RECURSO ESPECIAL Nº 1.750.585 – RJ (2018/0110392-2)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : VITOR LIMA PAIS
ADVOGADOS : JOÃO THOMAZ PRAZERES GONDIM – RJ062192
FREDERICO TRINDADE GARCIA DA SILVA – RJ097993
GABRIEL TOSTES VIEIRA BARBOSA – RJ207554
RECORRIDO : GAFISA S/A
ADVOGADOS : CARLOS ALEXANDRE GUIMARÃES PESSOA – RJ080572
RODRIGO MOURA FARIA VERDINI – RJ107477
GUSTAVO MOURA AZEVEDO NUNES – RJ107088
KELLY CRISTINA FONSECA DA COSTA GASPAR – RJ122445
VITOR NASCIMENTO FERREIRA – RJ208790
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. ALTERAÇÃO. CRONOGRAMA. RESOLUÇÃO JUDICIAL. CONTRATO. OPÇÃO. ADQUIRENTE. STATUS QUO ANTE. RETORNO. RESTITUIÇÃO. VALORIZAÇÃO. PERDAS E DANOS. NÃO INTEGRAÇÃO. VIOLAÇÃO. LEI FEDERAL. AFASTAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Não se conhece do recurso especial interposto pela alínea “c” do permissivo constitucional quando ausente a similitude fática entre os casos confrontados.
3. De acordo com o artigo 43, inciso II, da Lei nº 4.591/1964, o incorporador deve responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.
4. Eventual valorização do imóvel não se enquadra no conceito de perdas e danos. Não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse legitimamente esperar.
5. O suposto incremento do valor venal do imóvel não decorre, de forma direta e imediata, da inexecução do contrato, mas de fatores extrínsecos, de ordem eminentemente econômica.
6. A frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato livremente exercida pelo adquirente.
7. Recurso especial conhecido e não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino (Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília (DF), 1º de junho de 2021(Data do Julgamento)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator):
Trata-se de recurso especial interposto por VÍTOR LIMA PAIS, fundamentado nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional, contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado:
“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES A TÍTULO DE ALUGUEL EM VIRTUDE DO ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA PELO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE MEDIAÇÃO. VALOR NÃO DEDUZIDO DO PREÇO DO IMÓVEL, EXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. DEVOLUÇÃO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.
A alegação de que o atraso das obras se deu em razão de dificuldades enfrentadas para a obtenção de licenças ambientais de responsabilidade da FEEMA não pode ser acolhida como excludente de responsabilidade do fornecedor. Isto porque estamos diante de um fortuito interno que, segundo a teoria da assunção dos riscos do empreendimento, trata-se de cenário inerente à atividade desempenhada pela ré, ora segunda apelante, a qual não pode lhe retirar a responsabilidade pelos danos causados.
Assim, não havendo justificativa para prorrogação do prazo de entrega para prazo superior aos 180 dias de tolerância, assume a contratada os riscos e os danos causados aos adquirentes, revelando-se correta a sentença ao determinar a devolução integral das quantias despendidas pela parte autora na aquisição das unidades imobiliárias.
O demandante tem direito ao pagamento de valor correspondente ao preço de mercado do aluguel das unidades compromissadas, incidente por todo o período do atraso até a data em que forem resolvidos os contratos de promessa de compra e venda firmado entre as partes, acrescido de correção monetária e juros legais.
Parcial provimento do recurso do autor. Recurso da ré não provido” (fls. 605/606, e-STJ).
Os embargos de declaração opostos pelo autor, ora recorrente, foram parcialmente acolhidos nos termos da seguinte ementa:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. EXISTÊNCIA DE GRAVAME APONTADO NO ARTIGO 1.022 DO CPC/2015. RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.
No sistema do Código de Processo Civil, são os embargos de declaração, especificamente, destinados a veicular um pedido de reparação de gravame, resultante de obscuridade, contradição, omissão ou por erro material manifesto.
Erro material corrigido para fixar os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da condenação. A ré, ora embargante, afirma, agora, expressamente que, quanto à comissão de corretagem, que esta foi paga a empresa que prestou assistência técnico-jurídica e imobiliária, não podendo ser responsabilizada pela restituição.
Não se verifica omissão alguma, sendo certo que a pretensão da parte ré carece de interesse processual, na medida em que não houve condenação à restituição de valores pagos pela parte autora diretamente a terceiros, como aduz ser a hipótese da comissão de corretagem. ‘Valorização perdida’, mantida a improcedência.
O valor a ser ressarcido à parte autora é o de mercado do aluguel apontado no laudo pericial do arquivo 316, fl. 306, R$1.200,00 para cada unidade, acrescido de juros e correção monetária a partir de cada vencimento, dia 05 de cada mês, iniciando-se em setembro de 2008 e com termo final a rescisão contratual.
Prequestionamento que não se conhece, uma vez que não houve qualquer tipo de violação à norma constitucional ou infraconstitucional.
