Acórdão DJ nº 9000004-02.2013.8.26.0462 – Apelação Cível
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9000004-02.2013.8.26.0462, da Comarca de Poá, em que são apelantes ROSANGELA DO NASCIMENTO SILVA e SIDNEI DA SILVA MORAIS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE POÁ.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI, EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 7 de julho de 2014.
ELLIOT AKEL
RELATOR
Apelação Cível nº 9000004-02.2013.8.26.0462
Apelante: Rosangela do Nascimento Silva e outro
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Poá
Voto nº 34.045
REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL DESTACADO DE ÁREA MAIOR AINDA NÃO ESPECIALIZADO NO REGISTRO DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA DE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO MUNICIPAL PARA O DESMEMBRAMENTO DE LOTES – IMPOSSIBILIDADE – AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E ESPECIALIDADE – HIPÓTESE, AINDA, DE AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E CONTINUIDADE REGISTRAL, ANTE A AUSÊNCIA DO REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR – RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta por Rosangela do Nascimento Silva e Sidnei da Silva Morais contra a r. decisão de fl. 21, que manteve a recusa do ingresso de escritura de compra e venda no Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Poá.
Alegam, os recorrentes, que o ingresso da escritura deve ser autorizado independentemente da prévia aprovação do desdobro do lote pela Municipalidade de Poá, cuja demora, que pode ultrapassar três meses, irá lhes causar prejuízos na negociação do imóvel.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pela manutenção do óbice imposto pelo registrador (fls. 39/40).
É o relatório.
Os apelantes apresentaram a registro escritura de compra e venda referente ao imóvel situado na confluência das Ruas Uruana e Urai, designado “área C”, contido em área maior matriculada no registro de imóveis sob o nº 11.021 (fls. 09/13).
O registrador exigiu, como condição do registro pretendido, a prévia regularização do desmembramento do lote, mediante a apresentação de planta aprovada pela Prefeitura Municipal, alvará e memorial descritivo (fl. 03).
A exigência está correta e amparada no princípio da legalidade, uma vez que a Lei nº 6.766/79 dispõe, em seu artigo 18, que o registro do projeto de loteamento ou de desmembramento deve ser precedido de necessária aprovação pela municipalidade.
O registro pretendido também encontra óbice no princípio da especialidade objetiva, nos termos do art. 176, § 1º, II, 3, b, art. 167, II, 4, art. 246, §1º, e art. 213, II, todos da Lei nº 6.015/73, e item 122.2 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ, tomo II, cap. XX), uma vez que o imóvel descrito no título não encontra correspondência na matrícula.
Observe-se, outrossim, que em respeito aos princípios da disponibilidade e da continuidade registral, deve ser regularizado previamente, ainda, o registro da escritura de compra e venda constante do R.5, da matrícula 11.021, cancelado por determinação do MM. Juiz Corregedor Permanente, conforme Av. 7 da referida matrícula.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
HAMILTON ELLIOT AKEL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: TJ/SP | 21/07/2014.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Muitos loteamentos clandestinos ou parcelamentos irregulares originaram-se do expediente fraudulento da venda de frações ideais da gleba bruta. No passado, não muito distante, o dono da gleba elaborou uma planta do parcelamento pretendido e, diante das dificuldades de cumprir os requisitos do procedimento regular de aprovação e registro do loteamento, lançou-se na aventura de vender “lotes” mediante o artifício de transmitir parte ideal da gleba com posse localizada. O instituto do condomínio ordinário do Código Civil foi empregado com fim ilícito e com isso muitas matrículas ostentam, hoje, centenas de registros de vendas de partes ideais. Isso criou um problema de difícil solução nos planos urbanístico e registral. Agora, com o advento da Lei nº. 11.977/2.009 e alterações promovidas pela Lei nº. 12.424/2.011, temos possibilidades reais de regularizar esses assentamentos urbanos e outros parcelamentos irregulares ou informais.
