Espécie: APELAÇÃO
Número: 1003035-26.2025.8.26.0405
Comarca: OSASCO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1003035-26.2025.8.26.0405

Registro: 2025.0001294385

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003035-26.2025.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante RP1 EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OSASCO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, com observação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 11 de dezembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1003035-26.2025.8.26.0405

Apelante: Rp1 Empreendimentos Spe Ltda

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Osasco

VOTO Nº 43.998

Direito de empresa e tributário – Procedimento de dúvida – Escritura de Venda e Compra então outorgada em cumprimento de obrigação anterior à incorporação da proprietária tabular, vendedora, pela recorrente – Ausência de transmissão imobiliária por ocasião da incorporação – Não incidência do ITBI – Imunidade do art. 156, § 2.º, I, da CF – Desqualificação registral confirmada por motivo diverso do lançado na nota devolutiva – Apelo desprovido.

I. Caso em exame. 1. Apelação interposta contra a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 2.º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco, que condicionou o registro de escritura de venda e compra à comprovação de recolhimento do ITBI incidente sobre a suposta transmissão da unidade condominial da proprietária tabular à incorporadora, ora recorrente, em razão de incorporação societária.

II. Questão em discussão. 2. Estabelecer se, no contexto da incorporação imobiliária reportada pelo Oficial, teria ocorrido transmissão de propriedade do imóvel posteriormente vendido em cumprimento de promessa de venda e compra, de modo a legitimar a incidência do ITBI e, portanto, a exigência registral formulada pelo Oficial.

III. Razões de decidir. 3. A incorporação societária não envolveu a transferência do bem imóvel ao patrimônio da incorporadora. 4. Por ocasião da operação de concentração societária, o preço da promessa de venda e compra já tinha sido quitado e a unidade condominial estava, há quase dois anos, na posse da promitente adquirente. 5. A recorrente, que foi quem incorporou a vendedora, proprietária tabular, apenas assumiu a obrigação de outorgar a escritura de venda e compra, ato devido. 6. Não houve transmissão de propriedade, nem qualquer deslocamento patrimonial que configurasse suporte fático do ITBI previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. 7. A incorporação empresarial pactuada, ao abranger a totalidade do patrimônio da pessoa jurídica incorporada, caracterizando reestruturação empresarial, não implicou ato oneroso, conclusão também a excluir a incidência do ITBI; trata-se de fato imune à sua incidência. 8. A exigência de comprovação do recolhimento do ITBI é indevida, não pode ser oposta como condição para o registro da escritura, pois inexistente fato gerador tributário. 9. O registro, de todo modo, depende da retificação do título translativo, para constar, da escritura, como vendedora, a incorporadora. 10. O registro deve ser antecedido pela averbação da incorporação, aí em respeito ao princípio da continuidade registral.

IV. Dispositivo. 11. Apelo desprovido, confirmando, nada obstante por motivo diverso do lançado na nota devolutiva, o juízo de desqualificação registral.

Tese de julgamento: 1. A incorporação societária ocorrida entre a recorrente e a proprietária tabular, vendedora, não configurou transmissão da unidade condominial ao patrimônio da incorporadora, mas somente assunção da obrigação de outorgar a escritura de venda e compra. 2. Inexistindo deslocamento patrimonial ou ato oneroso relativo ao imóvel – pressupostos do art. 156, II, da CF – , não há fato gerador do ITBI. 3. Sob essa lógica, é indevida a exigência registral de comprovação do recolhimento do imposto como condição para o ingresso da escritura no fólio real. 4. O registro da escritura, entretanto, depende de sua retificação, para constar, como vendedora, a incorporadora, e da averbação da incorporação, daí a confirmação do juízo de desqualificação registral.

Legislação relevante: CF, art. 156, II e § 2.º, I; CTN, art. 37, § 4.º.

Jurisprudência relevante: STF, ARE 1.360.305, rel. Min. Luiz Fux, j. 14.12.2021; STJ, AgInt no REsp 1.647.790/RJ, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 8.6.2017; TJSP, Apelação Cível 1014612-35.2024.8.26.0405, rel. Des. Raul de Felice, j. 10.3.2025, Apelação Cível 1045576-34.2023.8.26.0053, rel. Des. Rezende Silveira, j. 16.7.2025, e Apelação Cível 1016838-36.2023.8.26.0053, rel. Des. Adriana Carvalho, j. 12.8.2025; CSM/TJSP, Apelação Cível n.º 1094800-67.2018.8.26.0100, rel. Des. Pinheiro Franco, j. 7.6.2019, e Apelação Cível n.º 1030500-13.2024.8.26.0577, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 18.11.2025.

