Trata-se de procedimento de dúvida registral suscitado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Andradina/SP, em razão da recusa ao registro de escritura pública de venda e compra datada de 12 de dezembro de 1989, relativa à parte do imóvel matriculado sob nº 4.214. O título foi prenotado sob nº 149.275 e teve qualificação negativa por afronta aos princípios da especialidade objetiva e subjetiva, bem como da continuidade registral. O requerente originário, Antônio Carlos de Oliveira, posteriormente substituído por seu Espólio, sustentou tratar-se de erro material ocorrido na abertura da Matrícula no ano de 1978, defendendo a possibilidade de retificação, com fundamento no art. 213, inc. I, alínea “a”, da Lei nº 6.015/73.
A escritura apresentada a registro foi lavrada em 12 de dezembro de 1989 (fls. 29/32), constando que Antonio José da Silva e sua esposa venderam a Germana de Sousa Victor, casada com Benedicto Ribeiro Victor, “parte do lote nº 10 da quadra nº 183”, medindo 10,00m por 39,80m, totalizando 398m², com menção à existência de “casa construída de tábuas” no local (fls. 30). Posteriormente, foi apresentada escritura datada de 14 de dezembro de 1992, em que consta a transmissão do mesmo imóvel a Antônio Carlos de Oliveira (fls. 17/18 e 68). A qualificação, porém, incidiu apenas sobre o título datado de 1989. A nota devolutiva foi mantida após pedido de reconsideração (fls. 14/16, 23/27 e 36/37), culminando na suscitação da dúvida.
O Oficial de Registro de Imóveis apontou três óbices. O primeiro refere-se à violação do princípio da especialidade objetiva, tendo em vista que a matrícula n.º 4.214, aberta em 03 de outubro de 1978, descreve o imóvel como lote nº 10 da quadra 183, medindo 20m por 39,80m, com área de 396m² (fls. 2 e 49), enquanto do título apresentado consta a menção a 10 metros de frente, confrontando com “parte do mesmo lote nº 10” (fls. 30). Em diligência, o Oficial de Registro de Imóveis verificou que a matrícula se originou da transcrição nº 15.603 (fls. 6 e 44), que descrevia área de 3.694m², concluindo que houve incorreta transposição dos dados do título de 1978 para o fólio real, com abertura de matrícula já em desconformidade com o registro anterior. Assim, entendeu necessária retificação bilateral, nos termos do art. 213, II, da Lei nº 6.015/73, e posterior regular desmembramento, afastando a possibilidade de retificação unilateral.
O segundo óbice, por sua vez, refere-se à ausência de averbação da construção mencionada na escritura (“casa de madeira”, fls. 30). Assim, foi exigida a prévia regularização e averbação da edificação, com apresentação da documentação técnica pertinente, conforme item 120.3 do Capítulo XX das Nomas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo (fls. 9).
Enfim, o terceiro fundamento diz respeito à especialidade subjetiva, uma vez que a escritura indica o número do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) da esposa adquirente, omitindo o número do CPF do cônjuge, casado sob o regime da comunhão universal (fls. 10). O Oficial de Registro de Imóveis, então, exigiu a qualificação completa, com fundamento no art. 176, §1º, III, 2, “a”, da Lei nº 6.015/73 e item 61.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça (fls. 9/11), tendo inclusive localizado possível número do CPF do cônjuge (fls. 10).
Na impugnação (fls. 59/64), reiterando argumentos anteriores (fls. 17/27), o suscitado defendeu que houve mero erro de transposição na abertura da matrícula. Juntou a escritura originária de 28 de setembro de 1978 (fls. 38/41), da qual constam dois terrenos distintos, cada qual medindo 10m por 39,80m, argumentando que o Oficial, ao abrir a Matrícula, unificou indevidamente as áreas e indicou metragem incorreta (396m² em vez de 796m²) (fls. 61/62). Defendeu tratar-se de correção de erro registral, e não de criação de nova unidade imobiliária, invocando o art. 213, I, “a”, da Lei nº 6.015/73 e o princípio da cindibilidade (fls. 19). Quanto às demais exigências, alegou que a menção à construção já constava nas escrituras de 1978 e 1989 (fls. 26) e que a ausência do número do CPF do cônjuge deveria ser relativizada, pois os adquirentes faleceram (fls. 35), tornando a exigência excessivamente formal.
