1ª VRP: Registro de imóveis – dúvida – em regra geral não é possível dar-se por suprida a exigência de compra e venda, celebrada por escritura pública (LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221), mediante o só compromisso de compra e venda, ainda que este haja sido avençado por escritura pública e esteja acompanhado de prova de adimplemento do preço

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Processo 0065574-10.2013.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Franco Paulista S.A – Registro de imóveis – dúvida – em regra geral não é possível dar-se por suprida a exigência de compra e venda, celebrada por escritura pública (LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221), mediante o só compromisso de compra e venda, ainda que este haja sido avençado por escritura pública e esteja acompanhado de prova de adimplemento do preço – in casu, porém, é possível aplicar o disposto na Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º, em interpretação extensiva, se se considerar que o imóvel não só está em região ocupada por loteamentos e desmembramentos, como ainda adveio, ele próprio, de desmembramento que se fez para o fim de celebrar o compromisso de compra e venda – ademais, há prova de adimplemento do preço – dúvida improcedente (afastado o óbice).

CP 354 Vistos etc.

Recebi estes autos em 11 de novembro de 2013.

1. O 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (1º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-06; prenotação 319.369) a requerimento de Franco Paulista S. A. (fls. 21-28), suscitada que apresentara a registro, para a aquisição de domínio (fls. 07-10) sobre imóvel da inscrição 9.496 (fls. 57-58), uma certidão de escritura pública de compromisso de compra e venda (7º Tabelionato de Notas de São Paulo, livro 1026, fls. 29 verso; nestes autos, fls. 11-13) acompanhada de certidão negativa de distribuição cível na comarca de São Paulo (fls. 14).

1.1. Segundo o termo de dúvida, para a aquisição do domínio é ecessária escritura pública de compra e venda (ou outro título que se lhe equivalha, como mandado passado em ação de adjudicação compulsória), de modo que o dito compromisso de compra e venda não serve para esse fim, conquanto tenha sido celebrado por escritura pública, haja sido inscrito e esteja acompanhado da prova de inexistência de ação para a cobrança de preço. Além disso, não é possível aplicar ao caso o disposto na Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, art. 26, § 6º, porque a área não foi objeto de loteamento ou desmembramento.

1.2. O 1º RISP, contudo, ressalva que, no seu particular modo de entender, o fato de o compromisso de compra e venda ter sido celebrado mediante escritura pública já é suficiente para que se dê por suprida a exigência do vigente Cód. Civil, art. 108, razão pela qual não há por que exigir nova escritura pública. Logo, à suscitada só se deveria exigir, além da prova do registro do compromisso de compra e venda celebrado por escritura pública, a demonstração do adimplemento do preço ou do imposto de transmissão.

1.5. O termo de dúvida veio instruído com documentos (fls. 07-90, 94-95 e 98).

2. A suscitada impugnou (fls. 100-116).

2.1. Segundo a impugnação, o imóvel em questão está em região que se integrara a cidade por meio de parcelamento, em particular no final do séc. XIX (cf. fls. 102-107), ou seja, adveio da subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (Lei 6.766/79, art. 2º, § 1º). Portanto, aplica-se ao caso o disposto na Lei 6.766/79, art. 26, § 6º, e a escritura pública de compra e venda, já inscrita, acompanhada – como está – de prova de adimplemento e prescrição do preço, é bastante para a transmissão do domínio, sem que a suscitada tenha de recorrer à ação de usucapião ou de adjudicação compulsória.

2.2. A impugnação foi instruída por documentos (fls. 117-187).

3. O Ministério Público opinou por que se desse a dúvida por procedente, ou seja, por que se mantivesse a recusa do ofício de registro de imóveis (fls. 189-191).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. Em que pesem as razões do 1º RISP (fls. 04-06), não é caso de dispensar a escritura pública de compra e venda sempre que houver compromisso de compra e venda celebrado mediante escritura pública e prova de adimplemento de preço e de tributos, porque legem habemus em sentido contrário: com efeito, a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221, I-V, exigem título (a compra e venda) e título formal (e. g., escritura pública) para que em tal caso o registro – que é causal – opere a transmissão de domínio.

5.1. Note-se que mesmo em sistema jurídico que admite o negócio jurídico júri-real abstrato, como o alemão (Código Civil alemão, §§ 873 e 925), é preciso que esse negócio jurídico, abstrato embora, exista, valha e seja eficaz, e seja celebrado por ato público, ou seja, por escritura pública (para a compra e venda: Código Civil alemão, § 331 b). Por maior força de razão, há de ser exigido o negócio jurídico em sistema registrário causal, como é o brasileiro.

