1VRP/SP: Registro de Imóveis. Incorporação imobiliária. Retificação das frações ideais.

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Processo 0054591-74.1998.8.26.0100

(000.98.054591-9) – Retificação de Registro de Imóvel – Registro de Imóveis – Comercial e Construtora Balbo Ltda – Silvio Antonio Borges – – Raquel de Camargo Almeida Santos – – Francisco Eduardo Martins Serra Espuny – – Henrique Lima Brito Neto – – Heriberto Luiz Vescovi Pera – – Luiz Costa – – Roberto Antônio Deodoro – – Rosa Nagata – – Ricardo Shigueru Kobaiashi – – Neide Guerra Gomes de Souza – – Luiz Augusto Girardello Busato – – José Viana Lima – – Percival de Almeida Jorge – – Ney Pereira de Souza Filho – – Edson Savala Casquel – – Telma Maria da Conceição Bastos Lima – – Antonio Feles – – William Miguel Chaim – – Ana Luísa Magalhães Borges – – Shirley Flores de Almeida Jorge – – José de Almeida Santos Neto – – Fernando Arevalillo Llata – – Lygia Calvoso Ramalho – – David Benati Rosa – – Silvia Helena Gongola – – Prefeitura de Sao Paulo e outro – BANCO DO BRASIL S/A – Paulo Brito Moreira de Azevedo – – Keizo Suzuki – – HELIOMAR BERZAGHI – – Antonio Perinazzo Júnior – – Ie Kheng Kho Kobayashi – – Marco Antonio Dias de Oliveira e outro – Ante o exposto, julgo procedente o pedido para determinar aretificação das frações ideais de terreno e áreas comuns atribuídas a cada unidade autônoma do “Condomínio Solar dos Amigos”, na matrícula de origem, bem como nas matrículas abertas para cada unidade, conforme o quadro de fls. 4562. Nos termos da Portaria Conjunta 01/2008 das Varas de Registros Públicos da Capital, esta sentença servirá como mandado pararegistro, sendo desnecessária a expedição de novos documentos A parte autora arcará com despesas processuais e custas finais, considerado o princípio da causalidade. Contudo, tratando-se de demanda de jurisdição voluntária julgada procedente, não há que se falar em sucumbência a justificar a condenação em honorários. Oportunamente, arquivem-se os autos. P..I.C – PJV-81 – ADV: JOSE VIRGULINO DOS SANTOS (OAB 108671/SP), EDUARDO MIZUTORI (OAB 186169/SP), PAULO HENRIQUE CORREA (OAB 162328/SP), ANA FLAVIA DEODORO DE OLIVEIRA (OAB 141197/ SP), CRISTIANO PEREIRA DE MAGALHAES (OAB 123938/SP), JORGE LUIZ REIS FERNANDES (OAB 220917/SP), IZILDA APARECIDA DE LIMA (OAB 92639/SP), GISELA BATTAGLIA DE ABREU (OAB 66185/SP), PERCIVAL MAYORGA (OAB 69851/ SP), ELZA CARVALHEIRO (OAB 166982/SP), ANA FLAVIA DEODORO DE OLIVEIRA (OAB 141197/SP), RICARDO SHIGUERU KOBAYASHI (OAB 97712/SP), PEDRO AUGUSTO MACHADO CORTEZ (OAB 24432/SP), ANA LUCIA GOMES MOTA (OAB 88203/SP), CRISTIANO PEREIRA DE MAGALHAES (OAB 123938/SP), RENATO LAINER SCHWARTZ (OAB 100000/SP), EDUARDO MIZUTORI (OAB 186169/SP), EDUARDO MIZUTORI (OAB 186169/SP), LUIZ CARLOS SPINDOLA (OAB 65171/ SP), FABIANA CECON SPINDOLA (OAB 164757/SP), TOMAZ VAQUERO BRASIL BICCA (OAB 29216/SP), ANTONIO CARLOS DOMINGUES (OAB 107029/SP), JULIO CESAR PAULINO (OAB 102936/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Físico nº: 0054591-74.1998.8.26.0100

Classe – Assunto Retificação de Registro de Imóvel – Registro de Imóveis

Requerente: Comercial e Construtora Balbo Ltda

Tipo Completo da Parte

Passiva Principal << Informação indisponível >>:

Nome da Parte Passiva Principal << Informação indisponível >>

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Juliana Forster Fulfaro

Vistos.