No curso do procedimento, o requerente faleceu (fls. 78), sendo o feito sobrestado (fls. 81) e posteriormente retomado com a habilitação dos herdeiros (fls. 84/90).
O Ministério Público manifestou-se pela procedência da dúvida (fls. 110/112).
Conforme a r. sentença de fls. 119/121, o MM. Juízo Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, reconhecendo o erro na transposição do título, mas entendendo que a correção pretendida extrapola o mero erro material, sendo necessária a reorganização da matrícula e o desmembramento de imóvel, o que exige retificação bilateral (art. 213, II) e regular aprovação municipal. Também foram mantidas as exigências relativas à averbação da construção e à qualificação das partes.
O Espólio, representado pelos herdeiros, interpôs recurso de Apelação (fls. 124/133), sustentando, em síntese, que a irregularidade constante da matrícula nº 4.214 decorre de mero erro material do serviço registral, passível de correção por retificação administrativa unilateral, nos termos do art. 213, inciso I, da Lei nº 6.015/73. Ainda, não houve efetiva unificação jurídica de imóveis distintos, mas simples consolidação descritiva, inexistindo necessidade de instauração do procedimento bilateral previsto no art. 213, inciso II, do mesmo diploma. Apontou que a exigência de prévio desdobro com aprovação municipal se revela desarrazoada diante da consolidação fática e registral da situação ao longo dos anos, bem como que as exigências relativas à averbação da construção e à qualificação subjetiva das partes seriam excessivas ou desproporcionais no contexto do caso concreto. Por fim, sustentou que o princípio da segurança jurídica recomenda a preservação do registro tal como consolidado, sobretudo em razão do lapso temporal decorrido desde a prática do ato, pugnando, ao final, pelo provimento do recurso para afastar a qualificação negativa.
A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 155/158).
É o relatório.
No caso dos autos, conforme se verifica da certidão da transcrição nº 15.603, Livro 3-M, datada de 28 de junho de 1971 (fls. 44/46), o imóvel em questão integrava área descrita de forma genérica como terreno de 3.694 m², compreendendo os lotes 6, 7, 8, 9 e 10 da quadra 183, sem individualização adequada e desprovida dos elementos de especialização exigidos pela legislação registral.
Em 28 de setembro de 1978, foi lavrada pelo 1º Tabelião de Notas de Andradina a escritura pública de venda e compra (38/41), em que consta a transmissão de dois terrenos urbanos distintos, descritos como parte do lote 10 da quadra 183. O primeiro, com 10 metros de frente por 39,80 metros da frente aos fundos, situava-se na esquina da Rua Paulo Afonso com a Rua Pereira Barreto. O segundo, de idênticas dimensões, possuía frente para a Rua Paulo Afonso e distava 10 metros da Rua Pereira Barreto. O título indicava, assim, duas unidades autônomas, devidamente individualizadas em suas descrições e confrontações.
Todavia, em 3 de outubro de 1978, ao proceder ao registro da escritura, o Oficial de Registro de Imóveis da época abriu uma única matrícula, sob nº 4.214, ao invés de inaugurar matrículas distintas ou exigir o prévio desmembramento formal da área (fls. 49/52). O imóvel foi descrito, então, como terreno urbano situado sob nº 10 da quadra 183, com frente para a Rua Paulo Afonso, medindo 20 metros por 39,80 metros, totalizando 396 m² (fls. 49), área incompatível com a multiplicação das medidas indicadas, que resultaria em 796 m².
Em novembro de 2024, foi apresentada a registro a escritura pública de venda e compra lavrada em 12 de dezembro de 1989, relativa à alienação do primeiro terreno descrito na escritura de 1978, correspondente à área situada na esquina, medindo 10 metros por 39,80 metros (fls. 29/32).
Ao proceder à qualificação registral, o Oficial expediu nota devolutiva, posteriormente reiterada, indicando três óbices ao ingresso do título, como acima exposto, que fundamentam a presente dúvida registral, sob prenotação nº 149.275.
Nesse contexto, verifica-se que a controvérsia não se limita à simples divergência descritiva entre o título e a matrícula, mas decorre de vício instaurado desde a abertura da matrícula nº 4.214, que passou a concentrar, em um único fólio real, duas unidades imobiliárias cuja autonomia recíproca se pretendia. A irregularidade inicial compromete a especialidade objetiva, pois o título apresentado ingressaria como fração ideal de imóvel cuja própria configuração registral já se encontra em desconformidade com o título que lhe deu causa.
