Processo: REsp 1.847.734-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 29/03/2022, DJe 31/03/2022.

Ramo do Direito: Direito Civil

Tema: Despesas condominiais. Posse do imóvel. Entrega das chaves. Recusa ilegítima ao recebimento das chaves. Responsabilidade pelas taxas de condomínio. Adquirente do imóvel.

DESTAQUE

O adquirente de imóvel deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

As despesas condominiais, devido à sua natureza propter rem, são obrigações provenientes da própria coisa que recaem sobre o proprietário da unidade imobiliária ou sobre os titulares de um dos aspectos da propriedade – a exemplo da posse -, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Por tais razões, a responsabilidade pelo pagamento também pode ser transferida para o adquirente do imóvel em caso de inadimplemento do antigo titular (art. 1.345 do CC/2002).

Além disso, nos termos do art. 1.334 do CC/2002, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas são equiparados aos proprietários. Assim, diante da celebração de compromisso de compra e venda, o dever de adimplir as cotas condominiais pode ser tanto do promissário comprador quanto do promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, sem prejuízo de eventual direito de regresso.

No julgamento do Recurso Especial repetitivo n. 1.345.331/RS, a Segunda Seção desta Corte Superior estabeleceu que o registro do compromisso de compra e venda não define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, mas a relação material com o imóvel, consistente na imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (Tema Repetitivo n. 886).

Seguindo tal linha de raciocínio, o STJ sufragou o entendimento no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser este o momento em que tem a posse do imóvel.

Portanto, a posse é o elemento fático que gera para o adquirente do imóvel a obrigação de arcar com as despesas condominiais, haja vista que passa a usufruir – ou tem à sua disposição – toda a estrutura organizada do condomínio. Tanto é assim que, se o condomínio tiver ciência da alienação da unidade imobiliária, afasta-se a legitimidade passiva do proprietário para responder pelas referidas taxas a partir do momento em que a posse passou a ser exercida pelo promissário comprador.

Registra-se que a recusa em receber as chaves constitui, em regra, comportamento contrário aos princípios contratuais, principalmente à boa-fé objetiva, desde que não esteja respaldado em fundamento legítimo. Por sua vez, a rejeição em tomar a posse do imóvel, sem justificativa adequada, faz com que o adquirente das unidades imobiliárias passe a ser responsável pelas taxas condominiais.

Em tais situações, a resistência em imitir na posse (e de receber as chaves) configura mora da parte adquirente, pois deixou de receber a prestação devida pelo alienante (no caso, a construtora). Nessa circunstância, o art. 394 do CC/2002 deixa claro que se considera em mora o credor que não quiser receber o pagamento e/ou a prestação no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

Sendo assim, não há fundamento legal para responsabilizar a construtora pelas taxas condominiais se a sua obrigação de entregar as chaves foi devidamente cumprida, ainda que fora do prazo previsto contratualmente.

Dessa forma, o adquirente (promissário comprador ou permutante) deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição.

Fonte: Sindicato dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo

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Autos: CONSULTA – 0006411-54.2021.2.00.0000

Relator: CONSELHEIRO MÁRIO GOULART MAIA

Requerente: CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO AMAZONAS (CGJ/AM)

Requerido: CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (CNJ)

EMENTA

CONSULTA. CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO AMAZONAS. RECOMENDAÇÕES CN 9 E 11/2013. PROVIMENTO CN 74/2018. EFICÁCIA. DÚVIDA DIRIMIDA PELA CORREGEDORIA NACIONAL DE JUSTIÇA. ARQUIVAMENTO.

DECISÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –

A Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Amazonas (CGJ-AM) formula Consulta ao Conselho Nacional de Justiça a respeito da eficácia das Recomendações CN 9 [1] e 11 [2]/2013 e do Provimento CN 74/2018 [3].

Objetiva, em síntese, saber se é possível absorver a Recomendação CN 9/2013 (atualizada pela Recomendação 11/2013) pelo Provimento CN 74/2018, ou se estes tratam de atos normativos que devem ser fiscalizados separadamente.

Aduz que, no Relatório de Inspeção Ordinária [4] realizada pela Corregedoria Nacional de Justiça no Tribunal de Justiça do Estado do Amazonas (TJAM), foi determinado à CGJAM a fiscalização dos dados referentes à Recomendação CN 11 durante as inspeções/correições realizadas nas unidades extrajudiciais.

Contudo, aponta que o Provimento CN 74/2018, o qual dispõe sobre padrões mínimos de tecnologia da informação para a segurança, integridade e disponibilidade de dados para a continuidade da atividade pelos serviços notariais e de registro do Brasil, “determina que estes deverão adotar políticas de segurança de informação com relação a confidencialidade, disponibilidade, autenticidade e integridade e a mecanismos preventivos de controle físico e lógico. Ainda, coloca como requisitos indispensáveis que devem ser cumpridos pelas serventias extrajudiciais, dentre outros, os seguintes: Dispositivo de armazenamento (storage), físico ou virtual; Serviço de cópias de segurança na Internet (backup em nuvem); banco de dados; e funcionários treinados que operem no sistema de cópias de segurança” (Id 4453566).

Os autos foram inicialmente encaminhados à douta Corregedoria Nacional de Justiça (CN) para análise. Em seguida, retornaram conclusos, com parecer da Coordenadoria de Gestão dos Serviços Notariais e de Registros – CONR/CNJ (Ids 4535109 e 4587304).

