Artigo: Usucapião extrajudicial – Possibilidade prevista no novo Código de Processo Civil – Por Daniela Costa

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* Daniela Costa

Trata-se de uma inovação do novo Código de Processo Civil que tem como uma de suas premissas a celeridade dos atos processuais.

Usucapião é uma forma de aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel pelo exercício de posse mansa e pacífica, prolongada e ininterrupta por prazos especificados na legislação civil vigente.

Comumente a usucapião é requerida sobre bens imóveis, sendo certo que tal requerimento atualmente ocorre pelas vias judiciais, por meio da ação de usucapião. O longo prazo de duração da ação de usucapião é uma característica marcante da mesma, tendo em vista as formalidades que a reveste.

No entanto, a partir de 16 de março de 2016, data em que o novo Código de Processo Civil entrará em vigor, além da via judicial, o pedido de usucapião de bem imóvel poderá ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem usucapiendo estiver localizado.

O artigo 1071 do novo Código de Processo Civil trouxe esta inovadora e eficaz permissão, pela qual o interessado poderá formular o pedido de usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, por meio de advogado ou defensor público constituído.

Para tanto, deverá o interessado apresentar o pedido fundamentado, acompanhado dos documentos abaixo descritos:

a) Ata Notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;

b) Planta e Memorial descritivo assinada por profissional habilitado;

c) Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado;

d) Justo título (documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Com a apresentação de todos os documentos acima descritos, caberá ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis proceder à intimação dos confinantes, da(s) pessoa(s) em cujo nome estiver registrado, das Fazendas Públicas (municipal, estadual e federal) para se manifestarem no prazo de 15 (quinze) dias.

Caso não haja manifestação dos interessados ou ainda, caso estes manifestem sua concordância quanto ao pedido de usucapião e estando em ordem a documentação apresentada, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis procederá ao registro da aquisição do imóvel em sua matrícula de conformidade com as descrições apresentadas ou abertura de uma nova matrícula, se for o caso.

Importante salientar que o novo Código de Processo Civil ao dar ao cidadão uma segunda opção para atingir objetivo que hoje é tão formal no tocante à aquisição da propriedade imóvel por meio da usucapião, não deixou de lado o direito do interessado em se valer do Poder Judiciário caso seja necessário, mesmo que o pedido inicial de usucapião tenha ocorrido pelas vias administrativas.

Isso porque os parágrafos 9º e 10º do artigo 1071 do novo CPC, permitem ao interessado procurar o Poder Judiciário caso o pedido de usucapião seja negado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e/ou ainda, caso haja impugnação por algum dos interessados intimados ao pedido de usucapião, que haja a remessa do procedimento ao Poder Judiciário a fim de que haja a conversão do procedimento administrativo em judicial, ou seja, o interessado pode ter a segurança de que terá salvaguardado seu direito constitucionalmente garantido de acesso à Justiça mesmo que tenha inicialmente optado em requerer a usucapião pelas vias administrativas.

As vantagens do pedido extrajudicial de usucapião é o fator tempo/custo, ou seja, para àqueles que possuem toda a documentação em ordem, bastará apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente e realizar o pagamento de uma taxa única ao Cartório a fim de que haja todo o trâmite interno para obtenção da propriedade de bem imóvel pela via de usucapião, o que não ocorre perante o Poder Judiciário diante do imenso número de processos que tramitam nos Fóruns, além do alto custo da ação de usucapião, em especial quando há a necessidade de realização de perícia para apuração de medidas do bem imóvel e estabelecimento das limitações com apontamento dos confinantes.

Trata-se de uma inovação do novo Código de Processo Civil que tem como uma de suas premissas a celeridade dos atos processuais.

Independente da forma como a usucapião será requerida, seja ela judicial ou extrajudicial, a assessoria de um advogado continua sendo imprescindível, não só por força de lei, mas também para boa defesa do interesse dos jurisdicionados.

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* Daniela Costa é advogada da banca Duarte e Tonetti Advogados Associados.

Fonte: Migalhas | 17/07/2015.

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TJRS: Contrato particular de promessa de compra e venda. Promitente vendedor – qualificação. Reconhecimento de firma – necessidade.

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Não é possível o registro de contrato particular de promessa de compra e venda sem a devida identificação dos promitentes vendedores e sem a assinatura dos mesmos com firma reconhecida.

A Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70063776850, onde se decidiu não ser possível o registro de contrato particular de promessa de compra e venda sem a devida identificação dos promitentes vendedores e sem a assinatura dos mesmos com firma reconhecida. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Walda Maria Melo Pierro e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação cível interposta em face da sentença proferida nos autos da dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, que a julgou procedente e indeferiu o acesso registral de contrato particular de promessa de compra e venda celebrado pela apelante. Em suas razões recursais, sustentou que o Magistrado poderia suprir a exigência do Oficial Registrador e para isso não precisaria mencionar ser impossível o reconhecimento da assinatura do falecido por autenticidade. Informou, ainda, não existir qualquer empecilho por parte da promitente vendedora, sendo que esta emitiu a declaração de quitação do imóvel.

