Processo 1121649-42.2019.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Priscila Cristina Razzante – – Alessandro Marco Beltrame – Vistos. Trata-se de dúvida, cumulada com antecipação de tutela, suscitada por Priscila Cristina Razzante e Alessandro Marco Beltrame em face da negativa da Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital em proceder ao registro do instrumento particular de venda e compra e alienação fiduciária, referente ao imóvel matriculado sob nº 187.419. O óbice registrário refere-se à existência de ordem de indisponibilidade sobre os bens da adquirente Priscila, razão pela qual, embora possível o registro da venda e compra, impede a averbação da alienação fiduciária. Insurgem-se os suscitantes acerca do óbice imposto, sob o argumento de que o registro do contrato nada desrespeita a indisponibilidade de bens decretada em face da suscitante, pois esta está adquirindo patrimônio e não se desfazendo, além de desconhecer a origem da indisponibilidade. Juntou documentos às fls.09/86. A tutela antecipada foi negada à fl.87. A Registradora manifestou-se às fls.90/92. Ressalta a possibilidade de registro da compra e venda, todavia a indisponibilidade de bens decretada, embora permita a aquisição do bem, impede a alienação fiduciária em garantia, obstando ainda que, de outra forma, o credor possa excutir o patrimônio em possível execução decorrente do próprio contrato. Apresentou documentos às fls.93/127. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.131/133). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão a Registradora, bem como o D. Promotor de Justiça. De acordo com os documentos juntados aos autos verifica-se que as partes entabularam dois negócios jurídicos, quais sejam, venda do imóvel pelo proprietário Cláudio Lúcio dos Santos aos suscitantes e a alienação fiduciária em garantia do imóvel ao banco Itaú Unibanco S/A. O Conselho Superior da Magistratura tem admitido a cindibilidade do título, permitindo que dele sejam extraídos elementos que poderão ingressar de imediato no fólio real, desconsiderando outros que demandem providências diversas, razão pela qual é permitido o imediato registro da compra e venda, vez que não há qualquer impedimento ou vício concernente à venda. Todavia, em relação à alienação fiduciária, a existência de indisponibilidade de bens em nome da suscitante por si só impede a averbação. Nos termos do Capítulo XX, item 421.3 das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça: “Em caso de aquisição de imóvel por pessoa cujos bens foram atingidos por indisponibilidade, deverá o oficial, imediatamente após o lançamento do registro aquisitivo na matrícula, promover a averbação da indisponibilidade, independentemente de prévia consulta ao adquirente.” Daí que o bem se torna indisponível assim que passa a compor o patrimônio da suscitante, de forma que não é passível de ser dado em garantia por meio da alienação fiduciária. Nesse sentido, nem mesmo a anuência do credor fiduciário torna possível a alienação voluntária, uma vez que o gravame em questão restringe as ações sobre o bem. Tal questão foi objeto de recente decisão pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura: “Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Ordem judicial de indisponibilidade de bens – Exigências formuladas pelo registrador mantidas pelo MM. Juiz Corregedor Permanente – Registro inviável – Dúvida procedente – Recurso não provido” (Apelação nº 1014237-15.2018.8.26.0576; rel: Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 26.02.2019). Confira-se do corpo do v. Acórdão: “… Há precedentes sobre a questão aqui debatida. A alienação fiduciária, tendo por objeto o imóvel versado nos autos, configura-se negócio voluntário defeso em face de sua indisponibilidade. A respeito do tema já ficou decidido que: O Conselho Superior da Magistratura tem entendimento pacífico de que, embora a indisponibilidade não impeça a alienação forçada, obsta a voluntária. Subsistente a penhora, advinda de dívida com o INSS, a indisponibilidade, decorrente do art.53, § 1º , da Lei 8.212/91, impede a alienação voluntária e, via de consequência, o registro da escritura. (Apelação nº 1003418-87.2015.8.26.0038, Rel. Pereira Calças, j. 25.04.2016). … A respeito do contrato de alienação fiduciária em garantia, Arnaldo Rizzardo, in Contratos, Ed. Forense, 6ª edição, p. 1303, ensina que: O credor fiduciário, por outro lado, tem em seu nome o domínio da coisa, embora submetendo-a ao poder e à vontade do devedor fiduciário, que usufrui da mesma. O domínio envolve a propriedade plena, isto é, posse, uso, gozo e disposição. Mas, na espécie, o poder de dispor fica suspenso, eis que se transfere ao credor fiduciário o domínio resolúvel, sendo a posse apenas indireta. Por ser resolúvel, o domínio está sujeito a ser revogado ou extinto independentemente da vontade do proprietário, o que sucede com a solvência total da obrigação contratual”. O instituto da alienação fiduciária de imóveis foi pensado como forma de dar uma garantia ao credor de modo que caso a dívida não seja devidamente quitada, haja a possibilidade de consolidação da propriedade. Por fim, tendo em vista que a ordem de indisponibilidade de bens atinge os bens adquiridos anterior e posteriormente à decisão, para o registro de alienação deve ser obtido o levantamento da restrição junto ao Juízo emissor da ordem. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada por Priscila Cristina Razzante e Alessandro Marco Beltrame, em face da negativa da Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: AMANDA PROTÁSIO DA SILVA (OAB 393142/SP)

