I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada por Oficial de Registro de Imóveis e manteve a recusa de registro de escritura pública de compra e venda em razão da ausência de averbação prévia de casamento e divórcio do proprietário alienante, ocorridos no exterior.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia cinge-se à obrigatoriedade da prévia averbação do casamento e do divórcio de proprietário estrangeiro na matrícula do imóvel para o registro de contrato de compra e venda, à luz dos princípios da continuidade.
III. Razões de decidir
3. O princípio da especialidade subjetiva exige a perfeita qualificação e individualização dos titulares de direitos sobre o imóvel, o que inclui o estado civil e o regime de bens, conforme os requisitos da Lei n. 6.015/1973 e das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça. 4. O princípio da continuidade impõe na matrícula cadeia de nexos formais que exprimam a vinculação ininterrupta entre os consecutivos legitimados registrais e seus sucessores, de modo que a série de inscrições reflitam, sem nenhuma intermitência, o histórico jurídico dos imóveis. 5. A inexistência de transcrição, no registro civil brasileiro, de atos da vida civil praticados no estrangeiro não dispensa a necessidade de regularização da situação dominial na matrícula imobiliária para fins de publicidade e segurança jurídica.
IV. Dispositivo e Tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A averbação de casamento e divórcio do vendedor, ainda que realizados no estrangeiro, é indispensável para o registro de contrato de compra e venda”.
Legislação Citada:
Lei n. 6.015/73, arts. 195 e 237.
Jurisprudência Citada:
TJSP, Apelação Cível 1006855-85.2022.8.26.0590, Rel. Fernando Torres Garcia, Conselho Superior da Magistratura, j. 09.11.2023.
TJSP, Apelação Cível 1094840-54.2015.8.26.0100, Rel. Pereira Calças, Conselho Superior da Magistratura, j. 14.10.2016.
Cuida-se de apelação interposta por José Carlos de Carvalho e outro contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Roque e manteve a recusa do registro de escritura pública de compra e venda referente ao imóvel objeto da matrícula n. 18.856.
O apelante sustenta que: a) a exigência de certidão de casamento do vendedor no exterior é equivocada, pois a eficácia do casamento estrangeiro no Brasil depende de transcrição no prazo legal (Código Civil, 1.544), formalidade inexistente no caso concreto, de modo que não produz efeitos no Brasil; b) o princípio da continuidade registral está preservado, pois os alienantes correspondem aos titulares de domínio indicados na matrícula; c) a comunicabilidade de bens entre os alienantes afeta apenas a relação entre os vendedores e terceiros, mas não impede o registro da transmissão do imóvel. Requer a reforma da sentença para julgar improcedente a dúvida.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 212-214).
Recurso tempestivo.
É o relatório.
A controvérsia recursal cinge-se, em suma, à necessidade de averbação de casamento e divórcio do vendedor no exterior para o registro de contrato de compra e venda, notadamente diante da ausência de transcrição no assento de registro civil brasileiro.
No caso ora em apreço, o registro de contrato de compra e venda do imóvel foi negado nos termos da nota devolutiva de fls. 101-103, em que constaram os seguintes óbices:
O título submetido a registro instrumenta a alienação do imóvel contemplado pela matrícula nº 18.856 deste Registro Imobiliário, já desqualificado anteriormente e devolvido com exigências em 03/08/2023 – prenotação nº 156.136, ocasião em que ensejou procedimento de dúvida registrária julgada procedente e em 01/10/2024, sem que fosse apresentado naquela ocasião, tal qual nesta, qualquer documento para cumprimento das observações anteriores, razão pela qual reiteradamente nega-se o seu acesso ao registro tabular, reiterando-se, novamente que:
Constando do R. 2/18.856 que ANDRIS BRAUNS é solteiro e, considerando o teor do documento passado pelo Tribunal do Condado de Leeds – Reino Unido, devem haver esclarecimentos quanto a necessidade do comparecimento do cônjuge deste na alienação, uma vez que ao tempo da aquisição este era casado com DENISE ANN BRAUNS, tendo sido o matrimônio destes dissolvido posteriormente a aquisição do imóvel.