Ao julgar o recurso, a Relatora destacou a redação do inciso II do art. 221 da Lei de Registros Públicos e do inciso II do art. 371 da Consolidação Normativa Notarial e Registral gaúcha, onde se menciona que serão admitidos à registro “escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado-se o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades ligadas ao Sistema Financeiro de Habitação ou quando conter expressa previsão legal.” Posto isto, observou que o contrato particular de promessa de compra e venda não contém a identificação dos representantes da promitente vendedora e, consequentemente, não contém suas assinaturas devidamente reconhecidas pelo Notário, descumprindo o requisito da firma reconhecida das partes e testemunhas exigidos pela lei.

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

NOTA DO IRIB:  Como a decisão aqui em trato traz indicações que estão a nos mostrar a necessidade de contratos particulares sujeitos a ingresso no sistema registral, entendemos como de importância observar também que o Estado de São Paulo tem posição contrária, dispensando até mesmo a presença de testemunhas instrumentárias, em contratos que venham assim formalizados, como pode ser visto das decisões originárias do Conselho Superior da Magistratura, lançadas nos autos de Apelação Cível de números 0025431-76.2013.8.26.0100 e 018645-08.2012.8.26.0114, datadas de 18 de março de 2014, e 26 de setembro de 2013, decorrentes de procedimentos de dúvidas registrarias, suscitadas, respectivamente, pelo 12º. Registrador de Imóveis de São Paulo, e 3º. Oficial Imobiliário da comarca de Campinas, sendo que a primeira analisa ingresso de compromisso de compra e venda, e a segunda, locação de imóvel, as quais, dentro de seus textos, trazem algo de importância para o caso aqui em tela, que tem a seguinte redação:

Nos autos da Apelação Cível n.º 018645-08.2012.8.26.0114, este C. Conselho Superior da Magistratura, ao interpretar a redação do art. 221, do Código Civil, conclui pela prescindibilidade de o instrumento particular estar assinado por duas testemunhas para poder ingressar no registro de imóveis:

Apesar das referências alusivas à subscrição por testemunhas, tanto no inciso III do artigo 169 como no inciso II do artigo 221, da Lei nº 6.015/1973, a exigência não mais se justifica, em razão do texto do artigo 221, caput, do Código Civil[ii] que, em confronto com seu par no Código de 1916 (artigo 135, caput[iii]), suprimiu a necessidade de duas testemunhas assinarem o instrumento contratual.

Pouca importa que o contrato tenha sido firmado antes do atual Código Civil porque o título se sujeita aos requisitos da lei vigente ao tempo de sua apresentação a registro (“tempus regit actum”). Nesse sentido, as Apelações Cíveis nºs, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, 777-6/7, rel. Ruy Camilo, 530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente, 0004535-52.2011.8.26.0562, rel. José Renato Nalini.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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Questão esclarece acerca do procedimento registral para regularização de matrícula inexistente.

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Matrícula inexistente. Procedimento registral.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do procedimento registral para regularização de matrícula inexistente. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Gilberto Valente da Silva:

Pergunta: Constatamos que em nossa Serventia ocorreu, há algum tempo, um erro na numeração das matrículas (ao abrir uma matrícula, pulou-se um número). Como devemos proceder?

Resposta: A solução para o caso consiste em inserir uma ficha em branco de matrícula, com o número omitido, sem a prática de nenhum outro ato que não uma averbação, onde o Oficial Registrador consignará que deixou, por equívoco, de abrir matrícula com aquele número, inexistindo imóvel matriculado. A colocação da ficha em branco com a averbação será a todo o tempo o comprovante da inexistência da matrícula. Assim, não ficará, no futuro, a dúvida de que uma matrícula desapareceu.

No caso de vários números omitidos, o saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva, em artigo intitulado “A Matrícula”, p. 14, assim esclareceu:

“Admitamos, para argumentar, que não se tenha omitido apenas um número, mas por erro de numeração tenha o Cartório “pulado” muitos números. Assim a última matrícula tinha o nº 8.059 e se saltou para 9.060. O fato só vem a ser percebido alguns dias depois. O procedimento adotado será o mesmo antes indicado. Evidentemente, não serão inseridas 999 fichas todas elas com a averbação relativa à inexistência do número, mas apenas uma matrícula em que será feita uma única averbação dando publicidade ao erro.”

A íntegra do referido artigo poderá ser acessada através do link http://www.ggv.com.br/a_matricula.pdf (acessado em 17/07/2015).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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