Não é possível o registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal de imóvel rural em favor de múltiplos compradores que não possuem vínculo de parentesco por existir indício de parcelamento irregular do solo
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 0016176-62.2012.8.26.0510, onde se decidiu não ser possível o registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal de imóvel rural em favor de múltiplos compradores que não possuem vínculo de parentesco por existir indício de parcelamento irregular do solo. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.
O caso trata de apelação interposta em face de sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, onde se pretendeu o registro da aquisição do domínio, alegando que a alienação, embora tenha envolvido seis adquirentes distintos, não constitui operação realizada para fraudar as leis que regulamentam o parcelamento do solo. Após qualificar negativamente o título, o Oficial Registrador suscitou dúvida justificando a recusa na suspeita de parcelamento irregular pela compra e venda do imóvel rural, com o alerta sobre a aquisição de frações ideais correspondentes a 1/6 por seis compradores distintos, sem vínculo de parentesco, o que poderia resultar na divisão física do bem e no desmembramento em lotes individuais em evidente ofensa à Lei nº 6.766/79, ao item 171, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e às decisões normativas. Em suas razões, o apelante sustentou que o parcelamento do imóvel rural foi aprovado pelo Incra; que não houve divisão do imóvel, mesmo se considerada a pluralidade de adquirentes e que as atividades pastoris e agrícolas serão desenvolvidas em conjunto e não isoladamente pelos seis compradores. Além disso, admitiu-se a intervenção do Tabelião de Notas que lavrou a referida escritura pública, oportunidade em que se defendeu a regularidade do ato notarial praticado em conformidade com a liberdade de contratar, “pois a alienação não envolveu frações ideais individualmente identificadas no solo, com localização, numeração e metragens próprias, não cabendo ao registrador fiscalizar a validade dos negócios jurídicos, com base em suspeitas de parcelamento.”
Ao julgar o recurso, o Relator observou que, “as especificidades do caso concreto demonstram a verossimilhança da conclusão acerca do parcelamento ilegal do solo, ao arrepio da lei, através de divisão fática da coisa, como ordinariamente acontece, e pela atuação individual de cada comprador, tendo em vista a inquestionada ausência de vínculo entre si, o que é suficiente para impedir a inscrição pretendida.” Assim, entendeu que foi correta a qualificação negativa por parte do Oficial Registrador, pois o obstáculo ao ingresso do título decorre do controle prévio de legalidade, de caráter eminentemente jurídico, que visa preservar o caráter cogente das normas que dispõem sobre o parcelamento do solo. Por fim, o Relator reforçou o propósito do Provimento CG nº 14/2013, por traduzir uma posição construída para permitir a intervenção, no procedimento de dúvida, do Tabelião de Notas que lavrou a escritura pública objeto da desqualificação registral, o que é possível de ocorrer antes da sentença. Destacou, ainda, que “a jurisprudência administrativa reconheceu o interesse jurídico para que os notários prestem as informações necessárias ao Juízo, sobre a regularidade do título produzido em decorrência da confiança depositada pelo usuário (sistema da livre escolha) e com o fim de eliminar a pendência eficacial gerada pela ausência do registro, medida salutar visando garantir a efetiva participação deste importante protagonista, na defesa do ato notarial sujeito aos naturais questionamentos no campo da responsabilidade civil.”
Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.
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Fonte: IRIB | 23/06/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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