Instrumento particular de compra e venda – averbação. Valor superior a trinta salários-mínimos. Princípio da Concentração

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da averbação de instrumento particular de compra e venda de um imóvel rural, com valor superior a trinta salários-mínimos, considerando o Princípio da Concentração. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Recebi para averbação um instrumento particular de compra e venda de um imóvel rural, com fundamento no art. 54, inciso III, da Lei nº 13.097/15. É possível proceder à averbação desse contrato, embora o valor do negócio seja superior a 30 salários-mínimos?

Resposta: Não é possível a averbação de instrumento particular de compra e venda, ainda que o interessado argumente ser possível tal ato, sob a ótica do Princípio da Concentração. Vejamos:

– Em primeiro lugar, os contratos de compra e venda de imóveis (sejam eles públicos ou particulares) devem ser registrados na matrícula do imóvel, conforme disposto no art. 167, I, 29 da Lei de Registros Públicos;

– Em segundo lugar, o rol taxativo de atos passíveis de registro/averbação com base na Lei nº 13.097/2015 está previsto no art. 54 do referido diploma, não estando incluída a averbação de compra e venda e;

– Em terceiro lugar, o art. 108 do Código Civil determina que, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

No caso, o registro do contrato de compra e venda gera direito real ao comprador, devendo ser observado, portanto, o disposto no artigo 108 citado acima e exigida a escritura pública, salvo os casos em que a própria lei admite a utilização do instrumento particular.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 10/05/2016.

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É necessária a apresentação de pacto antenupcial para o registro de Carta de Adjudicação de imóvel adquirido por pessoa casada sob regime diverso do legal ou a retificação do assento de casamento

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 0001258-61.2015.8.26.0344, onde se decidiu ser necessária a apresentação de pacto antenupcial para o registro de Carta de Adjudicação de imóvel adquirido por pessoa casada sob regime diverso do legal ou a retificação do assento de casamento. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.

O caso trata de dúvida suscitada em face da negativa de registro de Carta de Adjudicação, sob o fundamento de que a adquirente é casada sob o regime da comunhão universal de bens, após a entrada em vigor da Lei nº 6.515/77, cuidando-se de regime diverso do legal, o que demandaria a apresentação de pacto antenupcial, lavrado por escritura pública, para registro no Livro nº 3 – Registro Auxiliar, de acordo com o art. 244 da Lei de Registros Públicos. Em sentença proferida, o MM. Juiz de Primeiro Grau entendeu que se tratou de evidente equívoco do Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais, ao fazer constar o regime da comunhão total, ao invés da parcial. Ademais, entendeu o juízo a quo, que ambos os cônjuges estão concordes com a aquisição e que não existe prejuízo a terceiros no registro do título. Por sua vez, o Ministério Público recorreu da r. sentença, alegando, em síntese, que caberia à interessada retificar o assento de seu casamento previamente ao registro da Carta de Adjudicação, providência que não se mostra impossível.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que o registro da Carta de Adjudicação, nestas condições, esbarraria no Princípio da Legalidade, ignorando o requisito de forma e, portanto, de validade. Isso porque, existe lei que determina que, tendo sido adotado regime diverso do legal, é necessária a lavratura de escritura pública de pacto antenupcial. Ademais, o Relator entendeu que, bastaria que a interessada e seu cônjuge providenciassem, junto ao Registro Civil das Pessoas Naturais, a retificação do assento. Para o Relator, “não se mostra viável é ignorar o Código Civil, a Lei de Registros Públicos e até mesmo as NSCGJ, que estabelecem, no item 63.1 do Capítulo XX, a necessidade do registro do pacto antenupcial no Cartório de Registro de Imóveis competente.” Além disso, afirmou que o Oficial Registrador não poderia se afastar da legalidade, uma vez que, na esfera registraria, o princípio da legalidade assume a função atribuída ao registrador de exercer o controle sobre os títulos que ingressam para registro na Serventia Imobiliária e que, estabelecendo a lei requisito de forma para o pacto – escritura pública –, não poderia a sentença supri-la pelo consentimento dos cônjuges, sob pena de nulidade. Portanto, deve a interessada, previamente ao registro da Carta de Adjudicação, providenciar a retificação de seu assento de casamento, no que se refere ao regime de bens adotado pelo casal, tornando-se prescindível a apresentação do referido pacto antenupcial e, consequentemente, seu registro.

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB | 10/05/2016.

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