CGJ/SP: Condomínio edilício. Cobertura – área comum – utilização exclusiva. Averbação – impossibilidade. Legalidade

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Não é possível a averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00076535 (Parecer nº 449/2013-E), que decidiu pela impossibilidade de averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Tânia Mara Ahualli, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

No caso apresentado, a apelante sustentou a possibilidade e necessidade de averbação referente ao uso exclusivo de área localizada na cobertura do edifício, que circunda o imóvel. Relatou que a matrícula imobiliária é omissa no tocante a ser a área de cobertura do edifício, local em que se encontra a unidade autônoma, de uso privativo e exclusivo, constituindo a hipótese do art. 1.331, § 5º do Código Civil. Por fim, pugnou pela averbação da informação, com base no art. 212 da Lei nº 6.015/73. O Oficial Registrador, por sua vez, fundamentou a negativa de ingresso do título com o fato de que a área em questão não está incluída no cálculo da divisão das unidades autônomas e que qualquer alteração deveria contar com a unanimidade dos condôminos. Além disso, argumentou que não há qualquer omissão no registro, porquanto a estipulação feita na Especificação de Condomínio regulou apenas o uso da área localizada na laje do edifício e não integra a descrição da própria unidade autônoma, não tendo sido nem mesmo quantificada esta porção.

Ao julgar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria observou que, conforme julgado pelo juízo a quo, a descrição constante na matrícula imobiliária está em conformidade com aquela descrita no instrumento de especificação de condomínio. Ademais, eventual adequação das áreas indicadas à realidade dependerá sempre da alteração do título de origem, no caso, do instrumento de especificação de condomínio, o que demanda a exigência da concordância dos condôminos. Por fim, destacou o pensamento da Douta Procuradora de Justiça, onde afirmou que o uso privativo da área da cobertura, sem configurar ocorrência que de qualquer modo altere o registro, não deve ser averbado.

Posto isto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Novo Sistema de Gestão Fundiária aumentará demanda dos cartórios

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“A demanda dos cartórios para a certificação de imóveis rurais deverá aumentar consideravelmente a partir do dia 23 de novembro, quando o novo sistema de certificação de imóveis rurais do Incra entrar em funcionamento”, afirmou a presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso (Anoreg/MT), Maria Aparecida Bianchin Pacheco no Seminário "Sistema de Gestão Fundiária do Incra" realizado na manhã da quinta-feira (14.11), na Federação da Agricultura e Pecuária de Mato Grosso (Famato).

Segundo a presidente da Anoreg/MT a partir desta data, todo o processo será feito de forma automatizada, pela internet, por meio do Sistema de Gestão Fundiária (Sigef). Propriedades rurais com mais de 250 hectares devem ser certificadas nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de área.

Maria Aparecida Bianchin Pacheco ainda explicou que a certificação de imóveis rurais começa e termina no cartório de registro de imóveis. “Em um primeiro momento os profissionais técnicos vão ao cartório para fazer o levantamento das certidões do imóvel que está sendo georreferenciado e dos imóveis confrontantes. Ele estuda esse domínio, seus limites e confrontações e parte para campo para apurar esse imóvel de maneira georreferenciada.

Após esse processo ele submete o memorial georreferenciado ao Incra para certificação, o que atualmente é feito manualmente e prolonga o processo, e após certificado ele retorna ao cartório, para analise. O registrador de imóvel então verifica toda a documentação e se não existir problema ele faz a averbação do imóvel”, explicou.

Com o novo sistema esse processo é o mesmo, porém a parte do Incra passa a ser realizada digitalmente. Em lugar do envio, tramitação e análise de documentos físicos, as peças técnicas serão encaminhadas ao Instituto por via digital. "O sistema faz a leitura das informações; se estiverem consistentes e sem sobreposições, automaticamente é gerado o memorial descritivo e planta certificados. Caso sejam encontradas inconsistências ou sobreposições de áreas, o responsável técnico recebe uma notificação para sanar os problemas", disse.

Pacheco também pontuou que o novo sistema traz agilidade, transparência, segurança e simultaneidade na certificação. “Os registradores poderão acessar o Sigef para conferir a autenticidade dos documentos a serem registrados", prevê. "Com esta metodologia, grilagens e sobreposições de propriedades ficarão mais difíceis de serem efetuadas", complementou.

De acordo com o analista em Reforma e Desenvolvimento Agrário do Incra, Marcelo Cunha, o Sigef proporciona o acompanhamento da estrutura fundiária do país.” Uma vez inscritas no sistema, as coordenadas das propriedades certificadas serão armazenadas no banco de dados do Instituto para servirem de base de confrontação nos futuros processos. O acúmulo destas informações irá construir o mapa da distribuição fundiária do país", comentou.

