Cédula de crédito bancário. Alienação fiduciária. valor do débito – prazo de vencimento – alteração – aditivo.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de aditamento de cédula de crédito bancário garantida por alienação fiduciária para alterar o valor do débito e o prazo de pagamento. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: É possível averbar/registrar um aditamento de cédula de crédito bancário, garantida por alienação fiduciária, alterando o valor do débito (aumento do valor da dívida) e prazo de pagamento?

Resposta: Mesmo reconhecendo a complexidade que temos para uma solução da questão formulada, parece-nos que o aditivo da forma como acima comentado, e que, em princípio, estaria a reclamar ato de averbação, não pode assim ser admitido no sistema registral, por ver que essa alteração de valor e de prazo de vencimento continuariam ligados a entrega da garantia, representada anteriormente pelo instituto da alienação fiduciária, cujo bem não mais pertence ao fiduciante, estando, desta forma, impedido de negociar direitos que não mais lhe pertence. Com isso, a situação estará a nos indicar dois caminhos para sua solução, sendo o primeiro a ver tal negócio jurídico como empréstimo de novo valor, sem a garantia do bem entregue anteriormente em alienação fiduciária, e o segundo, a exigir prévio cancelamento da alienação em fidúcia feita em momento anterior, o que colocaria novamente o mutuário como titular dos direitos sobre o bem em questão, e, assim, em condições de contratar empréstimos no valor que tal bem possa suportar, com prazo para seu pagamento em tempos que melhor convir aos contratantes.

Na direção dessa impossibilidade, temos decisão da egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, datada de 30 de março de 2015, lançada nos autos de procedimento administrativo de número 31.763/2015, originário da comarca de General Salgado, objeto de publicação no Diário Oficial da Justiça de 15 de abril de 2015, da qual destacamos o que abaixo se segue, de interesse para a situação aqui em estudos, ou seja:

Em 19.12.13 as partes firmaram Aditamento à Cédula de Crédito Bancário, renegociando o saldo devedor, então no valor de R$ 414.304,00, para pagamento com desconto no valor de R$ 412.900,00, em 96 parcelas pós-fixadas, à taxa de juros de 1,00 % ao mês e atualizadas pela TR (fls. 08/10).

Apresentado o referido aditamento para averbação, o registrador entendeu, entretanto, tratar-se de verdadeira novação de dívida, cancelando as alienações fiduciárias anteriormente registradas (AV-16 da matrícula nº 3.802 – fl. 47, AV-04 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e AV-04 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº) e registrando o título, com a constituição de novas alienações fiduciárias (R-17 da matrícula nº 3.802 – fl. 47, R-05 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e R-05 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº).

Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013 Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014).

É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.

Corretos, portanto, os atos praticados pelo registrador, necessários ao ingresso do título ao fólio real, bem como a cobrança dos respectivos emolumentos.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 12/05/2016.

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Não é possível a alienação de unidades autônomas de condomínio edilício antes do registro da incorporação imobiliária

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 9000003-14.2015.8.26.0602, onde se decidiu não ser possível a alienação de unidades autônomas de condomínio edilício antes do registro da incorporação imobiliária. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de dúvida suscitada onde se afirmou ser inviável o registro de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma com entrega futura e avenças relativas. A recusa do Oficial Registrador baseou-se em cinco exigências, a saber: a) a equivocada referência, no instrumento, às matrículas anteriores, quando já existe matrícula aberta; b) a ausência de menção à fração ideal das futuras unidades autônomas; c) a ausência, no compromisso, na condição de interveniente, de um dos credores hipotecários; d) a existência de cláusula versando sobre a alienação fiduciária do imóvel, sendo esta incompatível com a figura do compromisso e; e) a não apresentação de certidões negativas de débito. Ao julgar a dúvida suscitada, o juízo a quo entendeu assistir razão ao Oficial Registrador. Em razões recursais, os recorrentes sustentaram que as exigências são descabidas, alegando que: a) a menção às matrículas anteriores não impede a correta identificação do imóvel; b) é plenamente possível a caracterização das unidades autônomas, não havendo dúvidas quanto à sua individualização; c) a existência de hipoteca não impede a alienação do bem, conforme art. 1.475 do Código Civil; d) é absolutamente ineficaz a cláusula que dispõe sobre alienação fiduciária, dada sua incompatibilidade com a natureza do contrato e; e) que o CSM/SP já sedimentou entendimento de que são dispensáveis as referidas certidões negativas.

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que apenas as duas primeiras exigências não podem ser afastadas. Isso porque, as unidades autônomas futuras foram compromissadas à venda antes do registro da incorporação, o que não é permitido. Além disso, observou que o contrato é datado de 2012, ao passo que a incorporação só foi registrada em 2013 e que, embora a matrícula já houvesse sido aberta em 2012, o contrato, posterior à abertura, não fez menção a essa matrícula, mas às anteriores, que deram origem à atual. O Relator destacou, ainda, que “a alienação de unidades autônomas, antes da incorporação, é vedada. Aliás, justamente porque ainda não estava registrada a incorporação, o instrumento fez referência, apenas, às unidades autônomas de n. 71 e 72, com quatro vagas de garagem, sem nenhuma descrição das frações correspondentes no terreno, afastando-se do que determina o art. 32, alínea i, da Lei n. 4.591/64.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia na íntegra a decisão.

Fonte: IRIB | 12/05/2016.

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