A suscitada RP1 EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. apelou da r. sentença de fls. 265-266, irresignada com o julgamento procedente da dúvida suscitada pelo 2.º RI de Osasco, que condicionou o registro da escritura pública de compra e venda de fls. 11-16 à comprovação do recolhimento do ITBI, incidente sobre a (suposta) anterior transmissão da unidade condominial (agora alienada a terceira pessoa) em decorrência da incorporação da proprietária tabular pela apelante.

Em suas razões recursais de fls. 274-288, a interessada, ora apelante, argumentou que o bem imóvel alienado foi prometido à venda à Pedrina Delmondes de Araújo Vieira no dia 29 de novembro de 2020, isto é, anteriormente à incorporação referida pelo Oficial, ocorrida no dia 31 de julho de 2023, logo, com a incorporação, pondera, não se transmitiram direitos sobre a unidade condominial agora vendida, o que afasta a incidência do ITBI. Aguarda, assim, o provimento da apelação, com determinação voltada ao registro do título recusado.

A d. Procuradoria Geral de Justiça, em seu parecer de fls. 320-322, opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

1. O dissenso versa sobre o registro da escritura de venda e compra de fls. 11-16, por meio do qual a RP5 EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., representada pela ora apelante, que a incorporou, alienou a unidade condominial n.º 27 do empreendimento Estação 135, imóvel matriculado sob o n.º 49.117 do 2.º RI de Osasco, registrado em seu nome (fls. 20-24), à Pedrina Delmondes de Araújo Vieira.

O título translativo, lavrado no dia 23 de agosto de 2024, foi outorgado em cumprimento de compromisso de venda e compra de unidade condominial, contrato preliminar impróprio ajustado no dia 29 de novembro de 2020 (fls. 169-201), cujo preço foi satisfeito anteriormente à incorporação da promitente vendedora pela recorrente, ocorrida no dia 31 de julho de 2023 (fls. 40-78).

O registro da escritura, entretanto, foi condicionado, nos termos da nota devolutiva de fls. 9, à comprovação do pagamento do ITBI referente à (suposta) transmissão do bem imóvel, anterior à venda e compra de 23 de agosto de 2024, então decorrente da incorporação da proprietária tabular pela ora recorrente RP1 EMPREENDIMENTOS SPE LTDA..

2. Ocorre que, com a incorporação empresarial, o imóvel objeto da venda e compra não foi incorporado ao patrimônio bruto, aos ativos, ao conjunto de direitos com valor econômico da apelante, que, em atenção à reorganização societária, assumiu, no que aqui interessa, apenas a obrigação de, uma vez concluída a incorporação, e instituído o condomínio, outorgar, à promitente adquirente, a escritura definitiva de venda e compra da unidade condominial que lhe foi alienada.

Aliás, quando da operação de concentração empresarial, documentada na 3.ª alteração contratual da apelante, e na 1.ª alteração contratual da incorporada, aperfeiçoada, vale frisar, no dia 31 de julho de 2023 (fls. 40-78), a promitente compradora, credora da prestação devida, já estava, há quase dois anos, na posse da unidade condominial: de fato, as chaves lhes foram entregues no dia 12 de outubro de 2021, em contexto a reforçar a impertinência da exigência questionada.

In casu, com efeito, a incorporação ocorrida não importou transmissão da unidade condominial ao patrimônio da incorporadora, conclusão a desautorizar a incidência do ITBI, porque não configurada uma de suas hipóteses de incidência, seu suporte fático, previsto no art. 156, II, da CF.

Enfim, o caso não legitima a cobrança do ITBI, porque, convém insistir, não houve, com a absorção empresarial convencionada, transferências de direitos relacionados ao bem imóvel alienado à terceira Pedrina Delmondes de Araújo Vieira. Transferiu-se, isso sim, e aí por força da sucessão universal própria da incorporação, exclusivamente a obrigação de outorgar a escritura de venda e compra.

A situação jurídica das partes, na promessa de venda e compra irretratável, é, de fato, substancialmente alterada. Nas palavras de Antonio Junqueira de Azevedo, trata-se de contrato preliminar com obrigação forte, de eficácia forte[1], que legitima a execução específica.