É o relatório. Decido.

Em recente manifestação técnica, a CONR/CNJ esclarece que os atos normativos indicados pela CGJ/AM (Recomendações CN 9 e 11 /2013 e do Provimento CN 74/2018) são complementares e devem ser aplicados e fiscalizados separadamente pela Corregedoria local.

Eis o parecer aprovado pela douta Corregedoria Nacional de Justiça, o qual acolho, no todo, por sua clareza e precisão (Id 4535109):

Trata-se de Consulta veiculada pela CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO AMAZONAS em face do CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, com requerimento para que seja esclarecida a eficácia da Recomendação n. 09/2013 (atualizada pela Recomendação n. 11/2013), da Corregedoria Nacional de Justiça, em face da vigência superveniente do Provimento n. 74/2018.

[…]

A Recomendação n. 11/2013 (de 16/04/2013) alterou a Recomendação n. 09/2013 (de 07/03/2013). Baixadas pela Corregedoria Nacional de Justiça, uma e outra dispõem sobre os tipos de dados que devem ser armazenados em arquivos de segurança, sobre as idades mínimas daqueles dados e sobre a periodicidade (mensal) de atualização de aludidos arquivos e das respectivas cópias de segurança.

Na Recomendação n. 09/2013, o artigo 1º descreve os tipos de dados a serem preservados, o artigo 2º orienta arquivamento de “backup” do arquivo de segurança em local distinto da serventia; o artigo 4º alerta que o arquivo de segurança e apetrechos utilizados para formá-lo e armazená-lo integrarão o acervo da serventia e deverão ser oportunamente transmitidos ao novo titular da delegação, em caso de extinção da antiga; e o artigo 6º determina que os antigos e os novos responsáveis pelas delegações notariais e de registro informem, diretamente à Corregedoria Nacional, no prazo de cento e vinte dias, se possuem ou não arquivo de segurança e as providências adotadas para formá-lo.

Alguns dos conteúdos dos dispositivos mencionados no parágrafo anterior existem sob configuração não-idêntica, no Provimento N. 74/2018 que, também originado na Corregedoria Nacional, dispôs especificamente sobre padrões mínimos de tecnologia da informação para a segurança, integridade e disponibilidade de dados para continuidade da atividade pelos serviços notariais e de registro do Brasil.

Nas Recomendações, o foco esteve na formação, na preservação e na transmissão de arquivos de segurança integrados por reproduções de atos notariais e/ou de registro e da escrituração atinente ao serviço extrajudicial. No Provimento, o foco está na definição dos recursos humanos e materiais mínimos, agregados em três Classes Econômicas definidas por diferentes faixas de arrecadação, necessários à produção de atos notariais e de registro, à formação dos arquivos de segurança e a escrituração do serviço.

Apesar de referidos à mesma matéria, os três atos normativos infralegais citados são complementares e não há, para este momento, razão bastante para que os dois mais antigos, mesmo pendentes de atualização, sejam imediatamente suprimidos do acervo regulamentar da Corregedoria Nacional. O mais adequado é que a consolidação ocorra em momento futuro e sob planejamento prévio que englobe, em documento único, conforme melhor técnica, todas as normas e regras complementares e suplementares, ora esparsas em diversos instrumentos.

Assim, em resposta, a Coordenadoria de Serviços Notariais e de Registros da Corregedoria Nacional de Justiça opina pela aplicação simultânea, no exercício da atividade correicional de fiscalização e controle da atividade notarial e de registro, da Recomendação n. 09/2013 (atualizada pela Recomendação n. 11/2013) e do Provimento n. 74/2018, com o cuidado necessário para que, em caso de conflito aparente de regras, seja privilegiada aquela que ofereça a maior proteção ao serviço e ao acervo.

É o parecer. (Grifo nosso)

Instada a se manifestar, a Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Amazonas apontou ciência da manifestação e ressaltou que “medidas de fiscalização adicionais a respeito da Recomendação n.º 11 do CNJ já foram inseridas no Manual de Correição desta CGJ.” (Id 4607508).

Nesse contexto, nada há a acrescentar nos presentes autos.

Ante o exposto, respondo a consulta, nos termos da fundamentação antecedente.

Intime-se.

Publique-se nos termos do art. 140 do RICNJ. Em seguida, arquivem-se independentemente de nova conclusão.

Brasília, data registrada no sistema.

Mário Goulart Maia

Conselheiro

Notas:

[1] Dispõe sobre a formação e manutenção de arquivo de segurança pelos responsáveis pelas serventias do serviço extrajudicial de notas e de registro.

[2] Altera a Recomendação nº 09, da Corregedoria Nacional de Justiça, que dispõe sobre a formação e manutenção de arquivo de segurança pelos responsáveis pelas serventias do serviço extrajudicial de notas e de registro.

[3] Dispõe sobre padrões mínimos de tecnologia da informação para a segurança, integridade e disponibilidade de dados para a continuidade da atividade pelos serviços notariais e de registro do Brasil e dá outras providências.

[4] Inspeção 0004255-93.2021.2.00.0000. – – /

Dados do processo:

CNJ – Consulta nº 0006411-54.2021.2.00.0000 – Amazonas – Rel. Cons. Mário Goulart Maia – DJ 24.02.2022

Fonte: INR – Publicações

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