CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Sentença homologatória de acordo celebrado nos autos da ação de usucapião – Origem judicial do título que não impede sua qualificação – Inocorrência de declaração de domínio por usucapião – Propriedade de parte do imóvel matriculado em área maior transferida aos apelantes por acordo celebrado entre as partes – Transmissão voluntária de domínio – Modo derivado de aquisição de propriedade – Desmembramento de área que exige autorização da Prefeitura, com apontamento da servidão, ou decisão judicial que expressamente a dispense para fins registrários – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Apelação não provida.

Escrito por

Apelação Cível nº 1019162-71.2020.8.26.0451

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1019162-71.2020.8.26.0451

Comarca: PIRACICABA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1019162-71.2020.8.26.0451

Registro: 2022.0000535700

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1019162-71.2020.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes BENEDITO SERGIO LOURENÇO DE CAMARGO e LUCIA CRISTINA CARDOSO DE CAMARGO, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PIRACICABA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 7 de julho de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1019162-71.2020.8.26.0451

APELANTES: Benedito Sergio Lourenço de Camargo e Lucia Cristina Cardoso de Camargo

APELADO: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de Piracicaba

VOTO Nº 38.731

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Sentença homologatória de acordo celebrado nos autos da ação de usucapião – Origem judicial do título que não impede sua qualificação – Inocorrência de declaração de domínio por usucapião – Propriedade de parte do imóvel matriculado em área maior transferida aos apelantes por acordo celebrado entre as partes – Transmissão voluntária de domínio – Modo derivado de aquisição de propriedade – Desmembramento de área que exige autorização da Prefeitura, com apontamento da servidão, ou decisão judicial que expressamente a dispense para fins registrários – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Benedito Sérgio Lourenço de Camargo e Lucia Cristina Cardoso de Camargo contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Piracicaba e manteve a recusa do registro de mandado de usucapião, expedido em virtude de sentença homologatória de acordo celebrado nos autos da ação de usucapião que tramitou perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Piracicaba (Proc. nº 1018108-41.2018.8.26.0451), sob o fundamento de que não houve declaração judicial de aquisição de domínio por usucapião, mas negócio jurídico celebrado entre particulares (fls. 175/179).

Alegam os apelantes, em síntese, que a sentença proferida na ação de usucapião deve ser cumprida pelo Oficial de Registro, pois preenchidos os pressupostos legais para a declaração de aquisição da propriedade. Sustenta que a citação e anuência dos confrontantes não são obrigatórias e que a transação, homologada por sentença, tem objeto lícito e determinado, certo que o registro da usucapião visa consolidar uma situação fática existente há anos.

Entende que não há necessidade de aprovação municipal quanto ao desdobramento do imóvel e descrição da servidão gravada nas matrículas nos 37.855 e 37.875 (fls. 209/217).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 243/245).

É o relatório.

O registro do mandado judicial oriundo dos autos da ação de usucapião que tramitou perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Piracicaba (Proc. nº 1018108-41.2018.8.26.0451), tendo por objeto o imóvel matriculado em área maior sob nº 76.093, junto ao 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Piracicaba, foi negado pelo registrador, que formulou as seguintes exigências, conforme Nota de Devolução a fls. 95/99, cujos itens 1 e 1.1 foram reiterados quando do reingresso do título, consoante esclarecido por ocasião da suscitação de dúvida (fls. 07):

1. O mandado judicial de registro reporta-se a sentença homologatória de acordo amigável, entre herdeiros dos proprietários tabulares e os autores, aparentemente sem o regular processamento e respectivas citações pertinentes ao usucapião, tais como os proprietários e confrontantes tabulares, dos titulares de direito real sobre o imóvel (servidões), e demais órgãos/entes públicos, que smj deve se submeter a todos os princípios registrais e aos requisitos formais de transmissão voluntária, dentre os quais a prévia e indispensável aprovação municipal do desdobramento do imóvel, ou decisão judicial que objetivamente o afaste para os efeitos registrários. Vale observar que o acordo comporta renúncia de herança e atribuição objetiva de propriedade aos demais herdeiros na área remanescente do imóvel objeto da matrícula cuja parte se pretende na ação judicial de usucapião, e cujos elementos devem ser levados para a respectiva ação de inventário/arrolamento, aparentemente já formalizada por escritura pública mencionada na petição inicial que não integrou o mandado de registro. Regularizar.

