Registro de Imóveis – Alienação fiduciária – Pretensão de análise, pelo Sr. Registrador, de peça de defesa apresentada pelo devedor fíduciante, buscando afastar a mora que lhe foi imputada – Impossibilidade – Ausência de previsão legal de oferecimento de defesa na esfera administrativa – Argumentos que podem embasar demanda judicial, a ser manejada pelo devedor, inclusive com pleito de suspensão do leilão extrajudicial – Regularidade da conduta adotada pelo Sr. Oficial – Recurso desprovido.

Escrito por

Número do processo: 4002764-87.2013.8.26.0048

Ano do processo: 2013

Número do parecer: 270

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 4002764-87.2013.8.26.0048

(270/2017-E)

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária – Pretensão de análise, pelo Sr. Registrador, de peça de defesa apresentada pelo devedor fíduciante, buscando afastar a mora que lhe foi imputada – Impossibilidade – Ausência de previsão legal de oferecimento de defesa na esfera administrativa – Argumentos que podem embasar demanda judicial, a ser manejada pelo devedor, inclusive com pleito de suspensão do leilão extrajudicial – Regularidade da conduta adotada pelo Sr. Oficial – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo tirado em face de r. sentença que julgou improcedente pedido de providência postulando ordem para que o Sr. Registrador analisasse defesa apresentada pelo devedor fíduciante, depois que intimado para purgação da mora, em procedimento tendente a leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente.

Os recorrentes afirmam que a negativa do Sr. Oficial afrontaria direitos constitucionais de petição e à ampla defesa. Sustentam não estar em mora.

O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

A luz do art. 26, § 1º, da Lei 9514/97, apontada a mora do devedor fiduciante, ao Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis caberá intimá-lo para que satisfaça a totalidade do montante devido até a data do pagamento, aí incluídos todos os encargos legais e contratuais.

Art. 26. Vencida e não paga, no Todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Os parágrafos 5º e 7° do mesmo artigo tratam das consequências advindas das posturas que podem ser adotadas pelo devedor intimado. Purgando a mora, o contrato resta convalescido. Escoado o prazo de 15 dias sem pagamento pelo devedor fiduciante, averbar-se-á, na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o §1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Idêntico procedimento está traçado nas NSCGJ, ao longo dos itens 230 a 262 do Capítulo XX.

Vê-se, pois, não haver espaço para apresentação de defesa pelo devedor fíduciante, ao menos na seara administrativa. Não se concede ao Sr. Oficial margem para análise de eventuais argumentos expendidos pelo fíduciante, com vistas a refutar a dívida.

Consoante sedimentado por esta E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer da lavra do Ilustre Juiz Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme e acolhido por V. Exa., em demanda em que se pretendia cancelar a averbação de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, “não cabe, aqui, neste ambiente administrativo, fora do processo contencioso, examinar a validade e a eventual abusividade de cláusulas contratuais” (Autos 0006918-55.2016.8.26.0100, DJ 11/10/16).

Nesta senda, o Sr. Registrador cuidou de observar estritamente os mandamentos legais, providenciando intimação pessoal do devedor para que efetuasse, em 15 dias, o pagamento da obrigação (fls. 4 e ss), como forma de evitar a consolidação da propriedade do imóvel pelo credor.

E não há, aqui, qualquer afronta à Lei Maior. Com efeito, trata-se de mero rito administrativo, traçado para ser singelo e célere. Não estão afastados, todavia, os constitucionais direitos de defesa e petição, a serem exercidos, porém, na seara jurisdicional. Em suma, segue sendo dado ao devedor contrapor-se à afirmação do credor de que a obrigação não foi saldada a tempo e modo, bastando, para tanto, valer-se de procedimento judicial, como, aliás, observa-se amiúde.

Para o mesmo Norte aponta a orientação desta Colenda Corte Bandeirante:

“Não se verifica inconstitucionalidade da Lei n° 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de imóvel.

