TJSC: Compra e venda. Condomínio edilício – personalidade jurídica – ausência. Unidade autônoma – alienação – anuência dos condôminos.

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A despeito do debate de o condomínio edilício possuir ou não personalidade jurídica própria, estando a unidade autônoma registrada em seu nome, é possível sua venda, condicionando-se a prática do ato à aprovação unânime dos condôminos.

A Quinta Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC) julgou a Apelação Cível nº 2013.045083-4, onde se permitiu, dada a peculiaridade do caso, que o condomínio edilício aliene imóveis, mesmo sem personalidade jurídica, condicionando a venda à comprovação da nomeação da Síndica e à aquiescência de todos os condôminos. O acórdão teve como Relator o Desembargador Substituto Odson Cardoso Filho e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, a compradora (apelante) apresentou para registro escritura pública de compra e venda de unidade autônoma e vaga de garagem, tendo o pedido sido recusado pelo Oficial Registrador, em virtude da ausência de personalidade jurídica do condomínio, para a alienação dos imóveis. O juízo a quo, ao julgar procedente em parte a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, condicionou a venda à comprovação da nomeação da Síndica, bem como à aquiescência de todos os condôminos, a fim de respeitar a garantia da continuidade registral. Inconformada com a sentença proferida, a apelante recorreu da decisão, argumentando, em suas razões, que a aprovação de todos os condôminos seria impraticável, em razão da quantidade de pessoas e dos interesses de cada um, tendo, inclusive, alguns condôminos falecido com seus respectivos inventários ainda pendentes e outros em locais desconhecidos. Argumentou, ainda, que o correto seria a anuência ser proferida em Assembléia Geral e que o fundamento e as condições lançadas no decisum são aplicáveis tão somente à modalidade de condomínio voluntário e não ao edilício, como é o caso.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu que a sentença originária não merece reforma. Afirmou que, a despeito do debate de o condomínio edilício possuir ou não personalidade jurídica própria, portanto dissociada dos condôminos, é possível admitir, no caso concreto, a conclusão da compra e venda, desde que respeitadas as exigências já apontadas. Isso porque, de acordo com o Relator, no caso em tela, a unidade imobiliária a ser alienada é de domínio, perante o Registro de Imóveis, ao condomínio edilício, sendo que todos os condôminos fazem jus ao quinhão correspondente, devendo se manifestarem sobre o desejo ou não de se vender o bem, preservando a continuidade registral.

O Relator destacou, ainda, a redação do parágrafo único do art. 1.314 do Código Civil, não deixando dúvidas acerca da necessidade de anuência de todos os condôminos para transações que envolvam a coisa comum. Por fim, destacou a ausência de disposição diversa na convenção do condomínio, determinando que a aprovação de todos os condôminos é medida imperativa, considerando a indiscutível copropriedade. Feitas tais considerações, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra.

Fonte: IRIB.

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2ªVRP/SP: Apesar da atual compreensão do CSM/SP e das NSCGJ/SP (item 59.2, do Capítulo XIV), é possível ao Tabelião exigir as CNDs, em razão da expressa determinação legal contida no art. 47 da Lei nº. 8.212/91.

