TJ/MS: Fiador é responsável mesmo com prorrogação de contrato

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Os desembargadores da 1ª Câmara Cível decidiram, por unanimidade, dar provimento ao recurso de A.F.L., que, em primeira instância, havia perdido ação para cobrança de aluguéis atrasados do fiador.

Com a decisão, J.L.O. terá que arcar com as despesas de um ano de aluguel, mais o montante de quatro anos atrasados de IPTU. O valor total chegou a R$ 7.928,79, mais todas as despesas da recorrente com honorários advocatícios.

A causa de discussão foi que no contrato primeiramente firmado entre a apelante e O.R., para o período de abril de 1998 até abril de 1999, havia uma cláusula que responsabilizava o fiador pelas faltas do inquilino, mesmo que se o contrato fosse indeterminadamente prorrogado, o que, de fato, aconteceu.

Na sentença de primeiro grau, o juiz decidiu que “vencido o contrato e não manifestada, pelo requerido-fiador, sua disposição em continuar como garantidor da dívida, extingue-se a fiança, independentemente de cláusula contratual que os obrigue até a efetiva entrega das chaves”.

Em seu voto, o relator do processo, Des. Divoncir Schreiner Maran, explicou a evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, em princípio, tinha o mesmo entendimento que o prolatado na sentença. Entretanto, desde 2006, e especialmente após o advento da lei do inquilinato, o STJ tem entendido que o fiador tem, sim, responsabilidade, mesmo em contratos indeterminadamente prorrogados.

“Ademais, a manutenção da responsabilidade do fiador que expressamente garantiu o contrato de locação até a entrega efetiva coaduna-se com o princípio da boa-fé objetiva, que determina um padrão comportamental a ser seguido baseado na lealdade e na probidade (integridade de caráter), proibindo o comportamento contraditório e impedindo o exercício abusivo de direito por parte dos contratantes, no cumprimento não só da obrigação principal, mas também das acessórias”, finalizou o relator.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0011317-41.2007.8.12.0001.

Fonte: TJ/MS | 06/02/2014.

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Pedido de providências – Registro de carta de arrematação feito em matrícula em que constava indisponibilidade – Indisponibilidade que, segundo o atual entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça, não impede a alienação judicial do imóvel – Registro perfeito, que nem sequer em tese pode ser declarado nulo – Discussão sobre título inviável na esfera administrativa – Pedido de providências improcedente.

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Processo 0055704-38.2013.8.26.0100
CP 290
Procedimento Ordinário
Registros Públicos
F. M.
Registro de imóveis – pedido de providências – registro de carta de arrematação feito em matrícula em que constava indisponibilidade – indisponibilidade que, segundo o atual entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça, não impede a alienação judicial do imóvel – registro perfeito, que nem sequer em tese pode ser declarado nulo – discussão sobre título inviável na esfera administrativa – pedido de providências improcedente.
Vistos etc.
1. F. M. (FUMIO) requereu providências (fls. 02-08) em face do 15º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI).
2. Ao que já está a fls. 361-364, itens 1-4, acrescente-se que o Ministério Público (fls. 366-367) reiterou a necessidade de fazer notificar os interessados e potenciais atingidos, e, no mérito, opinou por não haver vício que se pudesse reconhecer na via administrativa.
3. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
4. De início, salientem-se o zelo e o cuidado do Ministério Público, estampados a fls. 359 e 366: de fato, o ideal seria providenciar a notificação de todos os potenciais atingidos por este processo, antes de proferir qualquer decisão. Acontece que está patente, desde logo, que a discussão não se situa no plano propriamente registral, e sim nos títulos subjacentes ao registro, o que, segundo a doutrina e a jurisprudência consolidadas, não pode ser avaliado pelo juízo administrativo, cuja atribuição não vai a tanto. Assim, em que pesem os bons argumentos do Ministério Público, a solução mais correta aqui é dispensar as notificações, e desde logo concluir pela completa inviabilidade da discussão que neste juízo pretende travar o interessado FUMIO.
5. In medias res, como já ficou exposto a fls. 364-365, itens 6-13, FUMIO pretende o cancelamento, pela via administrativa, de registro que entende ser nulo de pleno direito; contudo, ele não alega nulidade do título (carta de arrematação) que obteve registro, mas tão somente a nulidade do ato de registro deste título, realizado pelo 15º RI. Ora, é patente que, aquando do registro R. 20/131.454 (fls. 105 verso), não houve erro na transposição de dados, ou qualquer outra hipótese da LRP/1973, art. 213 que enseje nulidade de pleno direito.
6. Pelo contrário: como foi observado pelo 15º RI (fls. 97), houve, a partir de 04 de julho de 2012 (Apel Cív. 0007969-54.2010.8.26.0604 – Sumaré, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 10.05.2012), a alteração de entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura, que, inclusive foi normatizado no artigo 22 do Provimento CG nº 13/2012 (verbis “As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrições judiciais do imóvel.”).
7. Ou seja: o registro da arrematação oriunda da ação trabalhista foi possível e realizado em 07 de junho de 2013, data posterior à da vigência do novo entendimento, em pleno atendimento ao princípio tempus regit actum.
8. Quando da apresentação da carta de arrematação do Banco Bradesco, ocorrida em 02 de março de 2011 (v. fls. 107), o aludido novo entendimento jurisprudencial ainda não estava sedimentado e, àquela época negou-se registro porque, até então, valia dizer que a indisponibilidade de um imóvel obstasse qualquer tipo de alienação (inclusive alienações forçadas).
9. Em tal cenário, ao que consta não existe, sequer em tese, nulidade passível de reconhecimento pela via administrativa.
10. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências deduzido por F. M.. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Desta sentença cabe recurso, em quinze dias, com efeito suspensivo, para a E. Corregedoria Geral da Justiça. Oportunamente, arquivem-se os autos.
P. R. I.
São Paulo, 13 de dezembro de 2013.
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito
(D.J.E. de 10.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 10/01/14

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