Cuida-se de recurso de apelação interposto por Ana Paula Tavares em face da r. sentença de fls. 90/95, que julgou parcialmente procedente a Dúvida Registral suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Lins, mantendo a recusa do registro da Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto Vitalício, lavrada em 09 de abril de 1992, às folhas 217 do livro nº 57, pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Município de Guaiçara da Comarca de Lins-SP (fls. 08/09).
O Oficial de Registro Imobiliário fundamentou sua negativa, formalizada na Nota de Devolução nº 24.239 (fls. 17), na ausência de apresentação da certidão de casamento dos doadores, José Pereira da Silva e Maria Rosa Santos, bem como na falta de cópia autenticada do Registro Geral (RG) e comprovante de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) da doadora Maria Rosa Santos. Apontou serem imprescindíveis os documentos para a abertura da matrícula do imóvel, atualmente sob o regime de Transcrição (nº 15.519), e em observância aos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva, nos termos dos artigos 176, 227 e 228 da Lei nº 6.015/73.
A interessada, em sua impugnação (fls. 40/42), alegou a impossibilidade fática de cumprimento das exigências. Argumentou que os doadores, seus avós, já faleceram, e que diligências realizadas junto ao Registro Civil de Propriá/SE resultaram negativas quanto à existência do assento de casamento. Acrescentou que não se exigia, ao tempo da aquisição, qualificação completa das partes, sendo que sua avó não possuía os documentos exigidos (RG e CPF). Sustentou que os doadores viviam em “posse de estado de casados” e que tal condição consta de outros registros e escrituras lavradas na mesma serventia, o que supriria a necessidade do documento formal sem prejuízo a terceiros.
Foram realizadas diligências pelo Juízo, com intento de localizar a certidão de casamento e os documentos de identificação dos doadores, sem sucesso (fls. 52/59 e 71/85).
A r. sentença de primeiro grau acolheu em parte a insurgência apenas para afastar a exigência de apresentação do RG e do CPF da falecida Sra. Maria Rosa Santos, considerando a comprovada dificuldade de obtenção e a aplicação dos princípios da razoabilidade e instrumentalidade do processo. Manteve o óbice relativo à certidão de casamento, sob o argumento de que a prova formal do estado civil e do regime de bens é requisito estruturante do sistema registral, devendo eventual inexistência ser sanada pela via judicial própria de suprimento ou retificação judicial (fls. 90/95).
Foram opostos embargos de declaração (fls. 101/104), devidamente rejeitados (fls. 123/125).
Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso (fls. 131/136), requerendo a gratuidade de justiça e defendendo a modulação dos efeitos da Lei de Registros Públicos, inexistente ao tempo da aquisição do imóvel pelos doadores, justificando a qualificação incompleta. Afirmou que a continuidade pode ser preservada por meios alternativos de prova, dado que a propriedade permaneceu na mesma unidade familiar, sendo todos os interessados herdeiros e concordes, que os doadores constam como casados “de fato” em outros registros públicos, não havendo risco à segurança jurídica. Apontou que não há como suprir a falta da certidão por meio judicial, pois não houve casamento, mas apenas o estado de casados dos doadores.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou- se pelo desprovimento do recurso (fls. 156/158).
É o relatório.
Preliminarmente, cumpre anotar que está prejudicado o pedido de Justiça Gratuita formulado pela parte recorrente, pois inexiste previsão legal ou normativa de recolhimento de preparo em procedimentos administrativos relativos à Dúvida Registral suscitada em matéria registrária, nada constando a respeito nas Leis Estaduais nº 11.331/2002 e nº 11.608/2003.
Superada a questão, o recurso não comporta provimento.
No caso em análise, discute-se a possibilidade de registro de uma escritura pública de doação, lavrada no ano de 1992, em favor de Mercedes da Silva Tavares, genitora da ora apelante, cujo imóvel ainda se encontra vinculado a uma transcrição datada de 1958 (nº 15.519), sem a apresentação da certidão de casamento dos doadores.
Pois bem.
Dispõe o artigo 176, § 1º, inciso I, da Lei nº 6.015/73, que “cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula.” Prevê, ainda, o art. 228 da mesma norma: ”[a] matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado”.
Assim, para registro de atos sobre o imóvel identificado por meio de transcrição, após a entrada em vigor da Lei de Registros Públicos, faz-se necessária a abertura de nova matrícula.