Ainda que se admita a ocorrência de erro pretérito, a providência almejada pelo apelante desborda da mera correção de lapso material evidente. O título apresentado, escritura pública de venda e compra lavrada em 12 de dezembro de 1989, transmite apenas fração do lote 10, medindo 10 metros por 39,80 metros (398m²), mencionando a existência de uma casa de tábuas. A pretensão, portanto, implicaria o desdobro de área, que pressupõe prévia aprovação pela autoridade competente, com estrita observância das normas urbanísticas aplicáveis, inclusive quanto aos parâmetros mínimos de dimensionamento e ocupação do solo.
Nota-se, assim, que a aplicação do art. 213, inc. I, alínea “a”, da Lei nº 6.015/73 se revela inadequada. O referido dispositivo permite a retificação unilateral apenas em casos de erro material manifesto que não acarrete alteração substancial da área, das medidas perimetrais ou da configuração do imóvel. No caso concreto, a medida resultará na criação de unidade autônoma e redefinição da descrição registral, o que extrapola os limites da retificação de ofício. Ademais, a retificação, ainda que fundada nesse dispositivo, não poderia fazer-se no âmbito da dúvida registral, pois afirmar-lhe a necessidade não é mais que dizer que, na data da prenotação, o título realmente não admitia registro, ou seja, não é dizer senão que o óbice foi corretamente formulado e que a dúvida é procedente.
Outrossim, como bem apontado às fls. 45 pelo Oficial de Registro de Imóveis, “[a] própria transcrição originária se mostra imprecisa, em razão de repetidos destaques efetuados sem o devido cálculo do remanescente, prejudicando o atendimento ao Princípio da Especialidade Objetiva.”
Desse modo, o ingresso do título depende da prévia regularização da situação tabular, como mencionado na r. sentença de fls. 119/121, mediante a retificação da matrícula nº 4.214, observado o rito do art. 213, inc. II, da Lei nº 6.015/73, com a apresentação de planta e memorial descritivo subscritos por profissional habilitado e anuência dos confrontantes, a fim de apurar as reais medidas e confrontações do imóvel (a união dos dois lotes de 10m por 39,80m), além do desdobro, com a devida aprovação da Municipalidade, permitindo a abertura de duas matrículas autônomas com 398,00m² cada.
No cenário dos autos, portanto, a pretensão de individualização de parcela do imóvel exorbita a mera retificação de inexatidão registral. A providência almejada conduz, em última análise, à fragmentação do lote já existente e à criação de nova unidade imobiliária autônoma, configurando hipótese de desdobro, o que reclama a prévia observância do procedimento urbanístico próprio e a competente aprovação municipal, sendo inviável sua implementação por simples retificação unilateral.
Ademais, ainda que reconhecido o erro na transposição de elemento do título, a retificação na forma pretendida pelo apelante poderia gerar prejuízos aos adquirentes do segundo lote oriundo do desdobro, o que não se poderia admitir.
Nesse sentido leciona João Batista de Mello e Souza Neto: “[a] modalidade contemplada no inciso I é a da retificação unilateral permitida em casos enunciados pelas alíneas subsequentes, desde que não haja prejuízo a terceiros…” (in ALVIM, Arruda; CLÁPIS, Alexandre Laizo; CAMBLER, Everaldo Augusto (coord.). Lei de Registros Públicos Comentada: Lei 6.015/1973, 2. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 1153).
Sobre o assunto vale citar precedente desta Corregedoria- Geral de Justiça:
“A retificação unilateral do registro, por decisão do Juiz Corregedor Permanente (artigo 213, I, da Lei n° 6.015/73), somente se admite em casos especiais, em que o erro ou os dados faltantes, bem como a inexistência potencial de prejuízo a terceiros, podem ser apurados mediante análise dos elementos registrários. Assim ocorre, por exemplo, na inserção da área total em imóvel que tem formato regular e ângulos retos de deflexão, sendo previamente conhecidas as medidas perimetrais, pois neste caso a área é apurada por simples cálculo aritmético” (Processo CG 222/2004).
Outrossim, a escritura pública lavrada em 12 de dezembro de 1989 (fls. 30) descreve, de forma expressa, a existência de uma “casa de tábuas” no imóvel alienado. Todavia, o exame da matrícula nº 4.214 (fls. 49) revela a inexistência de qualquer averbação relativa à edificação, figurando o bem como um terreno. Evidencia-se, assim, o descompasso entre o conteúdo do título e a situação refletida no fólio real.