Isso porque, o fato de o credor ter a prerrogativa de consolidar-se na posse do imóvel dado em garantia, e leva-lo a leilão extrajudicial para pagamento da dívida inadimplida, não obsta o devedor de buscar a suspensão do procedimento em juízo, e que será concedido nas hipóteses em que o magistrado verificar ilegalidade contratual que desautorize a expropriação do bem oferecido em garantia.” (Apelação n° 1002174-03.2014.8.26.0348, Rel. Des. Walter Fonseca, j. 6/7/17)

Cumprida a rigor a totalidade das regras de regência do tema, não havia, deveras, providência alguma a ser tomada pelo MM. Corregedor Permanente.

Ante o exposto, o parecer que submeto a Vossa Excelência propõe, respeitosamente, que se negue provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 18 de julho de 2017.

Iberê de Castro Dias

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 20 de julho de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: RONALDO BATISTA DUARTE JUNIOR, OAB/SP 139228 e RENATO DE LUIZI JUNIOR, OAB/SP 52.901.

Diário da Justiça Eletrônico de 25.09.2017

Decisão reproduzida na página 262 do Classificador II – 2017

Fonte: INR Publicações.

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TRF3: Apelação Cível – Constitucional, Civil e Processual Civil – Usucapião de domínio útil – Terreno de marinha – Impossibilidade – Prevista no artigo 183, § 3º, da Constituição Federal – Súmulas do STF e STJ – Apelação improvida.

Escrito por

USUCAPIÃO. TERRENO DE MARINHA. DOMÍNIO ÚTIL.

TRF 3 – APELAÇÃO CÍVEL: 0003737-37.2005.4.03.6104
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 29/05/2018 DATA DJ: 07/06/2018
RELATOR: HÉLIO NOGUEIRA
LEI: CPC – Código de Processo Civil – 5.869/1973 ART: 941 e ss
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 1.242
LEI: CF – Constituição da República – 1988 ART: 20 INC: VII
LEI: CF – Constituição da República – 1988 ART: 183
LEI: CF – Constituição da República – 1988 ART: 191

APELAÇÃO CÍVEL. CONSTITUCIONAL, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO DE DOMÍNIO ÚTIL. TERRENO DE MARINHA. IMPOSSIBILDADE. PREVISTA NO ARTIGO 183, § 3º, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. SÚMULAS DO STF E STJ. APELAÇÃO IMPROVIDA.

1. Arnaldo Bordignon e outra ajuizaram Ação de Usucapião Extraordinária inicialmente perante o MM. Juízo Estadual de Santos/SP, com fundamento no artigo 941 e seguintes do CPC/1973 e artigo 1.242 do Código Civil contra Carmen Fernandes Caggiano e outros e a União, objetivando a concessão de provimento jurisdicional para declarar o domínio dos Autores sobre o imóvel, situado à Avenida Vicente de Carvalho, n. 68, 5º Andar, apto. 54, Edifício Muzi, objeto da matrícula n. 28.952, do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Santos/SP.

2. Diante do interesse da União no feito os autos foram distribuídos e remetidos ao MM. Juízo Federal da 4ª Vara de Santos/SP. Após a instrução processual foi prolatada sentença pelo MM. Juízo Federal de improcedência da Ação de Usucapião. Não assiste razão aos Apelantes, porque o imóvel “sub judice” encontra-se em área destinada ao terreno de Marinha, conforme amplamente demonstrado pela União na Contestação de fls. 242/252; inclusive, a informação Técnica SECAD n. 16/2004/GRPU/SR indicou claramente que o imóvel abrange terreno de Marinha, cadastrado sob o RIP nº 7071.0010220.64 em nome do Espólio de Hércules Galvanese.

3. Imóvel “sub judice” encontra-se em área destinada ao terreno de Marinha. Dispõem os artigos 20, inciso VII, 183 e 191, todos da Constituição Federal: “São bens da União:…..VII – os terrenos de marinha e seus acrescidos”. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”.

