1ª VRP/SP: Registro de imóveis – pedido de providências – averbação de ordem de penhora da totalidade de imóvel em estado de condomínio – apenas um dos condôminos é executado – impossibilidade de se onerar a totalidade do imóvel porque um dos condôminos é parte estranha à execução

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Processo 0064778-19.2013.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Conjunto Habitacional Parque Residencial Palmares – 11º Cartorio de Registro de Imoveis da Capital – SP – Registro de imóveis – pedido de providências – averbação de ordem de penhora da totalidade de imóvel em estado de condomínio – apenas um dos condôminos é executado – impossibilidade de se onerar a totalidade do imóvel porque um dos condôminos é parte estranha à execução – princípio da continuidade – indeferimento.

CP 349 Vistos.

1. O CONJUNTO HABITACIONAL PARQUE RESIDENCIAL PALMARES (CONJUNTO PALMARES), representado neste ato por Edson da Costa Dantas, requereu providências em face do 11º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI).

1.1. Nos termos da peça inicial (fls. 02-08), o requerente pretende ver averbada, na matrícula 198.128 do 11º RI, ordem de penhora (fls. 54) exarada pela 4ª Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro (processo nº 0190643-17.1997.8.26.0002 – cobrança de dívida condominial).

1.2. Apresentado ao 11º RI, o título foi qualificado negativamente (fls. 57), porque a serventia de registro de imóveis observou que 71,21% do imóvel de matrícula 198.128 pertence a Clever Maro Leocadio da Silva, enquanto os outros 28,79% pertencem a Cacildo Leocadio da Silva. Apenas Clever consta como parte passiva no processo que deu origem à ordem de penhora. Assim, o 11º RI entende necessária a retificação do título para que se onere somente a parte ideal de Clever, ou então que seja comprovado que Cacildo também integra o polo passivo do processo nº 0190643-17.1997.8.26.0002 (4ª Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro).

1.3. O requerente embasa seu pedido com julgados (v. fls 05-07) segundo os quais a penhora recai sempre sobre a totalidade do bem, ainda que exista coproprietário que não seja parte no processo, uma vez que a obrigação possui caráter solidário.

1.4. CONJUNTO está devidamente representado ad judicia (fls. 49).

1.5. A inicial foi instruída com documentos (fls. 09-73).

2. O 11º RI prestou informações (fls. 76-77), corroborando suas exigências com base em julgamento do E. Conselho Superior da Magistratura (Apel. Cív. nº 0035805- 59.2010.8.26.0100), em que ficou entendido que os efeitos de uma sentença não podem se estender a terceiros que não foram parte da ação, muito embora a obrigação condominial tenha natureza propter rem e haja solidariedade entre os devedores.

3. O Ministério Público opinou pelo acolhimento do pedido (fls. 79-82), argumentando no mesmo sentido do requerente.

4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

5. O CONJUNTO PALMARES deseja ver averbada ordem de penhora que recai sobre a totalidade de bem imóvel em estado de condomínio, sendo que um dos condôminos é parte completamente alheia ao processo que deu origem ao título.

6. Primeiramente, ressalta-se que a origem judicial do título não o exime de qualificação registrária e, portanto, não enseja automático registro. Tudo conforme pacífico e sólido entendimento jurisprudencial: “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registraria, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental.” (Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – CSMSP, Apelação Cível – Apel. Cív. 464-6/9, Rel. José Mário Antonio Cardinale, julgado em 06.12.2005)

7. Cacildo é coproprietário do imóvel de matrícula 198.128 do 11º RI e não é parte passiva na execução do imóvel, em prejuízo de Clever. Não há, portanto, como se acolher pedido de constrição de uma propriedade que não é do executado. Caso contrário, haveria clara afronta ao princípio da continuidade registrária. Também não é relevante que a matéria trate de despesas condominiais, pois se trata de aspecto que não tem interesse do ponto de vista do direito registral: “Pouco importa que a ação verse sobre cobrança de despesas condominiais da própria unidade, matéria que escapa aos domínios do Direito Registral. Não figurando o imóvel integralmente na propriedade da executada, e sendo apenas ela parte no processo, a porção que toca ao condômino não pode ter o registo da penhora acolhido, por evidente afronta ao trato contínuo.” (Primeira Vara de Registros Públicos – 1ª VRP, Processo 583.00.2006.220947-7, juiz Marcelo Martins Berthe, j.06.02.2007) No mesmo sentido, ainda: “Não há como registrar a penhora da totalidade do imóvel adquirido em condomínio sem a intimação do coproprietário.” (1ª VRP, Proc. 583.00.2008.184022-4, juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão, j.06.02.2007)

8. Assiste, portanto, razão ao registrador em obstar o pedido do requerente. Não há, também, que se falar em acolhimento parcial do título. Quanto às decisões mencionadas no requerimento inicial, observe-se que têm caráter jurisdicional, e que se cumprem não porque estejam corretas à luz do direito registral, mas porque uma ordem judicial não pode ser mesmo descumprida.

