CSM/SP: Registro de Imóveis – Recusa de ingresso de escritura de venda e compra – Área de reserva legal reduzida com o desmembramento do imóvel – Impossibilidade – Aplicabilidade do princípio da especialidade objetiva – Recurso improvido.

Escrito por

ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0012239-95.2014.8.26.0438

Registro: 2016.0000406445

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0012239-95.2014.8.26.0438, da Comarca de Penápolis, em que são partes é apelante JOSE LOURENCO DE CASTRO, é apelado OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PENÁPOLIS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 2 de junho de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0012239-95.2014.8.26.0438

Apelante: Jose Lourenco de Castro

Apelado: Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Penápolis

VOTO Nº 29.223

Registro de Imóveis – Recusa de ingresso de escritura de venda e compra – Área de reserva legal reduzida com o desmembramento do imóvel – Impossibilidade – Aplicabilidade do princípio da especialidade objetiva – Recurso improvido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls. 78/80, que manteve a recusa do registro de escritura pública de compra e venda por não ter sido respeitada a área de reserva legal já averbada no registro originário.

Sustenta o apelante, em resumo, que a área de reserva legal foi descrita a maior nos registros precedentes e que pretende simplesmente corrigir os equívocos perpetrados (fls. 83/91).

A douta Procuradoria de Justiça, nos dois pareceres apresentados, opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 99/102 e 111/112).

É o relatório.

A recusa ao registro da escritura pública de compra e venda de fls. 30/31, conforme nota devolutiva de fls. 28, decorreu da “divergência relativa as áreas e descrições das Reservas Legais entre o título, memorial descritivo e planta, com o que consta no RI” (fls. 28).

De acordo com os documentos que constam nos autos, a área de reserva legal cuja delimitação aqui se discute teve origem na matrícula nº 37.118 do Registro de Imóveis de Penápolis (fls. 7/8). Nela, descreveu-se um imóvel com área total de 94,6533 hectares, em cujo interior foi delimitada área de reserva legal, que totaliza 54,576 hectares, dividida em duas partes: a primeira, denominada reserva I, com 8,712 hectares; e a segunda, denominada reserva II, com 45,864 hectares (cf. Av. 04 da matrícula nº 37.118 fls. 8).

Consoante averbação nº 5 (fls. 8, verso), a matrícula nº 37.118 foi encerrada, dando origem a duas outras: matrícula n.º 40.816, com área de 9,8703 hectares, sem averbação de reserva legal (fls. 9/10); e matrícula nº 40.817, com área de 84,7829 hectares, no interior da qual estão localizadas as reservas I e II descritas na averbação nº 4 da matrícula nº 37.118 (cf. Av. 02 da matrícula nº 40.817 – fls. 11, verso).

Segundo averbação nº 4 (fls. 12), a matrícula nº 40.817 também foi encerrada, dando origem a duas outras: matrícula nº 40.826, com área de 16,5269 hectares, em cujo interior está localizada a reserva I descrita na averbação nº 4 da matrícula nº 37.118 (cf. Av. 01 da matrícula nº 40.826 fls. 13); e matrícula nº 40.827, com área de 68,2560 hectares, no interior da qual está localizada a reserva II descrita na averbação nº 4 da matrícula nº 37.118 (cf. Av. 01 da matrícula nº 40.827 fls. 15, verso).

Finalmente, conforme averbação nº 3 (fls. 16), a matrícula nº 40.827 foi encerrada, dando origem a duas outras: matrícula n.º 41.870, com área de 9,9162 hectares, sem averbação de reserva legal (fls. 17); e matrícula nº 41.871, com área de 58,3398 hectares, no interior da qual está localizada a reserva II descrita na averbação nº 4 da matrícula nº 37.118 (cf. Av. 01 da matrícula nº 41.871 fls. 18, verso).

Agora, pretende o recorrente registrar a escritura de compra e venda de fls. 30/31, que se refere à parcela do imóvel matriculado sob o nº 41.871.

No entanto, a documentação que acompanhou o título (fls. 39/48) dá conta de que a área denominada reserva II não foi resguardada. Com efeito, a divisão da matrícula nº 41.871, que tem reserva legal averbada de 45,864 hectares (cf. Av. 001 da matrícula nº 41.871 fls. 18, verso), resultaria em duas porções de terra: uma, com área de reserva legal de 9,8507 hectares (fls. 42/43); a outra, com 18,9476 hectares protegidos (fls. 43/44).

