Retificação de escritura pública de compra e venda de imóvel – Título que atribui aos interessados imóvel diverso daquele referido no contrato celebrado e efetivamente ocupado – Situação que extrapola as específicas hipóteses de retificação previstas nos itens 53 e 54 do Capítulo XIV das NSCGJ por implicar modificação da declaração de vontade das partes e da substância do negócio jurídico realizado.

CGJSP – PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS: 1073694-83.2017.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 13/03/2018 DATA DJ: 21/03/2018
RELATOR: Geraldo Francisco Pinheiro Franco
LEI: LNR – Lei de Notários e Registradores – 8.935/1994

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – Retificação de escritura pública de compra e venda de imóvel – Título que atribui aos interessados imóvel diverso daquele referido no contrato celebrado e efetivamente ocupado – Situação que extrapola as específicas hipóteses de retificação previstas nos itens 53 e 54 do Capítulo XIV das NSCGJ por implicar modificação da declaração de vontade das partes e da substância do negócio jurídico realizado – Recurso não provido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 1073694-83.2017.8.26.0100 – SÃO PAULO – IRACY DA SILVA SANTANA e OUTROS. – Advogada: MARTA ELIANE GAYA DA SILVA, OAB/SP 316.870. – (98/2018-E) – DJE DE 21.3.2018, P. 12.

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – Retificação de escritura pública de compra e venda de imóvel – Título que atribui aos interessados imóvel diverso daquele referido no contrato celebrado e efetivamente ocupado – Situação que extrapola as específicas hipóteses de retificação previstas nos itens 53 e 54 do Capítulo XIV das NSCGJ por implicar modificação da declaração de vontade das partes e da substância do negócio jurídico realizado – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Inconformados com a r. sentença[1] que desacolheu seu pedido, Iracy da Silva Santana, Juracy Maria Nepomuceno, Jurandir da Silva, Joel da Silva, Nilton da Silva, Nilson José da Silva, Carlos José da Silva, Leandro da Silva e Rafael da Silva interpuseram apelação objetivando a retificação da escritura pública lavrada perante o 8º Tabelionato de Notas de São Paulo para que seja sanado o erro material havido em relação ao número do lote negociado. Sustentam que o erro foi cometido pelo próprio notário e que a incorreção em nada se relaciona com a vontade das partes, razão pela qual seria desnecessária a lavratura de outra escritura pública[2].

Determinado o processamento do recurso[3], a Procuradoria Geral de Justiça, com o envio dos autos a esta E. CGJ, opinou por seu provimento[4].

É o relatório.

OPINO.

Inicialmente, importa observar que o recurso foi impropriamente denominado apelação, pois a hipótese em análise não se refere a procedimento de dúvida, restrito aos atos de registro em sentido estrito. Em verdade, nos presentes autos, discute-se a possibilidade de retificação de escritura pública lavrada no 8º Tabelionato de Notas da Capital, razão pela qual, tendo a parte manifestado seu inconformismo contra a r. decisão proferida no âmbito administrativo pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da serventia extrajudicial, a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo[5].

Como é sabido, escritura pública é ato notarial que reflete a vontade das partes na realização de negócio jurídico, observados os parâmetros fixados pela Lei e pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, reproduzindo, portanto, exatamente aquilo que outorgantes e outorgados declararam ao Escrivão ou ao Escrevente. Bem por isso, há entendimento sedimentado desta Corregedoria Geral no sentido de que não pode o juiz substituir o notário ou uma das partes, retificando escrituras que encerram tudo quanto se passou e declarou perante aquele oficial[6].

No caso em análise, a escritura foi lavrada ainda no ano de 1991[7], tendo por objeto da compra e venda o lote 09, quadra 27, do loteamento Jardim Camargo, ao que tudo indica sem a apresentação do instrumento de contrato. À época, ainda não existiam os filtros e métodos de conferência hoje aplicáveis por força do disposto na Lei 8.935/94, de modo que a escritura acabou sendo lavrada em conformidade com as informações passadas pelas próprias partes interessadas, tal como esclareceu o Tabelião[8]. E porque a escritura não foi levada a registro, o erro ocorrido perpetuou-se no tempo.