Embargos de declarações conhecidos, recurso da parte ré a que se nega provimento e da parte autora a que se dá parcial provimento para que passe a constar do acórdão: ‘a) (…) condeno a parte ré ao pagamento de valor correspondente ao preço de mercado do aluguel das unidades compromissadas, R$1.200,00, para cada unidade, incidente por todo o período do atraso, com o termo inicial a partir de setembro de 2008, até a data em que forem resolvidos os contratos de promessa de compra e venda firmado entre as partes, acrescido de correção monetária e juros legais a partir do mês em atraso, cujo vencimento é o dia 05 de cada mês (…); b) ‘(…) condeno a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.’ que passará a integrar o acórdão embargado, sem, contudo, modificar o julgado” (fl. 698, e-STJ).
Em suas razões, além de divergência jurisprudencial, o recorrente aponta a violação dos arts. 402, 403 e 475 do Código Civil, sustentando, em síntese, que
“(…) é devida indenização ao promitente comprador de imóvel na planta quando, não tendo este dado causa à resolução do negócio, verificou-se valorização do bem entre a data da celebração da promessa de compra e venda e a data em que deveria o bem lhe ser entregue” (fl. 716, e-STJ).
Alega que “uma das vantagens às quais se apegam os consumidores para adquirir um imóvel ‘na planta’ é a possibilidade de obter, na entrega, a respectiva valorização” (fl. 717, e-STJ), motivo pelo qual entende que a integral indenização devida na hipótese deve contemplar também os valores correspondentes à valorização do imóvel no período compreendido entre a data da assinatura do contrato e a data prometida para a entrega do imóvel.
Defende que, no caso concreto, houve uma valorização do imóvel no percentual de 66% (sessenta e seis por cento), que foi devidamente comprovada nos autos por meio de laudo pericial produzido com essa finalidade.
Por fim, indica a existência de dissídio jurisprudencial entre o acórdão recorrido e o precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 403.037/SP, de relatoria do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, DJ de 5/8/2002.
Após a apresentação das contrarrazões (fls. 746/759, e-STJ), o recurso foi admitido por força do provimento do AREsp nº 1.292.260/RJ para melhor exame da controvérsia (fls. 875/876 e-STJ).
É o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator):
O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
A irresignação não merece prosperar.
Em uma breve retrospectiva, observa-se que o autor, ora recorrente, adquiriu 2 (duas) unidades do empreendimento imobiliário denominado “Vivance Residence”, a ser construído pela GAFISA S.A., ora recorrida, no município do Rio de Janeiro-RJ.
A entrega das chaves foi prometida para setembro de 2008. No entanto, em abril daquele ano, a recorrida apresentou um novo cronograma, fixando o mês de novembro de 2009 como o novo termo final da obra.
Assim, apontando o inadimplemento do contrato e alegando a quebra de confiança em relação à recorrida, o autor ajuizou ação sob o rito ordinário requerendo a resolução judicial do contrato de compra e venda das 2 (duas) unidades imobiliárias por ele adquiridas na planta.
A sentença de mérito julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato firmado entre as partes e determinar a restituição, pela recorrida, dos valores até então pagos pelo adquirente (até abril de 2011).
O acórdão recorrido, por sua vez, deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelo autor-recorrente para condenar a recorrida ao pagamento também dos lucros cessantes – correspondentes ao preço de mercado do aluguel das unidades compromissadas durante todo o período de atraso até a data da rescisão contratual, devidamente acrescidos de juros de mora e correção monetária -, e à devolução da comissão de corretagem e de outros valores comprovadamente pagos pelo adquirente.
Com a interposição do presente recurso especial, o recorrente pretende fazer integrar, no cálculo da indenização por dano material decorrente do inadimplemento do contrato de compra e venda de imóvel por parte da incorporadora, a valorização do imóvel no período compreendido entre a data da assinatura do contrato e a data prometida para a efetiva entrega do imóvel.
Como fundamento de sua pretensão, alega o recorrente que “os pedidos indenizatórios não implicam o retorno das partes a estado algum, apenas decorrem da presença de danos (diminuição patrimonial injusta) cuja causa seja o desfazimento do negócio jurídico, por resolução” (fl. 713 e-STJ).
Afirma que a causa da resolução do contrato é incontroversa e defende que, nos termos do precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça na oportunidade do julgamento do REsp nº 403.037-SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar Júnior, Quarta Turma, em 28/5/2002, “(…) a indenização deverá contemplar o interesse positivo, de modo a que a indenização reponha o credor na situação em que este estaria se o contrato houvesse sido cumprido”.
Desde logo, deve ser afastada a similitude fática entre o precedente alçado a paradigma e a hipótese vertente, pois, naquele caso, o desfazimento do negócio se deu pela vontade do vendedor, que decidiu descumprir o ajuste formalizado com o adquirente original para vendê-lo, com o ágio da valorização, para um segundo comprador, subtraindo daquele a possibilidade de incorporar ao seu patrimônio o bem objeto do contrato.