Fonte: DJE/SP 21.01.2020

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Número do processo: 1002547-35.2017.8.26.0443

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 363

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1002547-35.2017.8.26.0443

(363/2018-E)

Servidão ambiental – Necessidade de descerramento de matrículas para realização das averbações – Transcrições com descrições precárias – Noticia de ação judicial de retificação do registro imobiliário em curso – Princípio da especialidade objetiva que não pode ser relativizado no caso concreto – Pena da falta de certeza da localização dos imóveis e consequente ausência de proteção ambiental – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto contra r. sentença que manteve a qualificação registral negativa acerca da realização de averbação de servidão ambiental em razão de violação ao princípio da especialidade objetiva.

Sustenta a recorrente o cabimento da averbação em razão da relativização do princípio da especialidade objetiva frente ao princípio do desenvolvimento sustentável, competindo, assim, a efetivação da proteção ao meio ambiente (a fls. 165/171).

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 180/184).

O processo foi remetido do E. Conselho Superior da Magistratura a esta Corregedoria Geral da Justiça (a fls. 186/187).

É o relatório.

Opino.

O princípio da especialidade objetiva, previsto no artigo 176 da Lei de Registros Públicos, estabelece que a descrição contida na inscrição do imóvel no registro imobiliário permita compreensão de sua singularidade, tornando-o inconfundível com qualquer outro.

De forma difusa, os precedentes administrativos do Conselho Superior da Magistratura, fortes em Afrânio de Carvalho (o Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2ª ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219) e Narciso Orlandi Neto (Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68); afirmam que a especialidade objetiva “exige a identificação do imóvel como um corpo certo impedindo o ingresso de título sem coincidência com o imóvel registrado a partir da aproximação dos elementos constantes no título e na matrícula” (Apelação Cível: 0002476-47.2015.8.26.0111, j. 24/07/2018).

O princípio da especialidade objetiva também fornece a certeza, em concretização à segurança jurídica decorrente do registro imobiliário, da localização física do imóvel e dos direitos nele inscritos.

No caso em exame, a descrição das transcrições n. 15.924 e 15.925 é imprecisa e, inclusive, são objeto de ação judicial de retificação do registro imobiliário (Processo n° 1000005-78.2016.8.26.0443), como mencionado na r. sentença (a fls. 157-160).

Nessa ordem de ideias, a necessidade do descerramento de matrículas para realização da averbação pretendida deve ser precedida da retificação dos registros imobiliários para o cumprimento da finalidade de segurança jurídica e diminuição dos custos de transação por decorrência da precisão do registro imobiliário.

A relativização do princípio da especialidade frente a proteção e preservação ambiental não tem lugar neste caso concreto, pois, a garantia da questão ambiental somente será efetivada diante da certeza da localização da servidão ambiental para fins de compensação de reserva legal.

A descrição precária das transcrições não permite o conhecimento com exatidão da área inscrita e, por conseguinte, da localização e pertinência da servidão ambiental.

A certeza da área da servidão não implica em igual condição dos imóveis objeto das transcrições n. 15.924 e 15.925, assim, cabe precisar a localização destes para inclusão daquela.

Sem o conhecimento exato da localização dos imóveis seria temerário as averbações pretendidas, ocasionando insegurança jurídica e não consecução das normas legais destinadas à proteção do meio ambiente.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que seja negado provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 10 de setembro de 2018.

Marcelo Benacchio

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 14 de setembro de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: BRUNO DRUMOND GRUPPI, OAB/SP 272.404 e RAFAEL PAVAN, OAB/SP 168.638.

Fonte: INR Publicação

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