E para tanto, o inciso II do citado art. 176 relaciona os requisitos necessários, dos quais se destacam:
“II – são requisitos da matrícula:
(…) 4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
(…) III – são requisitos do registro no Livro nº 2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; (…)”.
A norma exige expressamente a qualificação completa das partes, incluindo seu estado civil, que deve ser não apenas declarado, mas comprovado no ato do registro. Alinhadas com a previsão legal, as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo Tomo II preveem, no Cap. XX, item 61 e subitem 61.1, os dados que devem compor a qualificação, inclusive regime de bens, caso diverso do legalmente estabelecido.
O fundamento para tal rigor se revela pelos variados efeitos que o estado civil e o regime de bens do casamento operam na relação do bem com as partes, titulares de direitos ou terceiros.
Não se olvida que o parágrafo 17 do art. 176 da Lei nº 6.015/73 possibilite flexibilizar parte dos requisitos para abertura de matrícula:
“Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade”.
Contudo, a condição posta no próprio texto legal é a de que o elemento em falta não altere ponto essencial do negócio ou do ato sob registro, o que não se pode afirmar a respeito do estado civil da parte doadora.
Com efeito, o estado civil constitui elemento essencial da qualificação subjetiva em registros imobiliários. Além de sua inerente mutabilidade, que exige a devida averbação para garantir a segurança jurídica em relação ao bem, há também a questão da comunicação patrimonial, uma vez que a integração do bem ao acervo comum depende diretamente do regime de bens adotado e da forma de aquisição.
No caso em tela, conquanto conste que José Pereira da Silva e Maria Rosa Santos, outorgantes doadores na escritura apresentada ao Oficial de Registro de Imóveis, fossem casados, sob o regime de comunhão de bens (fls. 08), nas várias diligências realizadas, tanto pela parte interessada (fls. 23), como pelo Juízo (fls. 52/59), não foi localizado o registro do casamento.
Ainda, embora a transcrição nº 15.519 qualifique o proprietário José Pereira da Silva como casado, não se verifica daquela a identificação do cônjuge (fls. 25).
Considerando o princípio da continuidade, estampado nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos, exige-se um encadeamento subjetivo e objetivo ininterrupto, de modo que cada novo registro se apoie no anterior.
A escritura apresentada às fls. 08/09 indica que o bem foi doado por José Pereira da Silva e sua mulher Maria Rosa Santos, cujo nome não constou da citada transcrição. Destarte, não se pode afirmar que seria ela a esposa do proprietário José Pereira da Silva. E, portanto, sem a certidão de casamento ou eventual documento de reconhecimento de união estável, não se pode assegurar o respeito à cadeia dominial.
A menção ao estado civil em certidões de óbito ou em escrituras pretéritas não substitui o assento de casamento para fins registrais, pois como bem pontuou a D. Procuradoria de Justiça em seu parecer (fls. 157), não se admitem presunções para suprir requisitos de qualificação, ainda que ateste a parte apelante que os doadores viviam como se casados fossem, que o imóvel permaneceu na posse da unidade familiar e que os interessados não fariam oposição à pretensão registral.
Como ensina João Baptista de Mello e Souza Neto, em seus comentários à Lei nº 6.015/73:
“Existe uma interação dos princípios da especialidade e da continuidade na formação da corrente filiatória. Quando se exige a observância da continuidade dos registros, exige-se que ela diga respeito a um determinado imóvel. O titular inscrito, e só ele, transmite um direito sobre um bem específico perfeitamente individualizado, inconfundível, sobre o qual, de acordo com o registro, exerce o direito transmitido”, como, com a habitual proficiência, ensina Narciso Orlandi Neto. A incorreção ou omissão dos dados exigidos por lei, sobre as citadas pessoas (…), impede o acesso a registro dos títulos que para tanto sejam apresentados. Assim, a via de retificação é adequada para suprir problemas existentes relacionados com a qualificação das partes”.
E acrescenta:
“Em casos excepcionais, possível a aplicação do disposto no art. 1.543, parágrafo único do CC, que determina, “justificada a falta ou a perda do registro civil, é admissível qualquer outra espécie de prova”, que, entretanto, não se faz perante o Registro Imobiliário, sendo, inclusive, insuficiente para tanto mera menção em certidão de óbito ou em formal de partilha ou similar, a menos que a matéria tenha sido expressamente deliberada pela autoridade judiciária (…)” (in ALVIM, Arruda; CLÁPIS, Alexandre Laizo; CAMBLER, Everaldo Augusto (coord.). Lei de Registros Públicos Comentada: Lei 6.015/1973, 2. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 1164-1165).
