Apelação n° 1116620-98.2025.8.26.0100
Número: 1116620-98.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1116620-98.2025.8.26.0100
Registro: 2026.0000441675
ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1116620-98.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ELIANA DA SILVA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 12 de maio de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1116620-98.2025.8.26.0100
Apelante: Eliana da Silva
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca da Capital
Comarca: São Paulo Voto nº 39.834
Apelação – Registro de Imóveis – Dúvida registrária – Carta de sentença arbitral – Adjudicação compulsória – Título registrável – Qualificação registral – Limites – Princípio da continuidade – Existência de alienação fiduciária em favor de terceiro – Ausência de prévio cancelamento do gravame – Ineficácia da sentença arbitral em relação a terceiro não submetido à convenção de arbitragem – Necessidade de termo de quitação ou decisão, judicial ou arbitral, com participação do credor fiduciário no contraditório processual – Óbice mantido – Distinção entre título e ordem judicial – Sentença arbitral não caracteriza ordem impositiva ao registrador – Prerrogativa exclusiva do juiz estatal de expedir ordem de cumprimento – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Eliana da Silva contra sentença de fls. 98/103, que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, mantendo qualificação negativa de título consistente em carta de sentença arbitral, apresentada a registro para adjudicação compulsória do imóvel objeto da matrícula 134.574 (fls. 20/24).
Em resumo, o Oficial sustenta a inviabilidade da adjudicação compulsória no juízo arbitral, defendendo seu cabimento somente na via judicial ou extrajudicial em tabelionato de notas. Formula, ainda, exigência de termo de quitação ou mandado judicial expresso para cancelamento do registro de alienação fiduciária (fls. 1/3; prenotação nº 560.804 a fls. 4/7).
A suscitada impugnou (fls. 34/45). Em resumo, defende a ilegalidade da negativa e a admissibilidade do registro da sentença arbitral reconhecendo-lhe a adjudicação compulsória. Acusa indevida interferência no mérito decisório do árbitro, também no que tange à determinação de cancelamento da alienação fiduciária. Aponta cumprimento de todas as exigências registrais. Assevera que na própria matrícula o Oficial anteriormente admitiu registro de carta de sentença arbitral.
O Ministério Público em primeiro grau opinou pela procedência parcial da dúvida (fls. 31/32).
A suscitada interpôs apelação (fls. 118/133), reiterando, em suma, os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 151/155).
É o relatório.
A carta de sentença arbitral é título registrável, sendo certo que a sentença arbitral produz, entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário (art. 31, Lei nº 9.307/96; art. 221, IV, Lei nº 6.015/73; PP CNJ nº 0004727-02.2018.2.00.0000; Consulta CNJ nº 0008630-40.2021.2.00.0000).
Não obstante, isso não desonera o registrador de realizar a qualificação do título apresentado a registro (item 117, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ). Seja a origem judicial ou arbitral, incumbe-lhe rejeitá-lo quando em desconformidade com a legislação registrária, mediante juízo de legalidade estrita consistente no exame de seus elementos formais e extrínsecos.
Nesse sentido o da análise dos elementos formais e extrínsecos , deve-se notar que a arbitragem constitui modalidade de jurisdição livremente escolhida pelas partes para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis (art. 1º, caput, Lei nº 9.307/96), no que se enquadra, em princípio, a adjudicação compulsória.
À luz da convenção de arbitragem, compete precipuamente ao árbitro e não ao juiz estatal e, menos ainda, ao registrador deliberar sobre sua própria competência e jurisdição (kompetenz-kompetenz, art. 8º, § ún.).
No caso dos autos, a deliberação do árbitro não comporta ressalva, ausente interferência na esfera jurídica de terceiros (como se daria, v. g., no procedimento de usucapião) ou em direitos manifestamente estranhos à mencionada delimitação de competência estabelecida pela Lei de Arbitragem.
Por conseguinte, a origem arbitral do título não representa óbice ao registro almejado.
Por sua vez, a sentença acolhe a dúvida suscitada invocando o princípio da continuidade. Aponta como impedimento ao registro a existência de gravame de alienação fiduciária em favor de terceiro (BMP Sociedade de Crédito Direto S/A, R04 e Av05 fls. 23).
