Os atos praticados pelas Serventias Extrajudiciais, tem sido cada vez mais de extremo auxílio ao advogado, seja com o processo de desjudicialização, pelo qual muitos procedimentos judiciais de jurisdição voluntária podem ser realizados perante o Tabelião de Notas, como solução definitiva de que busca o advogado para amparo de seu cliente, ou mesmo como produção de prova de plena veracidade para conferir maior efetividade e agilidade nos procedimentos judiciais.
SUMÁRIO:
1-Introdução; 2-Atuação do Notário e Registrador; 3-A Utilização das Serventias Extrajudiciais pelos Advogados; 3.1-Desjudicialização; 3.2-Atos dos Serviços Extrajudiciais como meio de prova; 3.3-Os Cartórios nos Procedimentos de Cobrança de Dívidas; 3.4-Serviços Cartoriais como formalização e preservação de documentos; 4-Conclusão.
1. INTRODUÇÃO
Para falarmos de que forma os atos praticados pelas Serventias Extrajudiciais podem auxiliar o advogado, é preciso conhecer primeiro o que é a atividade notarial e registral. O Direito Notarial e Registral é ramo do Direito Público e tem como regramento básico o artigo 236 da Constituição Federal e as Leis 8.935 de 1994 e 6.015 de 1973.
A Constituição Federal de 1988, Carta Maior das Leis pátrias, prevê em seu artigo 236 que “Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”, e determina que cabe a lei ordinária regular e disciplinar as atividades, responsabilidades civil e criminal dos notários e dos oficiais de registro, definindo a incumbência de fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
A regulamentação dessa norma coube à Lei 8.935 de 1994, chamada de Lei dos Cartórios, a quem coube definir quais são os serviços notariais e de registro, as atribuições, direitos, obrigações e responsabilidades de seus delegatários.
Esta Lei também definiu no art. 5º, quem são os titulares dos serviços notariais e de registro, quais sejam:
I – tabeliães de notas;
II – tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos;
III – tabeliães de protesto de títulos;
IV – oficiais de registro de imóveis;
V – oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas;
VI – oficiais de registro civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas;
VII – oficiais de registro de distribuição.
Já à Lei 6.015 de 1973, chamada de Lei dos Registros Públicos, coube a regulamentação dos procedimentos de registro, determinando seus processos de escrituração e trâmites dentro das serventias.
2. ATUAÇÃO DO NOTÁRIO E REGISTRADOR
O notário e o registrador, na sua atuação, são investidos de poderes, para conferir fé pública, visando garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. A utilização de seus serviços de modo preventivo, busca desobstruir o Poder Judiciário do acúmulo de processos instaurados, no intuito de restabelecer a ordem jurídica do país, e atuando como instrumento de pacificação social, em caráter jurídico, cautelar, imparcial, público, técnico e rogatório.
Para tanto, a legislação brasileira define os atos que devam ser obrigatoriamente realizados nos serviços notariais e de registro.
Temos por exemplo, no Código Civil, o art. 9º que determina que serão registrados em registro público: I – os nascimentos, casamentos e óbitos; II – a emancipação por outorga dos pais ou por sentença do juiz; III – a interdição por incapacidade absoluta ou relativa; IV – a sentença declaratória de ausência e de morte presumida.
No art. 45, define-se que a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado depende da inscrição do ato constitutivo no respectivo registro.
Já no âmbito do direito patrimonial, por exemplo, o art. 108 trata da exigência de escritura pública, que deve ser lavrada por Tabelião de Notas para a validade dos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
E o artigo 1.227 que define que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.
Temos então, que muitos atos notariais e de registro são realizados por obrigatoriedade legal, visando, justamente preservar a segurança jurídica e publicidade dos atos.
Mas os serviços extrajudiciais também realizam a lavratura e registro de outros documentos, de ordem facultativa do usuário do serviço, como por exemplo, a lavratura de procuração pública, quando não é exigida nesta forma para a validade do ato; o registro do contrato de locação, comodato e de outras modalidades contratos; o protesto de títulos e documentos de dívida, entre diversos outros.
