CSM/SP: Promessa de permuta. Compromisso de compra e venda – negócio definitivo.

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Ainda que o contrato seja rotulado como promessa de permuta, o registro deve fazer menção ao compromisso de compra e venda, quando este for o negócio definitivo.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 9000002-48.2013.8.26.0101, onde se determinou que, ainda que o contrato seja rotulado como promessa de permuta, o registro deve fazer menção ao compromisso de compra e venda, quando este for o negócio definitivo. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.

No caso em tela, o Apelante, inconformado com a r. sentença proferida pelo juízo a quo, que impediu o registro do título em questão, interpôs recurso alegando, em síntese, que tal registro seria possível, fundamentado no art. 167, I, 30 da Lei de Registros Públicos, o qual não deve ser interpretado de forma taxativa.

Ao julgar o recurso, o Relator afirmou, de início, que o entendimento atual do CSM/SP é no sentido de permitir o registro da promessa de permuta, em razão da similitude à promessa de compra e venda e do disposto no art. 533 do Código Civil. Contudo, observou que, embora o nome que se tenha dado ao título seja promessa de permuta, o caso trata, na verdade, de promessa de compra e venda, tendo em vista que a parte em dinheiro dada em “permuta” é muito maior do que a em lotes. Feitas tais observações, o Relator entendeu que tal fato não impede o registro do título, pois não importa o rótulo que se dá ao título, mas sim o seu conteúdo. Além disso, entendeu que não teria sentido insistir na recusa do instrumento particular apenas para que o interessado retificasse o nome do contrato, procedimento que não traria nenhuma segurança adicional, mas, pelo contrário, imporia aos contratantes ônus desnecessário e dispendioso.

Posto isto, o Relator votou pelo provimento do recurso, determinando o registro do título com a observação de que o Oficial Registrador, ao praticar o ato, deverá fazer menção a contrato de compromisso de compra e venda.

Clique aqui e acesse a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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Questão esclarece acerca da necessidade de mandato outorgado pela esposa para incorporação imobiliária, quando o imóvel pertence ao casal, mas apenas um deles será o incorporador.

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Incorporação imobiliária. Imóvel pertencente ao casal. Cônjuge – mandato – outorga.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da necessidade de mandato outorgado pela esposa para incorporação imobiliária, quando o imóvel pertence ao casal, mas apenas um deles será o incorporador. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: No caso de incorporação imobiliária, sendo o imóvel de propriedade do casal e o incorporador apenas o marido, é necessária procuração da esposa para o registro da incorporação?

Resposta: Mario Pazutti Mezzari, com muita propriedade, assim esclarece:

“Vale referir que, em se tratando de proprietário do terreno ou de direitos tendentes à sua aquisição (nos casos de promessa de compra e venda, de permuta etc.), se a propriedade for de mais de uma pessoa, ou todas elas serão incorporadoras solidárias, ou o que assumir esse encargo de incorporador deverá munir-se de instrumento de mandato outorgado pelos demais. Assim, se os proprietários forem marido e mulher, sendo incorporador apenas um deles, o outro deverá outorgar-lhe os poderes necessários previstos na lei especial (art. 32, letra “m”, da Lei nº 4.591, de 1964). Da mesma forma, sendo mais de um casal os proprietários ou promitentes adquirentes, nada impede que apenas um deles seja o incorporador, mas deverá estar munido da aludida procuração, sem o que não terá poderes para efetivar as negociações que incumbem ao incorporador.” (MEZZARI, Mario Pazutti. "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 89).

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Jurisprudência mineira – Apelação cível – Cessionários de imóvel inventariado – Partilha declarada nula – Adjudicação do imóvel ao único herdeiro

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APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – CESSIONÁRIOS DE IMÓVEL INVENTARIADO – PARTILHA DECLARADA NULA – ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL AO ÚNICO HERDEIRO – GARANTIA DE EVICÇÃO PERANTE OS CEDENTES

– Formalizada a cessão de direitos hereditários sobre bem determinado, os efeitos do negócio jurídico ficam condicionados à circunstância de que, na partilha dos bens com a expedição do respectivo formal, o bem objeto da cessão seja atribuído aos coerdeiros cedentes em pagamento de seu quinhão.

– A ausência de qualquer publicidade acerca de impedimento ou pendência judicial envolvendo o bem no registro daquele imóvel e também de prova de má-fé do cessionário não pode ser fato oponível ao direito do único herdeiro, e sim aos cedentes, que, ao ter a partilha declarada nula, respondem pela evicção.

Recurso conhecido e provido.

Apelação Cível nº 1.0559.08.004574-8/001 – Comarca de Rio Preto – Apelante: João de Paula Dias Motta – Apelados: José Antônio de Freitas Narciso e outro, Magali Faria de Freitas Narciso – Relatora: Des.ª Albergaria Costa 

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 31 de julho de 2014. – Albergaria Costa – Relatora.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES.ª ALBERGARIA COSTA – Trata-se de recurso de apelação interposto por João de Paula Dias Motta contra a sentença de f.317/325 que julgou procedente o pedido deduzido nos embargos de terceiro, mantendo José Antônio de Freitas Narciso e Magali Faria Freitas Narciso na posse do bem imóvel constrita em ação de inventário.

Em suas razões recursais, o apelante alegou que a declaração de nulidade da partilha acarreta efeitos ex tunc, tornando nulo qualquer negócio jurídico firmado posteriormente à transmissão nula da herança.