Somando-se as áreas de reserva legal dos dois trechos resultantes da divisão do imóvel matriculado sob o nº 41.871, chega-se a um resultado de 28,7983 hectares, 17,0657 hectares a menos do que se previa no registro fracionado (45,864 hectares, cf. Av. 001 da matrícula nº 41.871 fls. 18, verso).

Assim, correto o óbice apresentado pelo registrador na nota devolutiva de fls. 28, uma vez que não se pode admitir que 17,0657 hectares de área de reserva legal devidamente especificada simplesmente desapareçam com o desmembramento do imóvel.

Aplica-se aqui o princípio da especialidade objetiva, segundo o qual o imóvel e também a reserva legal – deve ser descrito como corpo certo, inconfundível com qualquer outro.

A averbação nº 04 da matrícula nº 37.118 referida na averbação nº 02 da matrícula 40.817, na averbação nº 01 da matrícula nº 40.827 e na averbação nº 01 da matrícula nº 41.871 descreve, de modo minucioso, a reserva II, com área total 45,864 hectares.

Assim, devidamente individuada a reserva legal, inaceitável que o desmembramento do imóvel que a circunscreve cause redução considerável da área protegida.

Sobre a especialidade, assim se manifestou o Conselho Superior da Magistratura:

“não cabe em sede de direito registrário o menosprezo de pequenas metragens com a finalidade de se ajustar documentos. A metragem constante no ato notarial tem que corresponder àquela constante na unidade de registro de imóveis. Essa caracterização detalhada e precisa do imóvel encontra-se estampada no princípio da especialidade, constante no art. 176 da Lei nº 6015/73 (Apelação nº 073149-0/9, Rel. Des. Luis de Macedo, j. em 28/3/2001).

E não se sustenta a tese do recorrente de que a descrição a maior da área de reserva legal nos registros precedentes justificaria o ingresso do título. Em primeiro lugar, não há prova de que a denominada reserva II tenha sido efetivamente superdimensionada. Depois, ainda que houvesse, antes do ingresso do título seria necessária a retificação da averbação que descreve a reserva II. Só assim eliminar-se-ia a impressão de que parte da reserva legal desapareceu com o desmembramento do imóvel.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 20.07.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 21/07/2016.

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STJ: Locatário é indenizado porque imóvel foi vendido a terceiro no prazo de preferência

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a condenação do proprietário de um imóvel, localizado em São Paulo, ao pagamento de indenização de 75 salários mínimos à empresa locatária, que pretendia adquirir o bem, mas fora impedida porque, dentro do prazo de preferência, a Rádio e Televisão Record conseguiu realizar a compra.

Na origem, empresa de pequeno porte ajuizou ação anulatória, com pedido de posse e de compensação por danos morais, contra o dono do imóvel, que o vendeu para a Record, dez dias antes de acabar o prazo de preferência (preempção) a que o locatário tem direito.

O magistrado de primeiro grau julgou os pedidos improcedentes. Em seu entendimento, o direito de preferência não seria válido, porque não fora averbado ao contrato locatício no cartório de registro de imóveis. Além disso, segundo ele, como foram vendidos vários imóveis contíguos, a preferência deveria ser exercida em relação a todos eles, e não somente quanto ao imóvel alugado.

Indenização

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu parcial provimento ao recurso da União Park e condenou o locador ao pagamento de 75 salários mínimos de indenização. Não satisfeita, a empresa interpôs recurso especial no STJ.

De acordo com o ministro João Otávio de Noronha, relator, o artigo 27 da Lei 8.245/91 estabelece os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros.

“Em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente”, explicou.

Noronha disse que, além dos efeitos de natureza obrigacional (perdas e danos), o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real, “consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do artigo 33 da Lei do Inquilinato”.

Posse

Contudo, segundo ele, o direito real à adjudicação (posse) do bem só pode ser exercido se o locatário fizer o depósito do valor do imóvel e das demais despesas de transferência de propriedade; formular o pedido no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem, no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 dias antes da alienação.

“Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes (vinculante) no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel”, esclareceu Noronha.

Por fim, o relator defendeu que, mesmo que a falha do locador tenha impedido a averbação do contrato de locação, “não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1554437.

Fonte: STJ | 19/07/2016.

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