É sabido que as escrituras públicas, em regra, não comportam retificação e devem ser corrigidas por meio de lavratura de nova escritura pública e não por determinação judicial. Não cabe ao juiz retificar escrituras que encerram tudo que se passou e foi declarado perante o Oficial, tanto que os livros de notas sequer apresentam colunas de averbações destinadas a tal fim, justamente por inexistir previsão legal a respeito. Sobre o tema, ensina Narciso Orlandi Neto que:

“Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. É que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova pré-constituída da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes que, na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado”[9].

E arremata com a lição de Pontes de Miranda:

“(…) falta qualquer competência aos Juízes para decretar sanções e, até, para retificar erros das escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra escritura pública, e não por mandamento judicial”[10].

A despeito disso, nos casos em que a retificação decorre de mero erro material, perceptível pela simples confrontação de documentos ou outras provas com o erro alegado, excepcionalmente se admite a retificação.

No caso concreto, em que pese a alegação dos recorrentes de que o lote negociado e efetivamente entregue era outro, qual seja, o lote 10 da quadra 27, localizado no referido loteamento, não há como se afirmar que se trate de mero erro material.

Com efeito, na escritura em análise o alegado equívoco recaiu sobre o objeto do contrato de compra e venda, ou seja, sobre o lote efetivamente comercializado entre as partes, de modo que não se cuida de erro material evidente.

A existência de um contrato de compra com referência a outro lote em nada altera tal conclusão, pois a modificação da descrição do lote negociado entre as partes na escritura de compra e venda implica alteração do imóvel vendido. Ou seja, haveria indevida interferência na manifestação de vontade das partes que já a deixaram consignada formalmente no título lavrado. Igualmente, o fato de o cadastro da Prefeitura de São Paulo atribuir corretamente o imóvel aos recorrentes é irrelevante. Assim se afirma, pois os pressupostos para a alteração do nome do proprietário de imóvel na Prefeitura não se confundem com as exigências legais e normativas formuladas pelo registrador, agente público cuja função principal é zelar pela correção dos dados inscritos.

Acrescente-se que possibilidade de retificação de mero erro material não autoriza a correção de equívoco cometido pelos próprios interessados, que teriam alienado imóvel diverso daquele descrito. A propósito, preceituam os itens 53 e 54 do Capítulo XIV das NSCGJ:

“53. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, constatáveis documentalmente e desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico realizado, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento das partes, ou de seus procuradores, mediante ata retificativa lavrada no livro de notas e subscrita apenas pelo tabelião ou por seu substituto legal, a respeito da qual se fará remissão no ato retificado.

53.1. São considerados erros, inexatidões materiais e irregularidades, exclusivamente: a) omissões e erros cometidos na transposição de dados constantes dos documentos exibidos para lavratura do ato notarial, desde que arquivados na serventia, em papel, microfilme ou documento eletrônico; b) erros de cálculo matemático; c) omissões e erros referentes à descrição e à caracterização de bens individuados no ato notarial; d) omissões e erros relativos aos dados de qualificação pessoal das partes e das demais pessoas que compareceram ao ato notarial, se provados por documentos oficiais.

54. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura de retificação ratificação, que deve ser assinada pelas partes e pelos demais comparecentes do ato rerratificado e subscrita pelo Tabelião de Notas ou pelo substituto legal.

Como se vê, a retificação de escritura pode ser levada a efeito por dois modos: a) ata retificativa; e b) escritura de retificação.

De acordo com o item 53.1 acima transcrito, apenas quatro tipos de erros, inexatidões materiais e irregularidades admitem a via da retificação. Isso ocorre justamente porque a retificação da escritura é uma providência anormal e o alargamento de suas hipóteses poderia dar azo a fraudes e insegurança jurídica.

O caso que aqui se analisa não se enquadra em nenhuma das hipóteses descritas no item 53.1. A que mais se aproxima letra “c” do item 53.1 (omissões e erros referentes à descrição e à caracterização de bens individuados no ato notarial) pressupõe indicação correta do bem (bens individuados no ato notarial), embora com descrição errada, o que não se dá nesse caso, em que o imóvel negociado teria sido outro que não aquele consignado no ato.

Ressalte-se que, não obstante o item 54, que trata da escritura de retificação, não tenha repetido a parte inicial do item 53, que trata da ata retificativa, a ambas se aplicam as seguintes condições para retificação do ato notarial: desde que não modificada a declaração de vontade das partes, nem a substância do negócio jurídico realizado.