COMERCIAL E CONSTRUTORA BALBO LTDA., qualificada nos autos, ajuizou a presente ação de retificação de registro imobiliário. Alegou que, na qualidade de proprietária de terreno localizado na Avenida Francisco Morato, promoveu a construção de um conjunto de edifícios para alienação das futuras unidades autônomas. No entanto, em razão de evidente erro, a soma das frações ideais do terreno de cada uma das unidades autônomas previstas para a incorporação ultrapassou os esperados 100%, atingindo 176,193767%, equívoco que se refletiu em todos os atos registrários subseqüentes. Por essa razão, requereu a retificação do registro imobiliário, sugerindo tão somente a exclusão do sinal de percentagem de cada um dos registros. Dessa forma, o todo seria representado pelo numeral 176,193767 e os valores das frações ideais não teriam de ser alterados.

Com a inicial vieram os documentos de fls. 34/348.

Informações do Oficial de Registro de Imóveis a fls. 351/369, 383/384 e 408.

A inicial foi emendada a fls. 374/379, 386/405 e 412/427.

Foi determinada a citação dos titulares dominiais das unidades autônomas já alienadas (fls. 983/1.078, 1.081/1.157, 1.159/1.264, 2.175, 2.176, 2.178/2.185, 2.787/2791, 2.794/2.797, 2.799, 2.801, 2.805/2.807, 2.810, 2.811, 2.814, 2.818/2.821, 2.823/2.826, 2.828, 2.830/2.832, 2.834, 2.845, 2.846, 2.849/2.852, 2.856, 2.859, 2.866/2.870, 2.873, 2.876, 2.880, 2.883, 2.885/2.890, 2.895, 2.897, 2.901, 2.902, 2.910/2.916, 2.920, 2.921, 2.924, 2.928/2.934, 2.939, 2.942, 2.946, 2.948, 2.952, 2.955, 2.957, 2.961, 2.968, 2.977, 2.979, 2.980, 2.985/2.987, 2.990, 2.998/3.000, 3.004, 3.010, 3.011, 3.019, 3.020, 3.143, 3.166, 3.191, 3.195, 3.201/3.207, 3.211, 3.212, 3.217, 3.219, 3.229/3.335, 3.483/3.484, 3.485, 3.486, 3.489, 3.633, 3638 e 3.680). Edson Savala Casquel, Delza dos Santos Rezende, Sérgio Luiz Endsfeldz, Vinícius Barbosa Andreatta e Júlio Cesar Paulino apresentaram contestação (fls. 1.558/1.569). Preliminarmente, sustentaram que o feito deve ser extinto por ausência de interesse de agir, uma vez que, em assembléia, o projeto original, que previa a construção de doze prédios de apartamentos foi alterado, com a previsão de construção de apenas nove torres. Assim, defendeu que não faria sentido a retificação pleiteada que considera as frações ideais de todos os apartamentos de acordo com o projeto original. No mérito, afirmou que não há erro no registro do bem. Informou, também, que eventual modificação no registro prejudicaria os condôminos.

David Benati Rosa concordou com o pedido, mas requereu a condenação da autora em honorários (fls. 1.627/1.630).