1.1. Em consequência, apresentar aprovação municipal quanto ao desdobramento/desmembramento do imóvel objeto da matrícula 76093, apontando inclusive, objetivamente, a servidão de passagem nela gravada a favor dos imóveis objetos das matrículas 37855 e 37875 [averbação 1 (remissão de servidão)], ou decisão judicial que a tenha afastado. O desmembramento/desdobro do imóvel, resultante de acordo formalizado e homologado judicialmente, em atenção ao princípio registrário da especialidade objetiva, dependerá de alvará de licença, memorial descritivo e mapa, devidamente aprovados pela Prefeitura Municipal local, acompanhados da respectiva ART, conforme decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura. O afastamento da exigência somente será possível se por ordem judicial específica for afastada a exigência de aprovação municipal a quem compete a aferição das questões urbanísticas municipais, desde que sejam apresentados todos os demais elementos acerca da especialidade, tais como a planta e memoriais acompanhados da ART, guardando a necessária coincidência aos elementos registrários constantes da respectiva matrícula. (…).

De início, cumpre salientar que a origem judicial do título não impede sua qualificação, nem implica desobediência, como está disposto no item 117, Capítulo XX, do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e, no mais, é lição corrente deste Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.º 413-6/7; Apelação Cível n.º 0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação Cível nº 0005176-34.2019.8.26.0344; e Apelação Cível nº 1001015-36.2019.8.26.0223). Observe-se que, in casu, trata-se, verdadeiramente, de título judicial (passível, portanto, de qualificação), e não de ordem judicial (hipótese em que o cumprimento seria coativo e independeria do exame de legalidade próprio da atividade registral).

Na hipótese em análise, pretendem os apelantes o registro da sentença homologatória de acordo (fls. 90), oriunda dos autos da ação de usucapião que tramitou perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Piracicaba (Proc. nº 1018108-41.2018.8.26.0451), tendo sido ajustado entre as partes, com menção à renúncia recíproca de herança entre eles, que:

“(…) o imóvel matrícula nº 76.093 (…), representando por duas casas independentes, sendo a primeira com endereço à Avenida Dr. Torquato da Silva Leitão, nº 724, Bairro São Dimas –  Piracicaba – SP, será integralmente partilhado entre os herdeiros condôminos José Luiz Lourenço de Camargo, casado com Fraukflor Silmara Cardoso de Camargo, Izildinha Aparecida de Camargo Cláudio, Márcia Lourenço de Camargo, bem como o condômino meeiro exequente Luiz Lourenço de Camargo e sua esposa Terezinha de Almeida Rocha Camargo, a qual assinará como anuente, salientando que Benedito Sérgio Lourenço de Camargo e Lucia Cristina Cardoso de Camargo abrem integralmente mão de qualquer quinhão que lhes seja de direito, no que tange única e exclusivamente à referida casa.

Outrossim, a casa da Rua Barão de Piracicamirim, nº 322, Bairro São Dimas Piracicaba – SP, será integralmente partilhado em favor de Benedito Sérgio Lourenço de Camargo e Lucia Cristina Cardoso de Camargo, salientando que, os herdeiros condôminos José Luiz Lourenço de Camargo, casado com Fraukflor Silmara Cardoso de Camargo, Izildinha Aparecida de Camargo Cláudio, Márcia Lourenço de Camargo, bem como o condômino meeiro exequente Luiz Lourenço de Camargo e sua esposa Terezinha de Almeida Rocha Camargo, a qual assinará como anuente, reconhecem a usucapião extraordinária em favor de Benedito e Lúcia, abrindo integralmente mão de qualquer quinhão que lhes seja de direito, no que tange única e exclusivamente à referida casa” (fls. 78).

Do referido acordo constou, ainda, que os apelantes assumiriam a dívida de IPTU do imóvel cuja propriedade lhes estava sendo transmitida, assim como todos os ônus referentes ao seu desmembramento (fls. 78/80).

Como é sabido, a “usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, pois não há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito. O direito do usucapiente não se funda sobre o direito do titular precedente, não constituindo este direito o pressuposto daquele, muito menos lhe determinando a existência, as qualidades e a extensão. São efeitos do fato da aquisição ser a título originário: não haver necessidade de recolhimento do imposto de transmissão quando do registro da sentença, (…); os direitos reais limitados e eventuais defeitos que gravam ou viciam a propriedade não se transmitirem ao usucapiente; (…) sanar os vícios de propriedade defeituosa adquirida a título derivado” (Peluso, Cezar (Coord); Código Civil Comentado, Ed. Manole, 2010, p. 1.212).

Na esteira do explanado, o escólio doutrinário de Narciso Orlandi Neto, que discorre sobre a força peculiar da aquisição originária:

“(…) Da mesma forma, quando a matrícula é aberta para o registro de usucapião; na matrícula que existia para o imóvel, o registrador deve averbar a perda da propriedade. Observe-se que nas hipóteses aqui formuladas, não há transmissão da propriedade

(…). São casos de aquisição originária e de perda da propriedade por ato alheio à vontade do titular” (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, pp. 235/236).

