Incorporação imobiliária. Especificação e instituição condominial. Estimativa do custo global da obra atualizado – exigibilidade.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da necessidade de apresentação da estimativa do custo global da obra atualizado, quando da especificação e instituição de condomínio. Veja nosso posicionamento acerca do assunto:

Pergunta: No caso de incorporação imobiliária já registrada, estando arquivados todos os documentos elencados no art. 32 da Lei nº 4.591/64, há necessidade de solicitar novamente a estimativa do custo global da obra atualizado para Especificação e Instituição de Condomínio?

Resposta:  Salvo melhor juízo, parece-nos que tal exigência não deve prevalecer, uma vez que, neste momento já vamos ter mostras da conclusão do empreendimento, colocando-o de forma física para que o interessado em negócios a envolver suas unidades possa conhecer seu custo de forma direta, e não mais apenas em documentos, como se reclama para a incorporação, à vista do disposto no art. 32, alínea “h”, da Lei 4.591/64.

De importância também observar que tal valor poderia ser reclamado, não como elemento para que a especificação e a instituição do condomínio ingressem no sistema registral, mas somente para efeito de cálculo de seus emolumentos, isto se a legislação do Estado prever tal base como elemento para se conhecer o custo dos atos que o caso vai reclamar.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 25/06/2015.

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TRF1 seguiu parecer do MPF e manteve sentença de condenação a casal que desrespeitou área de proteção ambiental

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso especial interposto por um cartório de registro de imóveis que tentava descaracterizar como ato único os registros de incorporação imobiliária em empreendimento com 415 unidades autônomas. O acórdão do julgamento foi publicado na última segunda-feira (22).

Na origem do caso, a incorporadora apresentou em cartório, para fins de averbação, três títulos de declaração de quitação referentes a três lotes utilizados na construção de um empreendimento. O cartório, entretanto, procedeu à averbação das 415 novas matrículas, e não apenas dos três lotes originários.

A incorporadora se recusou a pagar o exigido, alegando que a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), em seu artigo 237-A , considera que as averbações e os registros que envolvam empreendimento único são feitos na matrícula de origem do imóvel.

Registro único

No recurso especial, o cartório alegou que o dispositivo não poderia ser aplicado ao caso. Sustentou que, como houve a substituição da empresa por outra, na qualidade de incorporadora, os atos registrais não poderiam ser considerados como “relativos à pessoa do incorporador”, como exige o artigo 237-A.

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, não acolheu os argumentos. Segundo ele, a Lei 6.015 determina que, após o registro da incorporação imobiliária e até o “habite-se”, todos os registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem e, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, considerados ato de registro único.

Situação irrelevante

Em relação ao fato de a incorporadora ter sido substituída por outra empresa, o ministro considerou a situação irrelevante. Segundo ele, a matrícula do imóvel conterá, necessariamente, o título pelo qual o incorporador adquiriu o imóvel, bem como toda e qualquer ocorrência que importe alteração desse específico registro, no que se insere a averbação de quitação da promessa de compra do terreno.

O relator ressaltou ainda que há casos em que o incorporador não detém o título definitivo de propriedade do terreno. Nesses casos, o negócio jurídico entabulado entre o incorporador e o proprietário assume “contornos de irrevogabilidade e de irretratabilidade”, vinculando o terreno ao empreendimento sob regime de incorporação.

A demonstração de que o incorporador é proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário do terreno no qual se pretende edificar um prédio sob regime de incorporação é requisito para desenvolvimento do negócio, nos termos do artigo 32 da Lei 4.591/64, explicou.

Quanto à cobrança de custas e emolumentos, concluiu o ministro, “o ato notarial de averbação relativa à quitação dos três lotes em que se deu a construção sob o regime de incorporação imobiliária, efetuado na matrícula originária, assim como em todas as matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se, inequivocamente, com o aludido empreendimento, encontrando-se, pois, albergado pelo artigo 237-A da Lei de Registros Públicos”.

Clique aqui e leia o voto do relator.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1522874.

Fonte: STJ | 25/06/2015.

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