PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2013/146225
(524/2013-E)
Registro de imóveis – Apelação conhecida como recurso administrativo – Averbação de aditamento ao instrumento particular de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças – Cláusula-mandato – Nulidade de pleno direito – Novação – Título sujeito a registro – Inscrição condicionada ao prévio cancelamento do registro constitutivo da anterior propriedade fiduciária (artigo 252 da Lei n° 6.015/1973) – Alíneas 15 e 30 do inciso II do artigo 167 da Lei n° 6.015/1973 – Inaplicabilidade – Desqualificação registral ratificada – Princípio da legalidade – Recurso desprovido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Santa Emília Administradora de Consórcio Ltda, interpôs recurso contra a r. sentença que indeferiu seu pedido[1], sob a alegação de que inexiste obstáculo legal à averbação do primeiro aditamento ao instrumento particular de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças[2], recusada pelo Oficial do 8° RI da Capital porque, sustentou, a inscrição pretendida pressupõe o prévio cancelamento do r. 7 lançado na matrícula n° 158.442[3].
Recebido o recurso[4], e após nova manifestação do representante do Ministério Público em primeiro grau[5], os autos foram enviados à E. CGJ e a D. Procuradoria Geral de Justiça propôs o provimento do recurso[6].
É o relatório. OPINO.
O dissenso versa sobre desqualificação de título apresentado para averbação, razão pela qual, com respaldo no princípio da fungibilidade recursal, a apelação – instrumento adequado para impugnar sentença proferida em procedimento de dúvida(artigo 202 da Lei n° 6.015/1973) – deve ser conhecida como recurso administrativo, via recursal pertinente para questionar decisões exaradas em pedido de providências (artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo).
Uma das exigências – a referente à dissintonia entre o total da importância devida e a soma dos débitos de cada uma das quotas, que não alcança R$ 660.783,27[7] – não foi questionada pela interessada, que reconheceu a falha[8], inclusive ao instruir o pedido com uma corrigenda[9], sem força, contudo, para suprir o erro, embora, melhor definido o objeto da dissensão[10], reste desautorizado dar por prejudicado o pedido de providências, sob a inspiração da regra desburocratizante do subitem 30.1.2. do Cap. XX das NSCGJ[11], aplicada aqui por analogia[12].
Nada obstante altere o valor da dívida atrelada à quota 192 do grupo 0425, o número e valor de cada uma das parcelas[13], a corrigenda foi subscrita exclusivamente por Márcio Luís Spimpolo[14], procurador constituído pela interessada[15], desprovido de poderes para representar os devedores fiduciantes, uma vez que o alardeado parágrafo[16] 12° da cláusula 7ª, cuja existência sequer foi demonstrada, é nulo de pleno direito.
Traduz verdadeira cláusula-mandato, inserida em contrato de massa, em relação jurídica de consumo, que, ao prever aconstituição do credor fiduciário como representante dos devedores fiduciantes, é flagrantemente abusiva (artigo 51, IV eVIII, do CDC[17], e artigo 122 do CC[18]); contrária ao dever de cooperação e à confiança característica da procuração; ofensiva, enfim, ao princípio da boa-fé objetiva, ainda mais porque evidenciado o conflito de interesses.[19] Se isso não bastasse, embora suficiente por si, e à luz do princípio da legalidade, para impedir a averbação pretendida, o r. 7 da matrícula n° 158.442[20] obsta a inscrição do primeiro aditamento ao instrumento particular de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças[21], cujo acesso foi acertadamente recusado pelo Oficial[22], em posicionamento depois prestigiado pelo i. Juiz Corregedor Permanente[23].
O título desqualificado, independentemente da denominação atribuída-lhe, documenta novo negócio jurídico fiduciário, em confronto com o objeto do r. 7 da matrícula n° 158.442: por meio dele, veiculando-se inegável novação objetiva, com majoração da soma total devida pelos devedores fiduciantes, de cuja composição os débitos de duas quotas foram excluídos, pois extintas as obrigações condizentes, e os de duas outras participam[24], demonstra-se a extinção da obrigação original mediante a constituição de uma nova em seu lugar.
Houve mudança do objeto da obrigação, não mera alteração do teor do vínculo obrigacional, não simples elevação da importância devida; surgiu uma nova dívida em substituição à anterior, transformada em sua essência, não mera modificação do modo de execução da obrigação, retirando-se o animus novandi da conduta dos interessados, do conteúdo do acordo entre os contratantes.