Há que se apresentar Certidão de Casamento das primeiras núpcias de ANDRIS BRAUNS e respectiva tradução, registrados no correspondente Registro de Títulos e Documentos para verificação do regime de bens do casal, hipótese em que havendo a comunicação do bem, o registro da partilha deve preceder o registro do título ora apresentado. Caso o imóvel não tenha sido partilhado, o ex- cônjuge de ANDRIS BRAUNS deve comparecer na alienação.
Todos os documentos apresentados por cópias deverão ser substituídos por seus originais ou cópias autenticadas, especialmente aqueles que deverão ser suportes de averbações na matrícula do imóvel (vide Certidão da Transcrição de Certidão de Casamento extraída em 23/07/1991, no Registro Civil do 1º Subdistrito da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, do termo nº 3635, livro B-76, fls. 123v°).
O imóvel em questão é atualmente de propriedade de Andris Brauns, qualificado como solteiro, conforme o R2 da matrícula n. 18.856, decorrente de escritura pública lavrada em 25 de março de 1988 (fls. 41). Contudo, os documentos anexos indicam que o alienante era casado com Denise Ann Brauns ao tempo da aquisição do imóvel e, posteriormente, divorciou-se em 15 de agosto de 1988 (fls. 32-37), ou seja, em data posterior à aquisição do bem.
Cumpre observar a reiteração da matéria. O inconformismo dos interessados já tramitou perante este Conselho Superior da Magistratura nos autos da apelação cível n. 1002841-36.2023.8.26.0586. Naquela ocasião, contudo, o julgamento do mérito foi obstado. Este Conselho não conheceu do recurso em virtude da impugnação apenas parcial das exigências formuladas pelo Registrador, o que tornou a dúvida prejudicada (fls. 82-88). Superado aquele óbice processual neste novo pedido, passa-se ao exame da questão de fundo.
Nesse contexto, diante da divergência apontada, o Oficial exigiu então a prévia averbação desse casamento e da homologação do divórcio e da partilha. A exigência não é “mero formalismo” como alegado, mas consectário dos princípios da especialidade subjetiva, da continuidade e da disponibilidade.
O princípio da especialidade no direito registral equivale à exigência de perfeita individualização do imóvel (especialidade objetiva), dos sujeitos dos titulares de direitos sobre o imóvel (especialidade subjetiva) e dos fatos inscritíveis (especialidade do fato inscritível).
Nesse sentido, a respeito do tema, ensinam Josué Modesto Passos e Marcelo Benacchio que o princípio da especialidade se subdivide em três espécies: i) especialidade objetiva, que se refere à disposição do imóvel no espaço; ii) especialidade subjetiva, que identifica e qualifica os titulares de domínio, bem como daqueles que haverá a transmissão ou aquisição de direitos e; iii) especialidade do fato inscritível, que decorre do exame do negócio jurídico ou fato jurídico a ser registrado (BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 117).
A especialidade subjetiva não se restringe à mera identificação de proprietários e titulares de direitos reais sobre o imóvel: para a perfeita individualização dos titulares de direitos sobre o bem, é necessária a integral qualificação do titular, com todos os dados indicados no art. 176, II, 4, e III, 2, da Lei n. 6.015/1973, bem como no item 61 do Capítulo XX das NSCGJ/SP:
Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
[…]
II – são requisitos da matrícula:
[…]
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
[…]
III – são requisitos do registro no Livro nº 2:
[…]
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.
Essa amplitude do princípio da especialidade subjetiva reverbera sobre a aplicação do princípio da continuidade.
Conforme os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, a cadeia de titularidade deve ser ininterrupta e espelhar a realidade jurídica (princípio da continuidade). A observância do princípio da continuidade não se basta com a mera verificação de identidade entre o titular de direitos constante da matrícula e o transmitente de direitos constante do título: todos os dados de qualificação do transmitente constantes do título devem corresponder aos dados do titular de direitos constantes da matrícula, para que ninguém transmita direitos de que não seja titular e de que, portanto, não possa dispor. Sem a averbação do divórcio e da partilha, a matrícula não reflete o estado civil do vendedor e não dá a certeza de que o vendedor é o único proprietário, em razão dos variados regimes de bens que podem decorrer das sociedades conjugais.