Nesse contexto, observa José Osório de Azevedo Júnior, “os tradicionais poderes inerentes ao domínio (jus utendi, fruendi et abutendi) são transferidos ao compromissário comprador, enquanto o compromitente vendedor conserva para si a propriedade nua, vazia, ou menos ainda que propriedade nua …”[2]

Sob tal regime, os efeitos típicos do contrato definitivo são antecipados para o momento do contrato preliminar impróprio.

Sendo assim, na hipótese vertente, o domínio formal que se encontra em nome da pessoa jurídica incorporada, então sociedade empresarial extinta, não lhe conferia, já ao tempo da incorporação, mais nenhum direito sobre a unidade condominial alienada, mas somente o dever inexorável de outorgar a escritura definitiva, ato devido, vinculado, obrigação assumida pela incorporadora.

3. Seja como for, vale assinalar, a incorporação envolveu a transferência total do patrimônio da incorporada, situação a evidenciar a ocorrência de uma reestruturação societária, a justificar a incidência da imunidade tributária prevista no art. 156, § 2.º, I, da CF, a despeito da atividade preponderante da incorporadora, e aí com fundamento no art. 37, § 4.º, do CTN. A propósito, sob essa perspectiva, a incorporação não implica ato oneroso, o que também afasta a incidência do ITBI.

Há, nesse sentido, precedentes das Cortes Superiores e deste Tribunal de Justiça: cf. STF, ARE n.º 1.360305, rel. Min. Luiz Fux, j. 14.12.2021; STJ, AgInt no REsp n.º 1.647.790/RJ, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 8.6.2017; TJSP, Apelação Cível n.º 1014612-35.2024.8.26.0405, rel. Des. Raul de Felice, j. 10.3.2025, Apelação Cível n.º 1045576-34.2023.8.26.0053, rel. Des. Rezende Silveira, j. 16.7.2025, e Apelação Cível n.º 1016838-36.2023.8.26.0053, rel. Des. Adriana Carvalho, j. 12.8.2025.

4. A exigência contestada, portanto, e pelas razões acima articuladas, deve ser afastada, mas, ainda assim, a escritura de venda e compra não comporta registro, e isso porque foi outorgada por pessoa jurídica extinta, a sociedade empresarial incorporada pela apelante. Daí a necessidade de retificação do título.

A sociedade absorvida, cuja personalidade jurídica então foi extinta ao ser sucedida pela recorrente, não tem legitimidade para vender o bem imóvel, alienar a unidade condominial que não mais lhe pertence. Integrada à incorporadora, deixou automaticamente de existir.

Na lição de Alfredo de Assis Gonçalves Neto, “a sucessão universal da incorporadora relativamente aos direitos e obrigações das incorporadas implica a transferência automática dos contratos que aquelas possuíam com terceiros, sem necessidade de anuência destes…”[3]

Sob essa perspectiva, a retificação da escritura de venda e compra se faz necessária, para lá constar a apelante como vendedora. Além disso, o registro da escritura pública de venda e compra deve ser antecedido pela averbação da incorporação, de maneira a respeitar o princípio da continuidade registral.

Sobre o tema, há precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura: cf. Apelação Cível n.º 1094800-67.2018.8.26.0100, rel. Des. Pinheiro Franco, j. 7.6.2019, e Apelação Cível n.º 1030500-13.2024.8.26.0577, de minha relatoria, j. 18.11.2025.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação, com observação, confirmando, embora por motivo diverso do lançado na nota devolutiva, o juízo de desqualificação registral.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Novos estudos e pareceres de direito privado. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 250-269.

[2] Compromisso de compra e venda. 6.º ed. São Paulo: Malheiros, 2013, p. 18.

[3] Direito de empresa: comentários aos arts. 966 a 1.195 do Código Civil. 6.ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 579. (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1011295-58.2022.8.26.0224
Comarca: GUARULHOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1011295-58.2022.8.26.0224

Registro: 2025.0001294416

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011295-58.2022.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante RED PERFORMANCE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 11 de dezembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1011295-58.2022.8.26.0224

Apelante: Red Performance Fundo de Investimento Em Direitos Creditórios Não Padronizados

Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 43.982

Direito registral – Apelação – Registro de imóveis – Negado provimento.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que negou o registro de instrumento particular de alienação fiduciária de parte do imóvel descrito em matrícula. A apelante alega que o contrato foi assinado digitalmente conforme padrão ICPBrasil e que houve atendimento ao princípio da especialidade objetiva.

II. Questão em Discussão

2. Discute-se (i) a validade das assinaturas digitais no instrumento particular de alienação fiduciária e (ii) a possibilidade de registro de alienação fiduciária de parte certa e determinada de imóvel, antes de levado a efeito o desmembramento.