Dentro desse contexto, não há como admitir o acesso do primeiro aditamento ao instrumento particular de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças ao fólio real, pelo menos enquanto não for cancelado o r. 7 da matrícula n° 158.442, cujos efeitos subsistem ainda que se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (artigo 252 da Lei n° 6.015/1973).
A primitiva propriedade-garantia, cuja perda, extinção advinda da novação, depende do cancelamento para produzir seus efeitos, impossibilita a inscrição do novo titulus adquirendi, da nova causa jurídica de aquisição da propriedade fiduciária: o convívio de duas propriedades fiduciárias na mesma tábua registral fere o princípio da legalidade.
A propósito, a qualificação registral, iluminada pelo princípio da legalidade, não se restringe aos aspectos extrínsecos; abarca os intrínsecos, o conteúdo do título; a integralidade é um de seus traços. Oportuno, aqui, o escólio do e. Des. Ricardo Dip:
No Brasil, a qualificação registral dos títulos exibidos diz respeito não apenas a seu aspecto exterior (título em sentido formal), mas igualmente à causa de aquisição ou de oneração (título em sentido material)…
Tampouco se restringe o juízo qualificador ao título ordinário (ou principal), estendendo-se aos acessórios (ou complementares)…, nem se limita, sob o color da origem pública dos títulos, a apreciar os instrumentos privados.[25]
No mais, a alínea 15 do inciso II do artigo 167 da Lei n° 6.015/1973 – estabelecendo a averbação da re-ratificação docontrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação,ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros – não se aplica ao caso, onde então o direito real de garantia não está associado a um contrato aperfeiçoado no âmbito do sistema financeiro da habitação; no qual, ademais, insisto, não houve simples modificação do conteúdo contratual.
Também não é invocável a alínea 30 do inciso II do artigo 167 da Lei n° 6.015/1973[26], porque inocorrente sub-rogação pessoal, inexistente, aliás, pagamento, e tampouco houve, torno a repetir, apenas alteração de condições contratuais, mas, isso sim, a constituição de uma nova obrigação.
Enfim, o título apresentado é sujeito a registro stricto sensu, para cuja efetivação, no entanto, a par da regularização da corrigenda, é indispensável o prévio cancelamento do r. 7 da matrícula 158.442 do 8° RI da Capital.
Pelo exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de conhecer do recurso de apelação como recurso administrativo e negar-lhe provimento.
Sub censura.
São Paulo, 02 de dezembro 2013.
Luciano Gonçalves Paes Leme
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, conheço do recurso de apelação como recurso administrativo e nego-lhe provimento. Publique-se. São Paulo, 03.12.2013 – (a) – JOSÉ RENATO NALINI – Corregedor Geral da Justiça.
Notas:
[1] Fls. 70-72.
[2] Fls. 75-82.
[3] Fls. 31 e 44-46.
[4] Fls. 83.
[5] Fls. 85.
[6] Fls. 90-93.
[7] Fls. 31.
[8] Fls. 12, quinto parágrafo.
[9] Fls. 41.
[10] Fls. 57-A, item l,e 63-65.
[11] Subitem 30.1.2. No caso de irresignação parcial contra as exigências, o procedimento deverá ser convertido em diligência, ouvindo-se, no prazo igual e sucessivo de dez dias, o Oficial do Registro de Imóveis e o suscitante, para que seja definido o objeto da dissensão, vedado o cumprimento de exigências durante o procedimento. Não havendo manifestação do requerente, o procedimento será arquivado, cancelada a prenotação do título, se houver. Corresponde ao subitem 41.1.2. do novo Cap. XX, com a redação dada pelo Prov. CG 37/2013, ainda no período de vacatio.
[12] Ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio.
[13] Cf. fls. 25.
[14] Fls. 41.
[15] Fls. 14.
[16] Fls 28-30.
[17] Artigo 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; (…) VIII – imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;
[18] Artigo 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.
[19] Cf. Claudia Lima Marques. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais.6.a ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 201 l.p. 1.083-1.091.
[20] Fls. 28-30.
[21] Fls. 24-27.
[22] Fls. 31 e 44-46.
[23] Fls. 70-72.
[24] Fls. 24-27 e 28-30, r. 7.
[25] Sobre a qualificação no registro de imóveis. In: Revista de Direito Imobiliário, nº 29, p. 33-72, janeiro-junho de 1992. p. 54.
[26] Artigo 167. (…) II – a averbação: (…) 30. da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.
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Fonte: DJE – Grupo Serac – PARECERES DOS JUÍZES AUXILIARES DA CGJ nº 097 | 30/12/2014.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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