Nesse sentido:
Não só o nome do titular, com sua qualificação, deve ser coincidente no registro e no título. Assim, se consta no registro que o proprietário do imóvel é casado e na escritura de compra e venda em que figura como vendedor constar seu estado civil como divorciado, deve ser providenciada a averbação do divórcio, bem como do esclarecimento da realização de eventual partilha, antes do registro deste título. Da mesma forma, constando da escritura que o proprietário é casado, deve ser providenciada a averbação do nome do cônjuge e do regime de bens do casamento, em homenagem ao princípio da continuidade. (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos teoria e prática. Salvador: Juspodivm, 2019, p. 622).
Sendo assim, se o alienante consta da matrícula como solteiro, mas se casou e se divorciou antes da transmissão do imóvel a terceiro, o casamento e o divórcio devem ser averbados antes do registro do título translativo, em atenção aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade.
Tal exigência, portanto, não é mero formalismo como aventado.
Se o alienante era casado sob regime de comunhão (total ou parcial) de bens, o imóvel pode sido submetido a partilha. Sem o registro da partilha, não há como saber se o bem coube exclusivamente a ele ou se o ex-cônjuge mantém direito sobre a propriedade. Permitir o registro da venda per saltum, ignorando as mudanças de estado civil já ocorridas, geraria insegurança e risco a terceiros, além de violar o sistema registral pátrio.
Nesse sentido, conforme dispõe o art. 7º, § 4º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), o regime de bens obedece à lei do país do domicílio dos nubentes. Por isso, a prova do regime de bens adotado no casamento anterior e a sua inserção no registro é essencial, nos termos do item 61.4 do Capítulo XX das NSCGJ:
61.4 Tratando-se de brasileiros ou de estrangeiros casados no exterior, para evitar dúvida acerca da real situação jurídica dominial do imóvel, o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro.
Não se admite presunção acerca da inexistência de comunicação patrimonial. Se o alienante era casado, o imóvel pode ter integrado a comunhão. A ausência de registro da partilha impede a confirmação de que o bem coube exclusivamente ao vendedor. É dizer, “o regime de bens há de constar expressamente da certidão de casamento” e que, “à míngua de expressa menção, não se presume a adoção do regime de reserva previsto na legislação do país em que realizado o matrimônio”. (TJSP; Apelação Cível 1094840-54.2015.8.26.0100; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; j. 14.10.2016)
Para sanar a discrepância e permitir a alienação, é imperiosa a averbação do casamento e do divórcio. A circunstância de tais atos não haverem sido transcritos no assento do registro civil brasileiro não os torna inexistentes. A transcrição pode e deve ser providenciada nos termos do item 174, do Capítulo XVII, das NSCGJ/SP.
Essa orientação encontra respaldo na jurisprudência recente do Conselho Superior da Magistratura. Em caso análogo que envolveu titular qualificada como solteira na matrícula e divorciada no título, manteve-se a negativa de registro do título translativo:
A exigência de complementação documental é, de fato, necessária para garantia do encadeamento subjetivo. Além disso, dos documentos apresentados não há informação acerca do regime de bens do matrimônio, de modo que, como bem apontado pelo Oficial Registrador, não se afigura possível inferir se o bem comunicou com o então cônjuge da vendedora ou não, a importar diretamente no controle do Princípio da Disponibilidade. (TJSP; Apelação Cível 1006855-85.2022.8.26.0590; Rel. Des. Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; j. 9.11.2023).
Em suma, foi correta a recusa do Oficial. Para o ingresso do título, é indispensável a prévia apresentação da certidão de casamento e da sentença de divórcio e partilha, para as devidas averbações na matrícula imobiliária.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação.
SILVIA ROCHA
CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (Acervo INR – DEJESP de 31.03.2026 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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