“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.” Essa foi a tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (tema 882), previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil.

Por maioria, o colegiado acompanhou o voto divergente do ministro Marco Buzzi. Ficaram vencidos os ministros Villas Bôas Cueva, relator, e Moura Ribeiro.

A tese firmada pelo tribunal deve orientar a solução dos casos idênticos. Caberá recurso ao STJ apenas quando a decisão de segunda instância for contrária ao entendimento firmado nesses repetitivos.

Moradores condenados

Os recursos foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. A primeira instância os condenou a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois ela presta serviços comuns que beneficiam a todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

No STJ, os proprietários alegaram violação ao direito de livre associação. Os ministros deram provimento aos recursos para julgar improcedentes as ações de cobrança.

De acordo com Marco Buzzi, o problema tratado nos recursos – que já foi enfrentado pelo STJ – exige reflexão sobre três questões: liberdade associativa, inexistência de fato gerador de obrigação civil e vedação ao enriquecimento sem causa.

Lei ou contrato

Para o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, não atua nenhuma dessas fontes, afirmou.

De acordo com o ministro, a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, nos casos julgados, deve ser feita à luz da garantia fundamental da liberdade associativa.

Segundo Buzzi, o Poder Judiciário não pode impor o cumprimento de uma obrigação não gerada por lei ou por vontade, pois a Constituição garante que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei, além de garantir a liberdade de associação.

Sendo uma associação de moradores nada mais do que uma associação civil, ela “deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”, afirmou.

A notícia  refere-se aos seguintes processos: REsp 1280871 e REsp 1439163

Fonte: STJ | 23/03/2015.

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PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/27616
(103/2014-E)

Registro de Imóveis – Pedido de averbação de divórcio, para que passe a constar da matrícula que o imóvel é de propriedade exclusiva do recorrente – Ausência de título registrável – Art. 221, IV, da LRP, não observado – Cópias, ainda que autenticadas, não admitidas para a qualificação registral – Recurso prejudicado.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Inconformado com a r. decisão de fls. 61/64, que indeferiu os pedidos de averbação de seu divórcio e da informação de que as frações ideais descritas nos R. 13 e R. 14, da matrícula n° 25.515, do 1° Registro de Imóveis de Santos, correspondentes às unidades autônomas n°s 44 e 73, respectivamente, não se comunicaram à sua ex-esposa, recorre Paulo Roberto Pereira da Silva.

Aduz, em suma, que: adquiriu dois imóveis em data anterior a de seu casamento com Ana Cristina Losada Perez Silva, pelo regime da comunhão parcial de bens; homologado o divórcio do casal e não existindo bens a partilhar, as partes declararam expressamente que os referidos bens foram adquiridos exclusivamente pelo recorrente, ainda que as escrituras tenham sido lavradas durante a constância do casamento; o comparecimento da esposa na escritura se deu sob a condição de assistente, sendo clara sua anuência sobre a aquisição dos imóveis unicamente pelo recorrente.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 83/86).

Inicialmente encaminhado à Seção de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, o recurso foi redistribuído a esta Corregedoria Geral (fl. 90).

É o relatório.

Opino.

O registrador negou o ingresso no Registro de Imóveis por inexistir ordem judicial expressa determinando que os bens adquiridos pelo recorrente não se comunicaram à sua ex-esposa.

Ao formular o pedido ao Registrador, e depois ao MM. Juiz Corregedor Permanente, o recorrente apresentou cópias da inicial da ação de divórcio direto, do termo de audiência em que o divórcio foi homologado, requerimento ao MM. Juízo da Família solicitando expedição de mandado dirigido ao Registro de Imóveis de que conste que os imóveis não se comunicaram a sua ex-esposa e, por fim, a r. decisão do MM. Juízo da Família, cujo teor é o seguinte:

No acordo celebrado entre as partes e homologado por este juízo já constou expressamente não ter a divorcianda qualquer direito sobre os bens imóveis adquiridos pelo ex-cônjuge antes do casamento.

Assim, a averbação da sentença homologatória do divórcio é o que basta para a regularização junto ao Registro de Imóveis, sendo de todo desnecessária a providência requerida a fls. 45/57.

Tornem ao arquivo.

Ao mesmo tempo em que reputou desnecessária e indeferiu a expedição do mandado requerido pelo recorrente, a r. decisão reafirmou a inocorrência de comunicação dos imóveis, o que equivaleu ao enfrentamento e afastamento da exigência contida na nota devolutiva.

Diante desse quadro, ao registrador só restaria cumprir o que determinaram a r. sentença que homologou o divórcio do recorrente e r. decisão posterior que reafirmou a inocorrência de comunicação dos unidades autônomas n°s 44 e 73, descritas nos R. 13 e R. 14, da matrícula n° 25.515 e a r. decisão subsequente, acima transcrita.

Ocorre que o direito reconhecido judicialmente não foi devidamente instrumentalizado na forma prevista em lei.

Não se expediu carta de sentença após o divórcio ter sido homologado pela r. sentença judicial[1]. Dessa r. sentença não consta qualquer ressalva de que ela valeria como mandado (fl. 12). Por fim, a r. decisão que ratificou a incomunicabilidade indeferiu a expedição de mandado e não foi apresentada ao registrador sob o formato de certidão.

Esse cenário mostra que, embora o recorrente seja detentor do direito alegado, falta-lhe título hábil a ser apresentado no registro de imóveis, pois os documentos por ele apresentados não se encaixam em nenhuma das hipóteses previstas no art. 221, da Lei n° 6.015/73:

Art. 221 – Somente são admitidos registro:

I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.

Assim, para se atender ao disposto no inciso IV, do art. 221, da Lei n° 6.015/73, a deficiência apontada pode ser suprida pelo MM. Juízo da Família por uma das seguintes formas: expedição de mandado determinando a averbação da sentença; de carta de sentença; ou de decisão judicial atestando que a r. sentença de divórcio vale como mandado, expedindo-se a respectiva certidão.

Cabe observar, por fim, que as cópias dos títulos, ainda que autenticadas em Serventia Extrajudicial, não são admitidas a registro conforme tranquila jurisprudência da Corregedoria Geral da Justiça[2].

Nesses termos, o parecer que respeitosamente submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de que o recurso seja julgado prejudicado diante da inexistência de título original.

Sub censura.

São Paulo, 02 de abril de 2014.

Gustavo Henrique Bretas Marzagão

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, julgo prejudicado o recurso. Publique-se. São Paulo, 03.04.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Notas:

[1] Art. 221, da Subseção XIII, das Normas de Serviço da Corregedoria

[2] Processos CG 2009/24761, 2008/108173, 2008/100534 e 2008/87737.

Publicado em PARECERES DOS JUÍZES AUXILIARES DA CGJ nº 022

Fonte: INR Publicações  |  24/3/2015.

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