Ocorre que, no caso dos autos, não houve declaração de domínio em favor dos usucapientes por sentença judicial em que reconhecido o preenchimento dos requisitos legais da usucapião extraordinária. Em verdade, a propriedade de parte do imóvel matriculado sob nº 76.093, junto ao 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Piracicaba foi transferida aos apelantes por acordo celebrado entre as partes.

Trata-se, pois, de modo derivado de aquisição de propriedade, razão pela qual não há como ser afastada a exigência de aprovação pela Prefeitura do desmembramento do imóvel, com apontamento da servidão, ou decisão judicial que expressamente a dispense para fins registrários.

Com efeito, nos estritos rigores da qualificação registral não há espaço para dispensa das formalidades devidas para transferência voluntária da propriedade imobiliária entre os titulares de domínio, inclusive no que diz respeito à observância do princípio da especialidade objetiva (art. 176, da Lei nº 6.015/73), referido pelo Oficial.

Daí porque os óbices apresentados ao registro pretendido não podem ser levantados, sendo de rigor a manutenção da r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 08.09.2022 – SP)

Fonte: INR Publicações

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1VRP/SP: Registro de Imóveis. Contrato de Comodato. Averbação viável.

Escrito por

Processo 1078412-50.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Leonardo David Cabral Ludescher – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital para afastar o óbice e, em consequência, determinar a averbação do instrumento particular de comodato na matrícula n.94.059 daquela serventia. Regularize a serventia judicial o cadastro do feito (pedido de providências), remetendo-se cópia desta decisão, a qual serve como ofício, à E. CGJ para análise de eventual necessidade de revisão das Normas de Serviço. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: CRISTINA MARTINI (OAB 443416/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1078412-50.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 3º Oficial de Registro de Imóveis

Suscitado: Leonardo David Cabral Ludescher

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Leonardo David Cabral Ludescher por negativa de ingresso de instrumento particular de comodato na matrícula n. 94.059 daquela serventia.

O Oficial relatou que o título foi devolvido diante da ausência de previsão legal de registro de contrato de comodato: o rol de títulos para tal providência é taxativo (artigo 167, inciso I, LRP). Ademais, o artigo 246, caput, da Lei n. 6.015/73, trata das averbações que alteram de alguma forma as situações sujeitas a registro (artigo 167, inciso I, da LRP). Se o título não é registrável, inaplicável também a regra do artigo 246.

Documentos vieram às fls. 03/17.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada aduz que o ingresso do contrato de comodato no fólio real é possível por repercutir nos direitos relativos ao imóvel (artigo 246 da LRP, com a redação dada pela Lei n. 14.382/22 – fl. 03).

Em impugnação, a parte acrescentou que o entendimento adotado pelo Registrador encontra-se ultrapassado diante da amplitude conferida pelo artigo 246 da LRP; que a averbação busca conferir publicidade à transferência da posse direta do imóvel à comodatária, enquanto o comodante passa a deter somente a sua posse indireta; que o contrato de comodato possui natureza real por transferir ao comodatário alguns dos direitos inerentes à propriedade, tais como uso e gozo (artigo 1.228 do CC); que a posse é a exteriorização de um direito real (fls. 27/34).

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 39/40).

É o relatório.

Fundamento e decido.

De início, é importante ressaltar que este caso não envolve registro em sentido estrito justamente por não tratar de título constitutivo, modificativo ou extintivo de direito real.

A providência buscada, ademais, é a de averbação do empréstimo gratuito do imóvel, instrumento particular de comodato, para publicidade.

O procedimento de dúvida registral, portanto, é inadequado, devendo o feito prosseguir como pedido de providências.

Também é importante destacar que, neste âmbito administrativo, não se analisa a relação obrigacional definida pelas partes, mas apenas a habilidade do título por elas apresentado para ingresso no fólio real.

No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos.

Por primeiro, cumpre destacar que as hipóteses descritas no artigo 167, inciso II, da Lei n. 6.015/73, que dizem respeito às averbações nas serventias imobiliárias, são meramente exemplificativas.

Enquanto o registro de direitos e ônus reais sobre imóveis submete-se aos princípios da tipicidade e da legalidade, uma vez que restrito a rol taxativo (conforme tipos rígidos e exaurientes definidos em lei: artigo 167, inciso I, da LRP), os atos de averbação, por sua vez, são de natureza acessória e estão previstos em rol exemplificativo (numerus apertus), já que sempre disseram respeito a mutações relativas a direitos e fatos anteriormente inscritos.