Neide Guerra Gomes de Souza e Irene dos Santos Esteves (fls. 1.638/1.649); Rosa Nagata (fls. 1.665/1.672); Fernando Arevalillo Llata, Deusdete José das Virgens, Wagner Nunes, Cleide Rosa Vilela, Mirtes Aparecida Santos, Kleber Honoratto, Eli Macedo Dias e Geraldo José Rodrigues (fls. 1.704/1.715); Francisco Eduardo Martins Serra Espuny, Sandra Maria Moraes dos Santos, Edson Carlos Faleiros, Iracema Bernardo, Patrício Ramon Atria Navarro, Maria Rosária Mastrullo e Fernando Mateus Pereira (fls. 1.868/1.879); Paulo Brito Moreira de Azevedo e Lauro Pasqualetto Júnior (fls. 1.936/1.947); Keizo Suzuki e Ghazi Mauro Sobhie (fls. 1.992/2.003); Silvia Helena Gongola (fls. 2.043/2.054); Heliomar Berzaghi (fls. 2.189/2.200); Heriberto Luiz Vescovi Pêra (fls. 2.633/2.644); espólio de William Miguel Chaim (fls. 2.665/2.675); Henrique Lima Brito Neto (fls. 2.709/2.719); e Antonio Perinazzo Júnior (fls. 2.735/2.745) apresentaram contestações repetindo o alegado na oposição de fls. 1.558/1.569. Luiz Augusto Girardello Busato, Maria Salete Rinaldi Busato, Andréa Patrícia Busato Couto, Luciano Romero Perez Ferraz Couto, Valdiva Maria Busato Thomas Christiano Maier e Karin Simone Busato Maier apresentaram contestação (fls. 1.795/1.813).

Preliminarmente, alegaram que a modificação da área comum do condomínio trará prejuízo aos condôminos e que seria necessária a realização de perícia técnica.

No mérito, afirmaram que o imóvel é objeto de ação de desapropriação movida pela Municipalidade de São Paulo, de forma que a alteração das frações ideais das unidades autônomas modificaria o valor da indenização a ser paga. Sustentaram, também, que a questão não se restringe às frações ideais das unidades, atingindo questões convencionais, de uso de propriedade, de alteração do projeto de construção e de desapropriação de parte do terreno. Pediram, dessa forma, a improcedência do pedido. Ricardo Shigueru Kobayashi, Ronaldo Jum Kobayashi, Rosa Gomieiro Lima, Rubens Ramires Sobrinho, Eliane Iara Cora Ramires, José Antonio Ventura Tavares, Suelena Rita Moreira Tavares, Aluízio Fernandes da Silva, Luisa dos Anjos Costa, Maria de Fátima Florentino, José Carlos Santarosa, Clemira Camargo Santarosa, Rosely Rangel, Dilberto Carnier, Maria Bernadete Ramacho Carnier, Katsue Saito, Oswaldo Canguçu Fraga Burgo, Eliana Aloise Reiniak Silva também contestaram o feito (fls. 1.961/1.971).

Alegaram, em resumo, que a alteração pleiteada somente seria possível com o consentimento de cada um dos condôminos. Assim, requereram o indeferimento do pedido e, subsidiariamente, pediram que as vagas de garagem indeterminadas fossem atribuídas a cada uma das unidades autônomas já existentes.

Banco Nossa Caixa S/A apresentou contestação (fls. 2.024/2.034). Alegou, em síntese, que o pedido é inviável, visto que seu acolhimento geraria prejuízo aos demais condôminos.

Roberto Antonio Deodoro, Ivani Politi Deodoro, Ana Paola Deodoro, Ana Claudia Deodoro, Ana Flavia Deodoro de Oliveira e Marco Antonio Dias de Oliveira contestaram o feito a fls. 2.062/2.064.

Disseram que qualquer despesa advinda da retificação deve ser suportada financeiramente pela parte autora.

José Viana Lima, Ney Pereira de Souza Filho, Tarso Túlio Nogueira, Percival de Almeida Jorge, Shirley Flores de Almeida Jorge, Gil Tavares de Freitas, informaram ter vendido suas unidades e requereram a intimação dos adquirentes (fls. 2.616/2.617, 2.624/2.625, 2.654, 2.701/2.702, 3.183/3.184 e 3.448/3.450).