Para o presidente da Famato, Rui Prado, o processo online possibilitará ganho de tempo e desburocratização. "Existem muitos processos parados no Incra e os produtores que precisam da certificação estão no aguardo, muitas vezes sem poder dar continuidade às transações imobiliárias e investimentos. Estamos na expectativa de que este novo sistema traga mais agilidade neste ponto. Quando a propriedade já possui a certificação do Incra fica mais fácil para o produtor conseguir empréstimos junto às instituições financeiras para investimentos e melhorias na produção. Além disso, facilita os processos de licenciamento ambiental, ou seja, é uma importante ferramenta para o produtor que não pode esperar meses para que o processo seja concluído", destacou Prado.

Fonte: Site O Documento – Uma Impressão Digital I 14/11/2013.

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Publicado Provimento CG n° 36/2013 – Acrescenta itens ao Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça

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A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo publicou no Diário da Justiça eletrônico desta sexta-feira, 8 de novembro, o Provimento CG n° 36/2013. No Provimento são alteradas as alíneas 24, 25 e 26 ao item 1.A, b, os subitens 2.4., 2.5. e 2.5.1., as alíneas c, d e e ao item 112 e os subitens 112.1., 112.1.1., 112.2., 112.2.1.,112.2.2. e 112.3, essas alterações reforçam a função ambiental do Registro de Imóveis com vínculo eletrônico com o Cadastro Ambiental Rural (CAR).

PROVIMENTO CG N.º 36/2013

Acrescenta, ao Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, as alíneas 24, 25 e 26 ao item 1.A, b, os subitens 2.4., 2.5. e 2.5.1., as alíneas c, d e e ao item 112 e os subitens 112.1., 112.1.1., 112.2., 112.2.1.,112.2.2. e 112.3.

O DESEMBARGADOR JOSÉ RENATO NALINI, CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA, NO USO DE SUAS ATRIBUIÇÕES LEGAIS,

CONSIDERANDO a dúplice dimensão do ambiente, positivado no artigo 225 da Constituição Federal como direito fundamental subjetivo, direito intergeracional, e como tarefa estatal e comunitária;

CONSIDERANDO que a propriedade rural só cumpre com sua função social, pressuposto de legitimidade do direito que lhe corresponde, se atender à proteção do meio ambiente (artigos 5.º, XXIII, da Constituição Federal, e 1.228, § 1.º, do Código Civil), e que a Reserva Legal concretiza tal função ecológica;

CONSIDERANDO a promulgação da Lei n.º 12.651, de 25 de maio de 2012, com a instituição do Cadastro Ambiental Rural (CAR), registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento (artigo 29, caput);

CONSIDERANDO que a Reserva Legal deve ser registrada no órgão ambiental competente mediante inscrição no CAR, com apresentação de planta e memorial descritivo contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração;

CONSIDERANDO a regra do § 4.º do artigo 18 da Lei n.º 12.651, de 25 de maio de 2012, com a redação dada pela Lei n.º 12.727, de 17 de outubro de 2012, prevendo que, inscrita no CAR, a averbação da reserva legal na serventia predial é facultativa para o proprietário ou possuidor;

CONSIDERANDO o Decreto n.º 7.830, de 17 de outubro de 2012, com criação do Sistema de Cadastro Ambiental Rural (SICAR) visando, entre outros fins, ao recebimento, gerenciamento e integração dos dados do CAR de todos os entes federativos (artigo 3.º, I);

CONSIDERANDO o Decreto Estadual n.º 59.261, de 5 de junho de 2013, com regulamentação do Sistema de Cadastro Ambiental Rural do Estado de São Paulo (SICAR-SP), integrado ao SICAR de âmbito nacional;

CONSIDERANDO a implantação do SICAR-SP, destinado, entre outros objetivos, a receber, gerenciar e integrar dados do CAR relativos aos imóveis rurais localizados no Estado de São Paulo; a cadastrar e controlar as informações dos imóveis rurais, referentes a seu perímetro e localização, às áreas de remanescente de vegetação nativa, às áreas de interesse social, às áreas de utilidade pública, de Preservação Permanente, de Uso Restrito, às áreas consolidadas e às Reservas Legais; e a monitorar a manutenção, a recomposição, a regeneração, a compensação e a supressão da vegetação nativa e da cobertura vegetal nas áreas de Preservação Permanente, de Uso Restrito e de Reserva Legal (artigo 3.º, I, II e III, do Decreto Estadual n.º 59.261, de 5 de junho de 2013);

CONSIDERANDO a função socioambiental dos Registros de Imóveis, guardiões da propriedade imobiliária e do direito de propriedade constitucionalmente protegido;

CONSIDERANDO que a publicidade de informações ambientais agrega segurança jurídica aos registros imobiliários e amplia a proteção dos espaços legal e especialmente protegidos, o controle e transparência dos negócios imobiliários, funções das serventias prediais;

CONSIDERANDO a falta de expressa revogação da alínea 22 do inciso II do artigo 167 da Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973, o disposto no seu artigo 246 e a relevância da averbação enunciativa relativa à Reserva Legal;

CONSIDERANDO as diferenças entre Cadastro e Registro, a importância do fluxo de informações entre um e outro e da integração do sistema registral com os demais instrumentos de tutela ambiental;