III. Razões de Decidir

3. O instrumento nato-digital não foi assinado digitalmente por nenhuma das partes, contrariando as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que exigem assinatura digital conforme padrões ICP-Brasil.

4. O registro pretendido esbarra na proibição de registro de alienação de frações ideais com localização e metragem certas, conforme item 166 do Capítulo XX das NSCGJ, além de desrespeitar o princípio da unitariedade da matrícula. A alienação fiduciária tem a natureza jurídica de direito real de garantia sobre coisa própria, e não sobre coisa alheia. O direito real de garantia é uma transferência de propriedade plena em potência, razão pela qual deve seguir os princípios registrários, em especial o da unitariedade.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A ausência de assinatura digital conforme padrões ICP-Brasil inviabiliza o registro de instrumento nato-digital. 2. O registro de alienação fiduciária relativa a parte certa de um imóvel não desmembrado contraria o princípio da unitariedade da matrícula.

Legislação Citada:

– Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX, itens 166, 366, 366.1, 368.4.

Jurisprudência Citada:

– CSM/SP, Apelação nº 1.048-6/8, Rel. Des. Ruy Pereira Camilo, j. em 17/3/2009 ; Apelação nº 1126644-25.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 13/05/2025

Trata-se de apelação interposta por Red Performance Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não-Padronizados contra a r. sentença de fls. 762/767, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Registro de Imóveis de Guarulhos, que, mantendo as exigências do Oficial, negou o registro de instrumento particular de alienação fiduciária tendo por objeto parte do imóvel descrito na matrícula nº 37.230 daquela serventia.

Alega a apelante, em resumo, que o contrato apresentado a registro foi assinado digitalmente de acordo com o padrão ICP-Brasi; que não houve substituição no curso da dúvida do título apresentado a registro; que houve atendimento ao princípio da especialidade objetiva, pois o imóvel no contrato repetiu a descrição constante na matrícula. Pede, ao final, o provimento da apelação, com o registro do instrumento particular (fls. 797/814).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 839/843).

Manifestação do apelante a fls. 846/853.

É o relatório.

A ora apelante apresentou a registro, por meio de documento eletrônico, instrumento particular de alienação fiduciária, firmado em 30 de setembro de 2021, tendo por objeto parte certa e determinada do imóvel matriculado sob nº 37.230 no 1º Registro de Imóveis de Guarulhos.

O título foi desqualificado por duas razões: (i) o instrumento particular, documento nato-digital, não foi assinado digitalmente por nenhuma das partes do contrato; (ii) a alienação fiduciária diz respeito a uma pequena parte (5.903,92m²) de um imóvel cuja área total é de 87.196,90m² (cf. matrícula nº 37.230 – fls. 26).

Julgada procedente a dúvida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente (fls. 762/767), a apelante insurge-se contra as exigências acima indicadas.

Sem razão, contudo, pois ambos os óbices se sustentam.

Em relação à falta de assinatura, o Oficial desde a suscitação da dúvida esclareceu bem a questão (fls. 3/4).

Isso porque as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e a legislação de regência dão duas opções ao usuário na apresentação de um instrumento particular:

a) apresentação de título eletrônico, que deve ser subscrito digitalmente por todas as partes do contrato, observados os padrões da ICP-Brasil, conforme itens 366 [1], 366.1 [2] e 368.4 [3] do Capítulo XX das NSCGJ;

b) apresentação de título físico, que deve ser assinado por todas as partes do contrato, com firmas reconhecidas.

Como a apelante não observou nenhuma das opções acima – já que o instrumento nato-digital apresentado não foi assinado digitalmente por nenhuma das partes (fls. 3) -, a desqualificação era mesmo de rigor.

Acerca da necessidade de observância das normas técnicas estabelecidas para o padrão de assinaturas digitais, apelação nº 1126644-25.2024.8.26.0100, julgada em 13 maio de 2025 por este Conselho Superior da Magistratura, em acórdão de minha relatoria.

Nem se argumente que o documento de fls. 613/614 comprova que as assinaturas digitais do título apresentado a registro observam o regramento técnico acima citado.

Ora, tendo havido questionamento, por meio de nota devolutiva, a respeito da validade das assinaturas digitais lançadas no título, cabia à interessada comprovar a observância dos requisitos legais e normativos antes mesmo de requerer a suscitação da dúvida.