Na presente hipótese, no entanto, a resolução do contrato decorreu da manifestação da vontade do promissário comprador, ora recorrente, que decidiu não aguardar o término da obra, optando pela resolução judicial do contrato, o que afasta cabalmente o dissídio jurisprudencial ventilado.
Paralelamente, também não se vislumbra a violação dos dispositivos legais invocados nas razões do apelo nobre.
Embora não pairem dúvidas de que, nos termos do artigo 43, inciso II, da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporação), o incorporador deve “responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras”, a tese desenvolvida pelo recorrente não encontra amparo legal.
De acordo com o art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
O art. 402, por sua vez, dispõe que, “salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.
E, finalmente, o art. 403 do mesmo diploma legal reza que “ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual”. (grifou-se)
Delimitando o conceito, o Prof. Carlos Roberto Gonçalves leciona que
“(…) as perdas e danos podem ser de dano emergente e lucros cessantes. Dano emergente é o dano efetivo sofrido pela vítima, é a diminuição de seu patrimônio. Já os lucros cessantes compreende a frustração da expectativa de lucro. É a perda de um ganho esperado”. (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais. 11ª ed., São Paulo: Saraiva, 2014, pág. 362)
Em complemento, o Prof. Sérgio Cavalieri Filho esclarece que “o lucro cessante (…) pode decorrer não só da paralisação da atividade lucrativa ou produtiva da vítima, como, por exemplo, a cessação de rendimentos que alguém já vinha obtendo da sua profissão, como, também, da frustração daquilo que era razoavelmente esperado”. (CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2012, pág. 72)
A partir das lições colacionadas, é lícito inferir que a pleiteada valorização do imóvel, além de não ter relação direta com o inadimplemento do contrato pela incorporadora, também não se enquadra no conceito de perdas e danos. Não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse, legitimamente, esperar.
Em primeiro lugar, o incremento do valor do imóvel pleiteado pelo recorrente não decorre, de forma direta e imediata, como exigido na lei, da inexecução do contrato, mas de fatores extrínsecos, de ordem eminentemente econômica.
Acerca do tema, esta Corte Superior já teve a oportunidade de se pronunciar, sufragando o entendimento de que a valorização de imóvel “(…) trata-se de um fenômeno meramente econômico, não podendo ser identificada como fruto, produto do bem, (…). Ela decorre da própria existência do imóvel no decorrer do tempo, conjugada a outros fatores, como sua localização, estado de conservação, etc” (REsp nº 1.349.788/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/8/2014, DJe 29/8/2014).
Sob essa ótica, é seguro afirmar que não há relação de causalidade entre o prejuízo alegado e o comportamento da incorporadora. Evidentemente, ainda que não houvesse o atraso na entrega do bem, poderia ser percebida uma mudança no preço do bem no decorrer do tempo.
Assim, o inadimplemento contratual verificado na hipótese caracteriza, sob o prisma da causa eficiente, um evento de natureza secundária e meramente condicionante, incapaz de produzir o liame necessário à indução do dever de indenizar.
Da mesma forma, deve se ter presente que a eventual frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de um ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato livremente exercida pelo próprio adquirente.
Como se sabe, a já mencionada Lei nº 4.591/1964 franqueia ao promitente comprador, em caso de adiamento da entrega, a possibilidade de esperar pela conclusão da obra, de modo a incorporar ao seu patrimônio uma eventual valorização da unidade imobiliária adquirida na planta, punindo, paralelamente, o atraso do incorporador. Nesse caso, “(…) será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato” (art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.594/1964, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/2018).
Optando, por outro lado, pela desistência do negócio antes mesmo da entrega do imóvel,
“(…) desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei” (art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.594/1964, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/2018).
Pelos mesmos motivos, deve ser rechaçado o argumento deduzido em torno da Teoria da Perda da Chance. Nesse passo, alega o recorrente que
“(…) se as promessas de compra e venda não tivessem sido tomadas no curso de sua execução pelo inadimplemento da recorrida, o recorrente teria agregado ao seu patrimônio ambos os apartamentos com o valor de mercado verificado ao tempo da efetiva entrega, isto é, valorizados” (fls. 720/721, e-STJ).
No entanto, como já ressaltado, havendo o atraso na obra, poderia o comprador optar por aguardar a sua conclusão, tendo direito, inclusive, ao recebimento de aluguéis durante todo o período, e, ao final, incorporar ao seu patrimônio o eventual incremento do valor venal do imóvel. Escolhendo, no entanto, o desfazimento do negócio, presume-se que o promitente comprador preferiu receber, no presente, a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura do imóvel, pronto e acabado, adquirido ainda na planta, cenário que não enseja o dever de indenizar por parte da incorporadora.
Ante o exposto, conheço do recurso especial para negar-lhe provimento.
É o voto. – – /
Dados do processo:
STJ – REsp nº 1.750.585 – Rio de Janeiro – 3ª Turma – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJ 08.06.2021
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.