Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF – Cessão gratuita de imóvel a filho – Aluguel a terceiros – No caso de cessão gratuita de imóvel a filho, para posterior aluguel a terceiros: a) caso a cessão se dê por meio de contrato, registrado em cartório, com cláusula que permita a locação pelo filho, este será o titular dos rendimentos de aluguéis percebidos e o contribuinte do IRPF correspondente; b) caso a cessão se dê sem formalidades, o titular dos rendimentos de aluguéis será o proprietário do imóvel, o qual deverá registrar em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA) os referidos rendimentos, fazendo constar esses valores como doação de numerários ao filho – Normas de administração tributária – Ineficácia parcial – Não produz efeitos a consulta: (1) formulada em tese, com referência a fato genérico, ou, ainda, que não identifique o dispositivo da legislação tributária e aduaneira sobre cuja aplicação haja dúvida; ou (2) quando não descrever, completa e exatamente, a hipótese a que se referir, ou não contiver os elementos necessários à sua solução

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Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF – Cessão gratuita de imóvel a filho – Aluguel a terceiros – No caso de cessão gratuita de imóvel a filho, para posterior aluguel a terceiros: a) caso a cessão se dê por meio de contrato, registrado em cartório, com cláusula que permita a locação pelo filho, este será o titular dos rendimentos de aluguéis percebidos e o contribuinte do IRPF correspondente; b) caso a cessão se dê sem formalidades, o titular dos rendimentos de aluguéis será o proprietário do imóvel, o qual deverá registrar em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA) os referidos rendimentos, fazendo constar esses valores como doação de numerários ao filho – Normas de administração tributária – Ineficácia parcial – Não produz efeitos a consulta: (1) formulada em tese, com referência a fato genérico, ou, ainda, que não identifique o dispositivo da legislação tributária e aduaneira sobre cuja aplicação haja dúvida; ou (2) quando não descrever, completa e exatamente, a hipótese a que se referir, ou não contiver os elementos necessários à sua solução. (Nota da Redação INR: ementa oficial)

Solucao de Consulta nº 93 – Cosit – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –

Data 25 de marco de 2019

Processo

Interessado

CNPJ/CPF

ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF

CESSÃO GRATUITA DE IMÓVEL A FILHO. ALUGUEL A TERCEIROS.

No caso de cessão gratuita de imóvel a filho, para posterior aluguel a terceiros: a) caso a cessão se dê por meio de contrato, registrado em cartório, com cláusula que permita a locação pelo filho, este será o titular dos rendimentos de aluguéis percebidos e o contribuinte do IRPF correspondente; b) caso a cessão se dê sem formalidades, o titular dos rendimentos de aluguéis será o proprietário do imóvel, o qual deverá registrar em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA) os referidos rendimentos, fazendo constar esses valores como doação de numerários ao filho.

Dispositivos legais: Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 – Código Tributário Nacional (CTN), arts. 43 e 45; Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil (CC/2002), art. 565; Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 6º, inciso III; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999), art. 49; e Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 11, inciso II, art. 30, art. 53, inciso I, e art. 54.

ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA

INEFICÁCIA PARCIAL.

Não produz efeitos a consulta: (1) formulada em tese, com referência a fato genérico, ou, ainda, que não identifique o dispositivo da legislação tributária e aduaneira sobre cuja aplicação haja dúvida; ou (2) quando não descrever, completa e exatamente, a hipótese a que se referir, ou não contiver os elementos necessários à sua solução.

Dispositivos Legais: Instrução Normativa RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013, art. 18, incisos I, II e XI.

Relatório

A pessoa física acima identificada dirige-se a este órgão buscando esclarecimentos em relação ao Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza de Pessoa Física (IRPF).

2. Informa que é beneficiário de uma cessão gratuita para uso de imóvel feita por seus pais. Acrescenta que pensa em alugar o referido imóvel (um apartamento) para terceiros e gostaria de saber como proceder em relação à declaração dos aluguéis perante a Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB).

3. Apresenta como fundamentação legal o inciso III do art. 6º da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988.