A apelante, no entanto, em relação a uma prenotação de 21 de fevereiro de 2022 (fls. 12), buscou provar a higidez das assinaturas digitais do documento apenas no curso do procedimento de dúvida, em 11 de setembro de 2023 (cf. Propriedades do Documento).

Evidente, desse modo, que a apelante agiu de forma desidiosa. Com efeito, se a falha nas assinaturas apontada pelo Oficial não existia – o que se admite apenas por hipótese –, a regularidade delas deveria ter sido comprovada antes da suscitação, pois é sabido que não há espaço para dilação probatória em procedimento de dúvida.

Não fosse assim, a prenotação se estenderia por prazo além do previsto em lei, enquanto a parte cumpre exigências ou demonstra fatos no curso do procedimento da dúvida.

A segunda exigência se refere ao fato de a alienação fiduciária contratada dizer respeito a uma pequena parte (5.903,92m²) de um imóvel devidamente matriculado (matrícula nº 37.230, com área total de 87.196,90m² – fls. 26).

Nesse ponto, o registro pretendido esbarra na proibição constante no item 166 do Capítulo XX das NSCGJ, que tem a seguinte redação:

“166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.”

A análise da matrícula nº 37.230 (fls. 26/64) e da manifestação inicial do Oficial (fls. 4/7) traz sérias evidências de que houve parcelamento irregular do solo. De acordo com o registrador, o imóvel de 87.196,90m² foi dividido em dez quotas condominiais que indicam metragens certas, todas diferentes entre si, que variam de 0,29% a 25,66% da totalidade do bem, titularizadas por diversas pessoas sem relação aparente entre elas.

E se é certo que a alienação fiduciária cujo registro se pretende não dá ensejo a um novo parcelamento do solo, também é certo que a autorização da inscrição acabaria por desestimular a regularização da situação observada. Se a “fração ideal” do terreno – que de fração ideal não tem nada, pois se refere a parte certa e determinada do bem, inclusive com menção à edificação de um galpão (fls. 2) – pudesse ser dada em garantia por meio de alienação fiduciária, não haveria estímulo algum para que o titular da área regularizasse o parcelamento do solo e obtivesse a abertura da matrícula da porção que lhe pertence.

É preciso entender o seguinte: os direitos reais de garantia são uma alienação em potencial, na hipótese de inadimplemento da obrigação garantida. Essa a razão pela qual só quem pode alienar pode constituir direito real de garantia e só o que pode ser alienado pode ser objeto de garantia real.

Se isso já não bastasse, o registro da alienação fiduciária de apenas parte do imóvel desrespeitaria o princípio da unitariedade, segundo o qual uma matrícula não pode descrever mais de um imóvel, mesmo que eles sejam lindeiros.

Em se tratando de um único imóvel, descrito em uma única matrícula (37.230 – fls. 26/64), inviável a constituição de direito real apenas em relação a parte certa e determinada dele. Nesse sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Escritura de doação com reserva de usufruto em favor dos doadores. Menção, na matrícula, de que no imóvel estão construídos dois edifícios, um de uso comercial e outro de uso residencial. Constituição do usufruto do edifício de uso comercial para o doador e do edifício de uso residencial para a doadora. Princípios da especialidade e da unitariedade da matrícula. Registro inviável” (CSM/SP – apelação nº 1.048-6/8, Rel. Des. Ruy Pereira Camilo, j. em 17/3/2009).

Indispensável que antes do registro da alienação fiduciária em garantia sobre parte certa e determinada de imóvel maior seja feito o desmembramento da gela. Só o que se pode alienar pode ser dado em garantia real.

Eventual excussão de parte certa de imóvel registrado em gleba maior certamente não teria acesso ao registro imobiliário. Essa a razão pela qual o direito real de garantia também não pode ser registrado.

De rigor, portanto, a manutenção da r. sentença de primeiro grau.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] 366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

[2] 366.1. É permitida a recepção para registro de imagens de documentos, preferencialmente no formato PDF, ou padrão mais atual a ser definido pela Central Registradores e autorizado pela Corregedoria Geral da Justiça, desde que o acesso ao original nato digital possa ser realizado para conferência através de sites confiáveis.

[3] 368.4. O título eletrônico poderá também ser apresentado direta e pessoalmente na serventia registral em dispositivo de armazenamento portátil (CD, DVD, cartão de memória, pendrive etc.), vedada a recepção por correio eletrônico (e-mail), serviços postais especiais (SEDEX e assemelhados) ou download em qualquer outro site. (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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