Processo 1050810-94.2016.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Nagibe Said Mourad – “Pedido de Providências – Retificação ex oficio feita pelo Registrador – requerente que não detém o domínio do imóvel, mas apenas os direitos e obrigações decorrentes da promessa de cessão – título judicial que não transmite além do negócio jurídico objeto da ação – pedido improcedente”Vistos.Trata-se de pedido de providências formulado por Nagibe Said Mourad em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando o restabelecimento do registro nº 03 da matrícula nº 19.557, que foi corrigido “ex oficio” pelo Registrador, resultando na averbação nº 04.Alega a requerente que o ato de cancelamento está em desacordo com o direito outorgado judicialmente à requerente e seus familiares, bem como inovou, devolvendo a propriedade ao srº Antonio Gonçalves Valente e sua mulher Julia Carvalho Valente e Antonio Dias de Carvalho e sua mulher Aracy Gonçalves Dias de Carvalho (proprietários tabulares). Juntou documentos às fls.30/82.O Registrador informa que a averbação nº 04 apenas corrigiu o equívoco do registro nº 03, sendo que a requerente e seus familiares não possuíam o domínio do imóvel, mas apenas os direitos de compromissários compradores (fls. 86/92 e documento de fls.93/136).O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.140/141).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.Afasto a preliminar arguida pela requerente.A interessada sustenta que ocorreu a prescrição aquisitiva em relação ao bem levado a registro, com base na posse por ela exercida. Fundamenta seu pedido nos artigos abaixo colacionados:Artigo 1242, parágrafo único do Código Civil:”Será de 05 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido neste artigo onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico” (g.N).E ainda artigo 214, § 5º, da Lei de Registros Públicos:”Art. 214: As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta….§5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel”.Entendo que a norma invocada não se aplica na presente hipótese.Primeiramente, não se trata de cancelamento pelo reconhecimento de nulidade do ato, mas de retificação, em razão de erro no registro.O título que embasou a transferência de propriedade está em descompasso com o direito reconhecido judicialmente.A ação de adjudicação compulsória tinha por objeto contrato de cessão e não envolveu os titulares de domínio do bem, que não figuraram como parte no processo.Diante disso, o direito reconhecido não foi, e nem poderia ter sido, de propriedade.O Oficial, analisando a carta de adjudicação que embasou o registro, constatou o erro na qualificação, realizada pelo titular anterior, e o declarou.A usucapião tabular, sustentada pela requerente, não pode ser reconhecida nesta sede administrativa. É imprescindível a análise da qualidade da posse exercida e do tempo, requisitos que não podem ser aferidos sem a necessária dilação probatória. Para tanto deve ser proposto processo próprio, na esfera judicial. Não há nos autos qualquer prova de que a suscitante utilizou o imóvel como sua moradia, que a posse foi ininterrupta, ou que tenha realizado obras de interesse social.Feitas estas considerações, passo à análise do mérito. Com razão o Registrador e o Douto Promotor de Justiça.Em nosso ordenamento jurídico, o contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, em si, não transmite a posse ou a propriedade. A posse é transmitida fisicamente e, muito frequentemente, não está lastreada por negócio legalmente constituído. A propriedade se consuma com o registro do contrato definitivo de venda e compra.No caso em tela, conforme se verifica da averbação 1/19.557 (fl.155), por escritura de promessa de cessão lavrada perante o 10º Tabelião de Notas da Capital (fls. 73/78), a empresa Administradores Intermediários Adros LTDA, promete ceder e transferir a Nigohos Avedissian, todos os seus direitos e obrigações e em 16.08.1962, por escritura de promessa de cessão, Nigohos Avedissian e sua mulher Zaqui Avedissian prometeram ceder e transferir os direitos e obrigações que detinham sobre o imóvel à requerente, ao seu marido Said Youssif Mouirad e Ahmad Youssef Mourad (fls.53/57).Neste contexto, foi expedida carta de sentença pelo MMº Juízo de Direito da 8ª Vara Cível da Capital, pela qual adjudicou-se em favor de Said Youssif Mouirad, da requerente (srª Nagibe Said Mourad) e de Ahmad Youseef Mourad e sua mulher Issaf Ahamd Mourad, os direitos e obrigações do negócio acima mencionado. Ou seja, ressalto que não houve a adjudicação compulsória do imóvel em si, mas sim foram adjudicados os direitos e obrigações decorrentes da promessa de cessão (fls.150/152).Daí conclui-se que, em consonância com o princípio da veracidade, a matrícula deve registrar a realidade dos fatos, a fim de garantir a segurança jurídica, preservando direitos de terceiros. O Oficial apenas corrigiu o registro nº 03, uma vez que dele constou que o domínio do imóvel foi adjudicado, todavia, foram adjudicados apenas os direitos e obrigações provenientes da cessão dos quais se subrogaram a requerente, seu marido, Ahmad Youseef e sua mulher Issaf Ahamd Mourad. Fato é que, em 08 de junho de 2003, foi realizada escritura de cessão, lavrada perante o 11º Tabelião de Notas da Capital, na qual Ahmad Yousseef Mourad e sua mulher Issaf Ahamd Mourad, cederam 50% dos direitos e obrigações decorrentes do compromisso de venda e compra inscrito sob nº 7.787 e da adjudicação a que se refere o registro nº 03. (fls.95/96).Os proprietários tabulares Antonio Gonçalves Valente e s/m Julia Carvalho Valente e Antonio Dias de Carvalho e s/m Aracy Gonçalves Dias de Carvalho não participaram do negócio jurídico firmado pela requerente e não foram citados na ação de adjudicação compulsória proposta.Como bem exposto pelo Registrador, a requerente tinha pleno conhecimento que somente detinha os direitos e obrigações do imóvel matriculado sob nº 19.557, sendo que em relação a este somente foi lavrada escritura de cessão, na qual figurou como cessionária compradora. O artigo 213, I “a” da Lei de Registros Públicos estabelece que:”Artigo 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título” Logo, não houve qualquer falta funcional praticada pelo Registrador ou seus prepostos.Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Nagibe Said Mourad em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital e mantenho a averbação nº 04 junto a matrícula nº 19.557 como correção ao registro nº 03.Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo com as cautelas de praxe.P.R.I.C. – ADV: ANTONIO CARLOS DE PAULA (OAB 72760/SP)
Fonte: DJE/SP | 04/08/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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