"Condomínios de Lotes": Panorama Legal e seu Registro – Por Fábio Ribeiro dos Santos

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*  Fábio Ribeiro dos Santos

De acordo com a Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/64), os condomínios edilícios são sempre condomínios em edificações. Ainda que haja a previsão legal (art. 8º) de múltiplas edificações, muitas vezes com áreas de terreno de uso privativo, a unidade autônoma sempre é definida como a edificação, seja casa ou apartamento.

Em consequência, exige-se que seja arquivado, no Registro de Imóveis, o quadro de áreas construídas das edificações, que contém, entre outros elementos, as frações ideais das unidades. Nestes condomínios com várias edificações, cada qual com seu terreno exclusivo, há plena vinculação entre construção, terreno e fração ideal, vinculação essa indissociável do registro de instituição do condomínio (Cód. Civil, art. 1.332).

Esse regramento jurídico é radicalmente diferente daquele aplicável aos loteamentos. Nestes, criam-se lotes destinados à edificação (Lei nº 6.766/79, art. 2º, p. 1), mas o proprietário é livre para construir o que bem lhe aprouver, respeitados os limites públicos (urbanísticos legais e convencionais) e privados (direitos de vizinhança). Há margem de escolha que não se tem no condomínio.

Há, entretanto, figura jurídica intermediária: os corriqueiramente denominados “condomínios de lotes”. São disciplinados de forma sumária pelo art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67. Ali, prevê-se a aplicação da lei de condomínios aos loteamentos, “equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação”. Em consequência, os empreendimentos que seguirem essa formatação podem se constituir sob a forma condominial, mas permitem que a prerrogativa do proprietário quanto à construção seja mantida. Em outras palavras, são condomínios desvinculados de edificação.

A questão então discutida é se a superveniência da Lei nº 6.766/79 implicou a revogação tácita deste dispositivo do DL 271/67. Órgãos correicionais de diversos estados permitiram a convivência dessas três espécies de ocupação urbana: condomínios, loteamentos e condomínios de lotes. Porém, a jurisprudência administrativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) reiterava que o condomínio de lotes era burla à lei de loteamentos e, por isso, não poderia ser admitido. Tampouco admitia condomínios edilícios vinculados a área construída irrisória, que pudesse ser aumentada ao alvitre do condômino (condomínios “de edículas” ou, jocosamente, “de casas de cachorro”).

A posição da CGJ/SP sofreu alteração sensível a partir da edição do provimento nº 18/2012, sobre regularização fundiária. Hoje, as normas de serviço (NSCGJ/SP) permitem que a regularização fundiária seja realizada “aplicando-se, conforme o caso, o disposto no art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67, o art. 1º da Lei nº 4.591/64, ou o art. 2º da Lei nº 6.766/79” (item 293). Nitidamente, a CGJ/SP assumiu a vigência do DL 271/67 e rompeu com a dicotomia loteamento/condomínio, permitindo a convivência do condomínio de lotes ao lado daqueles outros dois institutos.

A inovação interpretativa teve sua razão de ser, porque se trata de hipótese de regularização de situações de fato. Há inúmeros condomínios edilícios, inicialmente concebidos com área construída imutável, que sofreram alterações ao longo do tempo porque o condômino (mesmo de boa fé) construiu mais do que lhe era deferido. Há ainda situações de ocupações irregulares em áreas urbanas cujas configurações recomendam a regularização sob a forma condominial. Em suma, o espírito maior da regularização fundiária – trazer para o âmbito formal do Registro a realidade fática do desenvolvimento informal urbano – impõe que se abram horizontes, ao invés de restringi-los.

As novas normas de serviço (Prov. 41/2013) avançaram nesta mesma direção, prevendo condomínios de lotes também aos novos empreendimentos (itens 222.2 e 229). Franqueia-se, dessa forma, o registro de condomínios sem edificação. O condômino poderá aprovar o projeto de construção que lhe aprouver e executá-lo. Sujeitar-se-á à convenção condominial, mas não precisará respeitar área construída previamente definida no registro da instituição.

Nessa forma condominial, portanto, as averbações de construção não têm impacto no registro do condomínio. Em recente encontro, mais de 50 Oficiais de Registro de Imóveis de São Paulo enunciaram que “no condomínio de lotes, a variação das áreas das acessões não alterará a fração ideal de cada unidade autônoma no terreno ou coisas comuns”, o que é a essência do instituto.

Persistem as implicações urbanísticas – notadamente, se a proliferação de condomínios de lotes, “fechados”, é conveniente para a cidade. Mas o grande mérito da nova orientação da CGJ/SP é abrir a possibilidade de aplicação do instituto, valorizando o Registro de Imóveis e remetendo a discussão político-urbanística ao órgão municipal que autorizar o projeto. Melhor do que a proibição sumária, a apreciação caso a caso é a garantia de soluções justas e adequadas.

Fonte: Carta Forense.