Importa desde logo firmar a premissa de que, em matéria de parcelamento do solo, o Município é o juiz do urbanismo e o seu interesse sobrepuja os interesses dos demais entes federados. Não há outro modo de cumprir a Constituição Federal e afirmar a autonomia municipal, senão mediante o reconhecimento de que o parcelamento do solo está vinculado ao predominante interesse do Município. Portanto, no parcelamento do solo em território do Município, o interesse deste se agiganta diante do interesse de qualquer outro ente político. Acima de qualquer interesse do Estado ou da União está o interesse local (CF, art.30, I e VIII). O Município, no desenvolvimento das políticas urbanas, deve ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes (CF, art.182, “caput”). Por isso, a Lei nº. 11.977/2.009 dotou o Município de poderes para promover a aprovação urbanística e ambiental nas regularizações fundiárias de interesse social (art.53, parágrafo 1º), regularizar parcelamentos em área pública (art.56, § 2º, I) e em APP – Área de Preservação Permanente ocupada até 31/12/2.007 (art.54, § 1º). O legislador foi tímido ao assegurar expressamente a competência que pode ser extraída diretamente da Constituição. Na verdade, não se pode conceber que em qualquer parcelamento urbano esteja o Município em posição de subserviência ao Estado, dependendo de licenças ambientais da CETESB para liberar empreendimentos em seu território. Independentemente desse questionamento quanto às aprovações regulares de loteamentos, certo é que em regularização fundiária está dispensada a licença do Estado se o Município possuir conselho de meio ambiente e órgão ambiental capacitado (art.53, parágrafo 1º, da Lei nº. 11.977/2.009).
As dificuldades com o antigo modelo de regularização fundiária e com a outorga de títulos de propriedade sensibilizaram o legislador, que estabeleceu mudanças profundas com a promulgação da Lei nº. 11.977/2.009. A possibilidade de o poder público expedir Auto de Demarcação Urbanística, que será averbado no Registro de Imóveis, o poder-dever de expedir título de legitimação de posse conferido ao Município e a faculdade concedida ao poder público municipal de determinar especialização de parte ideal em lote determinado constituem o cerne das mudanças, que estão a viabilizar a implementação das regularizações fundiárias. No Estado de São Paulo, podemos ainda mencionar a edição dos Provimentos nº. 18/2.012 e 21/2.013 pela Corregedoria Geral da Justiça como fatores determinantes de grandes avanços em regularizações de parcelamentos irregulares. Neste pequeno estudo pretendemos nos ocupar da especialização de parte ou fração ideal em lote determinado, lote de loteamento regularizado.
Juridicamente, o titular de fração ideal é proprietário de parte ideal da gleba do parcelamento mas não é dono de lote específico. No plano fático, ele ocupou um lote específico e se comporta como dono do lote. O proprietário de parte ideal não tem o reconhecimento jurídico e registral de que é dono daquele lote.
A Lei nº. 11.977/2.009 não disciplinou expressamente a especialização da parte ideal. Limitou-se a estabelecer que o título de legitimação de posse poderá ser concedido ao coproprietário da gleba, titular de cotas ou frações ideais, devidamente cadastrado pelo poder público, desde que exerça seu direito de propriedade em um lote individualizado e identificado no parcelamento registrado (art.59, § 2º da Lei nº. 11.977/2.009, incluído pela nº. 12.424/2.011). Nada mais justo do que assegurar a quem tem título registrado o mesmo direito assegurado a quem não tem título – outorga do título de legitimação de posse. Mas temos de considerar que aquele que tem título registrado e posse deve possuir mais direitos do que o simples possuidor ou morador.