6. Entretanto, não há óbice a que se aplique in casu o disposto na Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º.

7. Em primeiro lugar, o E. Conselho Superior da Magistratura – CSM já vem dando interpretação mais ampla a essa regra, como se vê a partir do julgamento da Apelação Cível – Ap. Cív. 0012161- 30.2010.8.26.0604 – Sumaré, Rel. Maurício Vidigal, j. 06.10.2011, DJe 29.02.2012).

8. Em segundo lugar, a essa orientação do CSM coaduna-se a atual preocupação com a regularização fundiária, para a qual se admite maior flexibilidade para a prova das transmissões (Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ, tomo II, capítulo XX, itens 230-232 – e, grosso modo, de regularização fundiária é que se cuida in casu, em que não há lide, mas apenas difficultas praestandi, dificuldade em suprir os documentos necessários para uma inscrição que leve à transmissão do domínio.

9. Em terceiro lugar, verifica-se a fls. 151-156 que a interessada Franco Paulista celebrou o compromisso de compra e venda sobre uma área que para esse fim foi desmembrada, de maneira que, conquanto não se possa falar em loteamento, é possível – dentro de uma interpretação ampla, como dito – aplicar a Lei 6.766/79, art. 26, § 6º, também a essa hipótese.

10. Observe-se que o adimplemento do preço não foi óbice levantado pelo ofício de registro de imóveis e, de qualquer forma, está provado o cumprimento desse requisito, não só pelo que consta do próprio compromisso de compra e venda (fls. 151 verso), mas ainda pelo que resulta da certidão negativa de distribuição cível (fls. 131).

11. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 1º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Franco Paulista S. A. (prenotação 319.369). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito devolutivo, dentro em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP/1973, art. 203, II, e arquivemse os autos se não for requerido nada mais. Esta sentença vale como mandado.

P. R. I. C. – CP-354 – ADV: MARIANE CHAN GARCIA (OAB 311030/SP), MARCELO MANHAES DE ALMEIDA (OAB 90970/SP)

(D.J.E. de 19.12.2013 – SP)

(…)

Fonte: DJE I 19/12/2013.

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TJ/PE: Decisão permite que mulher adotada registre nome do pai biológico na certidão de nascimento

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Uma mulher de 32 anos conseguiu na Justiça o direito de ter o nome de dois pais na certidão de nascimento. A autora da ação, que foi adotada por um casal ainda criança, acionou o Judiciário para conseguir retificar o registro civil e acrescentar no documento o nome do pai biológico, com quem sempre conviveu, e o dos avós paternos biológicos. A decisão inédita foi proferida pelo juiz da 1º Vara da Família e Registro Civil da Capital, Clicério Bezerra. Oficialmente, a autora da ação tem agora uma mãe, dois pais e seis avós, sendo dois maternos e quatro paternos.

A autora, que é natural da cidade de São Paulo, foi adotada aos três meses de idade, sem o consentimento e conhecimento do pai biológico. Apesar disso, os dois não perderam contato, construindo, assim, laços afetivos. Constam nos autos, provas de que os dois pais, adotivo e biológico, compartilharam simultaneamente das responsabilidades parentais, como a guarda, o sustento e a educação. Sobre essa situação o magistrado afirmou. "Como não reconhecer judicialmente a paternidade daquele que foi pai sem obrigação legal de sê-lo. Por amor, guardou, educou e deu sustento a sua filha."

Na sentença, proferida no dia 1º de outubro, o juiz também ressaltou que a decisão apenas confirma o que já havida sido estabelecido entre pai e filha. "A presente decisão somente consolida no plano jurídico a dupla paternidade fática, ratificando o que foi livremente construído pelas partes: um sentimento nobre, uma consciência humana plena, um amor inabalável, que sempre esteve presente na vida real, cotidiana, dos que ora buscam a tutela jurisdicional", destacou.

O magistrado Clicério Bezerra também destacou, na decisão, trecho do artigo cientifico Filiações Plurais, escrito pelo desembargador do TJPE, Jones Figueiredo: "Parentalidade multípla, em todos os ditames é espiritual, antes de jurídica, no melhor sentido canônico, como a de José, marido de Maria, que teve como filho socioafetivo o próprio filho de Deus. Por isso mesmo, Pai é aquele que se a(pai)xona".

Fonte: TJ/PE I 16/12/2013.

