1ª VRP/SP: Registro de imóveis – dúvida – segundo o entendimento atual do E. Conselho Superior da Magistratura e da E. Corregedoria Geral da Justiça, não são exigíveis as certidões negativas de débitos relativos às contribuições previdenciárias e de terceiros e de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União (Lei 8.212/1991, art. 47, I, b) é facultado ao Oficial, no ato de qualificação, formular ou não a exigência – responsabilidade atribuída por lei ao delegado do serviço público, sendo inadequada a via administrativa para apreciação – dúvida improcedente.

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1013491-29.2015 Dúvida 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Laksmi Administração e Participação LTDA Sentença (fls. 32/36): Registro de imóveis – dúvida – segundo o entendimento atual do E. Conselho Superior da Magistratura e da E. Corregedoria Geral da Justiça, não são exigíveis as certidões negativas de débitos relativos às contribuições previdenciárias e de terceiros e de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União (Lei 8.212/1991, art. 47, I, b) é facultado ao Oficial, no ato de qualificação, formular ou não a exigência – responsabilidade atribuída por lei ao delegado do serviço público, sendo inadequada a via administrativa para apreciação – dúvida improcedente. Vistos. A 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou dúvida, a requerimento de Laksmi Administração e Participação Ltda, que apresentou a registro a Escritura de Compra e Venda lavrada em 26 de dezembro de 2014, perante o 16º Tabelião de Notas da Capital, por meio da qual RRJ Comercio, Representações e Transporte Ltda. Transmite, a título de permuta, o imóvel matriculado sob o nº 48.959, naquela Serventia. Segundo relatado pela suscitada, o título recebeu qualificação negativa, em face da ausência das certidões negativas de débitos relativos às contribuições previdenciárias e de terceiros, bem como aos tributos federais e à dívida ativa da União em nome do vendedor (Lei 8.212, de 24 de julho de 1991, art. 47, I, b). Ressalta que o E. Tribunal de Justiça de São Paulo declarou inconstitucional a Lei 8.212, de 24 de julho de 1991, art. 47, I, d (autos 0139256-75.2011.8.26.0000), e que, por força disso, a redação atual das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ, tomo II, capítulo XIV, item 59.2, faculta aos tabeliães dispensar, nos casos da Lei 8.212/1991, art. 47, I, b, do Decreto 3.048, de 6 de maio de 1999, art. 257, I, b, e do Decreto 6.106, de 30 de abril de 2007, art. 1º, a a exibição das certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e da certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional. Além disso, o C. Conselho Superior da Magistratura, por analogia, vem aplicando a declaração de inconstitucionalidade a outras alíneas da Lei 8.212/1991, art. 47, I, como se vê nos autos 9000004-83.2011.8.26.0296 (fls.28/31). Na peça vestibular, a Registradora declara ter ciência da atual jurisprudência dos Tribunais Superiores e desta Corregedoria Permanente no tocante a necessidade da apresentação das Certidões Negativas (item 119.1, do Cap. XX, das Normas Extrajudiciais de Serviço) e assevera que a matéria ainda enseja a controvérsia, tendo em vista que existe entendimento no sentido em que a alínea b, inciso I, do artigo 47, da Lei Federal nº 8.212/91, estaria em vigor, por não ter sido expressamente declarada inconstitucional (fls.01/04). É o relatório. Decido. Cumpre primeiramente consignar que acompanho o entendimento do MM Juiz de Direito Josué Modesto Passos, que em recente decisão proferida à frente desta 1ª Vara de Registros Públicos, declarou que, no que diz respeito à sua convicção pessoal, “no juízo administrativo não cabe aplicar a inconstitucionalidade declarada sobre a Lei 7.711, de 22 de setembro de 1988, art. 1º, I, III e IV, e §§ 11º-3º (cf. ações diretas de inconstitucionalidade 173-6 e 394-1) para, por identidade de razão, dar por inconstitucional a Lei 