CONSIDERANDO o Acordo de Cooperação Técnica celebrado pela Secretaria de Meio Ambiente do Estado de São Paulo (SMA), a Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp);

CONSIDERANDO que a Resolução SMA n.º 54, de 4 de julho de 2013, ao revogar a Resolução SMA n.º 39, de 19 de maio de 2010, extinguiu o Termo de Compromisso de Instituição de Recomposição ou de Compensação de Reserva Legal – TCIRC, instrumento de regularização ambiental alternativo à impossibilidade de imediata averbação da Reserva Legal;

CONSIDERANDO a informação prestada pela Secretaria do Meio Ambiente (SMA) de que a expedição do Termo de Responsabilidade de Preservação de Reserva Legal é condicionada à prévia retificação registral (Processo CG n.º 2013/100877, ofício SMA/GAB/728/2013);

CONSIDERANDO a existência de mais de setecentas retificações imobiliárias paralisadas no Estado de São Paulo em função da exigência de prévia averbação da Reserva Legal;

CONSIDERANDO os dados disponibilizados e discutidos nos autos do processo CG n.º 2013/100877 e as sugestões neles apresentadas;

RESOLVE:

Artigo 1º – Acrescentar as alíneas 24, 25 e 26 ao item 1.A, b, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com as seguintes redações.

“1.A. ……………………………………………………………….

b) a averbação de:

………………………………..

24. vínculo de área à Cota de Reserva Ambiental – CRA.

25. instrumento ou termo de instituição da servidão ambiental.

26. número de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR.”

Artigo 2º – Acrescentar os subitens 2.4., 2.5. e 2.5.1. ao Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com as seguintes redações:

“2. ……………………………………………………………….

2.4. Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a servidão ambiental deve ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos.

2.5. A obrigatoriedade da averbação do número de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR, a ser realizada mediante provocação de qualquer pessoa, fica condicionada ao decurso do prazo estabelecido no § 3.º do artigo 29 da Lei n.º 12.651, de 25 de maio de 2012.

2.5.1. A averbação será feita de ofício pelo Oficial do Registro de Imóveis, sem cobrança de emolumentos, quando do primeiro registro e por meio do Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), assim que implantados os mecanismos de fluxo de informações entre a Secretaria do Meio Ambiente do Estado de São Paulo (SMA), a Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), definidos no Acordo de Cooperação Técnica que entre si celebraram.”

Artigo 3º – Acrescentar as alíneas c, d e e ao item 112 e os subitens 112.1., 112.1.1., 112.2., 112.2.1., 112.2.2. e 112.3., todos do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com as seguintes redações:

“112. ……………………………………………………………….

c) o número de inscrição no Sistema de Cadastro Ambiental Rural do Estado de São Paulo (SICAR-SP), enquanto não implantado, por ato do Ministro de Estado do Meio Ambiente, o Cadastro Ambiental Rural (CAR);

d) o número de inscrição no CAR, enquanto não decorrido o prazo estabelecido no § 3.º do artigo 29 da Lei n.º 12.651, de 25 de maio de 2012, a partir do qual a averbação passará a ser obrigatória nos termos do subitem 2.5. deste Capítulo.

e) a informação de adesão do interessado ao Programa de Regularização Ambiental (PRA) de posses e propriedades rurais.

112.1. As averbações referidas nas alíneas c e d do item 112 serão realizadas mediante provocação de qualquer pessoa.

112.1.1. As averbações serão feitas de ofício pelo Oficial do Registro de Imóveis, sem cobrança de emolumentos, quando do primeiro registro e por meio do Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), assim que implantados os mecanismos de fluxo de informações entre a Secretaria do Meio Ambiente do Estado de São Paulo (SMA), a Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), definidos no Acordo de Cooperação Técnica que entre si celebraram.

112.2. As averbações referidas nas alíneas c e d do item 112 condicionam as retificações de registro, os desmembramentos, unificações, outros atos registrais modificativos da figura geodésica dos imóveis e o registro de servidões de passagem, mesmo antes de tornada obrigatória a averbação do número de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR, salvo se realizada alguma das averbações tratadas na alínea a do item 112.

112.2.1. Nas retificações de registro, a reserva legal florestal será identificada na planta e no memorial descritivo, acompanhados de declaração do profissional responsável de que corresponde à descrição inscrita no SICAR/CAR, e averbada gratuitamente na respectiva matrícula do bem imóvel.

112.2.2. A identificação da reserva legal florestal também poderá ser obtida eletronicamente por meio do site da SMA ou mediante certidão do órgão ambiental, constando da averbação, quando disponível na base de dados do SICAR/CAR, a informação se a reserva ou parte dela está em processo de regeneração.

112.3. A averbação referida na alínea e do item 112 será realizada mediante provocação de qualquer pessoa ou por iniciativa da Secretaria do Meio Ambiente do Estado de São Paulo.”

Artigo 4º – Este provimento entra em vigor na data de sua publicação.

São Paulo, 7 de novembro de 2013.

(a) JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 08.11.2013 – SP)

Fonte: D.J.E. – iRegistradores I 08/11/2013.

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