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LOTE VAGO EM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

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* Amilton Alvares e George André Alvares         

A Lei nº. 11.977/2.009, alterada pela Lei nº. 12.424/2.011, dotou o Município de instrumentos e meios efetivos para implementar a regularização fundiária dos assentamentos urbanos irregulares. Agora, com a possibilidade de expedir Auto de Demarcação Urbanística e títulos de legitimação de posse, não pode mais o Município esquivar-se de promover a regularização dos loteamentos clandestinos e parcelamentos irregulares em seu território.        

No assentamento urbano irregular não há muito o que exigir em termos procedimentais para a regularização. O procedimento deve ser simples e célere, como agora determinado em lei; é necessário alcançar logo o objetivo final de entregar um título ao ocupante. Não deve haver preocupação com reserva de áreas públicas e a lei até mesmo permitiu a regularização de assentamentos em APP – Área de Preservação Permanente, ocupadas até 31/12/2.007, desde que o Município assegure que a regularização do assentamento importará em melhoria das condições ambientais na ocupação consolidada (art. 54, § 1º da Lei nº. 11.977/2.009).

O principal favorecido na regularização do assentamento irregular é o morador cadastrado. No entanto, percebe-se que as Prefeituras começam a apresentar requerimentos de registro de parcelamento com declaração da existência de lotes vagos no assentamento irregular. Em São José dos Campos, a Prefeitura Municipal já expediu diversos termos de legitimação de posse de lote sem moradia. Diante desse quadro, é importante que o Registro de Imóveis tenha a exata noção de sua responsabilidade no controle a ser exercido na qualificação registral.

1.  Como a regularização fundiária tem por fim conceder aos ocupantes cadastrados o título de legitimação de posse (art.58 e 59, da Lei nº. 11.977/2.009), no registro do parcelamento, é importante exigir do Município a declaração de que não há lote vago no assentamento irregular.

2.  Se houver lote vago, deve o Município declarar expressamente quais são os lotes vagos e essa informação deve constar do registro do parcelamento e da matrícula dos respectivos lotes.

Recomenda-se fazer na matrícula de cada lote vago a seguinte averbação:

AV….LOTE VAGO: Procede-se a esta averbação, de ofício, para constar a existência de declaração expressa da Prefeitura do Município de …, arquivada na pasta própria do registro do parcelamento e regularização do assentamento urbano, com informação de que o imóvel desta matrícula constitui LOTE VAGO. Protocolo nº….de……… 

3.  A conseqüência direta é que o Município passará a ter limitações para outorgar títulos de legitimação de posse dos lotes vagos, pois o interesse magno tutelado pela Lei nº. 11.977/2.009 é o do morador cadastrado do assentamento regularizado. A lei ressalva a possibilidade de outorgar títulos de legitimação de posse aos proprietários de partes ideais (art. 59, § 2º), mas também quanto a estes há a exigência de que sejam cadastrados pela Prefeitura e comprovado o exercício da posse em lote específico.

O fim almejado na regularização fundiária é o de “conceder aos ocupantes cadastrados o título de legitimação de posse”. Se o lote está vago, por óbvio não pode haver morador cadastrado quanto a esse lote. Conforme o art. 59, § 1º, da Lei nº. 11.977/2.009, a legitimação de posse será concedida aos moradores cadastrados pelo poder público. O título de legitimação de posse não pode ser outorgado a quem não foi cadastrado previamente, pois, o art. 46 da Lei nº. 11.977/2.009 assegura a regularização fundiária para outorgar titulação aos ocupantes do parcelamento irregular, certamente, ocupantes, na data da demarcação urbanística. A Lei nº. 11.977/2.009 é rigorosa quanto a esse aspecto, a ponto de não ter assegurado aos ocupantes relocados o direito à legitimação de posse no próprio local (art. 58, §3º, da Lei nº. 11.977/2.009). Aos relocados, o poder público deverá assegurar o direito social de moradia de alguma outra maneira.

Em primeiro plano, não se pode conceber a legitimação de posse em favor de quem não seja morador do assentamento regularizado. Pode, eventualmente, o título de legitimação de posse ser concedido a quem é “proprietário” de parte ideal cadastrado pela Prefeitura (art. 59, § 2º, da Lei nº. 11.977/2.009); entretanto, tal circunstância deve ser declarada expressamente no termo de legitimação de posse ou em documento apartado, expedido pelo Município, sob sua responsabilidade exclusiva, de maneira a espancar qualquer dúvida.

