Processo 1004347-45.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Petição intermediária – Gicelma Fontes Corcino Santos – – Manoel Reis dos Santos – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, mantendo a exigência formulada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital. Regularize-se a distribuição do feito com as providências de praxe. Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: ANTONIO CARLOS JUNQUEIRA (OAB 162970/SP), ANTONIO CARLOS JUNQUEIRA (OAB 162970/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1004347-45.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Petição intermediária
Requerente: Gicelma Fontes Corcino Santos e outro
Requerido: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se, em verdade, de pedido de providências formulado por Gicelma Fontes Corcino Santos e Manoel Reis dos Santos em face de exigência feita pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital para cancelamento de cláusula resolutiva constante do R.2 da matrícula nº 103.908.
Narram os requerentes que adquiriram o imóvel por escritura pública de venda e compra lavrada em 28 de maio de 2007 perante o 7º Tabelião de Notas da Capital, a qual foi registrada em cumprimento de alvará judicial expedido pelo juízo da 7ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central Cível; que, no registro, consta a existência de cláusula resolutiva vinculada ao pagamento do preço, parcelado mediante emissão de notas promissórias; que se consignou expressamente na escritura que, quitada a última parcela, poderia ser requerida a averbação do cancelamento da referida cláusula mediante simples apresentação da última nota promissória paga, identificada como a de nº 32/32; que todas as parcelas foram devidamente adimplidas; que apresentaram a nota promissória nº 32/32, com vencimento em 28 de setembro de 2008, na qual consta anotação de quitação; que, apesar disso, o Oficial exigiu a apresentação de requerimento firmado pelo representante legal do credor, espólio de Plácido de Mello Pinto, com firma reconhecida, a fim de autorizar o cancelamento da cláusula resolutiva; que tal exigência é impossível de cumprir, uma vez que a inventariante do espólio, Elza Antônia de Benedetto Pinto, faleceu em 14 de janeiro de 2024, circunstância comprovada por certidão de óbito acostada aos autos; que inexiste notícia de abertura de inventário ou nomeação de novo representante do espólio. Requerem, assim, que a exigência seja suprida judicialmente, determinando-se ao Registrador o cancelamento da cláusula resolutiva (fls. 01/05).
O pedido foi inicialmente recebido como dúvida inversa, com determinação de reapresentação do título para nova prenotação (fls. 17/18), o que foi providenciado, com juntada da prenotação nº 484.500, realizada em 16 de março de 2026 (fl. 24).
O Oficial prestou informações, mantendo a exigência, já que, embora conste na nota promissória nº 32/32 anotação de quitação, a assinatura aposta é ilegível, não sendo possível identificar quem a subscreveu, tampouco vinculá-la de forma segura à credora Elza Antônia de Benedetto Pinto, que figurava tanto como beneficiária do título quanto como representante do espólio vendedor; que não há reconhecimento de firma nem qualquer outro elemento apto a comprovar de forma inequívoca a manifestação de vontade da credora ou de seu representante legal, razão pela qual inviável o cancelamento da cláusula resolutiva (ausência de título formal idôneo – fls. 29/31).
O Ministério Público opinou pela procedência, destacando que a ausência de quitação formalmente válida, somada à impossibilidade de se aferir a autoria da assinatura constante da nota promissória e à inexistência de inventário ou representante legal do espólio, impede o cancelamento da cláusula resolutiva pela via administrativa (fls. 82/83).
É o relatório. Fundamento e decido.
Por primeiro, como se pretende ato de averbação (cancelamento de cláusula resolutiva), necessária será a regularização do feito.
No mérito, o óbice subsiste.
De fato, no Direito Registral, vigem princípios e regras próprios, os quais orientam a prática dos atos de registro.
Dentre eles, está o princípio da legalidade estrita, segundo o qual somente se pode admitir o ingresso de título, seja para registro, seja para averbação, que atenda os ditames legais.
É dentro desta lógica que apenas títulos que tragam efeito para a relação jurídico-real na forma da lei podem ser qualificados positivamente.
Assim, embora haja regra que autorize o cancelamento de pacto comissório a requerimento do interessado instruído com documento hábil à demonstração do cumprimento da condição estabelecida no momento da venda (artigo 250, III, da Lei de Registros Públicos, e item 128, Cap. XX, Tomo II, das NSCGJ), somente pode ser admitido o ingresso de escritos particulares assinados e com as firmas reconhecidas, como claramente dispõe o artigo 221, II, da LRP, o qual apenas dispensa o reconhecimento em atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação, o que não ocorre no caso.
