Processo 1004290-27.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Stefan Thomas Weitbrecht – Diante do exposto, JULGO PREJUDICADA a dúvida inversa, observando que o óbice questionado subsiste. Providencie-se o necessário à regularização da distribuição (dúvida inversa). Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P. I. C. – ADV: LUIZ COELHO PAMPLONA (OAB 147549/SP), EDILAINE CONCEIÇÃO TRINDADE ALVES (OAB 278739/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1004290-27.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Stefan Thomas Weitbrecht
Requerido: Interino do 13º Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se, em verdade, de dúvida inversa suscitada por Stefan Thomas Weitbrecht em face do 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital por exigências formuladas para o ingresso, no fólio real, de instrumento particular de locação comercial firmado em 30 de novembro de 2015, relativo ao imóvel da matrícula n. 16.763 daquela serventia, com apresentação pelo Protocolo Eletrônico (prenotação atual n. 415.387).
A parte informa que obteve renovação judicial do contrato de locação, prorrogando seu prazo de vigência por mais cinco anos, pelo período de 30/11/2020 a 29/11/2025 (ação renovatória de autos n. 1043886-28.2020.8.26.0100); que o contrato de locação prevê cláusula de vigência e, por isso, “precisava registrar o contrato e a sentença na matrícula do imóvel” (cláusula 8ª, “g”); que, ao solicitar a providência, foi surpreendido com exigência pela regularização da propriedade, que não constava em nome da empresa locadora; que ingressou com ação judicial pertinente, processo de autos n. 1041402-06.2021.8.26.0100, e a locadora regularizou sua propriedade; que, após, pugnou pelo registro do contrato e da sentença que determinou a renovação da locação, sendo os títulos devolvidos com exigências pela comprovação da representação da locadora e pelo reconhecimento das assinaturas apostas no contrato, observando que a vigência da locação havia terminado em 29/11/2025 (prenotação n. 412.515); que apresentou os documentos exigidos, mas o pedido foi novamente devolvido, pois, no momento da apresentação, já estava vencido o prazo estabelecido na sentença da ação renovatória, o que inviabiliza o ingresso no fólio real por ausência de eficácia registral. Necessária seria nova ação renovatória para fixação de novo prazo de vigência; que a recusa é absurda; que promoveu nova ação renovatória (processo de autos n. 1071148-74.2025.8.26.0100); que o princípio da anterioridade impede o lançamento de qualquer ato registral sem o registro do ato anterior, de modo que a sentença somente terá ingresso se o contrato e a sentença anterior estiverem registrados.
Documentos vieram às fls.07/62.
O feito foi recebido como pedido de providências (fl. 63).
O Oficial se manifestou às fls. 69/72, informando que o protocolo atual, de n. 415.387, foi instruído com o contrato de locação e a sentença que prorrogou a locação até o dia 29/11/2025; que, por estar vencido o prazo estabelecido na sentença, o ingresso no fólio real ficou prejudicado (ausência de eficácia registral); que a prorrogação automática prevista no artigo 46 da Lei n. 8.245/91 e no artigo 574 do Código Civil configura posse precária, operando apenas no plano fático, mas sem produzir efeitos formais perante o registro imobiliário; que inviável o ingresso no fólio real seja por ato de registro ou de averbação; que cabe ao interessado promover nova ação renovatória na qual seja fixado novo prazo de vigência contratual, possibilitando o registro ou a averbação conforme o caso; que o ingresso do contrato no fólio real dependerá da procedência da ação renovatória de autos n. 1071148-74.2025.8.26.0100; que, superado o primeiro óbice, o apresentante deverá observar os requisitos dos documentos remetidos pela plataforma do protocolo eletrônico (requisitos da infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil); que se apresentou cópia em formato PDF do contrato de locação, o que não atende os requisitos de infraestrutura e arquitetura estabelecidos nas normas, sendo necessário optar pelo protocolo do título original na forma física, com as assinaturas dos signatários reconhecidas por Tabelião de Notas, a teor do artigo 221, II, da LRP. Documentos às fls.73/94.
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 98/100).
É o relatório. Fundamento e decido.
Primeiramente, embora a manifestação inicial da parte interessada tenha sido pouco clara quanto ao ato registral pretendido, se registro em sentido estrito ou averbação (itens 2 e 3, fl. 02), em melhor análise dos autos, se vê que houve menção expressa à alínea g da cláusula 8ª, que prevê o respeito ao prazo de vigência do contrato “caso o locatário não exerça seu direito de preferência” (fl. 77), com pedido final de registro do contrato e da sentença (item 11, fl. 06), de modo que o procedimento a ser seguido é o da dúvida registral.
É importante ressaltar, ainda, que a dúvida está prejudicada, uma vez que a parte não se insurgiu contra todas as exigências (fls. 93/94).
A jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura é tranquila no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo Registrador ou o atendimento no curso da dúvida ou de recurso contra decisão nela proferida prejudica-a:
“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (Apelação Cível n.º 220.6/6-00).
Ainda assim, como estamos na via administrativa, visando evitar novo questionamento futuro, passo à análise da exigência impugnada, o que é possível segundo entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura (destaque nosso):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada Recurso não conhecido Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências – Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ -Precedentes deste Conselho – Afastamento das exigências. Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais -Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985 – Manutenção das exigências” (Apelação n.1000786-69.2017.8.26.0539 Relator Des. Pereira Calças).
No que diz respeito à exigência questionada, a dúvida seria procedente. Vejamos os motivos.
Em regra, conforme o caput do artigo 576 do Código Civil, a alienação da coisa durante a locação não obriga o adquirente a respeitar o contrato locativo a não ser que nele esteja consignada cláusula de vigência e tenha havido ingresso no fólio real para publicidade, providências que excepcionam o princípio da relatividade dos efeitos contratuais e limitam a propriedade.
Assim, a cláusula de vigência gera direito pessoal com eficácia real caso convencionada em locação por tempo determinado devidamente inscrita na matrícula do bem locado.
Na mesma linha, o direito de preferência, que é personalíssimo, ganha eficácia real com a inscrição do pacto, assegurando ao locatário a adjudicação compulsória do imóvel na hipótese de desrespeito ao seu direito.
Na lição de Antônio Junqueira de Azevedo, a inscrição é fator de atribuição mais extensa, necessária à plena oponibilidade da cláusula de vigência e do direito de preferência, à ampliação do campo de atuação de ambos, à produção de efeitos em relação a terceiros, efeitos erga omnes (Negócio jurídico: existência, validade e eficácia, São Paulo: editora Saraiva, 4ª edição, 2002, p. 57).
O exercício do direito de preferência contra terceiros é garantido mediante averbação à luz da regra dos artigos 167, II, 16, da LRP e 33, caput, da Lei n. 8.245/91, mas a atribuição de efeitos reais à cláusula de vigência depende de registro em sentido estrito, à vista do que dispõe o artigo 167, I, 3, da LRP.
Embora o art. 8º da Lei n. 8.245/91, ao tratar da cláusula de vigência e de sua oponibilidade a terceiros adquirentes, faça alusão à averbação, prevalece o critério da especialidade, preponderando a regra da Lei de Registros Públicos expressa no artigo 167, I, 3.
Aliás, a Lei n. 8.245/91, em seu artigo 81, ao introduzir alterações na Lei de Registros Públicos, previu a averbação do pacto locatício para resguardar o exercício da preempção, preservando o texto do art. 167, I, 3, da LRP, ao qual se reportou expressamente, sem o revogar. Infere-se, portanto, mero equívoco terminológico no texto do artigo 8º, caput, da Lei de Locações.
No entanto, para assegurar eficácia real tanto à cláusula de vigência como ao direito de preferência, basta o registro, considerando-se injustificável a prática de dois atos registrais. A averbação, assim, fica restrita às situações nas quais se busca apenas atribuir efeitos erga omnes à preempção. Nesse sentido, há precedentes do C. Conselho Superior da Magistratura (Apelações n. 1000839-86.2024.8.26.0577, 1092648-36.2024.8.26.0100 e 0018645-08.2012.8.26.0114) e da Corregedoria Geral da Justiça (Parecer n. 206/2013-E).
No caso concreto, as partes firmaram o contrato de locação no dia 30 de novembro de 2015, ao lado dos fiadores e de duas testemunhas, estipulando um prazo inicial de vigência por sessenta meses, no período de 1º de dezembro de 2015 a 30 de novembro de 2020 (cláusula 3ª, fls. 73/81). O direito de preempção e o respeito à cláusula de vigência foram estabelecidos nos seguintes termos (fls. 76/77):
“CLÁUSULA 8ª – DO ESTADO DO IMÓVEL
O LOCATÁRIO declara que receberam o imóvel no estado em que se encontra, e que após vistoria em conjunto, combinaram a carência para as benfeitorias a serem introduzidas no imóvel, e se obrigam a:
(…)
f) No caso de alienação do imóvel locado a terceiros, fica assegurado ao LOCATÁRIO, o direito de preferência, em igualdade de condições com Terceiros, a ser exercido no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data do recebimento da respectiva notificação, por escrito do LOCATÁRIO. Não querendo o LOCATÁRIO exercer o seu direito de preferência, deverá ele permitir a visita de pretendentes ao imóvel, acompanhados de corretores credenciados pelo LOCADOR, pelo menos em dois dias da semana, em horários previamente acordados, igualmente por escrito, sob pena de infração contratual.
g) Caso o LOCATÁRIO não exerçam o seu direito de preferência previsto no item anterior o LOCADOR venha a alienar o imóvel ora locado, estará o adquirente do referido imóvel, a qualquer título, obrigado a respeitar o referido contrato tal como se acha redigido”.