Conquanto natural e lógica a norma que autoriza a outorga do título de legitimação de posse ao proprietário de parte ideal, certo é que a regularização registral via legitimação de posse demanda tempo, com espera de pelo menos 5 (cinco) anos para que a posse seja convertida em propriedade (art.60 da Lei nº. 11.977/2.009). Essa solução pode ser considerada injusta, porquanto dar-se-á o aviltamento da posição jurídica do proprietário de parte ideal, que passará de proprietário a possuidor. A possibilidade de o Município expedir ato de atribuição do lote correspondente à fração ideal foi levantada em São José dos Campos em 08/01/2.010, com apresentação de proposta de outorgar ao Município a faculdade de fazer a atribuição do lote ao proprietário de parte ideal. A suma da proposta foi apresentada no Processo nº. 031/08 – 8ª Vara Cível, nos seguintes termos: “A Lei nº. 6.766/79 e a Lei nº. 11.977/2.009 conferem plenos poderes à Prefeitura para a regularização de loteamentos. Regularizado o loteamento, o compromisso de venda e compra ganha força de título de transmissão da propriedade para fins de registro no Registro de Imóveis (art.41 da Lei nº 6.766/79). Em regularizações de loteamento, a lei não disciplinou como o proprietário de parte ideal, com título já registrado, deve se fazer proprietário de parte certa – lote que ocupa no loteamento regularizado. Por óbvio, o proprietário da parte ideal, com registro na matrícula originária da gleba, não pode ter posição inferior à do promitente comprador que nunca conseguiu registrar o seu título. Resta então encontrar a forma mais prática e econômica para fazer o descerramento de matrícula do lote ocupado pelo proprietário de parte ideal ou seu sucessor, nas regularizações fundiárias promovidas pela Prefeitura. Salvo melhor juízo de V.Exa., a solução mais indicada é a Prefeitura expedir um auto de atribuição ou ato administrativo de atribuição dos lotes, após colher os pedidos de atribuição dos respectivos adquirentes de partes ideais, conforme a ocupação existente na gleba da regularização. Penso que os poderes concedidos por lei à Prefeitura, nas regularizações fundiárias, asseguram que a Municipalidade não está obrigada a exibir os pedidos de atribuição de lotes, mas a Prefeitura tem a responsabilidade e o dever de fazer a atribuição dos lotes em favor dos proprietários de partes ideais, para, assim, completar a regularização fundiária com a entrega dos títulos de propriedade, nos termos da ocupação realizada. Não há previsão legal específica, mas a solução do auto ou ato administrativo de atribuição é encargo da Prefeitura e decorrência natural e lógica da regularização fundiária.”
Depois da edição do Provimento nº. 18/2.012, a Corregedoria Geral da Justiça – SP abriu a oportunidade para os registradores de imóveis e outros interessados apresentarem propostas de aperfeiçoamento das Normas dos Serviços Extrajudiciais (NSCGJ) quanto ao procedimento registral de regularização fundiária, o que culminou com a edição do Provimento nº. 21/2.003, cujas prescrições integram as NSCGJ, Tomo II, Capítulo XX, Seção X, itens 273 a 313. Hoje, a especialização de fração ideal em lote, por atribuição promovida pelo Município, tem previsão expressa no subitem 282.4, Capítulo XX, das NSCGJ:
“282.4 O Município poderá indicar os respectivos lotes correspondentes às frações ideais registradas, sob sua exclusiva responsabilidade, dispensando-se o procedimento previsto no item 293 e seguintes para a especialização das áreas registradas em comum.”
E como o Município deve fazer a atribuição da parte ideal em lote específico, sob sua exclusiva responsabilidade, convêm chamar a atenção dos agentes municipais para os aspectos importantes dessa especialização.
1. O Município deve verificar se de fato o ocupante do lote é proprietário de parte ideal ou sucessor de proprietário de parte ideal.
2. O Município deverá expedir termo de atribuição do lote ou documento equivalente, em que certificará que o ocupante do lote é proprietário ou sucessor de proprietário de parte ideal e exerce o seu direito de propriedade naquele lote específico, que está na posse do mesmo.
A rigor, o proprietário de parte ideal não precisa ter moradia no lote, pois o direito à especialização da parte ideal decorre do direito de propriedade em que está investido. Da mesma forma, o proprietário de parte ideal não precisa ter moradia no lote se, eventualmente, fizer a opção por obter o título de legitimação de posse. O art.59 da Lei nº. 11.977/2.009 estabelece a distinção, ao prescrever que a legitimação de posse deve ser outorgada aos moradores cadastrados (parágrafo 1º) e ao coproprietário da gleba, titular de cotas ou frações ideais, devidamente cadastrado pelo poder público, desde que exerça seu direito de propriedade em um lote individualizado e identificado no parcelamento registrado (parágrafo 2º). Veja-se que o proprietário de parte ideal pode até não ter sido cadastrado anteriormente pelo Município. Sem cadastro anterior, não deve o Município outorgar título de legitimação de posse, sob pena de violação da norma do parágrafo 2º do art.59, da Lei nº. 11.977/2.009. No entanto, o Município poderá expedir o termo de atribuição se puder cadastrar e certificar que o titular de parte ideal está na posse do lote e é coproprietário tabular ou sucessor de proprietário de fração ideal da gleba.