Existem, assim, duas formas de ingresso de títulos no fólio real, as quais cobrem situações jurídicas distintas, com finalidades próprias:

“Embora uma e outra cubram mutações jurídico-reais, a primeira destina-se a certas mutações e a segunda a outras diversas. A inscrição, nela absorvida a transcrição discrepante, cobre as aquisições e onerações de imóveis, que são os assentos importantes, ao passo que a averbação cobre as demais, que alteram por qualquer modo os principais. A nomenclatura binária condiz com a diferença entre a principalidade dos primeiros atos e a acessoriedade dos segundos. Essa diferença, derivada da consideração recíproca dos atos, implica outra de natureza temporal, pois o que altera é necessariamente posterior ao alterado. Assim, pressupondo a inscrição, a averbação lhe é posterior, devendo consignar fatos subsequentes. A nova lei registral confirma esse conceito, visto como, após referência a casos expressos de averbação, a prevê para ‘as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro’ (art. 246). (…)

A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão somente o subentende (…)” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, Rio de Janeiro: editora Forense, 1998, página 117).

Há que se observar, ainda, que, por se tratar o Direito Registral de ramo do Direito Público, a melhor interpretação do princípio da legalidade é aquela pela qual somente se podem admitir hipóteses de registro e de averbação autorizadas por lei.

A propósito, decisão proferida pela E. Corregedoria Geral da Justiça (CG n. 39.751/2015, em parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria Swarai Cervone de Oliveira, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Hamilton Elliot Akel, destaques nossos):

“Não é isso o que a recorrente deseja. Ela quer a averbação – não o registro – do bem de família legal ou involuntário, aquele previsto na Lei 8.009/90. Diz que não há vedação legal à sua pretensão.

Olvidou-se a recorrente, contudo, de que o Registrador deve agir segundo o princípio da legalidade. O rol de direitos passíveis de inscrição no folio real é taxativo. Não fica a critério do interessado ou do Registrador escolher quais títulos ou direitos registrar ou averbar. Aqui, não vale a regra de que o que não é vedado por lei é permitido. Ao contrário, no direito registral, no que respeita aos atos de registro ou averbação, só são permitidos aqueles expressamente previstos por lei”.

No caso concreto, busca-se a averbação de instrumento particular de comodato pelo qual o proprietário, Leonardo David Cabral Ludescher, emprestou o imóvel objeto da matrícula n. 94.059 do 3º RI da Capital para Miriam Maria Almeida Cabral (fls. 07/08).

Inexiste, de fato, supedâneo legal expresso para o ato registral pretendido.

Não bastasse isso, as Normas de Serviço vedam expressamente o registro do comodato (item 76.3, Cap. XX, com destaque nosso):

“O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato são atos insuscetíveis de registro, admitindo-se a averbação do protesto contra alienação de bens diante de determinação judicial expressa do juiz do processo, consubstanciada em Mandado dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis”.

Pelos motivos já expostos, a E. Corregedoria Geral da Justiça tem afastado a averbação do contrato de comodato no fólio real:

“Registro de Imóveis – Contrato de comodato – Acesso ao fólio real recusado – Desqualificação registrária mantida – Recurso não provido” (CGJ Proc. n. 2012/00078021 Des. José Renato Nalini j. 02.07.2012).

Entretanto, com o advento da Lei n. 14.382/2022, que conferiu nova redação ao artigo 246, caput, da Lei de Registros Públicos, os casos passíveis de averbação foram flexibilizados, possibilitando-se tal ato registral não apenas para ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro, como vinha sendo observado anteriormente, mas também para aquelas que repercutam de alguma forma sobre os direitos pertinentes ao imóvel (destaque nosso):

“Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel”.

A matéria, portanto, merece ser revisitada, notadamente porque o dispositivo em questão, em sua atual redação, confere maior concretude ao princípio da concentração, pelo qual todos os fatos, atos ou situações jurídicas devem ser tornados públicos na matrícula do imóvel a fim de que possam ser oponíveis a terceiros (artigo 54, §1º, da Lei n. 13.097/15):

“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

Note-se que o contrato de comodato em análise traz disposições relativas ao uso e ao gozo do bem (fls. 07/08), as quais, por implicarem limitação ao domínio e transferirem à comodatária obrigações e responsabilidades inerentes ao imóvel, repercutem em sua esfera jurídica e podem alcançar terceiros (artigos 582/584 do CC e artigo 34 do CTN).

Assim, não há qualquer empecilho para se concluir como possível, atualmente, a averbação do contrato de comodato no fólio real.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital para afastar o óbice e, em consequência, determinar a averbação do instrumento particular de comodato na matrícula n.94.059 daquela serventia. Regularize a serventia judicial o cadastro do feito (pedido de providências), remetendo-se cópia desta decisão, a qual serve como ofício, à E. CGJ para análise de eventual necessidade de revisão das Normas de Serviço.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 02 de setembro de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito (DJe de 06.09.2022 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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