4. Por fim, questiona:

“1) Como o cessionário deverá proceder para declaração dos alugueis recebidos em imóvel cedido para uso nos termos do artigo 6º, III da Lei 7713/98?

2) Como o cedente deverá proceder com relação à declaração de cessão dos direitos ao cessionário?”.

Fundamentos

5. O instituto da consulta sobre a interpretação da legislação tributária, relativa aos tributos administrados pela RFB, subordina-se ao disposto nos arts. 46 a 53 do Decreto nº 70.235, de 6 de março de 1972, e nos arts. 48 a 50 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996, regulamentados pela Instrução Normativa (IN) RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013.

6. Cabe destacar que a Solução de Consulta não se presta a verificar a exatidão dos fatos apresentados pelo interessado, uma vez que se limita a apresentar a interpretação da legislação tributária conferida a tais fatos, partindo da premissa de que há conformidade entre os fatos narrados e a realidade factual. Nesse sentido, não convalida nem invalida quaisquer informações, interpretações ou ações procedidas pelo consulente e não gera qualquer efeito caso se constate, a qualquer tempo, que não foram descritos, adequadamente, os fatos, aos quais, em tese, aplica-se a solução de consulta.

7. O consulente trouxe como fundamentação legal o disposto no inciso III do art. 6º da Lei nº 7.713, de 1988, equivocadamente informado por ele como sendo do ano de 1998. A seguir transcreve-se o dispositivo legal acima citado norteador desta a solução da consulta:

“Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988:

Art. 6º Ficam isentos do imposto de renda os seguintes rendimentos percebidos por pessoas físicas:

I – (………)

III – o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;

(………)”

8. Este mesmo dispositivo legal é citado na IN RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, nos seguintes termos:

“Art. 11. São isentos ou não se sujeitam ao imposto sobre a renda, os seguintes rendimentos:

(…)

II – valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge, pais ou filhos;”

9. Da análise do dispositivo em questão compreende-se que está isento do IRPF, o valor locativo do prédio construído, somente se esse for:

a) ocupado por seu proprietário, ou

b) cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau.

10. Quando cedido gratuitamente a terceiros que não o cônjuge ou parentes de primeiro grau, o valor locativo do prédio construído será tributável, adotando-se para tal 10% do valor venal do imóvel cedido, podendo ser adotado o constante na guia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) correspondente ao ano-calendário da Declaração de Ajuste Anual (DAA), nos termos do § 1º do art. 49 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999):

“Art. 49. (…)

(…)

§ 1º Constitui rendimento tributável, na declaração de rendimentos, o equivalente a dez por cento do valor venal de imóvel cedido gratuitamente, ou do valor constante da guia do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração, ressalvado o disposto no inciso IX do art. 39 (Lei nº 4.506, de 1964, art. 23, inciso VI).”

11. O consulente, no entanto, não trouxe indagações sobre o conteúdo do fundamento legal apresentado, mas sim, sobre os procedimentos inerentes a uma possível utilização do imóvel para locação a terceiros. O primeiro questionamento é o seguinte:

“1) Como o cessionário deverá proceder para declaração dos aluguéis recebidos em imóvel cedido para uso nos termos do artigo 6º, III da Lei 7.713/98?”

12. Como se vê, a consulta versa sobre a conceituação do fato gerador do IRPF e do respectivo contribuinte, numa das hipóteses de rendimento decorrente de negócio jurídico feito com bem imóvel, no caso o contrato de aluguel, especificamente, naquela em que o rendimento tem origem no uso ou exploração de prédio construído, quando o imóvel é recebido graciosamente para uso de cônjuge ou parente de primeiro grau e é locado por estes a terceiros.