8.212/1991, art. 47, I, b. Além disso, na arguição 0139256-75.2011.8.26.0000 foi declarada apenas a inconstitucionalidade da Lei 8.212/1991, art. 47, I, d, e – repita-se – na via administrativa não há estender a eficácia dessa decisão também para o art. 47, I, b. Finalmente, as NSCGJ, II, XIV, 59.2, são de alcance algo duvidoso, porque dispensam os tabelionatos (frise-se) de exigir as certidões para a lavratura de escrituras públicas de negócios jurídicos concernentes a direitos reais imobiliários, é verdade; porém, as próprias NSCGJ não puseram dispensa semelhante em favor dos ofícios de registro de imóveis, mesmo na redação dada pelo Provimento CG 37, de 26 de novembro de 2013, em vigor a partir de 28 de janeiro de 2014. De resto, já decidiu o E. Tribunal de Justiça (apelação 0015621-88.2011.8.26.0604 – Sumaré, 11ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Ricardo Dip, j. 22.01.2013): Nesse quadro, avista-se, com efeito, que a exigência, na espécie, de apresentação de certidões negativas para que a carta de adjudicação acedesse ao fólio real tem por fundamento a Lei nº 8.212/1991, e, embora a Lei nº 7.711/1988 também verse a necessidade de apresentação das aludidas certidões, o fato é que a Registradora imobiliária, na qualificação do título apresentado a registro, adstrita ao princípio da legalidade, tomou amparo na Lei nº 8.212. À falta de declaração judicial expressa de que a Lei nº 8.212/1991 padeça de inconstitucionalidade, não pode o Registrador de imóveis estender-lhe a fulminação que afligiu a Lei nº 7.711/1988. Frise-se, além disso, que o art. 48 da Lei nº 8.212, de 1991, enuncia que o registrador é solidariamente responsável pela prática de atos com inobservância de seu art. 47: Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos. (…) § 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível. Note-se que nesse aresto ficou aventada a possibilidade de a corregedoria permanente (e, por maior força de razão, a Corregedoria Geral) dispensar as certidões, mas somente nos casos de difficultas praestandi, de absoluta impossibilidade de satisfazer a exigência (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 198, verbis ou não a podendo satisfazer) – e não de modo geral e abstrato.” Feitas essas observações, é necessário, porém observar que, justamente porque aqui se trata de um juízo administrativo, não há liberdade senão para cumprir o que tenham decidido as autoridades superiores, i. e., a Corregedoria Geral da Justiça (CGJ) e o Conselho Superior da Magistratura (CSM) – as quais, é bom ver, desde o julgamento da Apel. Cív. 0003435-42.2011.8.26.0116, em 13.12.2012 (DJ 30.01.2013), mandam que se dispensem as certidões negativas de dívidas tributárias federais e previdenciárias federais. Nesse sentido, confiram-se: (a) para a CGJ: Proc. 62.779/2013, j. 30/07/2013, DJ 07/08/2013; e Proc. 100.270/2012, j. 14/01/2013 (b) para o CSM: as Ap. Cív. 0015705-56.2012.8.26.0248, j. 06.11.2013, DJ 06.11.2013; 9000004-83.2011.8.26.0296, j. 26.09.2013, DJ 14.11.2013; 0006907-12.2012.8.26.0344, 23.05.2013, DJ 26.06.2013; 0013693-47.2012.8.26.0320, j 18.04.2013, DJ 24.05.2013; 0019260-93.2011.8.26.0223, j. 18.04.2013, DJ 24.05.2013; 0021311- 24.2012.8.26.0100, j. 17.01.2013, DJ 21.03.2013; 0013759-77.2012.8.26.0562, j. 17.01.2013, DJ 21.03.2013; 0018870- 06.2011.8.26.0068, j. 13.12.2012, DJ 26.02.2013; 9000003-22.2009.8.26.0441, j. 13.12.2012, DJ 27.02.2013; 0003611- 12.2012.8.26.0625, j. 13.12.2012, DJ 01.03.2013; e 0013479-23.2011.8.26.0019, j. 13.12.2012, DJ 30.01.2013. Assim, esta corregedoria permanente não pode senão afastar o óbice levantado pelo 4º RISP, para que se proceda ao registro. Do exposto, julgo IMPROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 4º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Laksmi Administração e Participação Ltda. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 06 de abril de 2015. Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 53)

Fonte: DJE/SP | 10/04/2015.