Lygia Calvoso Ramalho, Maria Lúcia Rodrigues Jordão e José Luiz Reis Valentim apresentaram contestação a fls. 2.685/2.695 e reiteraram os argumentos apresentados na contestação de fls. 1.961/1.971.

Sílvio Antonio Borges e Ana Luísa Magalhães Borges apresentaram contestação (fls. 2.757/2.760). Preliminarmente, requereram a extinção do processo em razão da demora na realização das citações e por inépcia da inicial. No mérito, pediram a improcedência do pedido.

Ie Kheng Kho Kobayashi também se opôs ao pleito (fls. 2.771/2.776) e reiterou argumentos apresentados anteriormente.

Telma Maria da Conceição Bastos Lima pediu a realização de perícia técnica (fls. 3.107/3.108).

Marco Antonio Dias de Oliveira e Ana Flávia Deodoro de Oliveira apresentaram contestação (fls. 3.473/3.475). Disseram que, caso a retificação seja deferida, os condôminos deverão ser ressarcidos pelos valores pagos a maior de IPTU e taxa condominial.

Os condôminos não encontrados foram citados por edital (fls. 3.560/3.562). Elizabeth Bueno Nogueira apresentou contestação a fls. 3.641/3.645. Pediu, em resumo, a realização de perícia técnica.

Sobreveio nova manifestação do 18º Oficial de Registro de Imóveis (fls. 3.686/3.688).

A Municipalidade, regularmente notificada (fls. 3.732), manifestou desinteresse na demanda (fls. 3.735/3.736).

O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls. 3.792/3.794).

O pedido foi julgado improcedente (fls. 3817/3824). A requerente interpôs recurso de apelação ao qual foi dado parcial provimento para que os autos retornassem à vara de origem para realização de perícia (fls. 3915/3922).

Laudo pericial às fls. 4490/4525.

A parte autora manifestou-se sobre o laudo às fls. 4531/4545.

Esclarecimentos do Sr. Perito às fls. 4561/4563.

O Banco do Brasil S/A manifestou concordância com a proposta contida no laudo pericial. Discordou, contudo, da ressalva feita pelo assistente técnico do autor (fls. 4577/4579).

Novos esclarecimentos do Sr. Perito às fls. 4636/4638.

As partes foram intimadas dos esclarecimentos do “expert”, com a advertência de que o silêncio seria interpretado como concordância (fls. 4639).

Não houve discordância quanto às conclusões do Sr. Perito.

É o relatório.

Fundamento e Decido.

As preliminares são afetas ao mérito.

Cuida-se de ação de retificação, de jurisdição voluntária, objetivando a adequação do registro imobiliário à situação de fato, atendendo ao princípio da especialidade objetiva.

A retificação, prevista nos artigos 212 e 213, da Lei de Registros Públicos, por seu caráter não contencioso, tem o condão de corrigir apenas os erros formais do título, não se prestando como meio para aumentar os limites e confrontações de imóvel.

O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei nº 10.931/04, assim dispõe: “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.”

No caso dos autos, a questão posta refere-se à retificação da fração ideal do terreno e coisas comuns atribuída a cada unidade autônoma, conforme previsão contida no art. 1º, § 2º da Lei nº 4591/1964. De acordo com o mesmo dispositivo legal citada a fração ideal será “expressa sob forma decimal ou ordinária”.

Conforme observado pelo Sr, perito, na espécie, as frações ideais foram expressas em números percentuais e, portanto, “deveriam totalizar 100% para o conjunto total do empreendimento”, de modo que “houve erro evidente na origem do estabelecimento destes valores, visto que a soma de todas as frações ideais de terreno e coisas comuns para a totalidade do empreendimento resulta, no caso do memorial depositado, no numeral 176,193767%” (fls. 4493/4494).

O “expert” identificou a origem do erro destacando que “o edifício garagem não foi considerado como unidade autônoma para efeito de totalização e cálculo dos coeficientes de proporcionalidade” (fls. 4497). Identificada a origem do erro, o Sr. Perito apresentou proposta técnica com a inclusão das vagas situadas no edifício garagem como unidades autônomas para o cálculo do coeficiente de proporcionalidade.

