Trata-se de recurso de apelação (fls. 178/187) interposto por Carlos José Gaspar e Terezinha Bonezi Gaspar, contra a r. sentença (fls. 174/176) que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco, e negou o registro do pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial formulado pelos ora apelantes em relação ao imóvel objeto da Transcrição n. 22.839 daquela serventia.
A dúvida foi suscitada (fls. 01/02) sob o fundamento de que os requerentes não comprovaram a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, em consonância com o art. 216-A, IV, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e o art. 4º, III, do Provimento CNJ n. 65/2017.
Os suscitados apresentaram impugnação (fls. 163/168) discordando da negativa, e requereram o prosseguimento com o registro, sem acrescentar nenhum documento comprobatório dos elementos possessórios indicados nas notas devolutivas.
O órgão do Ministério Público ofertou parecer (fls. 171/172) pela procedência da dúvida.
O MM. Juiz Corregedor Permanente proferiu sentença (fls. 174/176) julgando procedente a dúvida, ao fundamento de que os suscitados não juntaram documentos suficientes a demonstrar a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse, conforme determinado pelo Provimento CNJ n. 149/2023 e pela Lei n. 6.015/73.
Nas razões de recurso (fls. 178/187), os apelantes sustentam que a r. sentença incorreu em equívoco ao interpretar os requisitos legais da usucapião extrajudicial, exigindo a demonstração da continuidade da cadeia dominial e a apresentação de justo título, pressupostos incompatíveis com a natureza originária desse modo de aquisição da propriedade. Aduzem, ademais, que os documentos por eles acostados aos autos seriam suficientes para o reconhecimento do direito pleiteado, não havendo lacuna probatória a justificar a procedência da dúvida. Argumentam, por fim, que o art. 216-A da Lei n. 6.015/73 e o Provimento CNJ n. 149/2023 têm por escopo a simplificação e a desburocratização do procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião, não podendo ser interpretados de forma restritiva a ponto de obstar o acesso à propriedade pelos possuidores que preencham os requisitos materiais do instituto.
O Parquet manifestou-se pelo desprovimento do recurso (fls. 213/215).
É o relatório.
A controvérsia central destes autos diz respeito à suficiência da documentação apresentada pelos apelantes para instruir o pedido de usucapião extrajudicial perante o 1º Cartório de Registro de Imóveis de Osasco, à luz dos requisitos previstos no art. 216-A da Lei n. 6.015/73 e nos Provimentos CNJ n. 65/2017 e 149/2023.
A r. sentença merece ser mantida em sua integralidade.
A usucapião extrajudicial, introduzida pelo art. 216-A da Lei n. 6.015/1973, constitui via paralela à judicial, em que o cumprimento rigoroso dos requisitos legais e normativos é pressuposto imprescindível para sua regular tramitação.
Todavia, a análise do justo título não pode ser realizada sem que antes se defina, com rigor, a modalidade de usucapião invocada pelos recorrentes. Trata-se de questão logicamente prévia e indispensável, uma vez que a usucapião ordinária e a extraordinária têm pressupostos distintos e apenas após a correta identificação da espécie postulada é possível aferir quais requisitos são exigíveis no caso concreto.
Para maior clareza, vale transcrever o que dispõe o art. 216-A, inciso IV, da Lei n. 6.015/73, verbis:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Como se verifica, a ata notarial é o documento legalmente vocacionado a atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, razão pela qual sua constatação vincula a qualificação da modalidade de usucapião pretendida e não pode ser dissociada da análise do preenchimento dos respectivos requisitos legais.
Mesmo que os suscitados sustentem a existência de posse mansa e pacífica por mais de quinze anos (fls. 11), período que, em tese, seria compatível com a usucapião extraordinária prevista no art. 1.238 do Código Civil, a ata notarial por eles próprios acostada aos autos (fls. 23/26) contraria tal alegação.
Com efeito, no item “Oitavo Da Constatação da Posse” da referida ata, lavrada em 19 de agosto de 2024 perante o 1º Tabelionato de Notas de Osasco, a Tabeliã constatou expressamente que os solicitantes “se encontram na posse do imóvel com animus domini, com tempo suficiente para a aquisição da propriedade pela usucapião ordinária, nos termos do artigo 1.238” utilizando referência normativa equivocada, pois o art. 1.238 do Código Civil regula a usucapião extraordinária, enquanto a ordinária está disciplinada no art. 1.242 do mesmo Diploma.