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STJ: Poupex deve pagar dez anos de condomínios atrasados relativos a imóvel adjudicado

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A Poupex (Associação de Poupança e Empréstimo) terá de arcar com as taxas condominiais em atraso referentes a imóvel adjudicado como parte de pagamento de crédito em execução hipotecária movida contra mutuário. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recurso relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.

No caso julgado, o Condomínio Residencial Segóvia II ajuizou ação contra a Poupex para cobrar dez anos (1995 a 2005) de taxas condominiais em atraso referentes ao período anterior à adjudicação do imóvel, no montante de R$ 46.137,99 (R$ 78.435,00 em valores atualizados). A ação de cobrança foi considerada procedente pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS).

Em recurso ao STJ, a Poupex sustentou que o edital não mencionava a existência de dívida de condomínio em valor muito superior ao do imóvel, o que implica sua nulidade absoluta. Defendeu ainda a preferência do crédito hipotecário em relação ao crédito condominial.

As duas questões já haviam sido analisadas pelo TJMS, que entendeu que eventual omissão da dívida no edital ensejaria, na melhor das hipóteses, o desfazimento da aquisição – após regular processo de conhecimento – ou o exercício do direito de regresso.

Tratamento distinto

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, a alegada preferência do crédito hipotecário em relação ao condominial não procede, uma vez que a Súmula 478 do STJ dispõe que, “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”.

Quanto à falta de previsão dos débitos condominiais no edital, o relator salientou a distinção entre os atos de adjudicação e arrematação, que, apesar de terem a mesma finalidade – a satisfação do direito do credor –, ostentam características diversas e merecem tratamento distinto no tocante à sua vinculação ao edital.

Ele ressaltou que a arrematação é o ato pelo qual bens ou coisas são vendidos em leilão ou hasta pública, e seu aperfeiçoamento encontra-se vinculado ao atendimento das formalidades legais, entre elas a ampla publicidade da alienação judicial mediante a publicação do edital de praça ou de arrematação.

Nesse caso, ressaltou em seu voto, o edital é de suma importância para a validade da arrematação, pois o descumprimento de qualquer um dos requisitos – por exemplo, a falta de menção quanto à existência de ônus sobre os bens a serem arrematados – enseja a possibilidade de anulação da hasta pública.

Já a adjudicação consiste na aquisição espontânea do bem penhorado pelo exequente por preço não inferior ao da avaliação, não havendo sua subordinação ao edital de praça, haja vista que tal forma de aquisição da propriedade não se insere no conceito de hasta pública.

Responsabilização

De acordo com o ministro, a Lei 11.382/06 “alterou a sistemática da alienação forçada na tutela executiva prevista no Código de Processo Civil e evidenciou ainda mais a independência do ato de adjudicar em relação ao edital, ao colocar a adjudicação como a primeira técnica expropriativa, seguida pela alienação por iniciativa particular e, apenas subsidiariamente, pela arrematação ou alienação em hasta pública”.

“No caso ora analisado, a recorrente – embora pudesse tê-lo feito – não arrematou o imóvel, tendo-o adjudicado como parte do crédito a que tinha direito”, ressaltou o ministro. “Assim, é certa a responsabilização da recorrente pelo pagamento das contribuições condominiais inadimplidas no período anterior à adjudicação”, aplicando-se o artigo 1.345 do Código Civil, que dispõe que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.

A decisão que negou provimento ao recurso especial foi unânime.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1186373.
Fonte: STJ | 09/04/2015.