Observo que a solução encontrada pelo Sr. Perito atende à proporcionalidade, bem como ao memorial de incorporação, que designou as vagas cobertas e determinadas como unidades autônomas e, como tal, devem ser incluídas no cálculo do coeficiente de proporcionalidade e a elas atribuídas as respectivas frações ideais de terreno e coisas comuns, nos exatos termos do art. 1º, § 2º da Lei nº 4591/1964.

Por outro lado, os reflexos da retificação dos registros na taxa condominial ou nos valores de IPTU pagos por cada condômino são questões absolutamente estranhas ao objeto desta demanda que visa apenas à adequação do registro em virtude de erro material, de cálculo, no que se refere à atribuição das frações ideais de terreno e áreas comuns a cada unidade autônoma.

Por fim, a alegada desapropriação de área do terreno em momento posterior ao registro da incorporação, também não altera a sorte da demanda que tem a finalidade única e exclusiva, reafirmo, de corrigir erro material na distribuição das frações ideais previstas no art. 1º, § 2º da Lei nº 4591/1964 entre as unidades autônomas, conforme o registro original da incorporação. Em reforço, anoto que a Municipalidade manifestou desinteresse no feito.

Tal retificação, inclusive, parece ser pressuposto indispensável para que se solucione eventuais alterações posteriores relativas à situação fática do empreendimento.

Deste modo, diante da conclusão do laudo pericial, da inexistência de elementos que abalem a convicção deste juízo quanto ao sucesso da pretensão, seguida da manifestação favorável do Ministério Público, de rigor o acolhimento do pedido inicial.

Ante o exposto, julgo procedente o pedido para determinar a retificação das frações ideais de terreno e áreas comuns atribuídas a cada unidade autônoma do “Condomínio Solar dos Amigos”, na matrícula de origem, bem como nas matrículas abertas para cada unidade, conforme o quadro de fls. 4562.

Nos termos da Portaria Conjunta 01/2008 das Varas de Registros Públicos da Capital, esta sentença servirá como mandado para registro, sendo desnecessária a expedição de novos documentos

A parte autora arcará com despesas processuais e custas finais, considerado o princípio da causalidade. Contudo, tratando-se de demanda de jurisdição voluntária julgada procedente, não há que se falar em sucumbência a justificar a condenação em honorários.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P..I.C

São Paulo, 25 de agosto de 2022. (DJe de 29.08.2022 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Loteamento regularizado – Reurb-S – Cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda originalmente celebrado com o loteador – Registro obstado – Exigência de prévio registro do título em nome dos anteriores ocupantes, cedentes, com posterior lavratura de escritura pública de doação em favor das cessionárias e comprovação de recolhimento do ITCMD – Óbice afastado – Cindibilidade do título – Impossibilidade, na hipótese, por implicar a modificação do ato de vontade das partes externada no título – Dúvida procedente, embora por fundamento diverso – Apelação não provida.

Escrito por

Apelação Cível nº 1073609-58.2021.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1073609-58.2021.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1073609-58.2021.8.26.0100

Registro: 2022.0000482689

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1073609-58.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes LAILLA PADILHA MANCINI LOPES, FABIANA PADILHA MENDES e LARISSA PADILHA MENDES, é apelado 6º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v. u. .”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), XAVIER DE AQUINO (DECANO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 21 de junho de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1073609-58.2021.8.26.0100

APELANTES: Lailla Padilha Mancini Lopes, Fabiana Padilha Mendes e Larissa Padilha Mendes