Com efeito, diante do insucesso das diligências realizadas para localização do registro do casamento e da admissão pela parte apelante de que o ato pode não ter ocorrido, a pretensão registral manifestada encontra obstáculo que somente se pode transpor após a adoção de medidas pela interessada, como bem pontuado na r. sentença (fls. 94):
“É indispensável a apresentação da certidão de casamento, ou documento equivalente com averbação formal, como certidão de nascimento ou de óbito atualizadas com a averbação do casamento. Inexistentes esses documentos, a certidão de casamento deve ser obtida mediante suprimento ou retificação judicial, nos termos dos arts. 109 e 110 da Lei nº 6.015/73.”
Tais medidas não têm lugar no procedimento de Dúvida Registral face à sua natureza administrativa, não comportando dilação probatória nem a possibilidade de se reconhecer situações de fato como se de direito fossem.
Se o assento de casamento não foi localizado ou ainda que se considere eventual inexistência daquele, a via adequada não é o afastamento da exigência pelo Oficial Imobiliário, mas sim o ajuizamento de ação de suprimento ou retificação de registro civil ou mesmo de usucapião.
No mesmo sentido já decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura:
“DIREITO REGISTRAL – APELAÇÃO – DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEIS – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – DEVER LEGAL DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PELO OFICIAL SEMPRE QUE REQUERIDA PELA PARTE INTERESSADA – NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DA CERTIDÃO DE CASAMENTO DA PROPRIETÁRIA TABULAR – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que manteve óbice ao registro de carta de adjudicação compulsória diante da necessidade de apresentação de certidão de casamento da proprietária tabular. 2. A parte sustenta impossibilidade de obtenção do documento. II. Questão em discussão 3. As questões em discussão consistem em determinar se possível reiteração de matéria já apreciada em procedimento de dúvida e se a exigência de apresentação da certidão de casamento da proprietária tabular pode ser dispensada diante da decisão judicial que adjudicou o imóvel à parte apelante e da alegação de impossibilidade de obtenção do documento. (…) É neste contexto que a exigência formulada se sustenta (fls.16/18): pela certidão de casamento será possível verificar qual o regime de bens vigente no casamento de Alvina. Em existindo pacto antenupcial com previsão de regime de separação de bens, o título poderá ter ingresso. Caso seja outra a hipótese ou não seja possível localização do documento, o título será inapto ao registro já que não será possível esclarecer se o marido de Alvina também possui direitos reais sobre o bem. (…) Por outro lado, caso a impossibilidade de localização do documento se confirme em pesquisas mais completas, duas são as saídas para regularização da propriedade: a) retificação do título. Na via judicial, há possibilidade de providências para localização dos documentos necessários à comprovação do regime de bens do casamento de Alvina e, inclusive, para eventual suprimento de vontade; b) usucapião (modo originário de aquisição do domínio). Note-se que não se trata de intervenção no mérito da sentença judicial, mas de observância a princípio próprio do Direito Registrário, o qual é imprescindível à segurança jurídica dos registros”. (TJSP; Apelação Cível 1045547-66.2025.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 16/07/2025; Data de Registro: 22/07/2025).
Assim, considerando que a certidão de casamento, ou documento que a supra, é essencial para a prática do ato, a dificuldade em obtê-la, por mais dificultosa que seja, não autoriza o Registrador a ignorar a lacuna na cadeia de titularidade. A segurança dos registros visa à proteção de toda a coletividade, bem como da confiabilidade que se deposita no sistema registral, não podendo ser mitigada por conveniências particulares.
A manutenção do óbice registrário é, portanto, medida que se impõe, devendo a apelante buscar as vias ordinárias para a regularização do estado civil dos antecessores ou, se entender cabível, a via da usucapião, conforme inclusive mencionado no instrumento de procuração acostado aos autos (fls. 43/44).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo a r. sentença atacada por seus próprios e jurídicos fundamentos.
SILVIA ROCHA
Corregedor Geral da Justiça e Relator (Acervo INR – TJSP de 08.05.2026 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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