1ª VRP/SP: ITBI. Falta de Comprovante. Fé Pública do Tabelião (EMENTA NÃO OFICIAL)

Processo 1107765-48.2016.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Jose Luiz Amaral Altenfelder Silva – Vistos. Tratase de dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de José Luiz Amaral Altenfelder Silva, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro das escrituras de venda e compra lavradas perante os 7º e 11º Tabeliães de Notas da Capital, em 25.10.1983 e 29.01.1969, tendo como objeto os imóveis transcrito sob o nº 1.717 e matriculado sob o nº 24.153. O óbice registrário refere-se a ausência de apresentação dos comprovantes de recolhimento do imposto ITBI. Juntou documentos às fls.09/42. O suscitado apresentou impugnação às fls.46/53. Esclarece que em relação a ambas escrituras, houve o recolhimento dos impostos devidos no ato da celebração do negócio jurídico, conforme transcrição dotada de fé pública em cada uma das minutas das escrituras. Aduz que há declaração de fé pública não só em relação ao recolhimento, mas também constam os valores recolhidos, a quem recolheu, bem como o número do recibo comprobatório do pagamento do tributo. Apresentou documentos às fls.54/60. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.64/65).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem as razões do Registrador, e sua louvável cautela na verificação do recolhimento dos impostos, evitando eventual incidência de responsabilidade solidária, entendo que a presente dúvida é improcedente. A determinação dada pelo artigo 289 da Lei 6.015/73 deve ser interpretada no sentido de que incumbe ao registrador apenas confirmar se foi recolhido o tributo, relativo à operação a ser registrada, sem ater-se à exatidão do valor ou à incidência de juros ou multa, tarefa esta de interesse das fazendas públicas, no caso em exame, da Fazenda Municipal. Neste sentido:”Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão” (Apel. Cív. 020522-0/9- CSMSP j.19.04.1995 Rel. Antônio Carlos Alves Braga)O fato gerador do ITBI, no caso da transmissão do domínio, é o efetivo registro, pois somente ele tem o condão de transferir a propriedade, muito embora seja habitual o pagamento desse tributo já quando se celebra o negócio jurídico obrigacional. Não é demais transcrever trechos de julgados neste sentido:”O registro do título é o fato gerador do tributo. Enquanto não apresentado para registro, os direitos decorrentes limitam-se à esfera pessoal, afastando a ocorrência do fato gerador” (Apel. Cív. 020522-0/9- CSMSP – j.19.04.1995 Rel. Antônio Carlos Alves Braga)”O art. 156, inciso II, da Constituição Federal estabelece a competência tributária para instituir e cobrar o ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, nos seguintes termos: “Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”. Sobre a aquisição da propriedade imóvel, dispõe o art. 1245, caput e § 1º, do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Com efeito, tal imposto é devido somente por ocasião do registro da transmissão da propriedade de bens ou direitos, a teor do disposto no art. 1245 do Código Civil (Agr. Reg. em Agr. Instr. n. 448.245-DF, Rel. Min. Luiz Fux), em que pese habitual e ilegítima exigência da prova do recolhimento do citado tributo antes da lavratura da escritura ou do contrato particular.” (processo 0039993-95.2009.8.26.0564 – TJSP – relator: Roberto Martins de Souza) (grifos no original)E ainda conforme estabelece o artigo 1.245 do CC:”Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Todavia, na presente hipótese verifica-se que o ITBI foi recolhido quando na lavratura das escrituras públicas, conforme certificado pelos Tabeliães (fls.14 e 27/28), que são dotados de fé pública. Daí resta claro que a exigência de novo pagamento do mesmo tributo, referente ao mesmo imóvel e mesma pessoa, caracterizaria verdadeiro bis in idem e consequente enriquecimento ilícito. E ainda: “Apelação – Ação Declaratória de Inexigibilidade – ITBI – 2005 – Tributo recolhido indevidamente ao tabelionato de notas quando lavrada escritura pública – Boa fé e erro justificável por parte da apelada – Valor não repassado ao fisco – Recurso desprovido” (Voto nº 9.122. Apelação nº 0005797-21.2009.8.26.0299. Apelante: Prefeitura Municipal de Jandira. Apelado: Cecília dos Santos Martins. Rel: Octavio Machado de Barros). Logo, há que se ser afastado o óbice registrário. Diante do exposto, julgo improcedente dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de José Luiz Amaral Altenfelder Silva, e consequentemente determino os registros dos títulos apresentados. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 01 de novembro de 2016. Paulo César Batista dos Santos Juiz de Direito – ADV: FRANCISCO GOMES DA ROCHA AZEVEDO (OAB 66412/SP)

Fonte: DJE/SP | 04/11/2016.