É conveniente que o Município estabeleça um procedimento próprio com determinação de rotina para a expedição dos termos de atribuição ou especialização de parte ideal em lote. Expedido o respectivo termo de atribuição, deve o proprietário ser orientado a procurar o Registro de Imóveis para tratar da regularização registral. Não é conveniente que o Município assuma a responsabilidade de requerer a prática dos atos registrais. Convém que o interessado trate disso diretamente no Registro de Imóveis pois, conforme as circunstâncias, o ato registral estará sujeito ou não ao pagamento dos emolumentos previstos no Regimento de Custas do Estado.
Propõe-se o seguinte modelo de termo de atribuição a ser expedido pelo Município:
TERMO DE ATRIBUIÇÃO DE LOTE
ESPECIALIZAÇÃO DE PARTE IDEAL EM PARCELAMENTO REGISTRADO
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
A Prefeitura Municipal de …, no exercício das suas atribuições constitucionais e legais, expede o presente Termo de Atribuição do Lote _________ da quadra __________ com a área de ______m2, integrante do parcelamento urbano regularizado sob a denominação de Loteamento ______________________________ em favor do outorgado ___________________________________ (qualificação), atribuição que corresponde à especialização da parte ideal de sua propriedade no imóvel originário do parcelamento regularizado.
Diante da atribuição da propriedade do lote estabelecida neste termo administrativo, conforme levantamento, cadastro, compilação, conferência e verificação de documentos, certificações e serviços técnicos promovidos pelo Município de …, agente promotor da regularização fundiária, deu-se a entrega do lote correspondente à fração ideal registrada na matrícula nº.___________ em nome de ______________________________________ (parte ideal de _____________), e o beneficiário deste termo (outorgado) declara, para todos os fins e efeitos de direito, ter recebido o seu quinhão no imóvel do parcelamento regularizado, prometendo nada mais reclamar ou reivindicar de quem quer que seja ou do Município, a qualquer título, por conta da propriedade e da posse exercidas no imóvel da regularização fundiária.
Local, em………………………………….
____________________________________
Prefeitura Municipal de …
____________________________________
Proprietário do lote (outorgado)
____________________________________
Cônjuge do Proprietário do lote
Para remate, importa ressaltar que se o Município não chamar para si a responsabilidade de fazer a atribuição do lote na especialização da fração ideal, o interessado deverá submeter-se ao procedimento da especialização da parte ideal mediante requerimento próprio apresentado no Registro de Imóveis, sendo necessária a anuência ou a notificação dos confrontantes (itens 279, 293 e 294, Capítulo XX, NSCGJ), procedimento mais oneroso para o beneficiário.
* Amilton Alvares é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.
* George André Alvares é Advogado e Presidente do Instituto Lares (ONG de regularização fundiária).
Retificação de Registro de Imóvel – Registro de Imóveis – Eletropaulo Metropolitana Eletricidade de São Paulo e outros – Trata-se de pedido de retificação de registro com apuração de remanescente da área do imóvel transcrito sob o nº 14.822 do 4º. CRI de São Paulo, área vertida para o patrimônio da autora EMAE-EMPRESA METROPOLITANA DE ÁGUAS E ENERGIA S/A após a cisão parcial da ELETROPAULO METROPOLITANA ELETRICIDADE DE SÃO PAULO S/A- AES ELETROPAULO.
Colhidas informações do Registro de Imóveis (fl. 370/371, 377 e 379/380). Face à possibilidade de correção de divergências existentes nas descrições, foi juntado estudo técnico à inicial. Feitas citações necessárias, houve manifestações. Opinou o Ministério Público pela procedência do pedido.
É o relatório.
DECIDO.
