Apelação nº 1001397-57.2020.8.26.0655
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001397-57.2020.8.26.0655
Comarca: VÁRZEA PAULISTA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1001397-57.2020.8.26.0655
Registro: 2022.0000657106
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001397-57.2020.8.26.0655, da Comarca de Várzea Paulista, em que são apelantes TAÍS CRISTINA MARCON PEREIRA e MARCIO PEREIRA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE VÁRZEA PAULISTA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação e julgaram improcedente a dúvida, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 16 de agosto de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1001397-57.2020.8.26.0655
APELANTES: Taís Cristina Marcon Pereira e Marcio Pereira
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Várzea Paulista
VOTO Nº 38.756
Registro de imóveis – Especialidade objetiva cumprida no instrumento contratual, que identifica o imóvel vendido tal como ele está descrito na matrícula imobiliária – Não é suficiente, para impedir o registro stricto sensu, a divergência entre as descrições do imóvel trazidas pelo cadastro imobiliário municipal e pela matrícula – Imóvel urbano que poderia estar descrito apenas com referência à matrícula (artigo 2º, caput, da lei nº 7.433/1985 c.c. art. 225, §§1º E 2º, da lei nº 6.015/1973) – Dúvida improcedente – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta por Taís Cristina Marcon Pereira e Márcio Pereira (fls. 499/519) visando à reforma da r. sentença (fls. 491/496) que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo a recusa do Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Várzea Paulista de ingresso no registro de instrumento particular de compra e venda do imóvel de matrícula nº 10.876.
A Nota de Devolução nº 18.100 (fls. 19/21) indicou como motivo de recusa do ingresso do título:
“Consta da anexada certidão de cadastro imobiliário (protocolo nº 1948/2020), datada de 11 de março de 2.020, expedida pelo órgão competente do Município de Várzea Paulista, Estado de São Paulo, que o imóvel transacionado está localizado no “Bairro Promeca”, o que está coerente com a matrícula 10.876, deste Oficial de Registro de Imóveis, onde consta “Bairro Promeca”, porém, (i) diverge da anexada certidão de “valor Venal” (…), datada de 10 de fevereiro de 2020, expedida pelo órgão competente do Município de Várzea Paulista, Estado de São Paulo, via internet, onde consta
“RESIDENCIAL ALEXANDRIA”; e, (ii) foi emitida via internet, novamente, por este Oficial de Registro de Imóveis, através do site www.varzeapaulista.sp.gov.br, a certidão de “Valor Venal” (…), datada de 27 de março de 2020, expedida pelo órgão competente do próprio Município de Várzea Paulista, Estado de São Paulo, a qual segue anexa a esta nota de devolução, de cuja certidão consta que o imóvel transacionado continua localizado no “Residencial Alexandria”, portanto, não houve correção da localização do imóvel no bando de dados do Município, o que deverá ser regularizado, em respeito aos princípios registrários da continuidade e especialidade objetivas.
(…)
Ademais, fica consignado, ainda, que constam da aludida certidão de cadastro imobiliário que o imóvel transacionado possui (i) a área territorial de 91,26m²; e, (ii) a área predial de 64,61 m², divergindo da citada matrícula 10.876, deste Oficial de Registro de Imóveis, onde constam as seguintes áreas: (a) 91,2589 m²; e, (b) 77,7237 m², respectivamente, o que deverá ser regularizado.
(…)”
Alegam os apelantes, em síntese, que o imóvel está suficientemente descrito no título que se pretende registrar e que as informações periféricas constantes do carnê de IPTU e da certidão de cadastro imobiliário não podem fundamentar a recusa, até porque a designação cadastral não é um elemento obrigatório. Acrescentam que a divergência de área relativamente ao imóvel decorre dos critérios diversos adotados pelo Município para o cálculo do IPTU, conforme a legislação municipal aplicável, e aqueles estabelecidos pela NBR 12.721, que trata de custos de construção para incorporação imobiliária. No tocante ao fato de a certidão de valor venal constar bairro diverso, não há ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 553/555).
É o relatório.
Os apelantes apresentaram a registro contrato particular de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia – Programa Minha Casa, Minha Vida – de nº 855554015296, com caráter de escritura pública, na forma do § 5º do artigo 61, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, firmado em 26 de fevereiro de 2020 (fls. 28/49), instruído com instrumento particular de retificação firmado em 11 de março de 2020 (fls. 50/52). O imóvel ali referido tem a seguinte descrição:
“apartamento nº 112, do Bloco 1, pavimento 1º, integrante doempreendimento RESIDENCIAL PARAÍSO, situado na Rua Vitoria Regia, 199, Bairro Promeca, conforme certidão matrícula número 10.876, Tipo 7, com 01 (uma) vaga de garagem descoberta, contendo 01 (uma) sala jantar/estar, 01 (uma) varanda coberta, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) área de serviço e área de circulação; com área privativa de 53,7000m², área de uso comum de divisão não proporcional de 12,0000m², área de uso comum de divisão proporcional de 12,0237m², totalizando uma área de 77,7237m², correspondente a 0,19148%, equivalente a 91,2589m² do terreno e coisas de uso comum do condomínio, cabendo-lhe o direito de uso de 01 (uma) vaga indeterminada de garagem no estacionamento descoberto a qual é inalienável, indivisível, acessória e indissoluvelmente ligada à unidade autônoma. Inscrição Municipal: 32.028.234” (fls. 50/52).