A admissão da inscrição da retificação pretendida pelos recorrentes, nessa situação, infringiria esses dois pressupostos, pois a vontade das partes seria alterada uma vez que não há qualquer indício de que o tabelião que lavrou a escritura de compra e venda tenha se equivocado ao mencionar o número do lote e todas suas confrontações assim como a substância do negócio jurídico pois a determinação da coisa é elemento constitutivo da compra e venda realizada.

Isso sem contar que, a partir da data da confecção da escritura de compra e venda (1991, cf. fls. 38/40), os interessados somente se preocuparam em registrá-la depois do falecimento do comprador do imóvel, o que, no entanto, não foi possível dada a divergência agora constatada.

Tendo em vista que a retificação surtirá efeitos ex tunc, pois não há como se defender que os efeitos sejam produzidos a partir da pretendida correção, difícil até mesmo de se antever quais as implicações que essa determinação poderia provocar, sobretudo porque não se sabe qual a real situação do imóvel constante da escritura e por ser um dos interessados falecidos.

Destarte, é possível afirmar que, no ambiente administrativo, ainda que perante o Poder Judiciário, mas fora do processo contencioso, a questão levantada pelos recorrentes não se resolve com a simples retificação das inscrições questionadas, lançadas na escritura pública de compra e venda.

Nesses termos, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser recebida a apelação como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário Estadual, e de ser negado provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 08 de março de 2018.

STEFÂNIA COSTA AMORIM REQUENA
Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO

Aprovo o parecer da MM.ª Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento.

Publique-se.

São Paulo, 13 de março de 2018.

PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça

[1] Fls. 124/126.
[2] Fls. 133/140.
[3] Fls. 148.
[4] Fls. 157/159.
[5] Artigo 246 – De todos os atos e decisões dos Juízes corregedores permanentes, sobre matéria administrativa ou disciplinar, caberá recurso voluntário para o Corregedor Geral da Justiça, interposto no prazo de 15 (quinze) dias, por petição fundamentada, contendo as razões do pedido de reforma da decisão.
[6] Nesse sentido: “TABELIÃO DE NOTAS – Retificação de escritura pública de compra e venda – Impossibilidade – Inexistência de erro – Ato lavrado corretamente, em 8 consonância com os documentos apresentados – Recurso não provido”. (CGJ – Processo n° 2014/155532 – Parecer: ANA LUIZA VILLA NOVA  Corregedor Geral da Justiça: HAMILTON ELLIOT AKEL  j. em 18.12.2014); RECURSO ADMINISTRATIVO – Pedido de Providências – Registro de escritura pública de venda e compra – Alegação de interpretação, pelo registrador, que não teria correspondido à real intenção das partes contratantes – Redação em que se  menciona a alienação de 1/3 do usufruto e de 2/3 da nua propriedade – Registros que correspondem à manifestação de vontade contida no título – Atos praticados no ano de 1984, sem qualquer questionamento pelas partes do negócio jurídico, uma delas já falecida – Pedido de providências rejeitado – Recurso desprovido. Parecer: TATIANA MAGOSSO – Corregedor Geral da Justiça: PEREIRA CALÇAS,  j. em 18.12.2014 [NE: Processo CG 155.532/2014]).
[7] Fls. 38/40.
[8] Fls. 121/123.
[9] “Retificação do Registro de Imóveis”. Juarez de Oliveira, p. 90.
[10] Cf. R.R. 182/754 – “Tratado de Direito Privado”. Parte Geral. Tomo III. 3ª ed. 1970. Borsoi. § 338. p. 361

Fonte: IRIB | 23/04/2018.

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Cabimento da inscrição da caução locatícia a partir de instrumento particular, não incidência do disposto no artigo 108 do Código Civil – Recurso não provido.

CGJSP – APELAÇÃO: 1022490-97.2017.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 09/03/2018 DATA DJ: 21/03/2018
RELATOR: Geraldo Francisco Franco
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 108
LEI: LI – Lei do Inquilinato – 8.245/1991 ART: 38 PAR: 1

CAUÇÃO LOCATÍCIA DE BEM IMÓVEL – Inviabilidade do reconhecimento da prescrição da obrigação em sede administrativa – Ausência de extinção da obrigação por novação, mera confirmação da obrigação ante a falta de animus novandi – Cabimento da inscrição da caução locatícia a partir de instrumento particular, não incidência do disposto no artigo 108 do Código Civil – Recurso não provido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 1022490-97.2017.8.26.0100 – SÃO PAULO – BANCO BRADESCO S/A – SEPLA – CONSTRUÇÕES, SOCIEDADE DE ENGENHARIA E PLANIFICAÇÕES DE CONSTRUÇÕES LTDA. – ADVOGADOS: JOÃO PAULO DOMINGUEZ OLIVEIRA, OAB/ SP 168.210, WALDIR VIEIRA DE CAMPOS HELU, OAB/SP 43.338, ISAAC SALOMÃO ZAGURY, OAB/MG 55.081 e MARCOS JACOB ZAGURY, OAB/SP 85.599. – (109/2018-E) – DJE DE 21.3.2018, P. 12.