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Artigo: A Usucapião Extrajudicial – Por Jussara Citroni Modaneze

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* Jussara Citroni Modaneze

O novo Código de Processo Civil inseriu o artigo 216-A, na Lei de Registros Públicos (6.015/73) e trouxe uma grande novidade quanto a usucapião: a extrajudicial, com a participação do Tabelião de Notas e do Registrador de Imóveis nesse procedimento e sem a necessidade do Poder Judiciário reconhecer a propriedade. O reconhecimento extrajudicial da usucapião será realizado somente perante o Registrador de Imóveis com apresentação de documentos e uma Ata Notarial lavrada pelo Tabelião de Notas.

O fato de os Tabeliães e Registradores serem profissionais do direito, prestarem o serviço por delegação do Poder Público (a maioria aprovada em Concurso Publico de Provas e Títulos) e vinculados ao Poder Judiciário (que normatiza o modo e procedimentos para a atividade), de forma célere, eficiente, correta e segura, contribui para essa nova atribuição.

É crescente a participação do Tabelião de Notas em procedimentos antes restritos apenas ao Poder Judiciário, contribuindo para a Desjudicialização.

O Tabelião de Notas vem desde a edição da lei 11.441/07 colaborando com a Desjudicialização: sendo as partes maiores, capazes, com consenso entre elas, colhe suas declarações, fiscaliza o recolhimento dos impostos e lavra as escrituras de inventário e partilha e divórcio. Em 2013 o Provimento 31 da Corregedoria Geral de Justiça autorizou o Tabelião de Notas a emitir as “Cartas de Sentença”, para emiti-las analisa as peças do processo judicial e certifica a origem desses documentos.

A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade pelo decurso do tempo, adquirida com posse mansa, pacifica e com ânimo de dono. Em algumas espécies será necessário o “justo título”. Estão previstas no Código Civil: a) a usucapião extraordinária; b) a usucapião ordinária; e também na Constituição Federal: c)  usucapião rural especial ou pro labore; d) usucapião especial urbana e e) usucapião coletiva.

Destacamos que a usucapião extrajudicial, com um procedimento perante o Registrador de Imóvel foi prevista pioneiramente na lei 11.977/2009, com as modificações da lei 12.424/2011; porém com um procedimento complexo e com diversos requisitos.

A novidade do CPC, reitera-se, é a participação do Tabelião de Notas lavrando a Ata Notarial para o reconhecimento da usucapião e a possibilidade de se reconhecer qualquer uma de suas espécies!

A via extrajudicial será facultativa: o requerente poderá propor a ação judicial ou realizar extrajudicialmente o reconhecimento da usucapião. Suspende-se a ação e aguarda o desfecho do procedimento administrativo. Se o Registrador não acolher o pedido, retorna-se à ação judicial – por essa razão aconselhamos a “suspensão’ e não a extinção do processo judicial.

Quanto a competência destacamos que o Tabelião de Notas, segundo a lei 8935/94, é de livre escolha das partes. Entretanto na usucapião administrativa temos uma exceção: somente o Tabelião da Comarca do Imóvel usucapiendo é quem poderá lavrar a ata notarial, pois muitas vezes irá constatar fisicamente o imóvel e somente poderá fazê-lo se situado em sua área de atribuição. Quanto ao Registro de Imóvel o procedimento de reconhecimento será processado diretamente perante o Registrador com competência sobre o imóvel.

Destacamos que a Ata Notarial é um documento público realizado por requerimento de uma pessoa interessada, que tem por objeto constatar uma realidade ou um fato, que o tabelião vê, ouve ou percebe. A ata registra e perpetua a existência de um fato juridicamente relevante constatado pessoalmente pelo tabelião de notas, e que não perece com o perecimento do fato; além disso faz prova dos fatos constatados. É lavrada no “livro de notas”, tem publicidade e fica arquivada no Tabelião e dela se extrai quantas cópias precisar e quando for necessário; por tais razões foi inserida como requisito para o reconhecimento da usucapião extrajudicial.

