CSM/SP: Direito Registral – Apelação – Registro de Imóveis – Recurso não provido.

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Apelação n° 1007827-84.2025.8.26.0223

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1007827-84.2025.8.26.0223
Comarca: GUARUJÁ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1007827-84.2025.8.26.0223

Registro: 2026.0000475056

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007827-84.2025.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante ISIS SANTOS PESTANA DE CASTRO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARUJÁ.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 20 de maio de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1007827-84.2025.8.26.0223

Apelante: Isis Santos Pestana de Castro

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Guarujá

Comarca: Guarujá

Voto nº 39.841

Direito Registral – Apelação – Registro de Imóveis – Recurso não provido.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa de registro de escritura de venda e compra com cláusula resolutiva, referente a partes ideais de imóveis.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a recusa do registro do título, envolvendo frações ideais de imóveis, deve ser mantida, considerando a alegação de que títulos semelhantes já foram registrados e de que não há parcelamento irregular nem instituição formal de condomínio edilício.

III. Razões de Decidir

3. A análise das matrículas dos imóveis revela fracionamento em várias partes ideais, vendidas a pessoas diversas, sem vínculo entre si, configurando burla à lei e às normas de serviço. 4. A ausência de registro de instituição de condomínio edilício reforça a irregularidade do registro pretendido.

IV. Dispositivo e Tese

5. Apelação não provida. Tese de julgamento: 1. Está correta a negativa de registro de alienação de frações ideais que implique fraude à legislação e às normas de serviço. 2. A inexistência de direito adquirido ao engano impede novos registros irregulares.

Legislação Citada:

– Lei nº 6.766/1979, Código Civil, art. 1.332. NSCGJ, Item 166, Capítulo XX, Tomo II.

Jurisprudência Citada:

– TJSP, Apelação Cível 1010138-43.2023.8.26.0506, Rel. Francisco L r da Magistratura, j. 05/04/2024.

– TJSP, Apelação Cível 1006788-16.2024.8.26.0408, Rel. Francisco Loureiro, Conselho Superior da Magistratura, j. 01/10/2025.

Trata-se de apelação interposta por Isis Santos Pestana de Castro contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica do Guarujá/SP, que manteve a recusa de registro de escritura de venda e compra com cláusula resolutiva, tendo por objeto partes ideais dos imóveis matriculados sob nos 47.965 e 22.692 perante a referida serventia extrajudicial (fls.126/127).

Alega a apelante, em síntese, que títulos semelhantes ingressaram no fólio real, razão pela qual a alteração de entendimento do Oficial representa ofensa aos princípios da segurança jurídica, boa-fé e isonomia. Aduz que as frações ideais transmitidas foram formalmente descritas, de modo que não há ofensa aos princípios da continuidade registral e especialidade objetiva. Alega ainda não estar configurada a ocorrência de parcelamento irregular, porque a alienação de partes ideais dos imóveis não está vinculada a unidade autônoma específica, tampouco há instituição formal de condomínio edilício (fls. 133/138).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 159/160).

É o relatório.

A escritura pública de venda e compra com cláusula resolutiva, lavrada em 21 de junho de 2024 (fls. 91/94), retificada pela escritura de aditamento (fls. 95/96), tem por objeto a alienação da “(…) FRAÇÃO IDEAL DE 3,924% do LOTE DE TERRENO nº 13 (treze), e a FRAÇÃO IDEAL de 3,902% do LOTE DE TERRENO nº 14 (quatorze), ambos da QUADRA nº 15 (quinze) do Parque da Enseada, nesta cidade e comarca de Guarujá-SP; Cadastrados na Prefeitura de Guarujá-SP sob nº 3.0431.013.004 (…)”.

Ocorre que, pela análise das matrículas nos 22.692 e 47.965 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica do Guarujá/SP (fls. 11/50 e 51/90), é possível constatar que os imóveis em questão foram fracionados em várias partes ideais, vendidas a pessoas diversas, sem nenhuma notícia de que guardem entre si relação que justifique a existência de situação condominial.

E muito embora aleguem os apelantes que a alienação de partes ideais dos imóveis não está vinculada a unidade autônoma específica, o fato é que, tal como esclareceu o Oficial de Registro quando da suscitação da dúvida (fls. 01/02), há no local um condomínio edilício pendente de regularização, ou seja, sem registro de instituição de condomínio.

A certidão de valor venal acostada a fls. 98 reforça essa conclusão, o que se traduz em flagrante burla à Lei nº 4.591/1964 e ao disposto no item 166, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que assim prevê:

“166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis”.