A dicotomia entre o alegado e o constatado não passa despercebida. De um lado, os próprios recorrentes, na narrativa dos fatos e no requerimento inicial, invocam posse de 15 anos e postulam a usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC); de outro, a Tabeliã verificou apenas o tempo suficiente para a modalidade ordinária (art. 1.242 do CC).
A distinção é juridicamente relevante e desfavorável aos recorrentes, pois a usucapião ordinária exige prazo de 10 anos, e pressupõe, cumulativamente, justo título e boa-fé requisitos que os suscitados não lograram comprovar ao longo de todo o processo.
Ressalte-se que os documentos acostados corroboram a constatação da Tabeliã, uma vez que o carnê do IPTU se refere tão somente ao exercício de 2024 (fls. 44).
Ademais, o bem in lume localizado na Avenida Santo Antônio (antiga Avenida Dois), lote 10 da quadra 09 da Vila Osasco passou a constar na Declaração de Imposto de Renda do recorrente Carlos a partir do exercício de 2011 (fls. 145), ao passo que a prenotação de Requerimento de Registro de Usucapião Extrajudicial ocorreu em 28/08/2024 (fls. 20/21).
Assim, a ata notarial, documento produzido a requerimento da própria parte, revela-se contraditória com a tese defensiva: se o tempo de posse fosse realmente superior a 15 anos, como alegam, a Tabeliã deveria ter constatado tempo suficiente para a usucapião extraordinária modalidade que dispensaria o justo título e não meramente para a ordinária. É relevante destacar que os recorrentes aceitaram a ata notarial em seus expressos termos e declararam “estar tudo de acordo com a situação existencial e fática” (fls. 25).
A contradição ao documento pesa em desfavor dos requerentes, reforçando a conclusão de que a documentação apresentada não comprova, com a segurança jurídica necessária, a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse exigidos pelo art. 216-A, IV, da Lei n. 6.015/73 e pelo art. 401, III, do Provimento CNJ n. 149/2023.
Conclui-se, assim, que a pretensão aquisitiva deduzida nos autos se sujeita ao regime jurídico da usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil, cujo reconhecimento pressupõe, cumulativamente, posse contínua e incontestada por dez anos, justo título e boa-fé requisitos que passam a nortear toda a análise subsequente.
Passa-se, portanto, à análise da ausência do justo título e de documentos que comprovem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse de domínio.
Os suscitados alegam ter adquirido o imóvel de Felicio Margelli Neto, pessoa que não figura como proprietária tabular na Transcrição n. 22.839, na qual constam como titulares do domínio Nadzeja Czeremcha Margelli e seu esposo Felicio Margelli, Laura Czeremcha Guimarães e seu esposo Victorio Pinho Guimarães, Olga Czeremcha Ferreira e seu esposo Joaquim Ferreira Filho, Rozalia Czeremcha de Andrade e seu esposo Moacyr dos Santos Andrade, e Assis Czeremcha.
Há, portanto, uma ruptura evidente na cadeia possessória: o transmitente apontado pelos recorrentes não ostenta titularidade registral sobre o imóvel usucapiendo e nenhum documento foi apresentado para explicar ou suprir essa lacuna.
O contrato de aquisição não foi localizado e os documentos acostados declarações de imposto de renda (fls. 144/147), carnê de IPTU 2024 emitido pela Prefeitura de Osasco (fls. 44), e declarações de testemunhas que atestam o exercício da posse pelos recorrentes não são aptos, por si sós, a comprovar a origem e a continuidade da cadeia possessória.
Ademais, os recorrentes não se desincumbiram do ônus de demonstrar o exercício contínuo e qualificado da posse durante todo o interregno necessário à configuração da prescrição aquisitiva. Os documentos acostados aos autos restringem-se ao carnê de IPTU referente ao exercício de 2024, além de declarações de imposto de renda dos exercícios de 2011 e 2012 e declaração de testemunha datada de 2013 (fls. 82).