4. Nesse sentido: STJ, REsp 1090847/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/04/2013, DJe 10/05/2013, TRF 3ª Região, DÉCIMA PRIMEIRA TURMA, APELREEX – APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA – 1356775 – 0207932-96.1996.4.03.6104, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL NINO TOLDO, julgado em 28/03/2017, e-DJF3 Judicial 1 DATA:03/04/2017 e TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, AC – APELAÇÃO CÍVEL – 2053315 – 0009771-28.2005.4.03.6104, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA, julgado em 21/06/2016, e-DJF3 Judicial 1 DATA:01/07/2016. Súmula n. 340 do STF e Súmula n. 496 do STJ.

5. Apelação improvida.

íntegra

PODER JUDICIÁRIO – TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003737-37.2005.4.03.6104/SP

RELATOR: Desembargador Federal HÉLIO NOGUEIRA

APELANTE: ARNALDO BORDIGNON e outro. (= ou > de 65 anos) e outro(a)

ADVOGADO: SP022344 EDSON LUCINDO MOREIRA e outro(a)

APELADO(A): União Federal e outros.

ADVOGADO: SP000019 LUIZ CARLOS DE FREITAS e outro(a)

APELAÇÃO CÍVEL. CONSTITUCIONAL, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO DE DOMÍNIO ÚTIL. TERRENO DE MARINHA. IMPOSSIBILDADE. PREVISTA NO ARTIGO 183, § 3º, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. SÚMULAS DO STF E STJ. APELAÇÃO IMPROVIDA.

1. Arnaldo Bordignon e outra ajuizaram Ação de Usucapião Extraordinária inicialmente perante o MM. Juízo Estadual de Santos/SP, com fundamento no artigo 941 e seguintes do CPC/1973 e artigo 1.242 do Código Civil contra Carmen Fernandes Caggiano e outros e a União, objetivando a concessão de provimento jurisdicional para declarar o domínio dos Autores sobre o imóvel, situado à Avenida Vicente de Carvalho, n. 68, 5º Andar, apto. 54, Edifício Muzi, objeto da matrícula n. 28.952, do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Santos/SP.

2. Diante do interesse da União no feito os autos foram distribuídos e remetidos ao MM. Juízo Federal da 4ª Vara de Santos/SP. Após a instrução processual foi prolatada sentença pelo MM. Juízo Federal de improcedência da Ação de Usucapião. Não assiste razão aos Apelantes, porque o imóvel “sub judice” encontra-se em área destinada ao terreno de Marinha, conforme amplamente demonstrado pela União na Contestação de fls. 242/252; inclusive, a informação Técnica SECAD n. 16/2004/GRPU/SR indicou claramente que o imóvel abrange terreno de Marinha, cadastrado sob o RIP nº 7071.0010220.64 em nome do Espólio de Hércules Galvanese.

3. Imóvel “sub judice” encontra-se em área destinada ao terreno de Marinha. Dispõem os artigos 20, inciso VII, 183 e 191, todos da Constituição Federal:

“São bens da União:

…..

VII – os terrenos de marinha e seus acrescidos”.

Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”.

3. Nesse sentido: STJ, REsp 1090847/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/04/2013, DJe 10/05/2013, TRF 3ª Região, DÉCIMA PRIMEIRA TURMA, APELREEX – APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA – 1356775 – 0207932-96.1996.4.03.6104, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL NINO TOLDO, julgado em 28/03/2017, e-DJF3 Judicial 1 DATA:03/04/2017 e TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, AC – APELAÇÃO CÍVEL – 2053315 – 0009771-28.2005.4.03.6104, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA, julgado em 21/06/2016, e-DJF3 Judicial 1 DATA:01/07/2016. Súmula n. 340 do STF e Súmula n. 496 do STJ.