3. A UTILIZAÇÃO DAS SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS PELOS ADVOGADOS
Os atos realizados pelos notários e registradores são de extrema serventia para o advogado, que na sua lide diária, na defesa dos direitos e interesses de seu cliente, pode lançar mão de certidões expedidas pelas Serventias, como prova do cumprimento de uma exigência legal, ou para dar maior veracidade ao que se pretende provar.
Os serviços notariais e de registro estão cada vez mais envolvidos nas atividades dos advogados, seja como meio de prova para ser utilizado em uma ação judicial, seja no âmbito consensual para formalização das relações jurídicas, ou mesmo para substituir ou evitar procedimentos que antes realizados somente na esfera judicial.
3.1. Desjudicialização
Neste passo, o fenômeno da desjudicialização é cada vez mais frequente no direito brasileiro. Procedimentos que antes somente eram realizados através de uma ação judicial, hoje podem ser realizados diretamente nos Cartórios.
É o caso do inventário e da partilha, da separação e do divórcio consensual. Com as alterações do Código de Processo Civil trazidas pela Lei 11.441 de 2007, desde que cumpridos os requisitos legais, estes procedimentos podem ser realizados por escritura pública, diretamente nos Tabelionatos de Notas. Passados quase seis anos da vigência dessa nova norma, sentimos uma grande aceleração no trâmite desses procedimentos dentro das Serventias Extrajudiciais, permitindo que os casos sejam resolvidos em poucos dias, não sendo mais necessário aguardar todo aquele extenso tempo nas Varas de Família e Sucessões, abarrotadas de tantos processos. A solução ágil e eficiente desses casos, traz à sociedade um sentimento de satisfação e, consequentemente o mesmo sentimento quanto ao trabalho realizado pelo advogado, que por conseguinte se sente valorizado.
3.2. Atos dos Serviços Extrajudiciais como meio de prova
Noutro lado, outros atos praticados pelos serviços notariais e de registro tem sido de grande valia para produção de provas preparatórias para uma futura ação judicial.
A fé pública conferida aos atos pelos delegatários das serventias, confere valor probante que lhe presume plena veracidade, nos termos do art. 215 do Código Civil, evitando-se muitas vezes, a necessidade de utilização de outra modalidade de prova.
A ata notarial, por exemplo, também lavrada por Tabelião de Notas, confere a devida autenticidade a fatos que o tabelião presenciou.
Alinhada com a modernidade dos tempos, esse tipo de documento tem sido uma ferramenta amplamente utilizada como prova de publicações constantes na internet, e utilizada em diversas ações de cumprimento de contratos, reparações civis e crimes cibernéticos.
A ata notarial, também tem sido muito utilizada em reuniões empresariais e assembleias de organizações públicas, para contrapor documentos particulares, lavrados às vezes, fraudulentamente, omitindo situações reais que efetivamente aconteceram nos eventos.
3.3. Os Cartórios nos Procedimentos de Cobrança de Dívidas
A utilização dos Cartórios em procedimentos de cobrança de dívidas é outra ferramenta muito eficaz, que tem sido cada vez mais utilizada pelos credores.
A utilização do protesto de títulos e outros documentos de dívidas tem se mostrado como meio de grande efetividade na cobrança de dívidas, provocando a procura dos devedores para pagamento voluntário das obrigações, evitando-se o ajuizamento de muitas ações judiciais.
Títulos de dívida ativa da União, Estados e Municípios, por exemplo, tem sido cada vez mais protestados, com a efetivação de recebimento dos créditos fiscais inadimplentes em proporção muito maior do que eram quando se realizava apenas a cobrança judicial.
O mesmo ocorre nos créditos de empresas privadas e de pessoas físicas em geral, que formalizados em títulos de crédito como notas promissórias, cheques, duplicatas, ou em contratos ou qualquer outro documento que tenham o reconhecimento de dívida, são passíveis de protesto.