13. Ou seja, na questão apresentada têm-se dois momentos, o da cessão gratuita do imóvel ao filho, cujo valor locatício estaria isento do imposto sobre a renda e o do posterior aluguel do imóvel a terceiros, situação sujeita à tributação do IRPF, nos termos do art. 49 do RIR/1999 e do art. 30 da IN RFB nº 1.500, de 2014:

“RIR/1999

Art. 49. São tributáveis os rendimentos decorrentes da ocupação, uso ou exploração de bens corpóreos, tais como (Decreto-Lei nº 5.844, de 1943, art. 3º, Lei nº 4.506, de 1964, art. 21, e Lei nº 7.713, de 1988, art. 3º, § 4º):

(…)

IN RFB nº 1.500, de 2014

Art. 30. Para determinação da base de cálculo sujeita ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) de que trata o Capítulo IX, no caso de rendimentos de aluguéis de imóveis pagos por pessoa física, devem ser observadas as mesmas disposições previstas nos arts. 31 a 35. (Redação dada pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 1756, de 31 de outubro de 2017)

Parágrafo único. Ressalvado o disposto no inciso II do caput do art. 11, o valor locativo do imóvel cedido gratuitamente (comodato) será tributado na DAA.”

14. Para a definição sobre procedimentos de declaração de aluguéis faz-se necessário definir quem é o responsável pelo IRPF inerente à relação tributável decorrente dos rendimentos de aluguel.

15. A Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 – Código Tributário Nacional (CTN) traz a definição do contribuinte do IRPF como o titular da disponibilidade:

“Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica:

I – de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos;

II – de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior.

§ 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da localização, condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção.

(…)

Art. 45. Contribuinte do imposto é o titular da disponibilidade a que se refere o artigo 43, sem prejuízo de atribuir a lei essa condição ao possuidor, a qualquer título, dos bens produtores de renda ou dos proventos tributáveis.

(…)”

16. Compreenda-se que nos termos do art. 565 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil (CC/2002), na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Assim, essa retribuição caracteriza a existência de uma disponibilidade econômica de interesse da tributação.

17. Se a cessão gratuita do imóvel para a ocupação pelo filho se der por meio de contrato, registrado em cartório, com cláusula que permita a locação do imóvel pelo cessionário, estar-se-á diante de uma alteração do titular da disponibilidade da renda, a qual dá ensejo à configuração da sujeição passiva do filho quanto à tributação dos rendimentos de aluguel recebidos.

18. No entanto, caso a cessão gratuita ao filho seja feita sem as formalidades contratuais legalmente estabelecidas, o titular da disponibilidade dos rendimentos do aluguel continua a ser o proprietário do imóvel, razão pela qual será este considerado contribuinte do IRPF, sendo o repasse de valores ao filho (ainda que este receba diretamente o pagamento) configurado como doação. Destarte, deverá o proprietário apresentar os rendimentos de aluguel em sua declaração de ajuste e declarar os valores correspondentes ao aluguel repassado ao cessionário como doação de numerários.

19. Em ambos os casos o contribuinte dever apurar a base de cálculo sujeita ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), no caso de rendimentos de alugueis pagos por pessoa física, os quais integrarão a base de cálculo do imposto na Declaração de Ajuste Anual, sendo o imposto pago considerado antecipação do devido.

“IN RFB nº 1.500, de 2014

Art. 53. Está sujeita ao pagamento mensal do imposto a pessoa física residente no País que recebe:

I – rendimentos de outras pessoas físicas que não tenham sido tributados na fonte no País, tais como decorrentes de arrendamento, subarrendamento, locação e sublocação de móveis ou imóveis, e os decorrentes do trabalho não assalariado, assim compreendidas todas as espécies de remuneração por serviços ou trabalhos prestados sem vínculo empregatício;

(…)

Art. 54. Os rendimentos sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (carnêleão) devem integrar a base de cálculo do imposto na DAA, sendo o imposto pago considerado antecipação do apurado nessa declaração. (Redação dada pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 1756, de 31 de outubro de 2017)”

20. Cita-se o segundo questionamento apresentado pelo consulente:

“2) Como o cedente deverá proceder com relação à declaração de cessão dos direitos ao cessionário?”.

