CGJ/SP: Registro de imóveis – Pedido de Providências que visa cancelar o registro – Inviabilidade, não obstante o primeiro registro reclamado ter configurado erro evidente e nulidade de pleno direito, nos termos do artigo 214 da Lei de Registros Públicos, em razão da regularidade do registro posterior e que não comporta cancelamento nesta esfera administrativa – Recurso não provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/78232
(257/2015-E)

Registro de imóveis – Pedido de Providências que visa cancelar o registro – Inviabilidade, não obstante o primeiro registro reclamado ter configurado erro evidente e nulidade de pleno direito, nos termos do artigo 214 da Lei de Registros Públicos, em razão da regularidade do registro posterior e que não comporta cancelamento nesta esfera administrativa – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Gilberto Reis contra a decisão do Juiz Corregedor Permanente do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Iguape, que indeferiu o pedido de providências formulado com o fim de obter o cancelamento do registro de escritura de compra e venda dos imóveis matriculados sob os números 143.636, 143.637, 143.638, 143.639, 143.640, 143.641, 143.642 e 143.643, sob o fundamento de que não obstante o erro praticado, pelo qual constou como adquirente Roberto Veiga de Medeiros ao invés de Gilberto Reis, ora recorrente, o ato gerou publicidade e presunção de validade para terceiros de boa-fé, e passados quase 15 anos do ocorrido, os imóveis foram adjudicados em favor de Hélcio de Almeida, o que impede o cancelamento pretendido nesta via administrativa.

Sobrevieram embargos de declaração, os quais foram rejeitados.

O recorrente afirma que o erro praticado pelo Oficial do Registro de Imóveis foi gravíssimo e evidente, razão pela qual deve ser sanado, nos termos dos artigos 859 e 860 do Código Civil de 1916 e artigo 1.245, §2°, do Código Civil vigente. Diz que a decisão é contraditória e “extra petita”, porque aborda sobre a usucapião, tema estranho à sua pretensão. Alega que exerce a posse sobre os imóveis até o momento.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Opino.

Inicialmente observo que embora interposto e recebido o recurso como apelação, cuida-se de recurso administrativo, nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo.

Este procedimento visa cancelar a matrícula número 1.254, na qual consta o registro realizado no dia 30 de junho de 1976 da escritura de compra e venda dos imóveis (oito lotes) nela descritos, lavrada no dia 28 de junho de 1976, pela qual os bens foram adquiridos por Gilberto Reis, ora recorrente, porém, por erro de transporte dos dados da escritura no fólio real, constou como adquirente Roberto Veiga de Medeiros, que na realidade foi representante por procuração dos vendedores. O recorrente visa também o cancelamento das matrículas números 143.636, 143.637, 143.638, 143.639, 143.640, 143.641, 143.642 e 143.643, referentes a cada um dos oito lotes da matrícula número 1.254, abertas na ocasião em estes lotes foram adjudicados a Hélcio de Almeida, conforme averbação número 2 (fls.08).

É certo e incontroverso o erro praticado pelo Oficial na época em que registrou a escritura de compra e venda, e que a nulidade constatada está relacionada com o mecanismo do registro e não do título, situação que em tese autoriza o cancelamento pretendido, nos termos do artigo 214 da Lei de Registros Público. Não obstante, há peculiaridades relevantes no caso em tela que afastam a aplicação deste dispositivo legal.

Com efeito, a escritura foi lavrada no longínquo ano de 1976 e ato contínuo ingressou no fólio real, ocasião em que o erro foi praticado, porém, posteriormente, no ano de 1991, época em que o os imóveis permaneciam na titularidade do domínio de Roberto Veiga de Medeiros, houve ingresso nas matrículas da carta de adjudicação decorrente de ação executiva na qual Roberto era executado, de modo a transferir a titularidade do domínio a Hélcio de Almeida.

Nesta situação, não há como cancelar o registro anterior, porque o cancelamento comprometeria o registro subsequente decorrente da adjudicação dos imóveis por terceiro de boa-fé em hasta pública, cujo título (carta de adjudicação) estava formalmente em ordem e ingressou no fólio real corretamente, por não apresentar nenhuma nulidade de pleno direito e que são aquelas relacionadas aos aspectos extrínsecos.

De fato, o registro da carta de adjudicação foi realizado justamente por estar amparado no registro anterior e que até aquele momento não havia sido cancelado, e observou os princípios da especialidade e da continuidade, os quais seriam quebrados com a anulação e cancelamento do primeiro registro, além de atingir indevidamente terceira pessoa que adjudicou os imóveis, e que não participou deste procedimento administrativo.

