1ª VRP/SP: Não há necessidade de cláusula expressa, em contrato de locação, para a averbação, no Registro de Imóveis, do direito de preferência na aquisição de imóvel locado.

Escrito por

Processo 1062196-58.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Rodolfo Moggioni de Lima – Rodolfo Moggioni de Lima – Dúvida – contrato de locação – direito de preferência – averbação – desnecessária cláusula expressa – improcedência Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de RODOLFO MOGGIONI DE LIMA, após qualificar negativamente o contrato de locação em que o suscitado consta como locatário do imóvel objeto da matrícula 179.376 daquela Serventia. O óbice diz respeito à necessidade de cláusulas no contrato relativas à vigência deste em caso de alienação e também ao exercício do direito de preferência, conforme o art. 167 inciso I, 3 e inciso II, 16, da Lei 6015/73. O Oficial baseia sua decisão também no item 11, A, 3 do capitulo XX (livro 2) das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e na Apelação Cível nº 0020728-39.2012.8.26.0100. Juntou documentos às fls. 06/47. Foi apresentada impugnação às fls. 48/59, na qual o suscitado aduz que seu interesse com o ingresso do título no fólio real diz respeito tão somente ao direito de preferência, e não a vigência em caso de alienação. Além disso, alega que o direito de preferência decorre da Lei de Locações, não sendo necessária cláusula expressa, citando vasta doutrina e Normas da Corregedoria Geral da Justiça de outros estados do país. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 64/65). É o relatório. Decido. Com razão o D. Promotor. Inicialmente, cabe transcrever a Lei de Registros Públicos ( Lei 6015/73): “Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I – o registro: (…) 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; II – a averbação: (…) 16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.” Tal direito de preferência é estabelecido pela Lei 8.245/1991: “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (…) Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.” Da análise da legislação acima destacada, depreende-se que realmente, para o registro de contratos de locação, há a necessidade de previsão expressa da cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Contudo, o inciso II, que diz respeito à averbação, nada dispõe sobre a necessidade de existência de cláusula expressa sobre o direito de preferência. A desnecessidade de cláusula expressa decorre justamente da Lei das Locações, que cria o direito irrevogável de preferência, que para ser exercido necessita apenas da averbação do contrato de locação. E é esse o interesse do suscitado, conforme expresso em sua impugnação (fl. 51, item 20), ao apresentar o título. O óbice aconteceu, porém, devido a seu pedido genérico, ao apresentar o contrato para “registro ou averbação”. De fato, o registro não seria possível, pois, como já exposto, depende da existência da cláusula de vigência. Porém, nada impede a averbação do contrato, ainda mais se considerado que a única intenção da parte é o exercício do direito de preferência. Do mais, como bem exposto na impugnação, o artigo 81 da Lei 8.24/91 alterou a Lei de Registros Públicos exatamente para facilitar a averbação de contratos de locação visando a publicidade necessária para que o direito de preferência seja exercido. Por fim, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo diz respeito apenas ao registro do contrato, e não a sua averbação, de forma que a exigência de cláusula expressa é cabível apenas na primeira hipótese. Assim, concluo que o óbice deve ser afastado, e o contrato de locação deve ser averbado na referida matrícula, constando expressamente que a averbação foi feita para os fins do direito de preferência expresso pelo artigo 27 e seguintes da Lei 8.242/91. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de RODOLFO MOGGIONI DE LIMA. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 21 de julho de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: RODOLFO MOGGIONI DE LIMA (OAB 273903/SP), RENATO DIN OIKAWA (OAB 257123/SP)

Fonte: DJE/SP | 24/07/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Justiça e Defesa da Cidadania – Resoluções – Juiz de Casamentos – (IMESP).

Escrito por

Resoluções de 22.07.2015

(…)

Processo SJDC 000.295/2015

Dispõe sobre a nomeação e exoneração de Juízes de Casamentos – Titulares e Suplentes.

O SECRETÁRIO DE ESTADO DA JUSTIÇA E DEFESA DA CIDADANIA, no uso de suas atribuições legais previstas no artigo 35, inciso II, alínea “c”, item 1 e alínea “h”, do Decreto Estadual n° 59.101, de 18 de abril de 2013;

Considerando a não-regulamentação do artigo 89, da Constituição Estadual; e

Considerando a necessidade de reverem-se os procedimentos para nomeação dos Juízes de Casamentos, Titulares e Suplentes,

RESOLVE:

Artigo 1º – Os cidadãos interessados em exercer a função de Juiz de Casamentos, Titular e Suplente, deverão inscrever-se mediante requerimento dirigido ao Titular da Pasta, protocolizado no Setor de Justiça da Coordenação Geral de Apoio aos Programas de Defesa da Cidadania, da Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania.

