Apelação n° 1025349-63.2025.8.26.0114
Número: 1025349-63.2025.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1025349-63.2025.8.26.0114
Registro n°: 2026.0000747551
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1025349-63.2025.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CAMPINAS – COHAB, é apelado 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 5 de agosto de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1025349-63.2025.8.26.0114
Apelante: Companhia de Habitação Popular de Campinas – Cohab
Apelado: 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas
Comarca: Campinas
Voto nº 39.901
Apelação – Registro de imóveis – Instrumentos particulares de compromisso de compra e venda e de cessão de direitos relativos à unidade autônoma integrante de condomínio edilício – Pretensão de registro com fundamento no art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/1979 – Inaplicabilidade da norma, restrita à transmissão de propriedade de lotes em parcelamento do solo urbano – Contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – Art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/1964 – Equiparação do instrumento particular à escritura pública apenas para fins de forma do título – Ausência de dispensa do modo legal de aquisição da propriedade imobiliária – Divergência entre os títulos e a matrícula quanto à localização da unidade autônoma – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do Código Civil – Qualificação registral negativa mantida – Recurso não provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CAMPINAS – COHAB contra a r. sentença (fls.119/125) que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Campinas que recusou o registro dos instrumentos particulares de promessa de compra e venda e de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, tendo por objeto o apartamento n.º 41 do 3º andar do Bloco A do Condomínio Praia Vermelha, localizado à Rua 59, n.º 219, no Conjunto Habitacional Santo Dias, objeto da matrícula n.º 267.288.
Sustenta a recorrente, em síntese, que a r. sentença adotou interpretação excessivamente restritiva ao afastar o ingresso no fólio real dos instrumentos particulares apresentados, defendendo que, por atuar no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, os contratos de compromisso de compra e venda e de cessão de direitos celebrados têm força de escritura pública, para fim de registro imobiliário, nos termos do art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/64, sendo desnecessária a lavratura de escritura definitiva. Argumenta, ainda, no sentido de que a exigência imposta desconsidera a função social da habitação popular, dificulta a regularização dominial de imóveis destinados à população de baixa renda e contraria precedentes que reconhecem a aptidão registral de instrumentos particulares firmados por entidades integrantes do sistema habitacional. Sustenta, no mais, que a divergência identificada quanto ao andar da unidade autônoma constitui mero erro material, incapaz de comprometer a identificação do imóvel, já suficientemente individualizado pelos demais elementos constantes do título e da matrícula (fls. 134/139).
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 161/164).
É o relatório.
Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.
No mérito a apelação não deve ser provida.
Foram apresentados concomitantemente para registro o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (Contrato nº 139.0551), datado de 06/12/1994 (fls. 18/25), e o Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda, datado de 08/05/1996 (fls. 78/90), ambos tendo por objeto o apartamento nº 41 do 3º andar (nos instrumentos 4º andar) do Bloco A do Condomínio Praia Vermelha, localizado na Rua 59, nº 219, no Conjunto Habitacional Santo Dias, DIC VI (4ª Fase), atualmente objeto da matrícula nº 267.288 do 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas.
Os títulos foram prenotados sob n.º 781.036 e 781.037, com requerimento para aplicação do art. 26, § 6º, da Lei Federal n.º 6.766/1979.
Da Nota de Exigência de fls. 09/10 constou que:
“1. Cumpre-nos informar que, em pormenorizada análise do requerimento ora apresentado, verifica-se que foi requerido o registro do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda nos termos do artigo 26, §6º, da Lei 6.766/1979. Em referido diploma legal existe a previsão da utilização do compromisso de compra e venda, devidamente acompanhado da prova de quitação e recolhimento do ITBI, para registro de transmissão de propriedade, sem a necessidade da lavratura de escritura pública definitiva.
O item n.º 167.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, no entanto, define o conjunto habitacional como o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor. Portanto, são UNIDADES HABITACIONAIS, não meros lotes, assim sendo, não são submetidas ao regramento para parcelamento do solo conforme legislação aplicada à matéria.
Mediante ao exposto, não será possível a aplicação do artigo 26, §6º, da Lei n.º 6.766/1979 para o presente caso, devendo o (a) interessado (a) esclarecer se seguirá com o registro comum do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para posterior apresentação do instrumento definitivo.”
A Oficial, nas razões da dúvida, consignou, ainda, que “ao analisar os instrumentos apresentados em contrapartida aos assentos registrais – a matrícula matriz do loteamento (Matrícula nº 206.231 e respectiva Ficha Auxiliar) e a Matrícula nº 267.288 (da unidade em questão) -, verifica-se que será necessária a retificação do título, para constar corretamente o andar de localização da unidade.”.
Inicialmente, importa frisar que, embora formalmente distintas, ambas as prenotações têm por objeto a mesma controvérsia jurídica e registrária, de modo a não se identificar impedimento ao seu exame conjunto, medida que é consentânea com os princípios da economia processual e da racionalidade procedimental.
Fixado esse ponto, de rigor a manutenção dos óbices registrários.
Consoante dispõe o artigo 26, § 6º, da Lei Federal nº 6.766/79:
“Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”. (g.n.)
A norma insere-se no microssistema jurídico do parcelamento do solo urbano e possui âmbito de incidência claramente delimitado pelo legislador.
A despeito da argumentação lançada pela recorrente, o dispositivo legal refere-se expressamente ao “lote adquirido”, conceito técnico definido pela própria Lei Federal nº 6.766/79, não sendo possível ampliar seu alcance para abranger unidades autônomas sujeitas ao regime jurídico do condomínio edilício.