9. Do exposto, indefiro o pedido de providências deduzido por CONJUNTO HABITACIONAL PARQUE RESIDENCIAL PALMARES. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, no prazo de quinze dias, para a E. Corregedoria Geral de Justiça (Cód. Judiciário, art. 246). Uma vez que esteja preclusa esta sentença, arquivem-se os autos, se não for requerido mais nada.

P. R. I.

São Paulo, . Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO – CP 349 – ADV: LUIZ CARLOS DE OLIVEIRA (OAB 176939/SP)

(D.J.E. de 10.12.2013 – SP)

(…)

Fonte: DJE I 10/12/2013.

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STJ: Falta de registro de doação de imóvel não impede oposição de embargos contra penhora

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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não há como manter a penhora sobre imóvel doado aos filhos menores, em razão de dívida contraída pelos pais posteriormente à doação. Seguindo voto do ministro Raul Araújo, a Quarta Turma definiu que a falta de registro imobiliário da doação não impede que os filhos apresentem embargos de terceiro contra penhora realizada sobre imóvel que eles haviam recebido dos pais anteriormente. 

Em ação de separação judicial, homologada em 1994, os pais fizeram doação de um imóvel aos filhos menores. O registro imobiliário da doação não foi feito. Posteriormente, em 1995, realizaram uma operação de crédito no Banco do Brasil, dando em garantia o mesmo imóvel, e omitindo seu real estado civil. 

Ante o não pagamento da obrigação, o banco ajuizou ação executiva de título extrajudicial (cédula de crédito rural) e pediu a penhora do imóvel. Os filhos apresentaram embargos à execução. Afirmaram que o fato de não existir registro da doação no cartório de imóveis não exclui o seu direito de oferecer embargos de terceiro para proteção de sua propriedade. Sustentaram que “a sentença que homologa a separação e a partilha produz efeitos do trânsito em julgado, independentemente de qualquer registro”. 

Estelionato

Em primeiro grau, o juiz reconheceu a impossibilidade da penhora, porque os menores não poderiam ser penalizados com a alienação de bem que lhes coube na separação judicial dos pais. O juiz ainda destacou que os pais cometeram estelionato, ao dar em garantia bem imóvel que não mais lhes pertencia. 

O banco apelou e o tribunal local reverteu a sentença. Se, quando da assinatura da cédula de crédito, não houve o registro de restrição pela doação do imóvel, “maliciosamente omitida pelos devedores”, os embargos deveriam ser rejeitados, mantendo-se a penhora – entendeu o tribunal de segunda instância. 

Os filhos recorreram ao STJ. Em decisão monocrática, foi dada razão aos embargantes, ao entendimento de que a penhora se deu sobre bem que já não integrava mais o patrimônio dos devedores e que o fato de a partilha não ter sido registrada não impede a defesa por meio dos embargos de terceiro. 

Proteção 

O banco recorreu com agravo regimental, mas a posição foi mantida pela Turma. O relator do agravo, ministro Raul Araújo, destacou que o objeto dos embargos de terceiro é a possibilidade de proteção da propriedade, ainda que carente de registro no cartório. 

O ministro reconheceu que é cabível a apresentação dos embargos pelos filhos menores para defender sua posse e discutir a legitimidade da penhora do imóvel, principalmente porque a propriedade do bem se encontra amparada em decisão transitada em julgado. Raul Araújo ainda lembrou que a jurisprudência do STJ é no sentido de considerar que a falta de registro da doação no cartório de imóveis não impede a oposição dos embargos de terceiro. 

O relator também salientou que qualquer responsabilização dos pais pelas consequências de possíveis crimes no negócio firmado com o banco deve ser perseguida em via adequada. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 469709.

Fonte: STJ I 10/12/2013.

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CGJ/SP: Compromisso de compra e venda. Cancelamento de registro – art. 35 da Lei nº 6.766/79 – inaplicabilidade

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É inaplicável o disposto no art. 35 da Lei nº 6.766/79 aos casos de cancelamento de registro.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00067342 (Parecer nº 433/2013-E), que decidiu pela inaplicabilidade do art. 35 da Lei nº 6.766/79 aos casos de cancelamento de registro. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Tânia Mara Ahualli, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

No caso em tela, a recorrente interpôs recurso administrativo da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que manteve a negativa de averbação do cancelamento de compromisso de venda e compra realizada em processo judicial. Sustentou que a exigência formulada pelo Oficial Registrador somente tem cabimento na hipótese de pedido administrativo, sendo que a decisão judicial supera a necessidade de comprovação do ressarcimento do compromissário comprador. O Oficial Registrador, por sua vez, fundamentou a recusa com base no art. 35 da Lei nº 6.766/79, que determina que “somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for provada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis”.

Ao analisar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria observou que, embora o Oficial Registrador tenha agido corretamente e em estrita observância às normas que regem a matéria, assiste razão à recorrente, existindo ordem judicial a ser cumprida. Citando precedentes, entendeu que não compete ao Juiz Corregedor Permanente rever decisão proferida em âmbito judicial e concluiu que, conforme manifestação do D. Procurador de Justiça, a regra do art. 35 da Lei nº 6.766/79 dirige-se ao novo registro, e não ao cancelamento almejado pela recorrente.

Posto isto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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