Parcelamento do solo urbano. Loteamento – histórico dos títulos de propriedade – necessidade.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da necessidade de apresentação do histórico dos títulos de propriedade e seus respectivos comprovantes, além da certidão vintenária expedida pelo Registro de Imóveis, no caso de registro de loteamento urbano. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de João Baptista Galhardo, Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta: No caso de registro de loteamento urbano, basta a apresentação da certidão vintenária ou é necessária, também, a apresentação do histórico dos títulos de propriedade e seus respectivos comprovantes (art. 18, II da Lei nº 6.766/79)?

Resposta: Sobre o assunto, João Baptista Galhardo, em obra intitulada “O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos”, IRIB/safE, Porto Alegre, 2004, p. 56 assim esclareceu:

“38. Histórico dos títulos de propriedade

O inciso II do art. 18 [p. 495] estabelece que o pedido deve ser acompanhado de histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhado dos respectivos comprovantes.

Pelo histórico dos títulos, os futuros compradores terão condição de verificar a vida do imóvel, analisando a sua cadeia filiatória.
Há registradores que entendem ser suficiente a juntada dos títulos ou certidões desses títulos que deram origem aos registros dos últimos vinte anos, e os que entendem que comprovantes são certidões dos registros dos títulos que geraram as transmissões de domínio nesse período, para que o histórico seja conferido, até mesmo porque nem sempre é possível conseguir cópia autêntica de todos os títulos, abrangendo os últimos vintes anos.

Anote-se que a juntada das certidões comprobatórias não substitui o indispensável histórico que deve ser feito, acompanhado dos respectivos comprovantes. Nem a certidão vintenária do imóvel o substitui.”

No mesmo sentido, Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em seus aspectos essenciais (Loteamento e Desmembramento)”, 4ª Edição Revista e Atualizada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2014, p. 301-302, explicam que:

“Logo, como a finalidade da exigência em questão (inciso II do art. 18 da Lei nº 6.766/79) é dar aos interessados (adquirentes) amplas condições de ciência e de estudo da cadeia filiatória dos títulos e dos registros e, com isso, querendo, a partir daí, possibilitar-lhes investigar algum eventual vício de título ou alguma falha do registro, não se pode dizer seja suficiente a apresentação da certidão vintenária. Este é um ponto de partida daquela investigação, que se aprofunda no exame das cópias dos títulos (ou de suas certidões) e que, a partir daí, pode, se o interessado quiser, ser ainda mais aprofundada com a pesquisa dos elementos internos dos negócios.

(…)

Em resumo, facilitar ao máximo, aos interessados (adquirentes), a possibilidade da pesquisa sobre os registros e os títulos encadeados nos últimos 20 (vinte) anos é o escopo da exigência do inciso II do artigo 18 da Lei nº 6.766/79 e, por isso, necessário que acompanhem o histórico dos títulos de propriedade não só a certidão vintenária expedida pelo Registro de Imóveis, mas também as cópias ou certidões de cada um desses títulos.”

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura das obras acima mencionadas.

Podemos, ainda, acrescentar às doutrinas acima, o que passou a egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, a entender para tal questão, a partir de 27 de janeiro de 2014, com a entrada em vigor do Prov. 37, publicado no Diário Oficial da Justiça de 28 de novembro de 2013, que deu nova redação ao Cap. XX, das Normas de Serviço dirigidas aos Registradores de Imóveis, o qual traz o que abaixo se segue em seu subitem 219.2, a saber:

219.2. A apresentação do histórico dos títulos de propriedade, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhado das certidões dos registros correspondentes, somente será indispensável caso o imóvel esteja transcrito, não sendo necessária sua apresentação se o imóvel estiver matriculado há mais de 20 anos, bastando apenas um breve resumo dos títulos, acompanhado da certidão da atual matrícula e de eventuais matrículas anteriores.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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É necessária a prévia averbação de ineficácia de renúncia ao direito de propriedade, ocorrida em fraude à execução, para registro de Carta de Adjudicação.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0005288-85.2013.8.26.0223, onde se discutiu a necessidade de prévia averbação de ineficácia de renúncia ao direito de propriedade, ocorrida em fraude à execução, para registro de Carta de Adjudicação. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por maioria de votos, julgado provido, além de contar com a declaração de voto divergente do Desembargador Artur Marques da Silva Filho.

No caso em tela, a apelante interpôs recurso em face da r. sentença que manteve a recusa de registro de carta de adjudicação, extraída de processo de execução fiscal. A executada havia renunciado ao direito de propriedade sobre os imóveis, sendo tal renúncia averbada na matrícula imobiliária. De acordo com o Oficial Registrador, a recusa em proceder ao registro do título se deu em virtude de que, embora declarada a ineficácia da renúncia ao direito de propriedade da executada, a carta de adjudicação somente poderia ser registrada se fosse expedido mandado de cancelamento da averbação da renúncia declarada ineficaz, sob pena de violação ao Princípio da Continuidade. A apelante, por sua vez, afirmou que o Oficial Registrador está equivocado, pois há expressa menção no título da decisão que declarou a ineficácia da renúncia ao direito de propriedade, afastando o risco de violação ao mencionado princípio.

Ao analisar o recurso, o Relator observou que o entendimento do Oficial Registrador não pode prevalecer. Em primeiro lugar, porque o acórdão apontado pelo Oficial Registrador como fundamentação para a devolução do título teve sua eficácia restrita ao objeto de irresignação, limitando-se, portanto, a resolver que não se poderia, na ocasião, por conta de fraude à execução, cancelar o registro da renúncia ao direito de propriedade, que, conquanto ineficaz frente ao credor, era válida. Em segundo lugar, porque inexiste, in casu, violação ao Princípio da Continuidade, uma vez que, a renúncia ocorrida em fraude à execução é ineficaz em relação ao credor. Desta forma, sendo ineficaz frente ao credor, a adjudicação pode ser registrada, bastando que previamente se averbe a declaração de ineficácia da renúncia ao direito de propriedade.

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Contudo, em declaração de voto divergente, o Desembargador Artur Marques da Silva Filho afirmou que, de acordo com o Oficial Registrador, o registro pretendido só poderia ser deferido se antes se fizesse, em cada matrícula, a averbação da ineficácia da renúncia mencionada e que a sentença decidiu que a exigência fora corretamente formulada, ou seja, que o registro stricto sensu só poderia ser feito se, previamente, fosse feita a averbação apontada como necessária. Diante disso e da documentação juntada aos autos, entendeu o Desembargador que a apelante concordou com a referida averbação, contanto que fosse expedido apenas um mandado que servisse para todas as matrículas imobiliárias. Portanto, tendo aceitado a sentença, entendeu que somente falta seu cumprimento, providenciando as averbações necessárias.

Ademais, o Desembargador afirmou que não cabe ao CSM/SP determinar averbação como condição para o registro pretendido, nem dizer se para as averbações necessárias devem ser expedidos vários mandados. Posto isto, votou pelo não conhecimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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