21. Do modo como foi formulado, ficou explicitado que o consulente não trouxe os elementos necessários à sua solução e que o questionamento não se relaciona diretamente com a fundamentação legal apresentada. Assim, a questão não pode ser respondida, devendo ser considerada ineficaz, conforme exige a IN RFB nº 1.396, de 2013:

“Art. 18. Não produz efeitos a consulta formulada:

I – com inobservância do disposto nos arts. 2º a 6º;

II – em tese, com referência a fato genérico, ou, ainda, que não identifique o dispositivo da legislação tributária e aduaneira sobre cuja aplicação haja dúvida; (…)

XI – quando não descrever, completa e exatamente, a hipótese a que se referir, ou não contiver os elementos necessários à sua solução, salvo se a inexatidão ou omissão for escusável, a critério da autoridade competente.”

Conclusão

22. Diante dos fundamentos expostos, propõe-se a solução parcial da presente consulta, declarando-a ineficaz quanto ao questionamento 2, tendo em vista os incisos I, II e XI da IN RFB nº 1.396, de 2013, e respondendo à consulente, quanto à parte considerada eficaz, que:

a) no caso de cessão gratuita de imóvel para filho, formalizado por meio de contrato, registrado em cartório, com cláusula que permita a locação do imóvel pelo cessionário, o filho é o titular dos rendimentos do aluguel desse imóvel locado a terceiros e, portanto, contribuinte do IRPF correspondente;

b) caso a cessão gratuita ao filho se dê de forma informal, o titular do rendimento do aluguel a terceiros e contribuinte do imposto sobre a renda é o proprietário do imóvel, o qual deve apresentar os rendimentos de aluguel em sua declaração de ajuste, informando os referidos valores como doação de numerários ao filho.

À Coordenação de Tributos sobre a Renda, Patrimônio e Operações Financeiras (Cotir) da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit).

Assinado digitalmente

MILENA REBOUÇAS NERY MONTALVÃO

Auditora-Fiscal da RFB – Chefe da Disit 05

De acordo. À consideração do Coordenador-Geral da Cosit.

Assinado digitalmente

FÁBIO CEMBRANEL

Auditor-Fiscal da RFB

Coordenador da Cotir

Ordem de Intimação

Aprovo a Solução de Consulta. Divulgue-se e publique-se nos termos do art. 27 da Instrução Normativa RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013. Dê-se ciência ao consulente.

Assinado digitalmente

FERNANDO MOMBELLI

Auditor-Fiscal da RFB – Coordenador-Geral da Cosit – – /

Dados do processo:

Subsecretaria de Tributação e Contencioso – Coordenação-Geral de Tributação – Solução de Consulta nº 93/2019 – Coordenadora-Geral da COSIT Fernando Mombelli – D.O.U.: 01.04.2019

Fonte: INR Publicações

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda de imóvel – Vendedor casado sob o regime da comunhão parcial de bens ao tempo da celebração do negócio – Necessidade de anuência da esposa do vendedor ou de suprimento judicial – Óbices apresentados pelo registrador mantidos – Apelação não provida

Escrito por

Apelação n° 1033886-29.2017.8.26.0114

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1033886-29.2017.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1033886-29.2017.8.26.0114

Registro: 2018.0000798027

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1033886-29.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes PAULO FERRACINI JUNIOR e CRISTINA REGINA GINÉ FERRACINI, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 4 de outubro de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1033886-29.2017.8.26.0114

Apelantes: Paulo Ferracini Junior e Cristina Regina Giné Ferracini

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 37.570

Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda de imóvel – Vendedor casado sob o regime da comunhão parcial de bens ao tempo da celebração do negócio – Necessidade de anuência da esposa do vendedor ou de suprimento judicial – Óbices apresentados pelo registrador mantidos – Apelação não provida.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Cristina Regina Giné Ferracini e Paulo Ferracini Júnior contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP, que confirmou o óbice imposto pelo registrador referente à falta de outorga uxória da esposa do vendedor, ou alvará judicial para supri-la.