APELADO: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 38.711

Registro de Imóveis – Loteamento regularizado – Reurb-S – Cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda originalmente celebrado com o loteador – Registro obstado – Exigência de prévio registro do título em nome dos anteriores ocupantes, cedentes, com posterior lavratura de escritura pública de doação em favor das cessionárias e comprovação de recolhimento do ITCMD – Óbice afastado – Cindibilidade do título – Impossibilidade, na hipótese, por implicar a modificação do ato de vontade das partes externada no título – Dúvida procedente, embora por fundamento diverso – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Lailla Padilha Mancini Lopes, Larissa Padilha Mendes e Fabiana Padilha Mendes contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa de registro do instrumento particular de cessão gratuita de imóvel, com reserva de usufruto, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 221.642 junto à referida serventia extrajudicial, eis que firmado posteriormente à finalização do procedimento de regularização fundiária, confirmando a necessidade de lavratura de escritura pública para formalização do ato (fls. 96/100).

Alegam as apelantes, em síntese, que o título apresentado a registro visa transferir a propriedade do imóvel matriculado sob nº 221.642, junto ao 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, referente ao lote 8, da quadra 75, do loteamento denominado Fazenda da Juta. Aduzem que a matrícula do imóvel foi aberta em virtude de procedimento de regularização fundiária promovido pela Prefeitura de São Paulo, registrado (R.2) na matrícula nº 220.731 daquela mesma serventia imobiliária, tendo por objeto o mencionado loteamento. Sustentam que a negativa de registro não pode subsistir, sob pena de representar impedimento à constituição de direito real em favor das ocupantes do lote, contrariando o objetivo da lei que regulamenta o procedimento de regularização fundiária urbana (fls. 105/111).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 129/133).

É o relatório.

O registro do instrumento particular de cessão gratuita de direitos de compra e venda de imóvel quitado, com reserva de usufruto aos cedentes, datado de 11 de julho de 2020, tendo por objeto o Lote 8, da quadra 75, do loteamento denominado Fazenda da Juta (fls. 13/16), devidamente descrito na matrícula nº 221.642, do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 07), foi negado pelo registrador, que expediu nota de devolução nos seguintes termos (fls. 75/76):

“Trata-se de contrato de venda e compra de imóveis, direitos, obrigações e outras avenças, datado de 27 de novembro de 1997, referente lote nº 28 da quadra nº 79 da Fazenda da Juta, prenotado sob o nº 730.843 nesta Serventia Imobiliária, reapresentado para qualificação em 25 de fevereiro de 2021.

Reexaminando o título, verifica-se que fica mantida a nota anteriormente enviada, referente ao item “3” da nota devolutiva, ou seja: Junto com a documentação acima, foi apresentado o instrumento particular de cessão para compra e venda de imóvel quitado, datado de 11 de julho de 2020, pelo qual os outorgantes, e “usufrutuários”, Sandra Padilha Mendes e seu esposo Fabio Mendes, cederam e transferiram o referido imóvel a título gratuito a Laila Padilha Mancini Lopes, Larissa Padilha Mendes e Fabiana Padilha Mendes.

O referido documento instrumentaliza negócio jurídico relacionado à doação, o qual deverá ser formalizado através de escritura pública, na forma prevista no artigo nº 108, do Código Civil, e que deverá estar acompanhado da guia comprovando o recolhimento em favor da Fazenda do Estado de São Paulo, do Imposto Sobre Transmissão – ITCMD, nos termos do inciso I, do artigo 2º, do Capítulo I, da Lei Estadual nº 10.705/2000, e do artigo 8º, do Decreto nº 46.655/2002.

Seria possível o registro dos títulos em favor de Sandra e Fábio. Mas a doação superveniente exigirá escritura pública.”

A matrícula nº 221.642, do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, foi aberta por força do procedimento de regularização fundiária registrada sob nº 2 na matrícula nº 220.731 da mesma serventia imobiliária e, ainda, sob nº 4 na matrícula nº 272.697, do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (cf. certidão a fls. 07).

Na sistemática da Lei nº 11.977/2009, vigente à época, a regularização fundiária se realizava em duas fases distintas: na primeira, dava-se a regularização do imóvel, mediante parcelamento do solo em lotes ou a instituição de um condomínio edilício; na segunda, manejavam-se os possíveis instrumentos para titulação dos ocupantes. Em regra, havia um significativo lapso temporal entre uma fase e outra.