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Processo 1007357-20.2014.8.26.0100 – Dúvida – Inscrição na Matrícula de Registro Torrens – Bio 2 Importacão e Comércio de Materiais Médico Hospitalares Ltda. – CONCLUSÃO Em 07/08/2014, faço estes autos conclusos ao(à) MM. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcelo Benacchio. SENTENÇA Processo nº:1007357-20.2014.8.26.0100 – Dúvida Requerente:Bio 2 Importacão e Comércio de Materiais Médico Hospitalares Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcelo Benacchio VISTOS, Trata-se de pedido de providências promovido por Bio2 Importação e Comércio de Materiais Médico-Hospitalares Ltda em face do 8º Tabelião de Notas da Comarca da Capital para lavratura de escritura pública de compra e venda de bem imóvel sem a exigência de certidões conjunta relativa aos tributos federais e dívida ativa da União sustentando a ilegalidade da exigência. O Sr. 8º Tabelião de Notas da Comarca da Capital pugnou pela intimação da União Federal e no mérito sustentou a legalidade da exigência. A requerente reiterou suas assertivas anteriores. É o breve relatório. DECIDO. Inicialmente observo não ser o caso da participação da União Federal neste expediente em razão de sua natureza administrativa, assim, indefiro o requerimento neste sentido. O item 59.2, do Capítulo XIV, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça tem a seguinte redação: “59.2. Nada obstante o previsto nos artigos 47, I, b, da Lei n.º 8.212, de 24 de julho de 1991, e no artigo 257, I, b, do Decreto n.º 3.048, de 6 de maio de 1999, e no artigo 1.º do Decreto n.º 6.106, de 30 de abril de 2007, faculta-se aos Tabeliães de Notas, por ocasião da qualificação notarial, dispensar, nas situações tratadas nos dispositivos legais aludidos, a exibição das certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e da certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, tendo em vista os precedentes do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de inexistir justificativa razoável para condicionar o registro de títulos à prévia comprovação da quitação de créditos tributários, contribuições sociais e outras imposições pecuniárias compulsórias.” Diante disso, apesar da atual compreensão do E. Conselho Superior da Magistratura, é possível ao Tabelião exigir as CNDs, como ocorreu. Passamos ao exame do inconformismo da requerente acerca da exigência. No âmbito administrativo, em minha compreensão, é possível ao Tabelião a exigência em razão da expressa determinação legal contida no art. 47 da lei n. 8.212/91. De outra parte, a decisão do E. Conselho Superior da Magistratura afastando a exigência, até o momento, não tem conteúdo normativo, assim são possíveis intepretações diversas como havia no âmbito do próprio colegiado anteriormente aos precedentes invocados. A par dos elevados fundamentos expostos no precedente administrativo referido, respeitosamente, permito-me efetuar interpretação diversa, sobretudo, pelas seguintes razões: a. não houve declaração de inconstitucionalidade do disposto legal invocado; b. a lei cuja inconstitucionalidade foi declarada pelo E. Supremo Tribunal Federal tem conteúdo diverso (do art. 47 da lei n. 8.212/91) na medida em que envolvia limitação à liberdade das pessoas, impedindo o exercício da autodeterminação das pessoas de forma desproporcional (sanção política); c. o exame de constitucionalidade das leis federais não é feito na seara administrativa, havendo um complexo sistema constitucional para seu conhecimento, somente em situações muito excepcionais isso seria possível (p. ex. violação de direitos humanos), o que não seria o caso. Noutra quadra, desde há muito há a compreensão do direito de propriedade não ser absoluto, assim se o parlamento entende a possibilidade da edição normativa limitando a transmissão da propriedade na hipótese, com o devido respeito a outros entendimentos, igualmente, não há ilegalidade a ser reconhecida no âmbito administrativo. Ante o exposto, indefiro o pedido da requerente para manter a exigência do Sr. 8º Tabelião de Notas da Comarca da Capital a par do profundo respeito pela interpretação conferida à questão pelo E. Conselho Superior da Magistratura e na seara jurisdicional. P.R.I.C. São Paulo, 15 de agosto de 2014. – ADV: UBALDO JUVENIZ DOS SANTOS JUNIOR (OAB 160493/SP)

Fonte: DJE/SP | 19/08/2014.

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Questão esclarece acerca da possibilidade de uma associação de moradores promover regularização fundiária de interesse social.

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Regularização fundiária de interesse social. Associação de moradores – legitimidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de uma associação de moradores promover regularização fundiária de interesse social. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto:

Pergunta

É possível que uma associação de moradores promova regularização fundiária de interesse social?

Resposta

O art. 50, II, da Lei 11.977/2009 confere legitimidade para que a associação de moradores promova regularização fundiária:

“Art. 50. A regularização fundiária poderá ser promovida pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios e também por:

(…)

II – cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.

Parágrafo único. Os legitimados previstos no caput poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive os atos de registro. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)”

Ademais, vejamos o que consta na p. 13 do manual intitulado “Regularização Fundiária Urbana: como aplicar a Lei Federal n° 11.977/2009” elaborado pelo Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de Habitação e Secretaria Nacional de Programas Urbanos – Brasília, 2010:

“Quem pode regularizar?

A regularização fundiária é um processo realizado coletivamente, que depende da participação e da atuação articulada de diversos atores, em momentos e com papéis específicos, de acordo com as características da área e com as condições existentes para a regularização.

De acordo com a Lei, os seguintes atores têm legitimidade para promover regularização fundiária:

(…)

• cooperativas habitacionais, associações de moradores, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público; e

(…)

É necessário esclarecer que a definição de quem pode promover a regularização fundiária não retira as responsabilidades do loteador responsável pelo parcelamento irregular do solo. Conforme dispõe a Lei n°. 6.766/1979.

Além desses, há também outros atores, que embora não sejam legitimados, podem ou devem estar envolvidos no processo de regularização, como as concessionárias de serviços públicos, os cartórios de registro de imóveis e o ministério público.

Os moradores, as cooperativas habitacionais, as entidades civis e os demais legitimados diferentes do poder público podem promover a regularização fundiária, mas não podem praticar todos os atos do procedimento. Esses legitimados podem fazer o projeto de regularização fundiária e, após aprovação pelos órgãos competentes, solicitar o registro do parcelamento decorrente do processo. Contudo, somente o poder público pode fazer a demarcação urbanística e reconhecer a posse dos moradores por meio da legitimação de posse. Além disso, cabe ao poder público municipal aprovar o projeto de regularização fundiária.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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