Alegam os apelantes, em síntese, que não sendo proprietária do imóvel, visto que adquirido antes da celebração do casamento, mostra-se desnecessária a outorga uxória da cônjuge casada com o vendedor pelo regime da comunhão parcial de bens.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

O dissenso versa sobre a registrabilidade da escritura de venda e compra lavrada em 29 de março de 2010, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 13.053 junto ao 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP. O registrador entendeu pela necessidade de constar a outorga uxória da esposa do vendedor ou de alvará judicial para supri-la, uma vez que, embora o vendedor tenha sido qualificado como separado judicialmente, constatou-se que, ao tempo da celebração do negócio, era em verdade casado, em novas núpcias, com Denise Cardillo Barbosa, sob o regime da comunhão parcial de bens.

Da análise dos documentos apresentados, depreende-se que Luiz Antonio Guimarães Ferreira adquiriu, em 11 de novembro de 2005, o imóvel descrito na Matrícula nº 13.053 do 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP, certo que o adquirente, à época, encontrava-se separado judicialmente (R-4/13053).

Em 12 de janeiro de 2006, Luiz Antonio Guimarães Ferreira contraiu novas núpcias, pelo regime da comunhão parcial de bens, com Denise Cardillo Barbosa, que veio a falecer em 17 de junho de 2010.

Em que pese o entendimento dos apelantes, os óbices apresentados pelo registrador estão corretos. Assim se afirma, pois a exigência de outorga uxória decorre do texto legal do art. 1.647 do Código Civil, que assim dispõe:

“Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

(…)”

Veja-se que a única exceção diz respeito aos bens dos cônjuges casados em regime da separação absoluta, sem qualquer ressalva, porém, quanto aos bens particulares ou em comunhão nos demais regimes.

Isso se justifica na medida em que, embora a pessoa casada possa, livremente, praticar os atos necessários à manutenção do casal, alguns negócios jurídicos são tão relevantes para o patrimônio do casal e manutenção do núcleo familiar que, bem por isso, dependem da expressa anuência do outro cônjuge.

Por outro lado, se um dos cônjuges não quer, ou não pode, anuir à venda que o outro pretende realizar e para a qual a lei exige a vênia conjugal, permite o Código Civil, em seu art. 1.648, o suprimento judicial da outorga uxória.

Nesse cenário, não há como se concluir pela superação do óbice apontado pelo registrador.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJe/SP de 18/03/2019

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1ªVRP/SP. Registro de Imóveis. Usucapião extrajudicial. A indisponibilidade de bens não inviabiliza o registro. A prudência recomenda que o Oficial oficie os juízos que determinaram a indisponibilidade, comunicando o deferimento da usucapião, permitindo a ciência e tomada de eventuais providências

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Processo 1094332-06.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1094332-06.2018.8.26.0100