Salientou que, a partir da sentença proferida na ação de petição de herança, que anulou a partilha, todos os atos e negócios referentes aos bens de propriedade do falecido devem ser reputados nulos e sem qualquer efeito, independentemente da boa-fé do adquirente, respondendo os alienantes pela evicção.

Ressaltou que a sentença recorrida violou o seu direito fundamental à herança, reconhecida judicialmente. 

Pediu a reforma da sentença.

Contrarrazões às f. 336/341.

Recurso distribuído por sorteio para o Desembargador Mota e Silva, que declinou da competência para uma das Câmaras Cíveis da Unidade Goiás do Tribunal de Justiça (f. 345/346).

É o relatório.

Conhecido o recurso, presentes os pressupostos de admissibilidade.

Cuidam os autos de embargos de terceiro ajuizados por José Antônio de Freitas Narciso e por Magali Faria Freitas Narciso, que defendem a manutenção na posse de um imóvel constituído por uma fazenda rural adquirida de boa-fé e sem qualquer impedimento, ao argumento de não se tratar do mesmo imóvel adjudicado a João de Paula Dias Motta em ação de inventário.

A sentença reconheceu que a área ocupada pelos embargantes é a mesma área adjudicada ao embargado, sendo que o fato de possuírem diferentes matrículas, confrontações e tamanhos diversos se deu em razão do desmembramento da área inicial, repartida nos autos do inventário de Messias de Paula Motta.

Não obstante, a sentença reconheceu o direito de o terceiro adquirente manter-se na posse do bem imóvel, mesmo que lhe tenha sido alienado por supostos herdeiros, que, posteriormente, tiveram a partilha declarada nula por sentença, em razão do aparecimento de um herdeiro único.

A questão litigiosa devolvida pelo recurso consistiu, portanto, no fato de a sentença ter reconhecido o direito dos embargantes à aquisição do bem imóvel, em razão da ausência de qualquer publicidade acerca de impedimento ou pendência judicial envolvendo o bem no registro daquele imóvel e diante da ausência de prova de má-fé.

A esse respeito, verifica-se que a alegada aquisição do imóvel foi feita com o registro de escritura pública de cessão de direitos hereditários, confirme registro de f. 143/144.

A cessão de direitos hereditários sobre bem determinado ou a disposição de um bem determinado da herança feita singularmente, sem autorização judicial, se realizada, produz efeitos em relação ao cedente, ao cessionário e aos demais coerdeiros que não efetuaram a cessão.

Todavia, indispensável ressaltar que, uma vez formalizada a cessão de direitos hereditários sobre bem determinado, os efeitos do negócio jurídico ficam condicionados à circunstância de que, na partilha dos bens, o bem objeto da cessão seja atribuído aos coerdeiros cedentes em pagamento de seu quinhão.

Dessa forma, no caso dos autos, ainda que todos os coerdeiros tenham lavrado escritura de cessão dos direitos hereditários em favor do embargante, levada a registro na matrícula do imóvel (f. 143/144), referido título não se presta à transferência da propriedade, senão após a expedição do formal de partilha.

O que ocorre é a sub-rogação do cessionário nos direitos dos cedentes relativamente àquele bem, devendo então habilitar-se no inventário, onde o imóvel será destinado ao pagamento dos quinhões dos herdeiros cedentes.

Homologado o plano de partilha, é expedido o formal de partilha, este sim título hábil à transmissão da propriedade diretamente para o cessionário, o qual apresentará o mesmo no registro de imóveis para que dele possa dispor como proprietário. Afinal, os herdeiros só podem transferir o domínio da herança após o registro do formal da partilha, em respeito ao princípio da indivisibilidade da herança (art. 1.791, parágrafo único, do CC).

Todavia, no caso dos autos, não houve a expedição do formal de partilha, ou pelo menos não se comprovou. E a partilha foi declarada nula por decisão judicial, considerando o reconhecimento do apelante como único filho do autor da herança. Nesse contexto, não configurada a transmissão da propriedade, mas a realização de cessão de direitos condicionada a evento futuro que não se consumou, outra deve ser a solução do presente caso, sob pena de distorção dos institutos da sucessão e da propriedade.

Caracterizado o imóvel objeto da cessão, o que implica transferência de domínio individualizado sobre um bem, mesmo que futuro, a evicção resguarda o cessionário/adquirente dos riscos de um contrato aleatório. Isso é que garante ao cessionário que, se o bem "futuro" não for disponível para o cessionário, o cedente estará obrigado a restituir o valor pago, e, ainda, as perdas e danos se o cessionário/adquirente não tinha conhecimento dos riscos ou não os assumiu, dependendo daquilo que foi estipulado por ocasião do contrato.

Exatamente o caso dos autos. Afinal, a ausência de qualquer publicidade acerca de impedimento ou pendência judicial envolvendo o bem no registro daquele imóvel, e também a ausência de prova de má-fé dos apelados, não pode ser fato oponível ao direito do único herdeiro, e sim aos cedentes que respondem pela evicção e devem restituir o valor pago, bem como perdas e danos, notadamente porque a transmissão da propriedade não foi ultimada. 

Pelo exposto, dou provimento ao presente recurso para julgar improcedentes os embargos de terceiro opostos, invertendo os ônus sucumbenciais.

É como voto.

Votaram de acordo com a Relatora os Desembargadores Elias Camilo Sobrinho e Judimar Biber.

Súmula – RECURSO PROVIDO.

Fonte: Recivil – DJE/MG | 16/09/2014.

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