CAUÇÃO LOCATÍCIA DE BEM IMÓVEL – Inviabilidade do reconhecimento da prescrição da obrigação em sede administrativa – Ausência de extinção da obrigação por novação, mera confirmação da obrigação ante a falta de animus novandi – Cabimento da inscrição da caução locatícia a partir de instrumento particular, não incidência do disposto no artigo 108 do Código Civil – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que manteve recusa do cancelamento de averbação de caução locatícia de bem imóvel. Sustenta o recorrente o cabimento do cancelamento da averbação em virtude da prescrição da dívida locatícia, novação da dívida e a necessidade de forma pública para inscrição da garantia (a fls. 93/100).

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 130/132).

É o relatório. Opino.

Apesar da interposição do recurso com a denominação de apelação, substancialmente cuida-se de recurso administrativo previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cujo processamento e apreciação competem a esta Corregedoria Geral da Justiça. Diante disso, pela aplicação dos princípios da instrumentalidade e fungibilidade ao processo administrativo, passo a seu conhecimento.

O reconhecimento de prescrição com o consequente cancelamento da averbação não pode ser examinado nesta via administrativa sob pena de violação do direito fundamental ao devido processo legal, assim, se o caso, competirá ao interessado deduzir essa pretensão na via adequada, assegurado o direito ao contraditório e à ampla defesa ao titular do direito.

Há precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça, conforme segue:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de cancelamento de cláusulas restritivas – Necessidade de prova de quitação do preço, condição resolutiva – Impossibilidade de presunção de prescrição do débito – Incidência, ademais, do disposto no art. 250, incisos I, II e III, da Lei de Registros Públicos – Pedido de Providências improcedente – Recurso não provido (proc. n. 1019022-86.2016.8.26.0577, j. 01.12.2017).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Hipoteca – Pedido de averbação de cancelamento negado -Ausência de prova de quitação da obrigação principal ou da anuência do credor hipotecário – Impossibilidade do reconhecimento administrativo da alegação de prescrição da pretensão à cobrança da dívida garantida pela hipoteca – Necessidade de discussão da matéria na esfera jurisdicional  Recusa acertada da averbação pretendida  Recurso desprovido (proc. n. 1018185-70.2017.8.26.0100, j. 20.10.2017).

O documento de fls. 47/49 menciona expressamente a permanência da caução até a quitação do débito, portanto, não houve animus novandi, mas mera ratificação da obrigação existente em conformidade ao disposto no artigo 361, parte final, do Código Civil, cuja redação prescreve:

Art. 361. Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira.

A inscrição da caução deste título consistente em instrumento particular (contrato de locação), mais uma vez, funda-se em precedente administrativo desta Corregedoria Geral da Justiça. Confira-se:

Registro de Imóveis – Artigo 38, § 1º, da Lei nº 8.245/91 – Caução em bem imóvel – Garantia real anômala inscrita por meio de averbação, sem a necessidade de lavratura de escritura pública – Caução em segundo grau – Exigência de que essa circunstância conste no título – Exigência afastada – Publicidade da primeira averbação que permite o credor ter conhecimento acerca da limitação de sua garantia – Óbice afastado – Recurso provido. (proc. n. 1112560-34.2015.8.26.0100, j. 16/06/2016).

Desse modo, foi regular o ingresso da caução real na matrícula em consideração ao contrato particular, não incidindo na espécie o disposto no artigo 108 do Código Civil.

Nessa ordem de ideias, como também destacado pela MM. Juíza Corregedora Permanente, não é possível o cancelamento da averbação.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelo recorrente seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo e, a ele seja negado provimento.

Sub censura.

São Paulo, 09 de março de 2018.

Marcelo Benacchio
Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento.

Publique-se.

São Paulo, 13 de março de 2018. (a)

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: IRIB | 23/04/2018.

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