Por titulação dos ocupantes, entenda-se, na lição de Paola de Castro Ribeiro Macedo, “a constituição de título causal capaz de transferir a seus titulares direitos reais registráveis” (Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação dos Ocupantes; Thomson Reuters Brasil, 2020; Coleção Direito Imobiliário, Vol. V, p. 222).

A propósito do tema, lembra a doutrinadora que o instrumento apresentado pela Lei nº 11.977/2009 para titulação dos ocupantes foi “a legitimação de posse, pela qual o poder público conferia um título de reconhecimento de posse a um determinado ocupante para fins de moradia, desde que esse morador não fosse concessionário, foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano. Esse título seria registrado na matrícula do imóvel regularizado e seu detentor, após cinco anos, poderia requerer a conversão em propriedade, se preenchidos os critérios do art. 183 da Constituição Federal (art. 60). Sobre a questão, esclarece que: “também eram admitidos a registro, como aquisições definitivas, os contratos de compromisso de compra e venda, cessão, promessa de cessão, ou qualquer outro título que denotasse a intenção de alienar o bem ao ocupante, desde que acompanhados do termo de quitação e de prova da ausência de litígio relacionado ao imóvel (certidões dos distribuidores), com base no art. 26, § 6º, da Lei 6.766/1979”. E acrescenta que eram igualmente admitidas “as concessões especiais de uso para fins de moradia e as concessões de direito real de uso, bem como a especialização de frações ideais de terreno já registradas na matrícula de origem dos loteamentos clandestinos ou irregulares.” (ob. cit., p. 56).

Ocorre que a experiência vinha mostrando que o ocupante, ao receber o título expedido ao final do processo de regularização fundiária, nem sempre o registrava, seja por desconhecimento da necessidade de assim agir, seja porque acreditava que o título recebido já o tornava proprietário. Por conseguinte, a titularidade do imóvel permanecia irregular.

Nesse cenário, tendo em vista que o objetivo primordial da regularização fundiária é, ao final do procedimento, priorizar a concessão de títulos que tornem os ocupantes efetivos proprietários dos imóveis regularizados, a Lei nº 13.467/2017 veio a ampliar as formas de titulação.

Para melhor otimização da Reurb, a nova lei, dentre outras formas de titulação, substituiu o processo tradicional de regularização fundiária, título a título, para cada uma das unidades imobiliárias regularizadas, pelo reconhecimento global da legitimação fundiária e de posse aos beneficiários do procedimento de regularização fundiária, a partir de um cadastro aprovado pelo Poder Público (listagem de ocupantes), constante em Certidão de Regularização Fundiária expedida pelo Município processante, a ser registrada na serventia imobiliária em ato único, juntamente com o projeto de regularização fundiária aprovado (art. 11, inciso VII, Lei nº 13.465/2017). A partir daí, a situação jurídica das pessoas envolvidas estará reconhecida e regularizada.

In casu, não há que se falar em listagem de ocupantes, pois, como já consignado, o procedimento de regularização fundiária ocorreu ainda na vigência da Lei nº 11.977/2009.

Bem por isso, diferentemente do que sustentou o registrador e confirmou a MM.ª Juíza Corregedora Permanente, não haveria óbice ao registro do instrumento particular de cessão de direitos, acompanhado de prova de quitação, feita pelos antigos aos atuais ocupantes.

De fato, inexistindo a denominada listagem de ocupantes, prevalece a possibilidade de titulação mediante apresentação, para registro, de contratos particulares de venda e compra, compromisso de venda e compra, cessão ou promessa de cessão.

A propósito, anota Paola de Castro Ribeiro Macedo que:

“Atualmente, se a titulação não ocorrer na listagem de ocupantes, ou não tiver sido formalizada no assentamento informal regularizado na vigência da Lei 11.977/2009, possível será o registro desses contratos particulares diretamente no Registro de Imóveis.