Trata-se uma ferramenta eficaz, inclusive para nós advogados, no recebimento de nossos contratos de honorários.
Além disso, o protesto extrai do tabelião a fé pública quanto a ciência do devedor da dívida reclamada, sendo documento irrefutável de comprovação da mora, que mesmo nos casos em que não é obrigatório, ocasiona efeito probante judicial bem satisfatório.
Situação parecida ocorre com as notificações realizadas pelos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos, que é bastante utilizada na cobrança de dívidas, com a finalidade de comprovação da mora e preparação para o ajuizamento de ação judicial, ou para cientificação do destinatário quanto a uma obrigação fazer ou não fazer, como por exemplo, o locatário quanto à venda do imóvel locado para que exerça seu direito de preferência.
Outro serviço de cartório que tem sido muito utilizado nos últimos tempos é a alienação fiduciária de imóveis.
A alienação fiduciária de imóveis foi instituída pela 9.514 de 1997 como forma alternativa a resolver o grande problema da hipoteca: a demora na execução da garantia.
A hipoteca, como conhecemos, atrela o imóvel à dívida, mas não permite que em caso de inadimplemento do contrato o credor tome para si o bem, obrigando-lhe a entrar com a ação de execução e pedir a penhora do imóvel, para que somente depois possa ser levado a leilão. E com o número excessivo de ações em nossos tribunais, o procedimento de execução dessa modalidade de garantia sempre demora anos.
Já com a instituição da alienação fiduciária, todo o procedimento de cobrança foi transferido para o Cartório de Registro de Imóveis. É o oficial deste cartório, que a requerimento do credor, realiza a intimação do devedor para purgar a mora. Não sendo realizado o pagamento da divida no prazo de 15 (quinze) dias, e comprovado o recolhimento do ITBI e do laudêmio, o credor será consolidado na propriedade, se tornando proprietário pleno do imóvel, podendo a partir daí já realizar o leilão extrajudicial do imóvel.
A grande maioria dos devedores intimados através dos Cartórios de Registro de Imóveis, pagam as dívidas de contratos de alienação fiduciária, pois conhecem o procedimento e tem profundo receio de perder o imóvel.
Desta forma, o procedimento da hipoteca que demora anos, é resolvido na alienação fiduciária em poucos meses.
Assim, quando o advogado orienta seu cliente pela instituição da alienação fiduciária de um imóvel como garantia contratual, está oportunizando que ele tenha acesso a esse procedimento eficaz e eficiente, no caso de inadimplência.
O mesmo ocorre nos procedimentos de contratos de promessa de compra e venda de lotes previstos na Lei. 6.766 de 1979, que se processam exclusivamente perante os Cartórios Imobiliários.
3.4. Serviços Cartoriais como formalização e preservação de documentos
Afora os procedimentos de solução de litígios, os serviços cartoriais podem ser amplamente utilizados para conferir publicidade e fé pública em diversos tipos de contratos.
Por exemplo, as escrituras públicas declaratórias de união estável e disposições patrimoniais, que frequentemente são utilizadas para formalizar a relação afetiva tão comum na atualidade.
No Registro de Títulos e Documentos, o registro de documentos pode ser realizado para a garantia de publicidade e para conservação e perpetuidade. Para publicidade, o registro promove a ciência de todos quanto aos documentos, que dele podem tomar conhecimento mediante certidão. Por certidão, também, pode ser obtido cópia do documento registrado.
Ademais, não há restrição quanto aos documentos que podem ser levados a registro nesta serventia, levando amplitude de utilização pelos advogados.
4. CONCLUSÃO
Assim, vimos que as serventias extrajudiciais tem uma extensa gama de serviços, que podem ser utilizadas pelo advogado como meio de prova ou solução definitiva, que estão à sua disposição e da sociedade, conferindo-lhe maior efetividade e agilidade nos procedimentos.
* Gilberto Netto de Oliveira Júnior
– Presidente da Comissão Especial de Direito Notarial e Registral da OAB/CF
– Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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