O Tabelião irá colher as declarações do requerente/possuidor, que deverá ser maior e capaz, quanto a forma de aquisição do imóvel e ao tempo de sua posse, para transcrever na escritura. Testemunhas que conheçam o possuidor e possam certificar que ele exerce a posse mansa, pacifica pelo período declarado, também prestarão suas declarações que serão transcritas na ata. Documentos que comprovem essa posse serão apresentados e seu conteúdo será mencionado na ata notarial.

Imprescindível a presença de um advogado acompanhando o requerente na lavratura da ata notarial. O advogado deve ser contratado pelo requerente e não pode ser indicado pelo Tabelião, além disso deve estar regularmente inscrito nos quadros da OAB.

O Tabelião irá analisar e certificar a apresentação dos títulos que comprovem a aquisição da posse, quando houver; como exemplo citamos um compromisso de venda e compra, quitado, mas que por alguma razão não pode ser cumprido e os contratos particulares, que não cumpriram as formalidades legais para o registro da propriedade, mas que comprovam a posse.

Quanto ao imóvel será imprescindível apresentar a certidão de sua matricula e ou da planta e memorial descritivo apresentados, estes assinados por profissionais legalmente habilitados, a fim que conste a correta localização e descrição do imóvel e possibilite o registro da usucapião em matricula já existente ou a abertura de uma nova matricula, quando for o caso. O Tabelião poderá ir até o imóvel, constatar sua existência e localização, a moradia, as plantações e poderá fotografá-lo, inserindo as fotos na escritura.

Alem disso constará: a declaração do requerente/possuidor quanto á ciência dos prazos, leis e responsabilidade pelos documentos apresentados; as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicilio do requerente, a fim de comprovar que não ha ação judicial em relação ao imovel; a certidão negativa de débitos trabalhistas e o codigo Hash do relatório de indisponibilidade, ambos extraidos pelo Tabelião; os emolumentos e o encerramento com a assinatura do requerente/possuidor, testemunhas, escrevente e o tabelião que a lavrou e a subscreveu.

O possuidor do imóvel apresentará a Ata Notarial com a documentação exigida pelo artigo 216 A da LRP, ao Oficial de Registro de Imóveis competente. Este autuará o pedido e prenotará.

A planta do imóvel deverá conter a assinatura do titular, daqueles que tem direitos sobre o imóvel da usucapião e dos confinantes. Se não houver todas as assinaturas o registrador irá notificá-los, para manifestar seu consentimento e se não houver em 15 dias será considerado que discordou.

O registrador também dará ciência á União, Estado, Distrito Federal e Município para que se manifestem em 15 dias.  Promoverá a publicação de editais para ciência de terceiro interessados e poderá promover diligência junto ao imóvel. Decorrido o prazo de 15 dias da ultima notificação, com a documentação em ordem e concordância de todos, registrará a aquisição do imóvel em nome do requerente.

Porém se a documentação não estiver em ordem o registrador rejeitará o pedido e o requerente poderá propor ação judicial de usucapião e se houver impugnação ao pedido de reconhecimento da usucapião por qualquer pessoa, os autos serão remetidos ao juízo competente. Assim a ação judicial será instruída com a ata notarial, que mais uma vez irá cumprir sua finalidade de fazer prova dos fatos alegados.

Somente após o decurso da “vacaccio legis” do novo Codigo de Processo Civil, teremos o procedimento extrajudicial; entretanto, a Ata Notarial para constatação do imóvel, posse e decurso do tempo, pode e sempre pode ser utilizada como meio de prova para instruir a ação judicial de usucapião.

A usucapião extrajudicial não dispensará os cuidados, a apresentação de documentos que comprovem o tempo de posse alegado e a correta descrição do imóvel, visando a segurança jurídica e a correta atribuição de propriedade a quem tem direito; porém será uma opção célere e segura, instruída com a Ata Notarial lavrada por Tabelião de Notas!

* Jussara Citroni Modaneze é 17a Tabeliã de Notas de São Paulo.

Fonte: Carta Forense | 02/04/2015.

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