Processo 1094332-06.2018.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Vitor Rangel Botelho Martins – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Vítor Rangel Botelho Martins, após negativa de seguimento de pedido extrajudicial de usucapião. Da nota devolutiva apresentada constam dois óbices: a) impossibilidade do pedido, por existir indisponibilidade não registrada dos bens do cedente e b) não cumprimento dos requisitos da petição do Prov. 65/17 do CNJ. De acordo com o Oficial, a indisponibilidade impossibilita o pedido de usucapião, uma vez que a cessão de direitos ao requerente não poderia ter ocorrido, sendo o pedido meio de burla ao gravame. Do mais, diz que os requisitos do Provimento 65/2017 devem ser cumpridos para o prosseguimento. Juntou documentos às fls. 04/78. O suscitado apresentou contestação às fls. 81/84, aduzindo que a indisponibilidade não impede o pedido de usucapião, seja por se tratar de modo originário de aquisição, seja por não constar na matrícula, não produzindo efeitos perante terceiros. Em adição, às fls. 97/103, junta documentos para cumprimento das exigências relativas ao Prov. 65/17. Manifestação do Ministério Público às fls. 117/121 pela procedência da dúvida. Foram juntados ofícios (fls. 128 e 138) informando que as indisponibilidades ainda subsistem. É o relatório. Decido. O procedimento extrajudicial de usucapião deve seguir rito próprio, previsto especialmente no Art. 216-A da Lei 6.015/73, no Prov. 65/17 do CNJ e na Seção XII do Cap. XX das NSCGJ. Em breve resumo, o requerente deve apresentar petição com a explanação do requerimento e documentos anexos, como ata notarial. Formalmente regular a petição, deve o Oficial proceder com as notificações de entes públicos, titulares de direito, confrontantes e terceiros interessados, quando não dispensada a notificação pelas hipóteses normativas. Apresentada impugnação, o Oficial deve julgar se infundada ou não. Havendo recurso, promover conciliação que, se infundada, deverá ser remetida ao Juízo Corregedor. Afastada a impugnação ou inexistindo, o Oficial analisa o mérito do pedido – a existência dos requisitos legais – solicitando novos documentos, realizando o registro ou negando-o fundamentadamente, possibilitada sempre a interposição de recurso. Neste rito, portanto, há momento determinado para manifestação quanto ao mérito do pedido: ao final do procedimento, quando todas as notificações já foram realizadas. E a razão de ser de tal momento é possibilitar, ao juízo corregedor em caso de recurso, análise completa do pedido, com registro do pedido em caso de procedência. Ainda, em caso de improcedência, todas as notificações já foram realizadas, de modo que eventual conversão do pedido extrajudicial em judicial será muito simplificado, reduzindo custos e tempo do requerente, caso busque provimento jurisdicional definitivo sobre a questão. Sobre a oportunidade de manifestação quanto ao mérito somente ao final do pedido, já decidi no Proc. 1008143-25.2018.8.26.0100: “Em qualquer dos casos, a apresentação de óbices a usucapião, quanto a seu mérito, deve se dar com o procedimento já autuado. Se o óbice for relativo a impugnação por titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por terceiro interessado, o Oficial observará o item 429 e ss. do Capítulo XX das NSCGJ, bem como o decidido no Processo nº 1000162- 42.2018.8.26.0100. Já quando o óbice disser respeito a insuficiência de documentos ou mesmo a falta de preenchimento dos requisitos legais da usucapião, deverá observar o disposto no Art. 17 do Provimento 65/2017 do CNJ, que assim dispõe: “Art. 17. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado. § 1º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV docaputdo art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5ºdo art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC. § 2º Se, ao final das diligências, ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada. § 3º A rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente. § 4º Com a rejeição do pedido extrajudicial e a devolução de nota fundamentada, cessarão os efeitos da prenotação e da preferência dos direitos reais determinada pela prioridade, salvo suscitação de dúvida. § 5º A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.” Destaca-se o §2º do mencionado artigo, que prevê que o Oficial rejeitará o pedido, nos casos ali previstos, “ao final das diligências”. Deste modo, previu o C. CNJ que, autuado o processo, o Oficial preferencialmente realizará as diligências, inclusive citatórias, para só depois negar o pedido. Observado este procedimento, as impugnações ocorrerão antes mesmo da análise do mérito pelo registrador.” Dito isso, entendo que a questão da indisponibilidade diz respeito ao próprio mérito do pedido. É dizer que, havendo indisponibilidade de bens, registrada ou não, a análise de seus efeitos sobre o pedido formulado