TJ/DFT: IMPOSTOS E TAXAS DE CONDOMÍNIO SÃO DEVIDOS SOMENTE APÓS ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL

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A 1ª Turma Recursal do TJDFT confirmou sentença do 6º Juizado Cível de Brasília que condenou a MBR Engenharia e a M&I Empreendimentos Imobiliários a restituir em dobro a um comprador os impostos e taxas de condomínio que lhe foram cobrados antes da entrega das chaves. A decisão foi unânime.

A juíza originária ensina que embora o contrato de compra e venda firmado entre as partes estabeleça que a partir da data de emissão da Carta de Habite-se os impostos e taxas de condomínio passarão a correr, exclusivamente, por conta dos compradores, essa regra contratual é inválida se não ocorrer a efetiva entrega das chaves. Destaque-se que apesar de a entrega da Carta de Habite-se ter se dado em 12/03/2012, a entrega das chaves só ocorreu em 19/02/2013 – quase um ano depois.

Ante tal constatação, a magistrada ressalta que "o dever de lealdade imposto aos contraentes deve ser especialmente observado nos contratos de adesão em que não há margem à discussão das cláusulas impostas aos consumidores aderentes, obrigando o fornecedor a um destacado dever de informação, probidade e boa-fé na confecção do instrumento".

Assim, prossegue a julgadora, "vulnerado tal dever contratual, se há cobrança indevida, efetivo pagamento e engano injustificável, com a clara vulneração da boa-fé objetiva, a devolução em dobro, conforme regra expressa do parágrafo único do art. 42 da lei n. 8.078/90, é medida que se impõe".

Diante disso, a juíza julgou procedente o pedido do autor para condenar as rés, solidariamente, à devolução em dobro do valor pago pelo consumidor, totalizando a quantia líquida de R$ 3.582,06, já considerada a dobra legal, devidamente corrigida desde o efetivo dispêndio e acrescida de juros legais.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 2013.01.1.094895-6.

Fonte: TJ/DFT I 02/12/2013.

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STJ: Cláusula contratual que determina restituição de parcelas no fim da obra é abusiva

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Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores pagos somente ao término da obra ou de forma parcelada. A decisão é da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso repetitivo em que se discutia a forma de devolução dos valores devidos ao promitente comprador, em razão da rescisão do contrato. 

Segundo os ministros, de acordo com as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

O recurso adotado como representativo de controvérsia é oriundo de Santa Catarina e foi julgado conforme o rito estabelecido pelo artigo 543-C do Código de Processo Civil. No caso em discussão, o tribunal local determinou a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão de desistência/inadimplemento do contrato. 

Retenção vantajosa 

Segundo o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, há muito tempo o STJ já firmou jurisprudência no sentido de que é abusiva, por ofensa ao artigo 51 do CDC, a cláusula contratual que determina a restituição somente ao término da obra, uma vez que o promitente vendedor poderá revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, levar vantagem com os valores retidos. 

Para o ministro, essa cláusula significa ainda que "o direito ao recebimento do que é devido ao consumidor fica submetido ao puro arbítrio do fornecedor, uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a este com exclusividade, podendo, inclusive, nem acontecer ou acontecer a destempo”, ressaltou o ministro. 

Salomão destacou ainda que esse entendimento – segundo o qual os valores devidos pela construtora ao consumidor devem ser restituídos imediatamente – aplica-se independentemente de quem tenha dado causa à rescisão. 

O ministro lembrou que é antiga a jurisprudência da Segunda Seção do STJ no sentido de que o promitente comprador de imóvel pode pedir a resolução do contrato sob a alegação de que não está suportando as prestações. 

E acrescentou: “A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes.” 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1300418.

Fonte: STJ I 28/11/2013.

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2ª VRP|SP: Tabelionato de Notas. Escritura de Compra e Venda e Cessão. Cobrança.

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Tabelionato de Notas. Escritura de Compra e Venda e Cessão. Cobrança. Porquanto admitido a Cessão por instrumento particular, incide a aplicação das Notas Explicativas da Tabela de Custas e Emolumentos Nota 1, item 1.6 (redução das custas e emolumentos equivalente a 40%). Uniformização.

Pedido de Providências

S. de F. T.

Vistos.

S. de F. T., qualificado nos autos, após a indagação inicial, veio a formular consulta específica, visando à apuração do acerto, ou não, das despesas pagas ao Tabelião do 21º Tabelionato de Notas da Capital, por ocasião da lavratura de duas escrituras públicas de venda, compra e cessão. Insurge-se o interessado contra a cobrança pelos atos jurídicos de cessão, sustentando que para cada ato caberia o direito ao desconto de 40% (quarenta por cento) sobre o valor pago.