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Instrumento particular de compra e venda. Valor do imóvel. Tempus Regit Actum

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da aplicação do Princípio do Tempus Regit Actum no registro de instrumento particular de compra e venda. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Recebi para registro um Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado em 1990, onde o valor do imóvel está estipulado em Cr$48.000,00 (quarenta e oito mil cruzeiros). Atualmente, o imóvel está avaliado em R$2.000.000,00 (dois milhões de reais). Pergunto: posso registrar o instrumento particular ou devo exigir a escritura pública? Devo verificar o salário vigente da época ou atual, no que diz respeito ao art. 108 do Código Civil?

Resposta: Ainda que o Instrumento Particular de Compra e Venda tenha sido celebrado anteriormente ao atual Código Civil, para o registro se aplica o disposto no art. 108 deste Código, a saber:

 “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Portanto, entendemos que o salário mínimo a ser observado é o atual, uma vez que, ao Registro de Imóveis aplica-se o Princípio do Tempus Regit Actum, ou seja, é aplicável a legislação vigente ao tempo do registro, ainda que o título tenha sido lavrado sob a égide da legislação anterior.

Por este motivo, entendemos que o instrumento particular sob comento (que contém uma compra e venda definitiva, e não mera promessa) não pode ter seu acesso permitido, por não observar a forma legal.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 03/11/2016

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A arrematação em hasta pública é forma derivada de aquisição da propriedade, devendo ser preservado o Princípio da Continuidade

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 1009832-65.2014.8.26.0223, onde se decidiu que a arrematação em hasta pública é forma derivada de aquisição da propriedade, devendo ser preservado o Princípio da Continuidade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso interposto em face da r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador e manteve a recusa do registro de Carta de Arrematação expedida em execução de que figura, como executada, pessoa diversa daquela constante como proprietário na matrícula do imóvel arrematado. Em síntese, o apelante sustentou que a arrematação é modo originário de aquisição da propriedade imóvel, de forma que o registro da respectiva carta não implicaria violação ao Princípio da Continuidade, ainda que distintos o devedor da execução em que arrematado o bem e o titular registral do imóvel. Afirmou, ainda, que a devedora é a efetiva proprietária do imóvel, em virtude de demanda movida em face da titular registral do imóvel, com pedido de adjudicação compulsória acolhido por sentença transitada em julgado, já tendo sido expedida, inclusive, a carta de adjudicação, embora ainda não levada a registro.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que a devedora na execução em que ocorreu a arrematação promovida pelo recorrente é pessoa diversa daquela que atualmente figura como titular do imóvel no Registro Imobiliário. Assim, com base nos arts. 195 e 237 da Lei de Registros Públicos, o Relator entendeu ser inviável o registro do título, como almejado, uma vez que implica em injustificado rompimento na cadeia sucessória dos titulares do bem, devendo ser respeitado o Princípio da Continuidade. Além disso, o Relator destacou que “o só fato de se tratar de arrematação judicial não basta para afastar a incidência das normas aludidas. Trata-se, com efeito, de modo derivado de aquisição da propriedade imóvel, mantendo-se vínculo com a situação pretérita do bem. A participação do Estado-Juiz na alienação forçada do imóvel não transmuda para originária a natureza da aquisição.” Finalmente, o Relator afirmou que “cabe notar que o só fato de haver carta de adjudicação do imóvel expedida em favor da empresa que figurou como devedora na execução em que se deu a arrematação não basta para dar por observado o princípio da continuidade, seguindo inviável o registro da carta de arrematação em pauta. Essencial, para tanto, que se promova, antes, efetivo registro da carta de adjudicação.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

NOTA TÉCNICA DO IRIB – As decisões publicadas neste espaço do Boletim Eletrônico não representam, necessariamente, o entendimento do IRIB sobre o tema. Trata-se de julgados que o Registrador Imobiliário deverá analisar no âmbito de sua independência jurídica, à luz dos casos concretos, bem como da doutrina, jurisprudência e normatização vigentes.

Fonte: IRIB | 03/11/2016

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