deve se dar ao fim do procedimento, quando o Oficial julgará se o gravame representa ou não vício que impede o reconhecimento da usucapião. Em princípio, todavia, a indisponibilidade não impede o processamento do pedido extrajudicial, de modo que sua mera existência não justifica nota devolutiva no início do procedimento. Isso porque, sendo a usucapião modo originário de aquisição de propriedade, não pode o requerente que preencha os requisitos legais ser prejudicado por indisponibilidade que afeta terceiro. No mesmo sentido, o Art. 14 do Prov. 65/17 do CNJ assim prevê: “Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião.” E se a existência de gravame registrado não impede o reconhecimento da usucapião, muito menos gravame não registrado pode produzir tal efeito, tendo em vista que o registro imobiliário tem como uma de suas funções a publicidade. Ora, se gravame já publicizado não é impedimento, aquele que não foi divulgado não pode o ser. A corroborar com tal intepretação, o inciso III do Art. 54 da Lei 13.097/15 prevê que indisponibilidades não registradas são ineficazes contra terceiros. Em suma, a indisponibilidade não impede o prosseguimento do pedido, de modo que o óbice apresentado pelo Oficial deve ser afastado. Aqui, faço importante observação: se, por um lado, a indisponibilidade não inviabiliza o prosseguimento do pedido, nada impede que sua existência seja fundamento utilizado pelo Oficial para impedir, na análise do mérito, seu registro. Isso porque, em diversas modalidades de usucapião, a boa-fé é requisito essencial. Assim, pode o Oficial, analisando todo o procedimento, entender que houve má-fé na cessão de direitos por pessoa que os tinha indisponíveis, indeferindo o registro pleiteado. Ainda, no caso da usucapião extraordinária, em que a boa-fé não é requisito, poderia indeferir o pedido caso entenda que o vício da indisponibilidade de alguma forma contamina os demais requisitos legais da prescrição aquisitiva. Tudo isso, novamente, deve ser argumentado ao fim do pedido, com possibilidade de revisão pelo juízo corregedor permanente em caso de recurso. Se realizado o registro, a prudência recomenda que o Oficial oficie os juízos que determinaram a indisponibilidade, comunicando o deferimento da usucapião, permitindo a ciência e tomada de eventuais providências. Em suma, o primeiro óbice apresentado deve ser afastado, para que se determine o prosseguimento do procedimento extrajudicial, possibilitando o Oficial que, ao fim, utilize da indisponibilidade como fundamento para indeferimento, de modo fundamentado e considerando os requisitos legais da usucapião. Quanto ao segundo óbice, sua procedência é de rigor. O requerimento de fl. 09 e a ata notarial juntada não preenchem os requisitos previstos nos Arts. 3º e 4º do Prov. 65/17 do CNJ. Pontuo ainda que, nos termos do item 41.1.2 do Cap. XX das NSCGJ, não é possível o cumprimento de exigências no procedimento de dúvida. Como decidi nos processos 1008143- 25.2018.8.26.0100 e 1004203-52.2018.8.26.0100, a inépcia da inicial não permite a autuação do pedido de usucapião, devendo o Oficial exigir o preenchimento dos requisitos formais para dar início ao procedimento. Cito este último: “[O] requerimento (…) é insuficiente para dar início ao procedimento de usucapião extrajudicial, pois não preenche os requisitos da petição inicial prevista no Art. 319 do Código de Processo Civil. Conforme Art. 3º do Provimento 65/2017 do CNJ, tais requisitos devem ser observados para que seja feita a autuação do pedido e para que haja regular prosseguimento do feito.” Contudo, preenchidos tais requisitos, a autuação seria obrigatória. No presente caso, portanto, não deveria o Oficial ter procedido a autuação, mas requerido a emenda dos documentos para que houvesse regularidade formal. Não obstante, para evitar prejuízo, deverá ser mantida a autuação, oportunizando ao requerente que apresente, perante a serventia extrajudicial, petição e documentos que preencham os requisitos normativos, com eventual nova nota devolutiva e dúvida, em caso de irregularidades. Tal regularização deverá se dar em 15 dias, que poderão ser dilatados pelo Oficial justificadamente, evitando assim a prorrogação indefinida da prenotação. Do exposto, julgo parcialmente procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Vítor Rangel Botelho Martins, permitindo o prosseguimento do pedido extrajudicial de usucapião após o cumprimento dos requisitos dos Arts. 3º e 4º do Prov. 65/17 do CNJ, afastando o óbice referente a indisponibilidade de direitos do cedente, com observação quanto a possibilidade do uso de tal fato quando do julgamento do mérito do pedido. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: LUIS RODRIGO MARGARIDO PIRES DE ALMEIDA (OAB 258520/SP)

Fonte: DJe/SP de 01/04/2019

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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