O Tabelião ofereceu manifestação, defendendo o acerto do montante cobrado, amparado na Tabela em vigor, Nota Explicativa Nota 3 item 3.2 (fls. 08/09). Após aditar a real extensão de sua pretensão (fls. 23), objetivando a aplicação, na espécie, da redução de 40% (quarenta por cento) da escrituração das cessões por escritura pública mediante aplicação das Notas Explicativas da Tabela de Custas e Emolumentos Nota 1 item 1.6, o Tabelião apresentou nova manifestação (fls. 24/28), contendo instrumento particular de transação, com restituição ao consulente de R$ (um mil, setecentos e dezessete reais e vinte e quatro centavos) referente à aplicação de redução das custas e emolumentos equivalente a 40% (quarenta por cento) do total, sem prejuízo da definição judicial da questão aqui posta em controvérsia.

Vieram aos autos pronunciamento do Colégio Notarial /SP (fls. 44/46) e parecer da representante do Ministério Público, opinando pela aplicação da redução de 40% (quarenta por cento) devida ao cedente (fls. 62/65).

É o relatório.

DECIDO.

Cuidam os autos de questionamento formulado por usuário do 21º Tabelionato de Notas da Capital, que pretende elucidar a forma da cobrança das custas e emolumentos decorrentes da lavratura de duas escrituras de venda e compra e cessão de direitos. Sem embargo do superveniente ajuste formalizado entre os envolvidos, subsiste a necessidade de enfrentar o tema na esfera de atribuição desta Corregedoria Permanente, no tocante à aplicação dos atos em relação à Tabela de Custas e Emolumentos.

De início, assinalo que não há ilícito funcional passível de adoção de medida censório/disciplinar em relação à unidade correcionada. Assim é, porque o Tabelião conta com justificativa para interpretar e aplicar o montante margeado nos atos (cf. fls. 33vº e 35vº), conforme se depreende do disposto na Nota Explicativa 3 item 3.2, no sentido de cobrar as despesas integrais de cada negócio.

A conduta, portanto, ainda que dotada de divergências interpretativas, em quadro de conflito com o item 1.6 da aludida Nota Explicativa, não tipifica infração funcional, mas traduz razoável posicionamento tomado pelo titular da delegação do 21º Tabelionato de Notas da Capital.

Aliás, o tema posto em controvérsia carece de definição, para traçar diretriz, fixando orientação da melhor interpretação da cobrança, nos termos formulados.

Bem por isso, o próprio Colégio Notarial/SP, ao admitir a necessidade de padronizar a regra da cobrança, em face das divergências interpretativas que não se restringem à Comarca da Capital, sugere que a matéria seja dirimida pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no âmbito do Estado de São Paulo.

Constituiria contrassenso, conforme acentuou a manifestação do Colégio Notarial do Brasil/SP, que a cessão que certamente pode também ser produzida por instrumento particular mereça desconto se lavrada em escritura apartada do instrumento de compra e venda e ao mesmo tempo não possa o usuário contar com tal proveito se optar por simplificar o negócio jurídico e reunir em um só documento os dois atos inter-relacionados (fls. 46).

Destarte, a cessão, que poderia ser produzida por intermédio de instrumento particular, deveria, no caso em exame, receber o tratamento contemplado na Nota 1, item 1.6 das Notas Explicativas. As transações, cuja instrumentalização admitem forma particular, terão o valor previsto no item 1 da tabela reduzido em 40% (quarenta por cento).

Ao conceito de despesas integrais de cada negócio aplica-se a redução prevista no item 1.6, por se tratar de ato jurídico que admite forma particular. A propósito, o valioso parecer da D. representante do Ministério Público bem equacionou a questão, ao destacar que o item 3.2 não perfaz uma regra excepcionadora. Este item não foi concebido para preterir a regra do item 1.6, mas sim para afirmar que a escritura de venda e compra e cessão consubstanciam dois negócios jurídicos, de modo que cedente e o adquirente devem pagar as despesas respectivas por cada negócio (fls. 64). Nesses termos, fica solucionada a consulta, firmando-se a orientação acima referida, aplicando-se, por conseguinte, o desconto Nota 1 item 1.6 da Tabela de Custas e Emolumentos.

Tendo em vista o interesse no tratamento normativo da matéria, para efeito de uniformização no âmbito estadual, submeta-se a decisão à elevada apreciação da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

P.R.I.C.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 100.09.124349-4.

Fonte: Blog do 26 I 23/09/2013.

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