Nestas condições, não há dúvida que o registro anterior, realizado há 29 anos, ainda que por erro evidente, não mais comporta anulação no âmbito administrativo, em razão do registro posterior da carta de adjudicação, de modo que eventuais prejuízos sofridos pelo recorrente ou mesmo a pretensão de cancelar todos os registros e de assegurar a titularidade do domínio sobre os imóveis, até mesmo por usucapião se assim entender conveniente, já que alega estar na posse do imóvel até os dias de hoje, reclama a participação de todos os envolvidos na esfera jurisdicional, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa.

A vista do exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado exame de Vossa Excelência é de que seja negado provimento ao recurso.

Sub Censura.

São Paulo, 31 de julho de 2015

Ana Luiza Villa Nova

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria, e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique. São Paulo, 07.08.2015. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: INR Publicações | 17/03/2016.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Cédula rural pignoratícia – Prazo de garantia dissociado do prazo de vencimento da obrigação – Impossibilidade – Precedentes desse conselho – Apelação desprovida.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0000351-52.2015.8.26.0614

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0000351-52.2015.8.26.0614, da Comarca de Tambaú, em que é apelante BANCO DO BRÁSIL S. A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TAMBAÚ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 25 de novembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n.º 0000351-52.2015.8.26.0614.

Apelante: Banco do Brasil S.A.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Tambaú.

VOTO N.º 29.049

Registro de imóveis – Cédula rural pignoratícia – Prazo de garantia dissociado do prazo de vencimento da obrigação – Impossibilidade – Precedentes desse conselho – Apelação desprovida.

Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que manteve a recusa do registro de cédula rural pignoratícia sob o fundamento da impossibilidade de dissociação entre o prazo da garantia e o prazo do vencimento da obrigação garantida.

O recorrente alega, em resumo, que a interpretação do Oficial deixa de levar em conta razões de ordem sistemática, o princípio da boa-fé e da função social do contrato e que o Conselho Monetário Nacional permite a renovação simplificada, prevista no título levado a registro. Para afastar o risco de extinção da relação jurídica – relacionada à colheita de lavoura de soja –, as cédulas emitidas contém prazo de vencimento compatível com o previsto para as renovações simplificadas. Por intermédio delas, renova-se o financiamento, periodicamente, até o prazo final de vencimento do título. Em suas palavras, “a necessidade de se pactuar desde logo a renovação simplificada do crédito ocorre porque o prazo inicial é inferior ao prazo em que normalmente são ajustados os financiamentos rurais e é de interesse do tomador de recursos que o pagamento seja efetuado em novo prazo, se houver nova liberação de recursos a critério das partes.”

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o breve relato.

O recurso não merece provimento.

A questão já foi enfrentada por esse Conselho, quando do julgamento da apelação n.º 9000002-51.2011.8.26.0252 (Rel. Des. Hamilton Elliot Akel). Lá, ficou assentado:

“De início, cumpre apontar que o prazo da garantia não pode ser tratado de forma autônoma ao prazo da cédula em si. Nessa espécie de título, a garantia e a obrigação estão vinculadas de tal forma que não cabe a separação pretendida quanto aos prazos. Assim, o prazo do penhor é o da cédula.

A jurisprudência deste Colendo Conselho Superior é firme nesse sentido. Vale trazer à colação trecho de voto do Desembargador Gilberto Passos de Freitas, na apelação cível 598-6/0, da Comarca de Pacaembu:

“(…) não se diga que o prazo do penhor seja distinto do prazo da obrigação (ou de vencimento da cédula), por ser aquele legal (cinco anos) e este contratual (oito anos): a) a uma, porque o título em foco não autoriza essa leitura dicotômica de prazos, mas, ao contrário, indica a unidade do prazo de oito anos também referido no campo clausulado denominado ‘obrigação especial – garantia’, com subsequente previsão de prorrogação para a hipótese de ‘vencimento do penhor’ (fls. 69); b) a duas, porque vinculada a cédula de crédito rural à garantia pignoratícia, o prazo de referência expresso na cédula é também o do penhor’.”

Não obstante a alteração da redação do art. 1.493 do Código Civil e do art. 61, do Decreto-Lei 167/67 pela Lei n.º 12.873/13, com a supressão dos prazos antes previstos, o raciocínio quanto à impossibilidade da dicotomia entre prazo de garantia e vencimento permanece.

Nenhuma das razões expostas no apelo tem o condão de alterar o que esse Conselho já decidiu. Trata-se, aqui, de um título de crédito. Uma vez expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, não pode estender-se a garantia. A chamada “renovação simplificada” nada mais representa senão uma nova contratação, o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade já não subsiste. Por outro lado, na hipótese de inadimplência, a renovação significaria novação, ou seja, criação de nova obrigação em substituição à primeira, não podendo, da mesma maneira, subsistir a garantia.

