Processo 1000755-76.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Maria Beatriz Costanza Ebe Nicolella Papadopoulos – REGISTRO DE IMÓVEIS Pedido de Providências – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – dupla garantia (fiança e caução real) – inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37 da Lei n. 8.245/91 – nulidade de pleno direito da caução, como garantia subsequente à fiança – inteligência do artigo 214 da Lei n. 6.015/73. pedido indeferido. Vistos. MARIA BEATRIZ COSTANZA EBE NICOLELLA PAPADOPOULOS formulou pedido de providências perante o 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, ante a negativa de averbar a garantia locatícia, na modalidade de caução de imóvel, no contrato de locação pactuado entre a requerente e Rayele da Silva Ramos, cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 66.767, tendo em vista que nele já há previsão da garantia na qualidade de fiança. A interessada sustentou que a única garantia é a caução de imóvel, não ensejando a discussão a respeito da dupla garantia (Fiança e Caução). Em relação às demais exigências apontadas pelo Oficial, salientou que seu esposo não é parte do contrato, portanto, não deveria assiná-lo, que a grafia do seu sobrenome divergente no contrato não deve ser óbice para a averbação, posto que foi mero erro de digitação e todos os documentos comprovam que se trata da mesma pessoa, e, por fim, que não cabe ao Registrador a conclusão acerca de nulidade contratual não declarada judicialmente (fls. 01/04). O Oficial prestou informações e ratificou a existência da dupla garantia, conforme consta no item “c”, “h” e “i” da cláusula “DÉCIMA SEGUNDA” do contrato de locação, em que fica instituída a solidariedade entre locatária e caucionantes, além de configurar a responsabilidade pessoal dos proprietários, com menção à própria fiança, incorrendo em nulidade conforme consubstanciado no artigo 37 da Lei 8.245/91 (fls.50/51). A Douta Promotora de Justiça opinou pelo indeferimento do pedido (fls.56/58). É o relatório. DECIDO. Inicialmente, destaco que o artigo 214 da Lei de Registros Públicos incide para a hipótese de nulidade de pleno direito, ou seja, nulidade do próprio registro, de ordem formal, extrínseca, e, por isso, suscetível de ser declarada diretamente em processo administrativo, independentemente de ação judicial. No caso em análise, há uma primeira garantia pessoal, de fiança, sobre a qual se operou a renúncia ao benefício de ordem e à faculdade de exoneração e, por outro lado, a tentativa de averbação de uma segunda garantia real, de caução constituída sobre bem imóvel. Deve-se destacar que, na fiança uma pessoa (o fiador) se obriga, acessória e subsidiariamente, frente a um credor, a pagar uma dívida, caso o devedor originário não o faça (Orlando Gomes, Contratos, 10ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1984, pp. 492/493). A “caução” assume, em contraposição, no âmbito específico da matéria locatícia e a partir do artigo 38 da Lei 8.245/91, um significado delimitado e próprio, equivalente a uma garantia real convencional, exprimindo o texto positivado uma incontestável distinção. Ainda, é preciso ressaltar que há vedação expressa da duplicidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade, prevista no artigo 37 da Lei n. 8.245/91. Ora, a primeira garantia mencionada, e que mereceu maior cuidado com relação a sua disciplina, sem dúvida, foi a fiança, podendo somente esta subsistir. Na esteira deste entendimento, resta incontroversa a nulidade de pleno direito da averbação da caução locatícia em questão, que foi constituída sobre o imóvel dos fiadores, que já haviam garantido a locação mediante a fiança que prestaram, conforme se pode extrair da cláusula DÉCIMA SEGUNDA, “i”, conforme contrato das fls. 17/25. No caso em tela, diante da duplicidade de garantias locatícias, a caução não pode ser averbada pelo Oficial Registrador, por ser garantia subsequente à da fiança, celebrada, inclusive, por instrumento separado daquele relativo ao contrato principal. Neste raciocínio, importante examinar precedente da E Corregedoria Geral da Justiça, cujo objeto é o mesmo desta demanda, valendo transcrever trecho do voto do parecer CG 34.906/05: “ Registro de Imóveis – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – Contrato de locação com dupla garantia (fiança e caução real) – Inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37, p.u., da Lei nº 8.245/1991 – Nulidade da caução, como garantia subseqüente à fiança – Inviabilidade da averbação correspondente – Cancelamento que se determina, com amparo no poder de revisão hierárquica da Corregedoria Geral da Justiça. CGJSP – Processo: 34.906/2005 CGJSP – Processo/LOCALIDADE: Guarulhos DATA JULGAMENTO: 09/08/2006 Relator: Álvaro Luiz Valery Mirra”. Quanto ao reconhecimento de firma exigida pelo Oficial, não se trata de mero rigorismo, a questão não pode ser analisada sob esse estreito ângulo. Dentre os vários princípios informativos do registro, pelas suas consequências, ressalta-se o da segurança jurídica dos assentos, sendo certo que o registro deve espelhar segurança àqueles que dele participam, bem como a quaisquer interessados. Em relação à exigência da assinatura do esposo da interessada, a douta Representante do Ministério Público abordou corretamente a questão ao assinalar, a fls.58: “Entendo que não há necessidade de ser prestada vênia conjugal pelo marido da locatária, a teor do que dispõe o art. 1.642, inciso VI”. Por fim, deve-se salientar que, no ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dentre eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei. A análise do título deve obedecer a regras técnicas e objetivas, o desempenho dessa função atribuída ao Registrador, deve ser exercida com independência, exigindo largo conhecimento jurídico. Do exposto, INDEFIRO o pedido de providências formulado por MARIA BEATRIZ COSTANZA EBE NICOLELLA PAPADOPOULOS e mantenho o óbice imposto pelo Oficial. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: RICARDO MARTINS CAVALCANTE (OAB 178088/SP), CRISTINA MEGUMI SUGIEDA MINEGISHI (OAB 213638/SP)
Fonte: DJE/SP | 26.03.2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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