Parágrafo único – Os requerimentos serão recebidos após a convocação para preenchimento das vagas, mediante Edital.
Artigo 2º – O candidato à vaga para Juiz de Casamento, Titular e Suplente, deverá comprovar que está apto a ocupar a pretendida vaga, na seguinte conformidade:

I – apresentar comprovante de escolaridade, de preferência, em curso superior, especialmente em Direito;

II – ser maior de 21 anos e apresentar documentos pessoais (Cédula de Identidade – carteiras expedidas pelos Comandos Militares, pelas Secretarias de Segurança Pública, pelos Institutos de Identificação e pelos Corpos de Bombeiros Militares; carteiras expedidas pelos Órgãos Fiscalizadores de Exercício Profissional:
Ordens, Conselhos, etc; passaporte brasileiro; carteira nacional de habilitação/CNH: somente o modelo com foto, obedecido o período de validade; e Cadastro de Pessoa Física – CPF);

III – apresentar Curriculum Vitae;

IV – estar quite com as obrigações eleitorais;

V – estar quite com as obrigações do Serviço Militar, para os candidatos do sexo masculino;

VI – apresentar abono de conduta, por meio de três declarações de agentes públicos locais;

VII – demonstrar que não possui parentesco com Oficial, Oficial Substituto, Escreventes e demais Serventuários do Cartório para o qual está se inscrevendo;

VIII – demonstrar qual a vaga disponível de seu interesse;

IX – apresentar atestado de antecedentes criminais;

X – comprovar que reside no Município e/ou Distrito da vaga pretendida;

Parágrafo único – A inscrição será requerida pessoalmente pelo candidato, para uma única vaga, na qual declarará de próprio punho a inexistência de impedimentos para seu exercício.

Artigo 3º – As vagas a serem preenchidas serão disponibilizadas ao público mediante Edital, publicado pelo Titular da Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, após comunicação da disponibilidade da vaga.

Artigo 4º – A análise das inscrições, quanto ao cumprimento dos requisitos do artigo 2º, ficará a cargo do Setor de Justiça da Coordenação Geral de Apoio aos Programas de Defesa da Cidadania, nos termos da competência prevista no artigo 32, inciso VIII, do Decreto Estadual nº 59.101/2013.

Parágrafo Único – O Setor de Justiça da Coordenação Geral de Apoio aos Programas de Defesa da Cidadania, após proceder a análise da documentação e se manifestar quanto à vacância pretendida pelo candidato, submeterá ao Titular da Pasta para sua decisão e posterior investidura do candidato selecionado.

Artigo 5º – Os Juízes de Casamentos deverão celebrar os casamentos de forma gratuita, com publicidade e impessoalidade nos termos da legislação vigente, considerando que seu exercício é de natureza relevante à sociedade.

Parágrafo Único – Compete ao Juiz de Casamentos e, no impedimento deste, a seu Suplente, celebrar o casamento civil.

Artigo 6º – Ficam revogadas as Resoluções SJDC: nº 233, de 11 de dezembro de 2006; nº 259, de 27 de agosto de 2007; e nº 267, 22 de fevereiro de 2008.

Artigo 7º – Esta Resolução entrará em vigor na data de sua publicação.

Exonerando, a pedido, Fernando Garcia Ferrão, RG 1.203.747, do cargo de Juiz de Casamento, do 42º Subdistrito – Jabaquara, da Comarca da Capital. 192/2015.

Exonerando, a pedido, Jorge Luiz dos Santos, RG 30.947.330- 5, do cargo de Suplente de Juiz de Casamento, do 2º Subdistrito da Sede, da Comarca de Santos. 193/2015.
(…).

Fonte: www.imprensaoficial.com.br | 23/07/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Artigo: Ao falar com o Tabelião, abra o seu coração – Por José Flávio Bueno Fischer

Escrito por

* José Flávio Bueno Fischer

Certamente, todos nós, notários e registradores, temos guardadas incontáveis situações esdrúxulas, curiosas e engraçadas, senão trágicas, que nos são confidenciadas diariamente no exercício de nossa profissão.

E para que possamos realmente auxiliar e encontrar uma solução adequada, dando forma jurídica à questão, é preciso que as pessoas sejam absolutamente transparentes e verdadeiras na narrativa de seus problemas quando nos procuram. E, diante de nosso compromisso profissional e ético de manter sigilo e confidencialidade sobre os fatos a nós confiados, nossos clientes podem ter toda a tranquilidade em dividir conosco suas histórias e suas aflições.

