Trata-se de recurso de apelação [1] interposto por TV Ômega Ltda. (Rede TV) contra a sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve os óbices impostos ao registro do contrato de locação para fins comerciais e seus aditamentos, exceto aquele atinente à necessidade de apresentação de procuração outorgada por Dayse a seu cônjuge, Roberto, referente ao aditamento datado de 28.12.2010.
Alega a apelante, em síntese, que não possui o instrumento de representação da locatária à época do contrato e que, de qualquer forma, os procuradores ratificam o teor dos contratos com base nos poderes a eles atualmente outorgados. Além disso, aduz que o Decreto Estadual nº 52.658/2008 proíbe que se exija o reconhecimento de firmas pelos órgãos e entidades da Administração Pública. Ainda, sustenta que não é necessário o cancelamento dos contratos de locação anteriores, eis que possuíam prazo de vigência, já transcorrido.
A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [2].
É o relatório.
O dissenso versa sobre a registrabilidade do contrato de locação comercial, celebrado em 28 de dezembro de 2007, e respectivos aditamentos, celebrados em 28 de dezembro de 2010, 1º de janeiro de 2016 e 16 de janeiro de 2017.
Seu ingresso no fólio real foi recusado pelo Oficial, que formulou as seguintes exigências [3]: a) necessidade de apresentação de prova de representação da locatária Ômega Ltda., com validade na data do contrato de locação celebrado em 28 de dezembro de 2007, e dos instrumentos de aditamento de 28 de dezembro de 2010, 01 de janeiro de 2016 e 16 de janeiro de 2017; b) necessidade de juntada de procuração outorgada por Dayse Casciano Gasparian em favor de Roberto de Mello Oliveira Gasparian, com validade na data do aditamento celebrado em 28 de dezembro de 2017; c) necessidade de reconhecimento de firma dos representantes da locatária, do fiador e das testemunhas, no contrato de locação celebrado em 28 de dezembro de 2007; c) necessidade do reconhecimento de todas as firmas lançadas nos instrumentos de aditamento celebrados em 28 de dezembro de 2010 e em 01 de janeiro de 2016; d) necessidade do reconhecimento de firma das testemunhas, no instrumento de aditamento celebrados em 16 de janeiro de 2017; e) prévio cancelamento do registro do contrato de locação celebrado com Yapyra S/C Ltda. e do registro do contato de locação celebrado com Amaral Gurgel e Freire Advogados.
O óbice referente à necessidade de apresentação de procuração outorgada por Dayse a Roberto já foi afastado pela MM.ª Corregedora Permanente, acertadamente.
Com relação ao prévio cancelamento dos registros dos contratos de locação já constantes da matrícula, é preciso observar que, nos termos do R.11/624, o contrato de locação celebrado com a empresa Yapyra tinha prazo de vigência, com término previsto para 31 de dezembro de 1.986, posteriormente prorrogado para 31 de agosto de 1.988 (AV.12/624) e, então, para 31 de agosto de 1989 (AV.13/624). De seu turno, o contrato de locação celebrado com a pessoa jurídica Amaral Gurgel e Freire Advogados tinha prazo de vigência, com término previsto para 31 de março de 1.995.
O art. 8º da Lei do Inquilinato determina que se o imóvel for alienado durante a vigência da locação, em noventa dias contados da data do registro da venda poderá o comprador denunciar o contrato, quando então o locatário terá idêntico prazo para desocupação voluntária. Essa regra somente é excepcionada na hipótese de ser o contrato de locação celebrado por prazo determinado e conter previsão de cláusula de vigência em caso de alienação, com registro da avença junto à matrícula do imóvel.
O contrato prorrogado por prazo indeterminado, ou ainda que por prazo determinado, mas sem registro no fólio real, não é oponível perante terceiros para fins de garantir o direito de vigência, de forma que desnecessário o cancelamento dos anteriores registros realizados. A exigência formulada pelo registrador nesse sentido, portanto, não se sustenta e merece ser afastada.
No que diz respeito à necessidade de apresentação de prova de representação da locatária Ômega Ltda., com validade na data do contrato de locação celebrado em 28 de dezembro de 2007, e dos instrumentos de aditamento de 28 de dezembro de 2010, 01 de janeiro de 2016 e 16 de janeiro de 2017, mostrasse conveniente observar que, no último instrumento de aditamento foi feita referência ao contrato e aditamentos anteriores, com expressa ratificação das condições do contrato original, de forma que eventual irregularidade que pudesse ter havido em relação à representação da locatária está hoje superada.
Com efeito, inexistindo irregularidade na atual representação da locatária, encontram-se convalidados os atos anteriores, certo que o instrumento de aditamento contratual ora apresentado a registro contém nova cláusula de vigência, com término previsto para 31 de dezembro de 2019 [4].
Nesse cenário, há que ser afastado o óbice imposto pelo registrador no que pertine à representação da locatária.
Também em virtude da convalidação decorrente do último aditantamento, mostra-se igualmente desnecessário o reconhecimento das firmas lançadas naqueles instrumentos anteriormente subscritos.
Melhor sorte, porém, não assiste à apelante em relação à necessidade de reconhecimento de firmas das testemunhas no último aditamento celebrado. A propósito, dispõe o art. 221 da Lei de Registros Públicos que:
“Art. 221 – Somente são admitidos registro:
(…)
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;”
A exigência de reconhecimento das firmas das testemunhas não pode ser dispensada, certo que as disposições do Decreto Estadual nº 52.658/2008 aplicam-se apenas aos órgãos e entidades da Administração direta, autárquica e fundacional, que não se confundem com as serventias extrajudiciais, geridas em caráter privado, ainda que por delegação.
Ademais, o próprio Decreto Estadual nº 52.658/2008 traz expressa ressalva à dispensa de reconhecimento de firma quando houver determinação legal em sentido contrário, tal como se verifica no caso concreto.
Por conseguinte, mantida essa exigência, não há como ser deferido o registro pretendido.
Diante do exposto, nego provimento à apelação.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Fls. 175/181.
[2] Fls. 199/202.
[3] Fls. 06/07.
[4] Fls. 54/57.
Fonte: DJe/SP de 28.06.2019.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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