Em 28 de maio de 2020, a locatária ingressou com ação julgada procedente por sentença proferida em 23 de novembro de 2022, com renovação da locação pelo prazo de cinco anos (de 30/11/2020 a 29/11/2025, fls. 07/24).
A primeira apresentação do contrato para registro ocorreu em 17 de setembro de 2020, ainda no curso da ação renovatória, quando o ato foi obstado por vício de continuidade (prenotação n. 342.853, fls. 89/90).
Diante da recusa, a locatária moveu ação de obrigação de fazer visando regularização da matrícula (processo de autos n. 1041402-06.2021.8.26.0100, objeto da Averbação n. 10, fls. 25/34 e 87).
A transmissão da propriedade à empresa locadora foi regularizada em 20 de janeiro de 2025 mediante conferência do bem para integralização do capital social, conforme R.11/16.763 (fls. 87/88).
Vencido o prazo de vigência da locação, a parte protocolou o contrato de locação e a sentença renovatória perante a serventia extrajudicial (04 de dezembro de 2025), sendo o ato novamente recusado pela necessidade de comprovação da representação legal da locadora e do reconhecimento das firmas apostas, ressaltando-se expressamente o vencimento do prazo contratual, a tornar necessário novo contrato (prenotação n. 412.515, fls. 91/92).
Em 10 de fevereiro de 2026, a parte apresentou novamente os documentos com atendimento parcial das exigências, restando o ato recusado pelo decurso do prazo de vigência estabelecido na sentença da ação renovatória, que expirou em 29/11/2025.
De acordo com o Oficial (fls. 93/94, destaques no original):
“A situação configura posse precária, uma vez que a prorrogação automática prevista no artigo 46 da Lei n.8.245/91 (Lei do Inquilinato) e no artigo 574 do Código Civil opera apenas no plano fático, sem produzir efeitos formais perante o registro imobiliário.
Por estar o contrato vencido e por não possuir eficácia registral, trata-se, portanto, de hipótese extrarregistral, em que o título fica insuscetível de ingresso no fólio real (seja por registro ou por averbação).
Cabe ao interessado, se o caso, promover nova ação renovatória, na qual seja fixado novo prazo de vigência contratual, hipótese em que o contrato readquirirá eficácia jurídica suficiente para ingresso no fólio real, possibilitando seu registro ou averbação, conforme o caso”.
Tendo em vista que, desta vez, os títulos foram encaminhados pelo Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo), também foi apontada a necessidade de atendimento dos requisitos próprios dos títulos remetidos pela plataforma eletrônica.
Assim, como vencido o prazo de vigência contratual, não há fundamento para o registro, pois não haverá obrigação contratual a ser respeitada por eventual adquirente.
Tratando-se de locação ajustada por escrito e por prazo superior a trinta meses e como o locatário continuou na posse do imóvel, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, com manutenção das demais cláusulas e condições nos termos do artigo 46 da Lei n. 8.245/91, o que permite ao locador, na forma do §2º, do mesmo artigo, denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo apenas prazo de trinta dias para desocupação.
Não há prazo de vigência a ser respeitado, seja pelo locador, seja por eventual adquirente, de modo que não há fundamento para o registro previsto no artigo 167, I, 3, da LRP.
Vale anotar, por outro lado, que a averbação prevista no artigo 167, II, 16, da LRP, que se restringe ao exercício do direito de preferência, é admissível mesmo após o vencimento do prazo contratual, para o que basta demonstração de que a locação não foi rescindida e continua prorrogada por prazo indeterminado, pois nesse caso a lei não exige estipulação de prazo certo, mas apenas averbação com trinta dias de antecedência em relação à alienação (artigo 33 da Lei n. 8.245/91).
Note-se que, mesmo após o decurso do prazo contratado, enquanto a locação não for rescindida, permanece o dever do locador de dar conhecimento ao locatário acerca de eventual negócio jurídico envolvendo o imóvel locado (artigo 27 da Lei n. 8.245/91), sendo que a averbação apenas atribuirá maior extensão à obrigação pessoal, com efeitos em relação a terceiros.
Contudo, essa não é a pretensão da parte interessada, que inclusive já comunicou a propositura de nova ação renovatória (processo de autos n. 1071148-74.2025.8.26.0100, noticiado no item 10 de fl. 05).
Somente após a procedência do pedido formulado nesta nova ação, com o restabelecimento da eficácia da cláusula de vigência por um novo período, é que os títulos poderão ingressar no fólio real.
Diante do exposto, JULGO PREJUDICADA a dúvida inversa, observando que o óbice questionado subsiste. Providencie-se o necessário à regularização da distribuição (dúvida inversa).
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P. I. C.
São Paulo, 08 de maio de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 13.05.2026 – SP)
Fonte: DEJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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