CSM/SP: Registro de Imóveis – Escritura pública de doação de vaga de garagem – Desqualificação do título por ofensa ao § 1° do artigo 1.331 do Código Civil – Dúvida procedente – Convenção de condomínio que não autoriza expressamente a venda de vaga a terceiro estranho ao condomínio – Desqualificação correta – Apelação não provida.

Escrito por

Apelação nº 1095365-02.2016.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1095365-02.2016.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1095365-02.2016.8.26.0100

Registro: 2017.0000631320

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1095365-02.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante LUIS MÉDICI, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 11 de agosto de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1095365-02.2016.8.26.0100

Apelante: Luis Médici

Apelado: 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo

VOTO Nº 29.774

Registro de Imóveis – Escritura pública de doação de vaga de garagem – Desqualificação do título por ofensa ao § 1° do artigo 1.331 do Código Civil – Dúvida procedente – Convenção de condomínio que não autoriza expressamente a venda de vaga a terceiro estranho ao condomínio – Desqualificação correta – Apelação não provida.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Luis Médici contra a sentença de fls. 257/260, que manteve a recusa ao registro de escritura de doação da vaga de garagem nº 13 do Edifício Barão de Motta Paes, imóvel esse descrito da matrícula nº 24.426 do 5º Registro de Imóveis da Capital.

Sustenta o apelante, em síntese, que existe previsão expressa que autoriza o condômino a dispor da vaga de garagem de modo autônomo; que os condomínios Barão de Motta Paes Apartamentos, Barão de Motta Paes Garagens e Visconde Mauá são, conforme convenção de condomínio, completamente independentes entre si, de modo que não há relação de acessoriedade entre vagas e unidades; que a falta de registro da convenção de condomínio na serventia imobiliária não impede a inscrição de seu título; e que a síndica dos condomínios declarou que não há motivo que impeça a alienação autônoma de vaga de garagem (fls. 267/274).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 308/310).

É o relatório.

Segundo consta dos autos, o apelante apresentou no 5º Registro de Imóveis da Capital escritura pública, por meio da qual ele, Luis Médici, doava a Celso Luiz Jesuíno da Silva o imóvel matriculado sob nº 24.426, consistente na vaga nº 13 do Edifício Barão da Motta Paes, reservando para si o usufruto do bem.

O título foi desqualificado por dois motivos: a) falta de registro da convenção de condomínio e b) ofensa ao § 1° do artigo 1.331 do Código Civil, que trata da alienação de vaga de garagem a terceiro estranho ao condomínio.

Sobre a primeira exigência, cabe destacar que a convenção de condomínio onde se localiza o bem doado realmente não foi levada a registro na serventia imobiliária, como determinam os artigos 9º, § 1º da Lei nº 3[1] e 1.333, parágrafo único, do Código Civil [2]. No entanto, nesse caso, não se vislumbra razão para que essa falta de registro impeça a análise do seu teor. Com efeito, o parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil exige o registro apenas para que a convenção se torne oponível contra terceiros, algo que aqui não se pretende.

No que tange o segundo óbice, preceitua o artigo §1º do artigo 1.331 do Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Nota-se que a autorização necessária para a alienação de abrigos para veículos a pessoa estranha ao condomínio deve ser expressa, clara, isenta de dúvida.

Isso, no entanto, não se observa.

Da convenção, cuja cópia está a fls. 277, consta que “Os conjuntos Barão de Motta Paes Apartamentos Barão de Motta Paes Garajes(sic) e Visconde de Mauá, fazem parte de um todo que é o Condomínio dos Edifícios construídos no terreno situado à Rua Marquês de Itu, nº 182/184/188, e Santa Izabel, nº 67”.

Por esse trecho, fica claro que se trata de apenas um condomínio, com dois blocos e um edifício de garagem.

Prova isso, também, o fato de as unidades autônomas do edifício garagem e os apartamentos dos dois blocos possuírem fração ideal no mesmo terreno, de 1.698,31m².

E ainda que haja convenção de condomínio específica para o Conjunto Barão de Motta Paes Garages (fls. 283/296) e, na letra “a” da cláusula nº 6 conste que são direitos dos condôminos “usar, gozar administrar e dispor de sua propriedade exclusiva, como lhe aprouver, mas de forma a não prejudicar iguais direitos de outros condôminos (…)” (fls. 284) o que dá a impressão que as garagens podem ser vendidas separadamente a cláusula nº 2 do mesmo documento preceitua que “são de propriedade e uso comum de todos os proprietários do conjunto, além do especificado na convenção geral do Condomínio, representado pelos Conjuntos Barão de Motta Paes apartamentos, garages e Visconde de Mauá e na Convenção dos conjuntos Barão de Motta Paes apartamentos Barão de Motta Paes – garages” (fls. 283) o que dá a entender que não há possibilidade de venda separada de vaga de garagem, uma vez que não se justifica que o proprietário de uma vaga seja titular das partes comuns de edifício de apartamentos onde ele não tem unidade autônoma.

Ou seja, ausente autorização expressa na convenção de condomínio, vale a regra segundo a qual pessoas estranhas ao condomínio não podem se tornar proprietárias tão-somente de vaga de garagem.

Finalmente, a alegação de que a síndica do condomínio declarou que não há motivo que impeça a alienação autônoma de vaga de garagem não tem a força que o apelante lhe pretende atribuir.

Isso porque, como já ressaltado, consoante o art. 1.331, § 1º, do Código Civil, a venda separada de vagas de garagem a pessoa estranha ao condomínio depende de autorização expressa da convenção de condomínio. Assim, parece claro que o síndico, mero administrador temporário do condomínio (art. 1.347 do Código Civil [3]), não tem autoridade para, sozinho, permitir algo que somente a convenção poderia autorizar.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

[2] Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

[3] Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. (DJe de 19.02.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 21/02/2018.