4. Importa ressaltar que somente os títulos de legitimação de posse, de lotes com até 250 m2, terão direito ao pedido de conversão do registro da posse em registro de propriedade, após o decurso do prazo de 5 (cinco) anos. No caso de lotes com área superior a 250 m2, o pedido de conversão ficará sujeito ao decurso do prazo da usucapião, conforme estabelecido na legislação pertinente (art. 60, § 3º da Lei nº. 11.977/2.009).

5. Lotes vagos não são bens indisponíveis ou fora de comércio. Se a área originária da demarcação urbanística for um imóvel com vários proprietários de partes ideais, eventualmente, esses proprietários de partes ideais (ou seus sucessores), poderão invocar a posse do lote vago e requerer a especialização da sua parte ideal num determinado lote vago do parcelamento registrado (item 222, Capítulo XX, NSCGJ-SP, conforme Provimento CGJ/SP nº. 21/2.013). Também poderão ser registrados os instrumentos expedidos anteriormente à regularização, em nome dos respectivos adquirentes ou titulares de direitos decorrentes de contratos de compra e venda, compromisso de venda e compra, cessões e promessas de cessão (item 230, Capítulo XX, NSCGJ-SP, conforme Provimento CGJ/SP nº. 21/2.013). E não há impedimento para a Prefeitura outorgar título de legitimação de posse em lote vago, mediante justificativa expressa de que o legitimado é proprietário ou sucessor do proprietário de parte ideal, com posse localizada em certo lote individualizado e identificado (art. 59,§2º, da Lei nº. 11.977/2.009. Essa verificação incumbe à Prefeitura, antes de outorgar o título de legitimação de posse. Eventual fiscalização, para prevenir e coibir favorecimento indevido, competirá ao Ministério Público (art. 127 da Constituição Federal).

Em algumas hipóteses aventadas poderá haver cobrança de emolumentos cartorários, pois tais atos, especialmente os referentes à especialização da parte ideal em favor do proprietário tabular, que na prática corresponde a retificação, não estão compreendidos na norma de isenção do art. 68 da Lei nº. 11.977/2.009. A Corregedoria Geral da Justiça- SP já se pronunciou acerca do tema, afirmando que tal norma deve receber exegese estrita, como é a regra de interpretação das isenções tributárias (Processo CG nº. 2.011/42.551 e 2.009/95.948).

6. Poderá o Município pensar em alguma outra forma prática de dar destinação aos lotes vagos. Poderia até mesmo pensar nisso antes de requerer o registro do parcelamento; poderia, por exemplo, dar destinação pública a tais lotes vagos ou dotar os mesmos de instalações e equipamentos urbanos de uso comunitário ou social, no interesse dos moradores do assentamento e da vizinhança.

Não se deve afastar a possibilidade de o Município fomentar a instalação, nos lotes vagos, de postos de comércio e serviços, unidades de interesse e utilidade pública, para atendimento da comunidade local e regional.

O Município também poderá desapropriar os lotes vagos para os fins previstos no art. 44 da Lei nº. 6.766/79, reloteamento, reconstrução (ou construção) e incorporação. Pagará pouco por isso, se o fizer logo, e poderá oferecer mais unidades habitacionais à população de baixa renda.

Qualquer que seja a solução adotada pelo Município quanto aos lotes vagos, mostra-se recomendável que os títulos outorgados sejam registrados na Matrícula do lote. Hoje, no regime da Lei nº. 11.977/2.009, não há previsão para transformar em domínio, título que não seja oriundo de legitimação de posse ou de desapropriação. Mas podemos ter avanços legislativos e jurisprudenciais para assegurar tratamento mais favorável a esses lotes de regularização fundiária, em que a ocupação der-se em data posterior ao registro do parcelamento.        

Pode-se dizer que o Município está com a faca e o queijo na mão para fazer um grande banquete social e político nas regularizações fundiárias. A mesa está posta e muitas são as iguarias. Os talheres (ferramental) do Município constituem peças de ouro e prata; o Município só não pode perder o bonde da história e esquecer-se dos lotes vagos. Para não ter de enfrentar, no futuro, uma nova onda de regularizações fundiárias com a ocupação irregular dos lotes vagos que ficaram para trás.

Leia também: LOTE VAGO EM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – Parte II. Clique aqui!

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* Amilton Alvares é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

* George André Alvares é Advogado e Presidente do Instituto Lares (ONG de regularização fundiária).

Como citar este artigo: ALVARES, Amilton; ALVARES, George André. LOTE VAGO EM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 214/2013, de 17/12/2013. Disponível em https://www.portaldori.com.br/2013/12/17/lote-vago-em-regularizacao-fundiaria/. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.

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