4. Apelação improvida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, ACORDAM os integrantes da Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, negar provimento integral à Apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

São Paulo, 29 de maio de 2018.

HÉLIO NOGUEIRA
Desembargador Federal

v. AC nº 0003737-37.2005.4.03.6104

Fonte: 26º Tabelionato de Notas – Kollemata | 17/07/2018.

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Usucapião Extrajudicial – Ata Notarial – Memorial Descritivo – Art. 176 e 225 da Lei n° 6.015/73 – Impossibilidade de registro – Óbice mantido – Averbação de construção – Possibilidade de registro da usucapião independentemente da averbação da área construída – Titular do domínio figurando como promitente vendedor – Possibilidade do interessado optar pela aquisição originária, caso possua prazo para a prescrição aquisitiva – Recurso desprovido.

Escrito por

Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002214-84.2017.8.26.0281
Comarca: ITATIBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281

Registro: 2018.0000294469

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, em que é apelante CÁSSIO DE ARAÚJO OLIVEIRA CALZA, é apelado OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITATIBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de abril de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281

Apelante: Cássio de Araújo Oliveira Calza

Apelado: Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itatiba

VOTO Nº 37.332

Registro de Imóveis – Usucapião Extrajudicial – Ata Notarial – Memorial Descritivo – Art. 176 e 225 da Lei n° 6.015/73 – Impossibilidade de registro – Óbice mantido – Averbação de construção – Possibilidade de registro da usucapião independentemente da averbação da área construída – Titular do domínio figurando como promitente vendedor – Possibilidade do interessado optar pela aquisição originária, caso possua prazo para a prescrição aquisitiva – Recurso desprovido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por CÁSSIO DE ARAÚJO OLIVEIRA CALZA, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DE ITATIBA, mantendo os óbices levantados para ingresso do título na serventia imobiliária.

A recorrente sustenta que a ata notarial e o memorial descritivo atendem perfeitamente aos requisitos legais para a identificação do imóvel, e que não haveria necessidade de averbação da construção, para somente então haver o registro da usucapião. Sustenta também que não há impedimento à usucapião em razão dos titulares de domínio serem também os compromissários vendedores da área a ser usucapida.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, a r. sentença deve ser mantida.

Observando os documentos juntados, verifica-se que os requisitos dos art. 176 e 225 da Lei n° 6.015/73 não estão integralmente atendidos, já que não existe ponto de amarração do imóvel no memorial descritivo ou na planta de fl. 19/26, de modo a permitir sua precisa localização no solo e dentro da área maior do imóvel de onde será destacado.

Tampouco há identificação dos respectivos registros dominiais dos confrontantes, o que poderia auxiliar na precisa localização da área usucapienda, na falta do ponto de amarração.

Tais elementos são imprescindíveis à exata localização do imóvel no solo, com base nas informações que constem da leitura da matrícula a ser aberta.

O recorrente deverá, assim, realizar novo estudo que atenda integralmente aos ditames legais, em observância ao princípio da especialidade objetiva e subjetiva.

No mais, a averbação prévia das construções não seria óbice ao registro, já que poderia ser feita posteriormente.

Da mesma forma, o fato dos titulares de domínio da área maior serem sogros do requerente, e também promitentes vendedores do imóvel usucapiendo, também não seria óbice ao registro da usucapião.

Isso porque a usucapião traduz aquisição originária de propriedade, que independe de manifestação de vontade de anteriores proprietários, sem vínculo com a cadeia dominial antecedente.

Se a prescrição aquisitiva, de fato, ocorreu, os proprietários podem perfeitamente optar em registrar sua propriedade originária, não podendo ser imposto que, mesmo usucapindo o bem, devam adquirir a propriedade de forma derivada, decorrente de negócio jurídico.

Contudo, face à necessidade de correção da descrição do imóvel, o óbice deve ser mantido quanto a este ponto.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.07.2018 – SP)

 

Fonte: INR Publicações | 17/07/2018.

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