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Convenção de Condomínio – Instrumento particular que estabelece regime de condomínio voluntário, mas apresenta características próprias de um condomínio edilício – Necessidade da anuência da unanimidade dos condôminos – Taxatividade do inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73 – Óbice ao registro mantido – Dúvida procedente – Recurso improvido.

Escrito por

Apelação nº 1111976-30.2016.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1111976-30.2016.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1111976-30.2016.8.26.0100

Registro: 2017.0000725114

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1111976-30.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes são apelantes BROOKFIELD BRASIL SHOPPING CENTERS LTDA, FUNDAÇÃO DOS ECONOMIÁRIOS FEDERAIS – FUNCEF, GUANTERA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e ITC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 1º de setembro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1111976-30.2016.8.26.0100

Apelantes: Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda, Fundação dos Economiários Federais – Funcef, Guantera Empreendimentos e Participações Ltda e ITC Empreendimentos e Participações Ltda

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO Nº 29.821

Registro de Imóveis – Convenção de Condomínio – Instrumento particular que estabelece regime de condomínio voluntário, mas apresenta características próprias de um condomínio edilício – Necessidade da anuência da unanimidade dos condôminos – Taxatividade do inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73 – Óbice ao registro mantido – Dúvida procedente – Recurso improvido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda.; Fundação dos Economiários Federais FUNCEF; Guantera Empreendimentos e Participações Ltda. e ITC Empreendimentos e Participações Ltda. contra a sentença de fls. 208/212, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa ao registro de “instrumento particular de convenção de condomínio do Shopping Center Paulista”, objeto da matrícula 57.449 do Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

Preliminarmente, sustentaram os apelantes que a sociedade Market Basing S.A. – que figura como proprietária de 10% do imóvel – foi dissolvida e a parte ideal a ela pertencente adjudicada às acionistas ITC Empreendimentos e Participações Ltda. e Guantera Empreendimentos e Participações Ltda., na proporção de 50% para cada, e que a situação registral está em fase final de registro. Além disso, afirmaram que o rol do inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73 não é taxativo e que o registro da convenção de condomínio virá em benefício da segurança jurídica, pois estabelece aspectos atinentes ao exercício do direito de propriedade.

A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento (fls. 246/248).

É o relatório.

O recurso deve ser improvido.

Pretendem os recorrentes o registro de “Convenção de Condomínio do Shopping Center Paulista” (fls. 21/41).

Verifica-se que a nota devolutiva decorrente do título apresentado para registro é datada de 30 de setembro de 2016 (fls. 68).

De acordo com referida nota, o título denominado de “convenção de condomínio” não comportaria registro, pois estabelece apenas obrigações pessoais entre as signatárias, não dispõe sobre direito real e não estabelece obrigação “propter rem”. E a recusa ao registro deve ser mantida.

No item 1.5 da Convenção consta que a expressão Condomínio “designa a propriedade comum detida, de maneira indivisível, pelos CONDÔMINOS no EMPREENDIMENTO, regulado pelos arts. 1.314 a 1.330 do Código Civil Brasileiro” (fls. 25). A convenção parece, assim, estabelecer regime de condomínio voluntário.

Ocorre que, não obstante pareça instituir regime de condomínio voluntário, a “convenção de condomínio” possui disposições típicas e que apontam para o regime do condomínio edilício.

No item 1.4 da Convenção, estabeleceram que o empreendimento é “um conjunto indivisível, porquanto a divisão importaria em sua descaracterização, e, por via de consequência, em redução drástica do valor econômico do bem inviabilizado o funcionamento do Empreendimento e o aproveitamento econômico da propriedade” (fls. 23).

Em outros termos, convencionaram a indivisibilidade da coisa comum, mas não estabeleceram prazo máximo. E, como é cediço, é da natureza do condomínio voluntário a Transitoriedade. Tanto é assim que o §2º do artigo 1.320 do Código Civil impõe o prazo máximo de cinco anos para a convenção que estabelece a indivisibilidade da coisa comum. O prazo pode até ser prorrogado, mas exigirá novo consenso entre os condôminos. O prazo é cogente e é considerada não escrita cláusula que estabelece a indivisibilidade por prazo indeterminado, como é o caso do título apresentado.

A indivisibilidade por prazo indeterminado é característica do condomínio edilício e exigiria a anuência da integralidade dos condôminos. Unanimidade que se exige também para as afetações previstas nos itens 1.6 e 2.1 da convenção (fls. 23).

E, como foi ressaltado pelo Oficial desde o início, a “convenção de condomínio” foi subscrita por Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda.; Fundação dos Economiários Federais FUNCEF; Guantera Empreendimentos e Participações Ltda. e ITC Empreendimentos e Participações LTDA. Na data da convenção, as duas primeiras detinham 90% do domínio do imóvel. As duas últimas, por sua vez, ainda não eram titulares do domínio, o que somente foi regularizado muito recentemente, no curso do processo de dúvida (fls. 252/293), e tampouco seria possível admitir, pois significaria a prorrogação indevida do prazo de prenotação.

Não bastasse isso, pelas razões apresentadas, como não se trata de verdadeira convenção de condomínio, mas de instrumento particular a vincular os seus subscritores, correta a negativa de registro, já que o rol do inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73 é taxativo, conforme entendimento deste Conselho Superior da Magistratura. Negócio jurídico cuja natureza não se amolde a qualquer das alíneas do inciso em pauta não pode ser registrado.

Em suma, reconhecida a existência de óbice ao registro do título apresentado, deve ser mantida a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 19.02.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 21/02/2018.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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