A propósito do tema, há recente julgado deste Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA REGISTRAL JULGADA PROCEDENTE – LEGITIMIDADE PARA REQUERER A SUSCITAÇÃO DA DÚVIDA – EXPRESSÃO “INTERESSADO” UTILIZADA PELO ART. 198 DA LRP QUE NÃO SE CONFUNDE COM APRESENTANTE, NEM COM PARTE DO NEGÓCIO JURÍDICO CUJA INSCRIÇÃO É PLEITEADA – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL CORRESPONDENTE A 0,1% DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE REGISTRO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO – INDÍCIOS DE FORMAÇÃO DE CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO COMO NEGÓCIO JURÍDICO INDIRETO EM FRAUDE À LEI DA EXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – ÓBICE QUE ENCONTRA AMPARO NO ITEM 166 DO CAPÍTULO XX DAS NSCGJ – RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 1010138-43.2023.8.26.0506; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Ribeirão Preto – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/04/2024; Data de Registro: 10/04/2024).

Destarte, o ingresso do título significaria indesejável incentivo ao uso do condomínio voluntário como forma de esconder um condomínio edilício, que se distingue pela coexistência de partes exclusivas e partes comuns (art. 1.332 do Código Civil).

E o simples fato de ter havido registro das anteriores vendas de partes ideais não conduz à imposição de novos registros que se afigurem irregulares, dada a inexistência de direito adquirido ao engano. Nesse sentido, há inúmeros e sucessivos precedentes deste órgão colegiado: Apelação Cível 1006788-16.2024.8.26.0408; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Ourinhos – Vara do Juizado Especial Cível; Data do Julgamento: 01/10/2025; Data de Registro: 13/10/2025; Apelação nº 1003333-28.2015.8.26.0224 – Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo; Rel. Des. Pereira Calças; Data do Julgamento: 02/06/2016; Apelação nº 0000027-18.2011.8.26.0577 – Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo; Rel. Des. José Renato Nalini; Data do Julgamento: 13/12/2012; Apelação nº 770-6/5 – Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo; Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas; Data do Julgamento: 29/11/2007; Apelação Cível nº 28.280-0/1; Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga; Apelações Cíveis nos 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, 3.201-0, 5.146-0 e 6.838-0, dentre outros.

Em síntese, o óbice apresentado pelo registrador não pode ser afastado, sendo de rigor a manutenção da procedência da dúvida.

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 25.05.2026 – SP)

Fonte: DJEN

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Direito notarial – Escritura de venda e compra – Retificação de erro – Alteração da declaração negocial – Lavratura de ata retificativa recusada – Recurso desprovido. I. Caso em exame. 1. O interessado, escorado em precedente proposta de compra, pede a retificação de escritura de venda e compra para excluir sua esposa da condição de compradora, a ser realizada por meio de ata retificativa, independentemente da presença dos demais participantes do ato, porque, evidente o erro, suficiente o seu requerimento. 2. Irresignado com a r. sentença do Juízo Corregedor Permanente, apelou. II. Questão em discussão. 3. A amplitude objetiva da ata retificativa e sua admissibilidade in concreto. III. Razões de decidir. 4. A apelação, em atenção à natureza da controvérsia e, ainda, ao princípio da fungibilidade recursal, deve ser recepcionada como recurso administrativo. 5. A retificação pretendida importa modificação da declaração negocial. 6. A proposta de compra, ato unilateral, pré-negocial, não arquivado na serventia, é desprovido de força para repercutir no conteúdo da declaração negocial posteriormente formalizada, em especial, logo, para excluir, da posição de compradora, a esposa do requerente; em suma, não se presta à retificação requerida. 7. A emenda pretendida não se cinge ao plano exegético, não se resolve via interpretação meramente recognitiva, então baseada apenas no contexto verbal. 8. A ata retificativa não é, aqui, o instrumento corretivo adequado; é incompatível com situações a demandar perquirição do contexto situacional, apuração de dados estranhos ao título, elementos extratextuais. 9. O que se busca, com a remediação do ventilado erro, é a modificação da vontade anteriormente manifestada, a formalização de nova declaração negocial. 10. A alteração exige escritura de retificação-ratificação, pressupõe, por conseguinte, a presença de todos os participantes do ato a ser ajustado. IV. Dispositivo. 11. Recurso desprovido. V. Tese: O saneamento do erro não se faz por meio de ata retificativa, se a emenda importar alteração da declaração negocial, situação a exigir escritura de retificação-ratificação. Legislação citada: NSCGJ, t. II, Cap. XVI, item 54, subitem 54.1. e item 55.