Cumpre consignar que a denominada “casa de tábuas” constitui, inequivocamente, construção para fins registrais. O conceito de edificação, no âmbito do Direito Registral, não se restringe ao material empregado, mas à incorporação da obra ao solo com intenção de permanência. Ainda que de madeira ou de feição rústica, a edificação dotada de individualidade física e destinação própria configura acessão e altera a conformação objetiva do imóvel, impondo sua prévia regularização registral.
Tal incongruência afronta o princípio da especialidade objetiva, que impõe a exata correspondência entre a realidade fática do título e a descrição constante do registro. Se o instrumento transmite imóvel com acessões, é imperativo que estas tenham sido previamente averbadas na matrícula, observados os requisitos técnicos e fiscais.
Por essa razão, o art. 225, par. 2º, da Lei nº 6.015/73 veda o registro de títulos cuja caracterização do imóvel não coincida com a do registro anterior, preservando a continuidade e a segurança jurídica.
A propósito, ao discorrer sobre o princípio da especialidade objetiva, leciona Afrânio de Carvalho que “ao exigir-se, para o registro, que o imóvel se apresente com as suas características, limites e confrontações, o que se exige é que ele apareça como um corpo certo. A sua descrição no título há de conduzir ao espírito do leitor essa imagem (…). Assim, o requisito registral da especialização do imóvel (…) significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível” (CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015, de 1973, com as alterações das Leis nº 6.216, de 1975, nº 8.009, de 1990, e nº 8.935, de 1994. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 206).
Da mesma forma o item 120.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo condiciona a averbação de construção à demonstração de regularidade perante o órgão municipal competente, mediante apresentação dos documentos técnicos cabíveis. Trata-se de providência destinada a preservar a exatidão do registro e a transparência da situação jurídica do imóvel, e não de formalismo desarrazoado. Assim dispõe a norma:
“As construções, ampliações, reformas e demolições serão averbadas quando comprovadas por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela prefeitura, acompanhado da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil, ressalvado o disposto na Lei nº 13.865, de 08 de agosto de 2019”.
Desse modo, admitir o ingresso de título que faz menção à existência de “casa de tábuas”, sem que haja a correspondente averbação na matrícula caso diverso do precedente citado pelo apelante, importaria introduzir no fólio real elemento construtivo inexistente em sua descrição atual.
Por fim, quanto à especialidade subjetiva, verifica-se que o adquirente Benedicto Ribeiro Victor, indicado na escritura datada de 1989, não possui identificação fiscal (CPF). A alegação do Recorrente de que o falecimento do adquirente (26 de dezembro de 2006, fls. 35) e de sua esposa Germana de Sousa Victor (28 de março de 2020, fls. 35) tornaria impossível o cumprimento da exigência não autoriza a dispensa da regular qualificação.
Ademais, o artigo 176, par. 1º, inc. III, item 2, alínea “a”, da Lei nº 6.015/1973, estabelece que a qualificação completa do transmitente e do adquirente é requisito do registro, devendo constar, no caso de pessoa física, o número no CPF ou no RG, ou, inexistentes estes, sua filiação. Embora o ordenamento e a jurisprudência administrativa (CSMSP – Apelação Cível: 1002800-60.2016.8.26.0539 e CSMSP – Apelação Cível: 0039080-79.2011.8.26.0100) prevejam excepcionalmente a mitigação na forma de comprovação dos dados, admitindo, por exemplo, identificação pela filiação, tal exceção não elimina o dever de qualificar adequadamente as partes nem impede o Oficial de exigir elementos mínimos para identificação daquelas.
No caso em análise, o Oficial identificou indícios de existência de numeração de CPF atribuível a um dos cônjuges (fls. 121), o que demonstra a possibilidade de complementação dos dados. Não se trata assim de documento cuja obtenção seja impossível, como defende o recorrente. Compete, portanto, a ele promover as diligências necessárias, mediante apresentação de certidões atualizadas de casamento ou óbito que contenham a informação fiscal, ou outro documento idôneo que supra a omissão.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo-se a r. sentença atacada.
São Paulo, data registrada no sistema.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (Acervo INR – TJSP de 08.05.2026 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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