Os contratos particulares de venda e compra, compromisso de venda e compra, cessão ou promessa de cessão valerão como título hábil para a aquisição de propriedade, quando acompanhados da prova de quitação das obrigações do adquirente, devendo ser registrados nas matrículas imobiliárias correspondentes, nos termos do art. 26, § 6º, e 41, da Lei 6.766/79 e art. 52, parágrafo único, da Lei 13.465/2017” (ob. cit., p. 241).

Nesse mesmo sentido, dispõem as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX: 303.2. Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título hábil para aquisição da propriedade, quando acompanhados da respectiva prova de quitação das obrigações do adquirente e serão registrados nas matrículas das correspondentes unidades imobiliárias resultantes da regularização fundiária.

303.3. O registro de transmissão da propriedade poderá ser obtido, ainda, mediante a comprovação idônea, perante o oficial do registro de imóveis, da existência de pré-contrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de unidade imobiliária ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, unidade imobiliária ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar.

(…)

303.9. Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão prevista no item 303.5, de cada um dos adquirentes anteriores.

303.10. No caso do item anterior, o Oficial de Registro de Imóveis realizará o registro do último título, fazendo menção em seu conteúdo que houve transferências intermediárias, independentemente de prova do pagamento do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio, vedado ao oficial do registro de imóveis exigir sua comprovação. (Lei n. 13.465, Art. 13, § 2º).

O óbice apresentado pelo registrador, destarte, merece ser afastado, uma vez que não se mostra exigível o prévio registro do título em nome dos anteriores ocupantes e cedentes, Sandra e Fábio, com posterior lavratura de escritura pública de doação em favor das cessionárias e comprovação de recolhimento do ITCMD.

Contudo, por motivo diverso, não é possível o registro do título prenotado.

Consoante se depreende da rogação inicial (fls. 34/36 e 37/39), do requerimento de suscitação de dúvida (fls. 01/05) e da manifestação a fls. 91/95, a presente dúvida diz respeito ao pedido de registro da cessão gratuita de direitos formalizada no instrumento particular acostado a fls. 13/16, em que figuram como cedentes Sandra Padilha Mendes e Fabio Mendes e, como cessionárias, as apelantes, desconsiderando-se a instituição de usufruto em favor daqueles (segundo enfatizado nas razões de apelação, item 3.1, fls. 105/111).

Assim, não há que se falar em dúvida prejudicada por suposta anuência à exigência de lavratura de escritura pública para formalização da instituição do usufruto em favor dos cedentes, mas, sim, em possibilidade, ou não, de cindibilidade do título no caso concreto.

Ora, é sabido que o título se divide em capítulos, com correspondente eficácia analítica, admitindo-se sua cindibilidade se não houver, com isto, ruptura da conexão dos capítulos que venha a interferir com a integral validade dos fatos, atos ou negócios jurídicos nele consubstanciados.

Na jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, a cisão possível é a do título formal (do instrumento), e não do título causal (fato jurídico que, levado ao registro de imóveis, dá causa à mutação jurídico-real).

Na hipótese em análise, cumpre observar, o óbice ao registro não é propriamente a impossibilidade de cindir o título e, sim, a necessidade de que todos aqueles participantes do ato jurídico nele traduzido apresentem tal pretensão, pois, por se tratar de cessão gratuita de direitos sobre o imóvel objeto da regularização fundiária com reserva de usufruto aos cedentes, participantes do ato, é da essência do negócio a manifestação de vontade de todos. É que a cisão para excluir a reserva de usufruto nela estabelecida implica a modificação do ato de vontade das partes externada no título, o que não se pode admitir.

Como se vê, ainda que por motivo diverso daquele referido na nota devolutiva expedida pelo Oficial, a dúvida é procedente, eis que inviável o registro do título como pretendido pelas apelantes.

Diante do exposto, pelo meu voto, embora por outro fundamento, mantenho a recusa do registro e, em consequência, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 26.08.2022 – SP)

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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