1062805-07.2016 Dúvida 14º Registro de Imóveis Sonia Maria Nicolino Sentença (fls.21/23): Dúvida simulação de venda e compra valor do objeto irrisório em face do real nulidade procedência. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Sonia Maria Nicolino, diante da recusa de ingresso da escritura de venda e compra lavrada perante o 14º Tabelionato de Notas da Capital, na qual Elza Nicolino transmite o imóvel matriculado sob nº 18.721 à suscitada. O óbice registrário refere-se ao preço do bem, equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), que foi considerado vil, tendo em vista a dissonância entre o valor da venda e o venal de referência na data do instrumento (R$ 166.244,00) e na data da escritura (R$ 419.314,00). Esclarece o Registrador que apesar de denominado compra e venda, o negócio aparenta uma simulação, tendo características de doação. Ressalta ainda a coincidência dos sobrenomes da vendedora e compradora, denotando algum grau de parentesco entre elas. Juntou documentos às fls.03/15. A suscitada não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.16. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida. É o relatório. Decido. Com razão o Registrador e a Douta Promotora de Justiça. O contrato para configurar compra e venda deve possuir as seguintes características: o consentimento, a coisa e o preço. Da análise da escritura verifica-se que o imóvel, cujo valor venal à data do instrumento é de R$ 419.134,00, foi vendido por R$ 5.000,00 (cinco mil reais), o que leva a crer que houve verdadeiro contrato de doação simulado em compra e venda. Como ensina Carlos Roberto Gonçalves, a simulação: É uma declaração falsa, enganosa, da vontade, visando aparentar negócio diverso do efetivamente desejado (in Direito Civil Brasileiro, Volume I, Parte Geral, Editora Saraiva, 2ª edição, 2005, páginas 440 e 441). O negócio simulado é nulo , nos termos do artigo 167, II do Código Civil, “Art.167.É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.§1° Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem; II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados. §2° Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.” Ressalto que a consideração de um negócio por outro trará repercussão na esfera tributária. É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada. Por fim, como bem explanou o Registrador, existe patente coincidência dos sobrenomes da vendedora e compradora, o que pressupõe a fraude e consequente nulidade do negócio jurídico. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º de Registros de Imóveis da Capital, a requerimento de Sonia Maria Nicolino, mantendo o entrave registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 12 de agosto de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 211).
Fonte: DJE/SP | 16/08/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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