Em outros termos, a averbação do cumprimento de cláusula resolutiva exige demonstração de quitação da dívida ou autorização expressa do credor com firma reconhecida: é justamente a materialização documental de tais fatos que dará amparo aos atos registrários, com vistas à preservação da segurança que se exige dos registros públicos (artigos 248 e 252 da Lei n. 6.015/73).
No caso concreto, portanto, o cancelamento da cláusula resolutiva registrada na matrícula imobiliária depende da apresentação de título hábil, formalmente idôneo e apto a demonstrar, de modo inequívoco, a extinção da obrigação que deu causa a ela, o que não foi feito.
Ainda que a escritura pública de venda e compra tenha previsto que o cancelamento da cláusula resolutiva poderia ser requerido mediante simples apresentação da última nota promissória quitada, tal previsão não afasta a necessidade de que a quitação seja formalmente válida e atribuível, de modo seguro, ao credor ou a quem legitimamente o represente. A nota promissória apresentada contém anotação manuscrita de quitação, porém está desacompanhada de identificação do signatário e de reconhecimento de firma (fl. 15), o que, por si só, impede a aferição da autenticidade da manifestação de vontade.
Ademais, e como bem observado pelo Oficial, a assinatura aposta no documento não guarda correspondência clara com aquelas anteriormente lançadas por Elza Antônia de Benedetto Pinto, o que inviabiliza a presunção de que tenha sido ela a autora do recibo de quitação.
A circunstância de ter falecido a inventariante que representava o espólio vendedor, longe de afastar a exigência, a reforça. Com o falecimento, extingue-se a representação do espólio, passando a legitimidade para a prática de atos dessa natureza ao inventariante regularmente nomeado em inventário judicial ou extrajudicial, ou, conforme o caso, aos herdeiros, na forma da lei civil.
A inexistência de notícia de abertura de inventário impede o suprimento da vontade do credor por esta via administrativa, sob pena de violação direta aos princípios da legalidade, da continuidade e da segurança jurídica que regem o sistema registral imobiliário.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o procedimento de dúvida registral não se presta à constituição, modificação ou extinção de direitos sem título formal adequado, devendo o Registrador zelar pela estrita observância da legalidade. No julgamento do REsp 678.371/MG, a Corte Superior assentou que, em matéria registral, a existência de controvérsia ou a ausência de título idôneo inviabiliza a superação administrativa do óbice, impondo-se debate na via judicial, com observância do contraditório.
No mesmo sentido, é reiterado o entendimento administrativo de que o Registro de Imóveis não pode operar cancelamentos ou modificações substanciais do fólio real com base em elementos precários ou insuficientes, ainda que haja alegação de boa-fé ou decurso do tempo:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pedido de providências – Pleito unilateral de cancelamento de averbação de pacto comissório – Ausência de demonstração do cumprimento da obrigação – Alegada prescrição que não pode ser reconhecida na esfera administrativa – Recurso desprovido” (CGJSP – Recurso Administrativo n. 1035361-15.2020.8.26.0114; Des. Ricardo Mair Anafe; Data de Julgamento: 07/10/2021).
“Registro de Imóveis – Procedimento administrativo em que se pleiteia unilateralmente o cancelamento de averbação de pacto comissório – Necessidade da comprovação do cumprimento da obrigação – Impossibilidade do reconhecimento de prescrição na via administrativa – Recurso não provido” (CGJSP Recurso. 2013/00113367; Des. José Renato Nalini; Data de ento: 14/11/2013).
Ressalta-se que o decurso temporal, embora relevante sob outros aspectos, não substitui o título exigido em lei nem autoriza o cancelamento registral automático de cláusula resolutiva sem a demonstração formal do adimplemento pela via adequada. Eventual discussão acerca da quitação do preço, da autenticidade da quitação lançada na nota promissória ou da possibilidade de suprimento judicial da manifestação de vontade do credor, como já ressaltado, deve se dar em sede própria, com garantia do contraditório (sucessores do espólio vendedor).
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, mantendo a exigência formulada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital. Regularize-se a distribuição do feito com as providências de praxe.
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 09 de abril de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 10.04.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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