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TRT/3ª Região: Jazigo perpétuo é impenhorável

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Acompanhado o voto do juiz convocado Ricardo Marcelo Silva, a 9ª Turma do TRT-MG confirmou a decisão que indeferiu a penhora de jazigos perpétuos pertencentes a um empregador executado na Justiça do Trabalho. O pedido havia sido feito pelo ex-empregado, diante do fracasso na tentativa de penhora de outros bens para pagamento do seu crédito trabalhista. No entanto, nem o juiz de 1º Grau, nem a Turma que julgou o recurso, acataram a pretensão.

Conforme a decisão de 1º Grau, a ausência de previsão legal expressa acerca da impenhorabilidade do jazigo não é capaz de afastar essa condição. Foi aplicado ao caso o artigo 5º da Lei 8.009/90, que considera impenhorável o único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente. Segundo o juiz sentenciante, a impenhorabilidade deve ser estendida ao jazigo, por igualdade de tratamento do bem de família por interpretação extensiva do dispositivo legal. Afinal, conforme ponderou, o jazigo é destinado à moradia permanente do titular e familiares após a morte deles. Ainda de acordo com a sentença, as condutas não compatíveis com o respeito aos mortos são passíveis de punição no Direito Penal Brasileiro (artigos 209 e 212), o que reforça o entendimento adotado.

A conclusão foi mantida em grau de recurso. O relator aplicou ao caso o princípio da dignidade da pessoa humana, sob uma perspectiva mais abrangente, para confirmar a decisão. Ele lembrou a lição de Humberto Theodoro Júnior ao discorrer sobre a extensão da responsabilidade patrimonial do devedor (Curso de Direito Processual Civil 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1993, volume II. página 103): "em algumas circunstâncias especiais, a lei exclui também da execução alguns bens patrimoniais, qualificando-os de impenhoráveis por motivos de ordem moral, religiosa, sentimental, pública etc. (art. 649)".

No entender relator, é assim que o jazigo deve ser considerado, não se admitindo a penhora desse bem. Desse modo, a Turma de julgadores negou provimento ao recurso apresentado pelo reclamante, por unanimidade, indeferindo o pedido de penhora sobre jazigos do executado.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0001370-74.2011.5.03.0113 AP.

Fonte: TRT/3ª Região | 21/08/2014.

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Benefícios da Justiça gratuita não se estendem a empresas em dificuldades financeiras

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Entendimento é do TRT da 3ª região.

O empregador, pessoa jurídica, não tem direito aos benefícios da Justiça gratuita, ainda que esteja passando por grave crise financeira. Com esse entendimento, a 9ª turma do TRT da 3ª região deixou de conhecer o recurso ordinário interposto por uma empresa condenada na Justiça do Trabalho a pagar parcelas trabalhistas a uma ex-empregada, por considerá-lo deserto. Em outras palavras, as razões da reclamada não chegaram a ser apreciadas pelos julgadores, porque a ré não recolheu custas processuais, nem efetuou o depósito recursal.

A justificativa da empresa, de que se encontrava em grande dificuldade financeira, não foi reconhecida pela relatora do recurso, desembargadora Mônica Sette Lopes, como motivo para a concessão dos benefícios da Justiça gratuita. Isto, por não haver na legislação que regula a matéria qualquer previsão nesse sentido.

A julgadora lembrou que a lei 10.537/02, que acrescentou o artigo 790-A à CLT, isenta do pagamento de custas as entidades enumeradas nos incisos I e II, quais sejam, a União, os Estados, o DF, os Municípios e respectivas autarquias e fundações públicas federais, estaduais ou municipais que não explorem atividade econômica, bem como o Ministério Público do Trabalho. Contudo, em nenhum momento, estende o benefício às empresas em dificuldades financeiras.

Ela destacou, ainda, que tampouco a lei 5.584/70, que disciplina a concessão e prestação de assistência judiciária na Justiça do Trabalho, contemplou o empregador com a gratuidade judiciária. Mesmo que ele esteja em grave crise financeira. Para a relatora, o disposto no inciso LXXIV do artigo 5º da Constituição da República, que trata da assistência judiciária integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos, não se aplica, à empregadora. Do mesmo modo, não incide o inciso VII do artigo 3º da lei 1.060/50, que prevê que a assistência judiciária compreende a isenção depósitos previstos em lei para interposição de recurso, ajuizamento de ação e demais atos processuais inerentes ao exercício da ampla defesa e do contraditório.

E mesmo que se admitisse a extensão da gratuidade judiciária às pessoas jurídicas em dificuldades financeiras, a desembargadora considerou que o recurso analisado estaria deserto. É que a reclamada não efetuou o recolhimento do depósito recursal. Na decisão foi lembrado que, no processo do trabalho, a concessão do benefício da justiça gratuita alcança apenas as custas processuais, e não o depósito recursal previsto no artigo 899 da CLT, que possui natureza de garantia do juízo da execução. Esse é o entendimento da jurisprudência do TST, conforme ementas destacadas no voto.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0000915-57.2013.5.03.0043 RO.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: Migalhas | 12/08/2014.

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