O art. 1439 do Código Civil é claro ao apontar que o penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores ao das obrigações garantidas.

O art. 61 do Decreto-Lei 167/67 também diz que o prazo do penhor rural, agrícola ou pecuário, não excederá o prazo da obrigação garantida. A segunda parte do artigo e seu parágrafo único não permitem a interpretação desejada pela recorrente. Lá se diz que, embora vencido o prazo, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem. O parágrafo único trata da prorrogação do penhor e da garantia. Ora, parece claro que em ambos os casos se trata de hipóteses de prorrogação da mesma obrigação. Porém, o que pretende a recorrente é a renovação da obrigação, que, aliás, conforme o título, tem como pressuposto a sua quitação.

Portanto, agiu corretamente o Registrador ao negar ingresso ao título, não obstante norma administrativa, do Conselho Monetário Nacional, permita a operação.

A atividade registral é pautada pelo princípio da legalidade, o qual se sobressai em importância no momento da qualificação do título, impondo ao Registrador o controle dos requisitos do documento que dará entrada no fólio real. Assim, cabe a ele fazer o exame da legalidade do título e não se pode na qualificação desconsiderar critério expresso em lei.

Oportuno colacionar trecho de voto do Des. Ruy Camilo, na Apelação Cível n° 1.126-6/4 do Conselho Superior da Magistratura: “Considerando, então, que o juízo de qualificação registrária não se pode apartar da lei – o que impõe o exame da legalidade, pelo registrador, dos aspectos formais do título –, forçoso negar registro ao título cuja apresentação extrínseca esteja em desajuste com os seus requisitos legais.”

Ante o exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE – SP | 16/03/2016.

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Artigo: Procedimento Extrajudicial de Usucapião: Reconhecimento de firma e autenticação de documentos por advogados – Por Rodrigo Pacheco Fernandes

Escrito por

*Rodrigo Pacheco Fernandes

  1. No dia 18 de março de 2016 entrará em vigor o Novo Código de Processo Civil – NCPC (Lei 13.105/2015), cujo art. 1.071 altera a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) inserindo o art. 216-A, no qual encontra-se previsto o reconhecimento da usucapião pelo próprio Oficial de Registro de Imóveis.
  2. Segundo a Lei de Registros Públicos, a atuação dos advogados é imprescindível à instauração deste procedimento extrajudicial. Surgem, então, duas questões de extrema relevância na aplicação prática do instituto: É necessário o reconhecimento de firma da parte requerente, bem como a de seu respectivo advogado? Pode o próprio advogado, assim como o faz nos processos judiciais, declarar que os documentos juntados são autênticos, dispensando a apresentação dos originais?

Conforme a expressa redação do art. 15 do NCPC, na “ausência de normas que regulem processos eleitorais, trabalhistas ou administrativos, as disposições deste Código lhes serão aplicadas supletiva e subsidiariamente”[1], o que parece indicar uma aplicação subsidiária das normas processuais civis aos processos (mais tecnicamente procedimentos) registrais, cuja natureza é administrativa (administração pública de interesses privados, desempenhada por um particular delegado, qual seja o Registrador).

  1. O Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil (Lei 8.906/1994), em seu art. 5º, dispõe que o “advogado postula, em juízo ou fora dele, fazendo prova do mandato”. Tanto este dispositivo, quando o art. 104 do NCPC, são expressos no sentido de obrigatória a imediata apresentação de procuração, “salvo para evitar preclusão, decadência ou prescrição, ou para praticar ato considerado urgente”, impondo-se, nestes casos excepcionais, sua juntada aos autos nos quinze dias seguintes.

Observe-se inexistir em tais diplomas qualquer alusão à necessidade de reconhecimento de firma, razão pela qual, em se tratando de procurações ad judicia, este ato notarial tem sido dispensado no âmbito judicial. O mesmo ocorre em relação à petição inicial, tendo em vista não constar tal imposição nos Códigos de Processo Civil de 1973 e de 2015.

Por outro lado, o art. 15 do NCPC, conforme adrede anotado, prevê que as normas processuais civis aplicar-se-ão subsidiariamente aos processos administrativos (e dentre estes o de registro). Cumpre investigar, portanto, a existência de norma específica impondo o reconhecimento de firma em procurações e requerimentos apresentados ao Registro de Imóveis.