Outro não foi o entendimento deste C. Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação 1036475-31.2020.8.26.0100, de relatoria do, à época, Corregedor- Geral da Justiça, Des. Ricardo Anafe, cuja ementa assim dispõe:
“APELAÇÃO – DÚVIDA – RECUSA A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE – TERMO DE QUITAÇÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA QUE NÃO CONSTITUI TÍTULO TRANSLATIVO DO DOMÍNIO – NECESSIDADE DE TÍTULO HÁBIL – INTELIGÊNCIA DO ART 1.417 DO CÓDIGO CIVIL – PROMITENTE COMPRADOR QUE ADQUIRE DIREITO À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL – APLICAÇÃO RESTRITA DO ART. 26, § 6º DA LEI N.º 6.766/79 AOS CASOS EM QUE O COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA FOI CELEBRADO PELO PRÓPRIO LOTEADOR – INTELIGÊNCIA DO ART. 167, II, ITEM 32 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS PARA FINS ESPECÍFICOS – DESPROVIMENTO DO RECURSO.”
Os benefícios e simplificações previstos na Lei nº 6.766/79 destinam-se especificamente aos contratos relacionados ao parcelamento do solo urbano, não podendo ser estendidos, por analogia, a situações submetidas a regime jurídico diverso.
A conclusão decorre da própria sistemática do ordenamento. A disciplina do loteamento e do desmembramento previstos na Lei Federal nº 6.766/79 não se confundem com o regime jurídico das incorporações imobiliárias e dos condomínios edilícios, regulado originariamente pela Lei nº 4.591/64 e pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil. Cuidam-se de institutos distintos, dotados de pressupostos e disciplina próprios.
Apenas o compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado entre o loteador e o adquirente, quando acompanhado da prova de quitação do preço, serve como título para a transmissão da propriedade imobiliária perante o Oficial de Registro de Imóveis, dispensando a lavratura de escritura pública, independentemente do valor do negócio ou do imóvel.
Trata-se, pois, de exceção à regra geral e, como tal, sua interpretação deve se dar no contexto da legislação em que está prevista.
Outra não é a conclusão do E. Des. Francisco Eduardo Loureiro, que aponta:
“Embora defenda José Osório de Azevedo Júnior a tese da possibilidade da dispensa da escritura definitiva, substituída pelo compromisso acompanhado de prova de quitação, tal conclusão implica violação ao disposto no art. 108 do CC (‘O compromisso de compra e venda’. In: FRANCIULLI NETO, Domingos (coord.), MENDES, Gilmar Ferreira & MARTINS FILHO, Ives Gandra da Silva. O novo Código Civil: estudos em homenagem ao prof. Miguel Reale. São Paulo, LTr, 2003, p.450).
Não pode prevalecer, portanto, o Enunciado n. 87 do Centro de Estudos Judiciários do CJF, por ocasião da Jornada de Direito Civil realizada entre 11 e 13 de setembro de 2002, cujo teor é o seguinte: ‘Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do CC, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6°do art. 26 da Lei n. 6.766/79)” (Código Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, 14ª ed., São Paulo: Manole, 2020, p. 1.497).
Os arts. 108 e 1.245 do Código Civil estabelecem que a transferência intervivos da propriedade imobiliária depende de título formalmente apto e de seu registro, sendo a escritura pública requisito indispensável para os negócios jurídicos envolvendo imóveis de valor superior ao limite legal, salvo expressa disposição legal em contrário.
Por sua vez, os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil revelam que o compromisso de compra e venda confere direito real à aquisição, não à propriedade propriamente dita, razão pela qual subsiste a necessidade de outorga da escritura definitiva ou, em sua falta, do manejo da adjudicação compulsória.
A interpretação propugnada pela apelante conduziria ao esvaziamento desse sistema normativo, transformando todo compromisso quitado em título translativo da propriedade, independentemente da espécie de imóvel envolvida, solução incompatível com a legislação vigente.
Não prospera também a alegação de que a condição da COHAB como agente do Sistema Financeiro da Habitação autorizaria tratamento diferenciado.
Consoante dispõe o art. 61, § 5º, da Lei Federal n.º 4.380/1964:
“Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.”.
Ora, o artigo supra não dispensa a observância do modo de aquisição da propriedade imobiliária previsto no ordenamento jurídico.
O mencionado dispositivo legal limita-se a conferir aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação a natureza e os efeitos de escritura pública, autorizando que determinados negócios jurídicos sejam formalizados por instrumento particular. Tal equiparação, entretanto, restringe-se à forma do título, não importando, por si só, em transmissão do domínio.
Subsiste também o segundo óbice apontado pela Registradora.
Isso porque os títulos apresentados indicam que a unidade se localizaria no “4º andar” do edifício, ao passo que os elementos registrais demonstram que o apartamento nº 41 está situado no 3º andar.
A divergência afeta a perfeita identificação do imóvel e compromete a observância do princípio da especialidade objetiva, que exige absoluta correspondência entre o título e os assentos registrais.
Como se sabe, inexatidões relativas à descrição ou individualização do imóvel impedem o ingresso do título no fólio real até prévia retificação, por força dos princípios da especialidade objetiva e da segurança jurídica.
Diante desse quadro, correta a qualificação negativa promovida pela Oficial, sendo de rigor a manutenção da r. sentença recorrida.
Por essas razões, nego provimento à apelação.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 07.08.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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