Merece destaque, ainda, a ausência do contrato de locação invocado expressamente pelos recorrentes como prova da posse. Na petição de fls. 163/168, os recorrentes alegaram que a posse estaria “comprovada por tributação em nome do requerente como compromissário pagador, declaração de imposto de renda, locação do imóvel, locação para renomada Câmara Arbitral de Osasco, até documentos oficiais do Ministério Público”. Todavia, o aludido instrumento contratual de locação não foi acostado nos autos.
Lado outro, foram acostados aos autos documentos de caráter declaratório, supostamente envolvendo pessoas que atestam o exercício da posse pelos suscitados (fls. 82, 107 e 108). Tais declarações, contudo, não suprem a exigência legal de comprovação da cadeia possessória isto é, da demonstração de como os requerentes adquiriram a posse dos anteriores possuidores, e como estes a adquiriram dos proprietários registrais constantes da Transcrição n. 22.839.
A certidão emitida pela Secretaria de Finanças do Município de Osasco comprova que o recorrente passou a figurar como compromissário comprador do imóvel tão somente em 2014 (fls. 133).
Em síntese, o conjunto probatório apresentado é insuficiente para evidenciar o efetivo e ininterrupto exercício da posse mansa e pacífica pelo prazo legalmente exigido para a modalidade de usucapião pretendida.
Nessas condições, agiu corretamente o Oficial ao expedir as notas devolutivas, e a sentença que julgou procedente a dúvida está em perfeita consonância com a lei e com a jurisprudência desta Egrégia Corte.
A título de exemplo, traz-se à colação as ementas dos seguintes julgados deste Egrégio Tribunal Bandeirante em casos análogos:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – AUSÊNCIA DE JUSTO – TÍTULO APTO A EMBASAR A USUCAPIÃO ORDINÁRIA – DOCUMENTOS APRESENTADOS QUE NÃO COMPROVAM O EFETIVO EXERCÍCIO DA POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA PELO TEMPO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – Rejeição do pedido QUE SE IMPÕE, na forma do Art. 216-A, § 8º, da Lei nº 6.015/1973 – INTERESSADA QUE, ASSIM QUERENDO, PODERÁ BUSCAR NA ESFERA JURISDICIONAL O RECONHECIMENTO DE SEU ALEGADO DIREITO – APELAÇÃO NÃO PROVIDA”. (TJSP; Apelação Cível 1022470-62.2024.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 04/07/2024; Data de Registro: 16/07/2024)
“REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – LAPSO TEMPORAL NÃO ATINGIDO PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – IMPOSSIBILIDADE DA SOMA DA POSSE PELO INSTITUTO DA SUCCESSIO POSSESSIONIS – AUSENTE JUSTO TÍTULO PARA A USUCAPIÃO ORDINÁRIA – RECURSO NÃO PROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível 1021331-35.2021.8.26.0309; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Jundiaí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/11/2022; Data de Registro: 18/11/2022)
“Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Demonstração do exercício de posse por período inferior ao de quinze anos previsto no art. 1.238 do Código Civil – Apelantes que não residem no imóvel usucapiendo – Construção de casa, piscina e churrasqueira que não são suficientes para demonstrar que foi dado ao imóvel uso produtivo, ou que nele são prestados serviços, especialmente diante da constatação de que se trata de chácara de lazer, o que impede a redução do prazo prescricional para dez anos com fundamento no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil – Aquisição do imóvel por usucapião ordinário que não decorre do requerimento inicial e da ata notarial em que indicado como fundamento da aquisição do domínio o parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido”. (TJSP; Apelação Cível 1001840-64.2020.8.26.0604; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Sumaré – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/04/2021; Data de Registro: 23/04/2021).
O que o Oficial Registrador verificou e o que a sentença confirmou não foi a inexistência do direito à usucapião, mas a impossibilidade de prosseguimento do processo na via extrajudicial ante a ausência dos documentos mínimos exigidos pela Lei para a instrução do pedido. Nada impede que os apelantes, devidamente munidos da documentação adequada, reiniciem o procedimento perante a serventia competente.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se integralmente a r. sentença recorrida.
SILVIA ROCHA
CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (Acervo INR – DJe de 31.03.2026 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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