O óbice de fato existe, não merecendo reparo a sentença.
Um dos mais caros princípios registrários, a continuidade exige a preservação da cadeia de titularidades. A inscrição de um direito só terá lugar se a pessoa física ou jurídica que o transmite figurar no registro como seu titular. A sequência concatenada de transmissões, umas derivando das outras, é o que assegura a preexistência do imóvel no patrimônio daquele que o transfere.
Assim, estando o domínio do bem em nome de terceiro (credor fiduciário) e não daquele que figurou no polo passivo da ação adjudicatória (devedor fiduciante), resta inviabilizada a transmissão à apelante, também credora deste último. Falta a necessária correspondência entre a titularidade prevista no fólio real e aquela emanada do título arbitral.
Nesse contexto, o registro da carta exige prévio cancelamento da alienação fiduciária, mediante apresentação de termo de quitação expedido pela credora fiduciária (art. 25, §§ 1º e 2º, Lei nº 9.514/1997; item 231, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ), ou decisão judicial ou arbitral em processo no qual se lhe tenha sido assegurada regular participação em contraditório.
Nenhuma das hipóteses se verifica.
No que tange à participação do terceiro credor no processo arbitral, a sentença contém singela menção a sua suposta citação e apresentação de resposta (fls. 61). Inexiste, contudo, especificação de seu teor (se de concordância ou resistência ao cancelamento do gravame) ou fundamentação decisória apreciando eventual matéria defensiva.
Tampouco foi demonstrada subscrição da credora fiduciária à convenção de arbitragem, à qual ela, sendo terceira, não se submete. A convenção tem natureza contratual e vincula somente as partes contratantes que a pactuaram.
Ressalte-se que a sentença arbitral não é eficaz perante o terceiro e o juízo sobre essa ineficácia está abrangido pela qualificação formal a cargo do registrador, de modo a dar concretude ao princípio da continuidade. No caso concreto, a qualificação incide, precisamente, sobre o capítulo decisório declarando a “anulação [sic] das averbações 04 e 05 da matrícula 134.574 do 2º RI/SP” (fls. 74).
Outrossim, como visto, enquanto título levado a registro tanto a sentença judicial como a arbitral estão sujeitas a qualificação. O título, por seu turno, difere da ordem, que somente pode ser judicial. Nessa linha:
“Distinguem-se título e ordem judicial.
O título judicial, embora com alguma mitigação (CSM: Apelação Cível n° 1025290-06.2014.8.26.0100, Rel. Des. Elliot Akel), também se sujeita à qualificação do registrador. Já a ordem judicial, salvo hipóteses excepcionais de patente ilegalidade, tem de ser necessariamente cumprida, sob pena de desobediência.
Assim, ao receber um título judicial (formal de partilha, certidão de penhora, carta de arrematação), o registrador – respeitados alguns limites como, por exemplo, a não incursão no mérito judicial – é livre para qualificá-lo negativamente sem que configure descumprimento de ordem judicial.
Todavia, se o MM. Juízo que expediu o título examinar e afastar a recusa do registrador e, ato contínuo, determinar- lhe a ingresso no registro de imóveis, o que antes era um título torna-se uma ordem judicial, cujo cumprimento não pode ser postergado, sob pena de desobediência” (Proc. CG n. 167.709/2013, Corregedor Hamilton Elliot Akel, j. 27/02/2015. Grifei).
No caso em tela, trata-se de título (carta de sentença arbitral) e não de ordem, a qual não foi determinada pelo árbitro nem poderia sê-lo, de todo modo.
Com efeito, uma ordem nem sequer em tese seria admissível porque o árbitro carece de poderes para tanto. A ordem de cumprimento deriva de poder executivo exclusivo da jurisdição estatal, a quem o árbitro deve recorrer para prática dos chamados atos de império (art. 22-C, Lei nº 9.307/96; art. 515, VII, CPC).
Por fim, a decisão arbitral consigna a necessidade de formação de carta de sentença em tabelionato de notas (fls. 74), providência adotada em registro anterior na mesma matrícula (R3 fls. 22). Não prospera, assim, a alegação de tratamento desigual imputada ao Oficial.
Ante o exposto, nego provimento à apelação, mantendo-se a qualificação negativa e a sentença.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 14.05.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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