Interessante questão foi posta à apreciação da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo. Trata-se de um inusitado pedido de cancelamento de matrícula em razão da edificação, feita por terceiros, sobre bem próprio. Segundo o peticionário, o município vem lançando IPTU sobre imóvel que, na realidade, já não existiria, “pois o lote foi suprimido com o avanço de edifícios construídos nos lotes vizinhos sobre o terreno”.

O pedido foi denegado. E a recusa se deu com bons fundamentos legais. A juíza sentenciante acenou com o disposto no art. 1.255 do Código Civil, cuja redação é a seguinte:

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Mas há uma novidade no atual código civil. Trata-se de exceção ao princípio superficies solo cedit. E ela se acha no parágrafo único do dispositivo:

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Nesse caso, excedendo a acessão o valor do próprio terreno – como parece se dar no caso concreto – aquele que construiu de boa-fé “adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo”.

O solo passa, então, a ser considerado um bem acessório do principal – no caso, a construção erigida sobre o terreno.

Trata-se de uma acessão inversa, na feliz expressão de Nelson Rosenvald (Direitos Reais, teoria e questões, 2a ed. Niterói: Impetus, 2003, p. 93).

O que parece evidente é que não se poderia simplesmente postular (e obter) a prestação no sentido de se cancelar a matrícula do imóvel, como pretenderam os interessados.

A r. decisão andou muito bem em enfocar o problema sob a ótica eleita.

Imóvel – acessão sobre bem alheio. Terreno alheio – acessão.Pedido de cancelamento de matrícula – alegação de que o imóvel não mais existe – terreno que não se confunde com a construção em sua superfície – regularidade da situação registraria – improcedência. @ Processo 1086920-29.2015.8.26.0100, São Paulo, j. 17/2/2016, DJe 22/2/2016, Dra. Tânia Mara Ahualli. Legislação: CC2002 – Código Civil de 2002 | 10.406/2002, ART: 1255

Fonte: Observatório do Registro | 03/03/2016.

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Incorporação imobiliária. Instituição de condomínio. Averbação de construção

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da instituição de condomínio sem a prévia averbação de construção. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: No caso de incorporação imobiliária, é possível a instituição de condomínio sem a prévia averbação da construção?

Resposta: Não é possível a instituição de condomínio sem a prévia averbação de construção. Tanto que, a nosso ver, a carta de “habite-se” é um dos documentos necessários para o registro da instituição de condomínio.

Entretanto, existem Estados em que foram editadas normas autorizando/determinando o registro da instituição do regime de condomínio edilício antes da efetiva construção e averbação do “habite-se”.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 08/03/2016.

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Medida antecipa resultado de inventário

O Código de Processo Civil 2015 trouxe também alterações em Direito Sucessório. As principais modificações, segundo a advogada Ana Luiza Nevares, vice-presidente da Comissão de Estudos Constitucionais da Família do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM), são a alteração do critério para a colação, ou seja, para a conferência das doações realizadas em adiantamento de legítima, e a criação da hipótese de tutela de evidência no âmbito do inventário.

Ela explica que o CPC 2015 modifica o sistema da colação, reproduzindo, em seu artigo 639, o disposto no artigo 1.014 do Código de Processo Civil, de 1973. “Dessa forma, a regra da colação volta a ser a conferência em substância, com o retorno do bem doado para o acervo hereditário, só sendo prevista a colação in valorem quando o donatário não mais possuir o bem, restando determinado no parágrafo único do aludido art. 639 que o valor dos bens a serem colacionados será aquele que tiverem ao tempo da abertura da sucessão”, diz.

Para a advogada, a principal alteração é a criação da tutela de evidência no âmbito do inventário. Isso possibilita que determinado bem seja antecipado a herdeiro, por força de decisão fundamentada. Segundo ela, a medida privilegia vínculos específicos dos herdeiros com determinados bens que integram o acervo hereditário, em especial vínculos qualificados por moradia ou exercício profissional do sucessor, evitando diversos conflitos recorrentes no curso de um longo inventário, em virtude da antecipação de um resultado “certo” e “evidente”.

“O parágrafo único do artigo 647 do novo Código prevê a possibilidade de o juiz, em decisão fundamentada, deferir antecipadamente a qualquer dos herdeiros o exercício dos direitos de usar e de usufruir de determinado bem, com a condição de que, ao término do inventário, tal bem integre a cota do respectivo herdeiro, cabendo ao mesmo, desde o deferimento, todos os ônus e bônus decorrentes do exercício daqueles direitos. O Código 2015 também estabelece, em seu artigo 294, que a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência, sendo a tutela de evidência aquela de natureza satisfativa, que tem por objetivo antecipar o resultado prático do processo, quando dito resultado decorre de forma evidente do caso sub judice. Trata-se de expediente em perfeita sintonia com o propósito de duração razoável do processo”, ressalta.

Ana Luiza Nevares destaca que, em relação à colação das doações, o Código poderia ter estipulado critério valorativo que, realmente, alcançasse o seu objetivo de igualar as legítimas dos herdeiros necessários.

Segundo ela, tanto o critério do valor da doação ao tempo da liberalidade quanto aquele que se reporta ao valor do bem à época da abertura da sucessão são falhos para a finalidade a que se propõem, em virtude da valorização ou desvalorização do bem doado, em especial quando o sucessor não mais o detém por ocasião da abertura da sucessão.

“Melhor seria se o CPC tivesse previsto critério valorativo consoante o benefício que, de fato, o herdeiro auferiu com a doação. Assim, se o herdeiro ainda possuir o bem por ocasião do falecimento do autor da herança, o valor a ser conferido deveria ser aquele da época da abertura da sucessão; se o herdeiro não mais possuir o bem, o valor de conferência deveria ser aquele do benefício efetivamente auferido pelo sucessor (ou seja, o valor da venda pelo sucessor do bem recebido em antecipação de legítima ou o valor do aludido bem quando foi doado pelo sucessor antes do falecimento do autor da herança), devidamente corrigido”, reflete.

Além disso, a advogada considera que o CPC 2015 foi tímido quanto à extensão do procedimento do arrolamento para os casos em que há herdeiros incapazes. “A existência de herdeiros incapazes não deveria impedir o processamento do inventário pelo rito do arrolamento sumário, quando há apenas um único herdeiro, bem como quando o monte é composto apenas por dinheiro, não havendo nenhuma questão complexa a ser dirimida, salvo a divisão aritmética entre os sucessores, mantendo-se a garantia da atuação do Ministério Público para resguardar os interesses dos incapazes”, diz.

Fonte: IBDFAM | 03/03/2016.

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