O art. 221 da Lei de Registros Públicos assim dispõe:

“Somente serão admitidos [a] registro:

(…)

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação. (…)”

Tal artigo dispensa o reconhecimento de firma apenas para os atos praticados pelas entidades vinculadas ao SFH. A norma exceptiva não estende tal privilégio aos advogados.

Assim, parece não ser o caso de se afastar a exigência de reconhecimento das assinaturas da parte interessada e de seu advogado, na procuração e no requerimento endereçado ao Registrador, respectivamente. Nesse sentido, LEONARDO BRANDELLI[2]:

“O requerimento no Registro de Imóveis, por vezes, pode ser tácito, porém, no caso do processo extrajudicial de usucapião, deverá ser expresso e especial, consubstanciado em um instrumento público, ou particular com firma reconhecida (art. 221, II, da LRP).

(…)

A procuração poderá ser por instrumento público ou particular, e deverá ter poderes especiais expressos, uma vez que implica em ato que extrapola a mera administração (art. 661 do Código Civil). Sendo por instrumento particular, haverá necessidade de que a firma esteja reconhecida por tabelião, nos termos do art. 221, II, da LRP” (grifos nossos).

  1. Já em relação às cópias reprográficas, a conclusão não pode ser a mesma, conforme será demonstrados abaixo.

O NCPC, repetindo a redação do art. 365 do CPC/1973, é explícito no sentido de que “as cópias reprográficas de peças do próprio processo judicial declaradas autênticas pelo advogado, sob sua responsabilidade pessoal, se não lhes for impugnada a autenticidade” fazem a mesma prova que os originais (art. 425, inciso IV).

Texto nesse sentido é o do art. 830 da Consolidação das Leis do Trabalho – CLT:

“O documento em cópia oferecido para prova poderá ser declarado autêntico pelo próprio advogado, sob sua responsabilidade pessoal.

Parágrafo único.  Impugnada a autenticidade da cópia, a parte que a produziu será intimada para apresentar cópias devidamente autenticadas ou o original, cabendo ao serventuário competente proceder à conferência e certificar a conformidade entre esses documentos.”

A 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo, referência nacional em matéria registral imobiliária, possui um precedente cuja orientação é a de negar a autenticação de documentos pelo próprio advogado:

 “A simples alegação do suscitado de que os documentos apresentados são cópias dos originais, conforme declaração do advogado, não devem prevalecer, tendo em vista que a regra estabelecida no artigo 365, inciso IV do CPC, deve ser interpretada de forma restritiva, ou seja, não pode ser válida para valorar documentos apresentados extrajudicialmente, como as cartas de adjudicação, cartas de sentença e formais de partilha”(1VRPSP, Processo 1109145-43.2015.8.26.0100, Juíza Tânia Mara Ahualli, julgado em 11/01/2016, DJ 01/02/2016)

Tal decisão é irretocável.

Por outro lado, parece ser o caso de se temperar tal entendimento. O procedimento extrajudicial de usucapião, fugindo do arquétipo da rogação registral, tem por conditio sine qua non a participação do advogado.

É claro que nos casos em que a atuação deste administrador da justiça não seja obrigatória, sendo possível que a própria parte interessada requeira a prática de atos de registro (lato sensu) – e esta é a regra no âmbito do Registro de Imóveis-, a juntada de documentos originais ou cópias com a autenticação tabelioa será indispensável.

Entretanto, pela peculiaridade do procedimento extrajudicial de usucapião, parece razoável entender pela aplicação do art. 425, inciso IV do NCPC. Desse modo, carnês de IPTU, certidões atualizadas e outros tantos documentos que servem de suporte para a demonstração da posse, poderão ser apresentados na forma de cópias autenticadas por Tabelião de Notas ou por cópias simples declaradas autênticas pelo advogado. Frise que isso somente será possível nos casos de usucapião a ser reconhecida em procedimento administrativo-registral.

  1. Conclui-se, por todo o exposto, ser inafastável a exigência de reconhecimento de firma nos procedimentos extrajudiciais de usucapião, por expressa previsão legal (art. 221, inciso II da Lei de Registros Públicos).

Por outro lado, é possível a apresentação, excepcionalmente, de cópias simples de documentos, desde que declaradas autênticas pelo advogado (aplicação subsidiária do art. 425, inciso IV do NCPC, por força do art. 15 deste mesmo diploma legal).

[1] Destaque nosso;

[2] BRANDELLI, Leonardo. Usucapião administrativa: De acordo com o novo código de processo civil. São Paulo: Saraiva, 2016, pp. 72 e 73.

*Rodrigo Pacheco Fernandes

Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Sede da Comarca de São Bento do Sapucaí/SP. Ex-preposto do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Cidade de São Paulo/SP.

Fonte: iRegistradores | 16/03/2016.

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