Algumas situações especiais, pela experiência que nos trouxeram, ficam nítidas na memória como se tivessem sido recentes. Lembro que há muito tempo atrás, atendi um senhor que buscava informações sobre testamento. Casado e com filhos adultos – todos já com famílias constituídas – queria fazer um testamento para garantir que o seu patrimônio ficasse para os herdeiros, em partes iguais. Pois bem. Expliquei a ele que, neste caso, não havia necessidade de realização do testamento, eis que a sucessão, após a sua morte, se daria exatamente como ele desejava, na forma da lei. Mas ele insistia, dizendo que fora orientado, fora do Tabelionato, de que se não fizesse o testamento não garantiria aos seus herdeiros as suas legítimas.

Voltei a explicar como se daria a sucessão “causa mortis”, demonstrei no papel como se daria a linha sucessória, eis que casado ele na comunhão universal de bens, com filhos havidos unicamente dessa união.

O homem, porém, representava não estar satisfeito e convencido com minhas explicações, motivo pelo qual disse que retornaria ao Tabelionato com sua mulher, para que tais orientações fossem repassadas a ela por mim, com o que concordei prontamente.

No dia seguinte, vieram conversar comigo o homem e sua mulher, ambos de incrível simpatia, e me contaram muitas coisas sobre sua vida, as dificuldades atravessadas, o companheirismo sempre havido entre os dois, a superação das fases difíceis e as conquistas conseguidas conjuntamente.
No calor da conversa, falamos sobre a vontade deles em relação à sucessão dos filhos, todos muito dedicados e atenciosos com os pais – o que, via de regra, é uma exceção, pois, na maioria dos casos, apenas um, de vários filhos, se importa com os pais, principalmente na velhice – e, dada a igualdade de tratamento e amor recebido de todos, não tinham os pais a intenção de beneficiar nenhum dos filhos, para o que a lei se encarregaria de dar cumprimento ao seu desejo, pagando-se, na sucessão “causa mortis”, a legítima a cada um dos herdeiros.

Então questionei, novamente, qual a causa da grande preocupação deles com o patrimônio que futuramente caberia aos filhos, visto não terem intenção nem de beneficiar um dos filhos, até o limite da parte disponível, nem de ajustar a forma de distribuição prévia da herança entre os sucessores via testamento.

Para minha surpresa, a mulher me disse que, por amizade a uma pessoa próxima, havia “emprestado” o seu nome para constituir a sociedade de uma empresa por cotas de responsabilidade limitada, sendo detentora de 90% do capital social! Essa pessoa próxima, por sua vez, embora tivesse injetado capital na empresa, não podia ter nada em seu nome, devido a problemas anteriores de abalo e restrição de crédito. Da administração dessa sociedade, a minha cliente nada sabia, apenas assinava todos os documentos que lhe solicitavam como sócia majoritária, inclusive empréstimos e financiamentos em bancos…

Daí entendi o grande temor do casal, pois a condição empresarial da mulher – mera titular de participação societária onde tinha a absoluta maioria do capital social, sem nada saber sobre a administração e gerência da empresa – era uma ameaça evidente que poderia comprometer todo o patrimônio amealhado pelo casal durante a vida, que não fora fácil, como eles mesmos haviam narrado a mim anteriormente.

Assim, orientei meus clientes para que tentassem modificar essa situação o mais breve possível, e que não era o testamento – de eficácia futura – que traria a tranquilidade almejada. Embora os laços de amizade e gratidão com a pessoa que “geria” realmente a empresa, nesse momento de suas vidas, a manutenção desse status poderia não apenas comprometer a futura sucessão de seus filhos, mas, principalmente, a tranquilidade patrimonial deles, marido e mulher, nesses anos de agora, da boa idade, da colheita de todos os bons frutos plantados no decorrer de sua história.

O casal, convencido do grande risco a que estava submetido o seu patrimônio, e agradecido pelas orientações recebidas, foi embora com o firme propósito de providenciar, o quanto antes, a retirada da mulher da condição de sócia da empresa.

Por isso, repito aos meus clientes: ao falar com o Tabelião, na intenção de buscar aconselhamento e assessoria jurídica para situações familiares, patrimoniais ou de qualquer outra esfera em suas vidas, que sejam sinceros, abram o seu coração e narrem o que verdadeiramente assombra os seus pensamentos e o seu sono. Somente assim poderemos dar a orientação jurídica adequada e eficaz, para o que estaremos sempre à disposição.

______________________

* José Flávio Bueno Fischer é 1º Tabelião de Novo Hamburgo. Ex-presidente do CNB-CF. Membro do Conselho de Direção da UINL.

Fonte: Notariado | 25/05/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.