Escrito por

Número do processo: 1024718-92.2024.8.26.0005

Ano do processo: 2024

Número do parecer: 291

Ano do parecer: 2025

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1024718-92.2024.8.26.0005

(291/2025-E)

Direito notarial – Escritura de venda e compra – Retificação de erro – Alteração da declaração negocial – Lavratura de ata retificativa recusada – Recurso desprovido.

I. Caso em exame.

1. O interessado, escorado em precedente proposta de compra, pede a retificação de escritura de venda e compra para excluir sua esposa da condição de compradora, a ser realizada por meio de ata retificativa, independentemente da presença dos demais participantes do ato, porque, evidente o erro, suficiente o seu requerimento.

2. Irresignado com a r. sentença do Juízo Corregedor Permanente, apelou.

II. Questão em discussão.

3. A amplitude objetiva da ata retificativa e sua admissibilidade in concreto.

III. Razões de decidir.

4. A apelação, em atenção à natureza da controvérsia e, ainda, ao princípio da fungibilidade recursal, deve ser recepcionada como recurso administrativo.

5. A retificação pretendida importa modificação da declaração negocial.

6. A proposta de compra, ato unilateral, pré-negocial, não arquivado na serventia, é desprovido de força para repercutir no conteúdo da declaração negocial posteriormente formalizada, em especial, logo, para excluir, da posição de compradora, a esposa do requerente; em suma, não se presta à retificação requerida.

7. A emenda pretendida não se cinge ao plano exegético, não se resolve via interpretação meramente recognitiva, então baseada apenas no contexto verbal.

8. A ata retificativa não é, aqui, o instrumento corretivo adequado; é incompatível com situações a demandar perquirição do contexto situacional, apuração de dados estranhos ao título, elementos extratextuais.

9. O que se busca, com a remediação do ventilado erro, é a modificação da vontade anteriormente manifestada, a formalização de nova declaração negocial.

10. A alteração exige escritura de retificação-ratificação, pressupõe, por conseguinte, a presença de todos os participantes do ato a ser ajustado.

IV. Dispositivo.

11. Recurso desprovido.

V. Tese:

O saneamento do erro não se faz por meio de ata retificativa, se a emenda importar alteração da declaração negocial, situação a exigir escritura de retificação-ratificação.

Legislação citada:

NSCGJ, t. II, Cap. XVI, item 54, subitem 54.1. e item 55.

DECISÃO: Vistos Aprovo o parecer apresentado pelo MM. Juiz Assessor da Corregedoria e por seus fundamentos, ora adotados, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. Int. São Paulo, 01 de agosto de 2025. (a) FRANCISCO LOUREIRO, Corregedor Geral da Justiça. ADV.: CLEBSON FIGUEIREDO COSTA, OAB/SP 432.053.

Diário da Justiça Eletrônico de 07.08.2025

Decisão reproduzida na página 141 do Classificador II – 2025

Clique aqui para visualizar a íntegra do ato.

Fonte: INR

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Prazo para adequação dos sistemas de emissão de notas fiscais ao regulamento do IBS encerra em 31 de julho de 2026

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A partir de 1º de agosto, os parâmetros de emissão, com o destaque da CBS e do IBS nas notas fiscais, tornam-se obrigatórios
Assinatura da Portaria Conjunta
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Com a reforma tributária do consumo em andamento no Brasil, um importante marco se aproxima. O prazo para adequação dos sistemas de emissão de notas fiscais ao regulamento do Imposto sobre Bens e Serviços encerra-se em 31 de julho de 2026.

A partir de 1º de agosto de 2026, os parâmetros de emissão, com o destaque da CBS e do IBS nas notas fiscais, tornam-se obrigatórios. Todos os documentos deverão conter os novos campos relacionados ao IBS e ao CBS, incluindo a alíquota teste de 1% (0,1% de IBS e 0,9% de CBS).

O cronograma foi estabelecido no ATO CONJUNTO RFB/CGIBS Nº 1, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2025, que estabelece o rol de documentos fiscais a serem recepcionados pelos regulamentos do IBS e da CBS, bem como estabelece prazo para sua observância durante o ano de 2026.

Cabe ressaltar que a apuração desses tributos no período será realizada em caráter meramente informativo, sem efeitos tributários, desde que cumpridas as obrigações acessórias previstas na legislação.

Fonte: CGIBS

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