Essa descrição contida no contrato retificado corresponde exatamente à da matrícula nº 10.876 (fls. 123/130), bastando confrontar:
“UM APARTAMENTO, sob o número 112 (cento e doze), “Tipo 7” , do Bloco 1, localizado no 1º andar, do empreendimento imobiliário RESIDENCIAL PARAÍSO, situado na RUA VITÓRIA RÉGIA, sob o nº 199 (cento e noventa e nove), Bairro Promeca, nesta cidade e comarca de Várzea Paulista, Estado de São Paulo, com 01 (uma) vaga de garagem descoberta, contendo: 01 (uma) sala jantar/estar, 01 (uma) varanda coberta, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) área de serviço e área de circulação; com área privativa de 53,7000 m², área de uso comum de divisão não proporcional de 12,0000 m², área de uso comum de divisão proporcional de 12,0237 m², totalizando uma área de 77,7237 m², correspondente a 0,19148%, equivalente a 91,2589 m² do terreno e coisas de uso comum do condomínio, cabendo-lhe o direito de uso de 01 (uma) vaga indeterminada de garagem no estacionamento descoberto, a qual é inalienável, indivisível, acessória e indissoluvelmente ligada à unidade autônoma (…) CADASTRO MUNICIPAL: 32.028.234.”
O Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Várzea Paulista, todavia, recusou o registro do título por existir divergência entre a certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista (fls. 22) e a certidão de matrícula do imóvel.
A certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista menciona que o imóvel possui área predial de 64,61 m², não correspondente, portanto, à informada na matrícula.
Vê-se, então, que a divergência na descrição do imóvel não se refere ao título em comparação com o assento, mas entre a certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista e a matrícula do imóvel.
Todavia, a descrição do imóvel feita na matrícula é a que goza de fé pública e, por isso, prevalece sobre eventual descrição do imóvel levada a efeito pelo Município em seus cadastros.
Ademais, a designação cadastral não é elemento essencial à descrição do imóvel na matrícula, tanto que o artigo 176, §1º, 3, “b”, da Lei nº 6.015/73, dispõe que a escrituração do imóvel urbano conterá a designação cadastral, se houver. Confira-se:
“Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
(…)
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver”.
No mesmo sentido é o item 57, I, “c”, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ:
“57. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:
I – se urbano:
(…)
c) a designação cadastral, se houver”.
No caso, a designação cadastral está contida tanto na matrícula nº 10.876 quanto no contrato apresentado a registro, indicando que o imóvel está cadastrado no Município sob nº 32.028.234.
Assim, ainda que a designação cadastral fosse elemento essencial da matrícula – o que já se viu que não é -, não haveria razão para se negar o registro, porque ela existe e consta tanto do assento imobiliário quanto do contrato levado à inscrição no fólio real.
A divergência entre a área considerada pelo Município em seu cadastro e a contida na matrícula após o registro do condomínio edilício não configura impedimento nem compromete a especialidade objetiva.
O imóvel está perfeitamente caracterizado na matrícula e no contrato, daí porque não se justifica a recusa do Oficial quanto ao registro do título.
Ademais, os critérios do Município para a aferição de área e a incidência do imposto predial, como se vê da legislação municipal anexada aos autos, levam em conta as partes cobertas do imóvel, desconsiderando as descobertas.
De fato, o Município de Várzea Paulista instituiu o Plano Diretor pela Lei Complementar nº 167/061, e o Código Tributário Municipal pela Lei Complementar nº 160/052, onde os artigos 10 e 28, respectivamente, consideram área construída apenas as que sejam cobertas. E a NBR 12.721, que trata do cálculo dos custos de construção para incorporação imobiliária, nos termos do art. 53 e 54 da Lei nº 4.591/64, considera também as áreas descobertas.
Enquanto a legislação do Município de Várzea Paulista considera área construída apenas as áreas cobertas, a NBR mencionada considera a área real total da unidade autônoma a soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada (item 3.7.1.3)3.
Essa divergência entre os diplomas legais é a provável razão para a divergência de área predial constante na certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista em comparação com a área da matrícula.
De todo modo, não era preciso descobrir qual a razão da divergência apontada, haja vista que o imóvel está perfeitamente descrito no título celebrado, correspondente àquele que consta no fólio real.
Não bastasse, a Lei nº 7.433/1985, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, contentasse com a descrição do imóvel pela menção à matrícula em se tratando de imóveis urbanos e desde que sua descrição e caracterização estejam presentes na certidão do Cartório de Registro de Imóveis. Confira-se o caput do artigo 2°:
“Art 2º – Ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis”.
E o artigo 225, § 1º e § 2º, da Lei nº 6.015/1973 assim estabelecem:
“Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.
§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.
§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.
Bastava, portanto, descrever o imóvel por remissão ao que sua matrícula contém, para que o requisito da especialidade objetiva fosse cumprido.
Havendo perfeita correspondência entre a descrição do imóvel contida no instrumento de contrato e na certidão de matrícula, não há que se falar em desatendimento do princípio da especialidade objetiva, impondo-se, portanto, a improcedência da dúvida.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação e julgo improcedente a dúvida.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
Notas:
[1]https://transparencia5.varzeapaulista.sp.gov.br/include/legislacao/pdf/lc_371_434.pdf
[2] https://transparencia5.varzeapaulista.sp.gov.br/include/legislacao/pdf/lc_4502_5068.pdf
[3] https://central3.to.gov.br/arquivo/176706/ (DJe de 21.10.2022 – SP)
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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