RETIFIQUE-SE a numeração das folhas a partir da fl. 654. Presentes pressupostos processuais e condições da ação, no mérito, o pedido é procedente. De fato, restou demonstrada a localização e identificação do remanescente apurado, que levou em consideração a área primitiva correspondente (Gleba 1, 1A, 2, 3, 4 e 5), em especial, aquela de domínio da The São Paulo Tramway Light and Power Company Limited (Transcrição nº 14.822 do 4ºCRI de São Paulo). Apurou-se o remanescente da Gleba 1, já que a sua maior parcela foi destinada às obras do canal do Rio Pinheiros, traduzindo essa parcela o imóvel retificando na presente ação, sem que se fale em nenhuma espécie de parcelamento da área maior.
A CTEEP-COMPANHIA DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA ELÉTRICA PAULISTA manifestou-se pela sua concordância (fl. 621). Juntado trabalho técnico (Revisão 2) com exclusão dasinterferências identificadas pelo DEPARTAMENTO DE ESTRADAS DE RODAGEM DO ESTADO DE SÃO PAULO-DER e pela AES ELETROPAULO (fl. 626/632). O MUNICÍPIO DE SÃO PAULO manifestou-se, após esclarecimentos, por seu desinteresse no feito (fl. 99- a retificar), após revisões ocorridas na planta de situação e memorial descritivo de fl. 630/632 e fl. 629. O DER manifestou sua concordância com a Revisão 2 apresentada, assim como a AES ELETROPAULO (fl. 645/646 e 656/657). O ESTADO DE SÃO PAULO não apresentou resistência ao pedido, destacando apenas a necessidade de intervenção mínima na área de vegetação nativa da Área de Preservação Permanente existente, o que, por certo, deve ser observado, mas que foge ao âmbito deste procedimento de jurisdição voluntária de apuração de remanescente, não havendo necessidade de especialização da faixa de APP junto ao registro imobiliário. Assim, o estudo técnico realizado confirmou que as medidas e área reais do imóvel estão em desconformidade com as constantes do registro respectivo. Não se acolhe, outrossim, a impugnação trazidapela SOCIEDADE AMIGOS DA CIDADE JARDIM, já que, como dito, trata-se de apuração do remanescente especificamente da Gleba 1, da qual a autora é sucessora após cisão parcial da ELETROPAULO e distribuição de seu patrimônio, por incorporação, a outras sociedades, dentre elas, a autora (fl.92/94 e fl. 198/199). Não há se falar em ofensa à continuidade registraria, já que a nova matrícula irá retratar a cadeia dominial da referida área apurada. Deve ser lembrado que não se concebe existência de litígio nessa espécie de procedimento de jurisdição voluntária, destacando-se que a conformação de regularidade da situação física com a sua respectiva descrição está embasada em detalhado estudo técnico. Naturalmente, também não é cabível, nesta espécie de procedimento, qualquer análise relativa à operação realizada entre a autora e a AVEIRO.
No mais, os elementos constantes dos autos indicam que não haverá qualquer prejuízo a terceiros em virtude do atendimento do pleito, uma vez que os limites do imóvel estão bem definidos e a retificação pretendida não importará em avanço nos limites dos imóveis vizinhos. A procedência da ação é, portanto, medida de rigor.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para retificação da Transcrição n° nº 14.822 do 4º. CRI de São Paulo, nos moldes do memorial descritivo e planta de fl. 650/653, com abertura de matrícula, com fundamento no art. 213, inciso II, da Lei nº 6.015/73. Nos termos da Portaria Conjunta 01/2008 das Varas de Registros Públicos da Capital, esta sentença servirá como mandado para registro, desnecessária a expedição de novos documentos. Custas e despesas pela parte autora. Deixo de condenar a SOCIEDADE AMIGOS DA CIDADE JARDIM em honorários advocatícios, custas e despesas, por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I. PJV 43
Certifico e dou fé que, nos termos do art. 162, § 4º, do CPC, preparei para remessa ao Diário da Justiça Eletrônico o(s) seguinte(s) ato(s) ordinatório(s): em cumprimento ao Provimento nº 577/97, o valor do preparo, para o caso de eventual interposição de recurso foi calculado em 2% sobre o valor da causa atualizado pela Tabela Prática do TJ/SP e importa em R$ 216,71.
Certifico ainda que em cumprimento ao determinado na Lei 011.608 de 29/12/2003, deve ser recolhido na guia GARE, como preparo, o valor mínimo de 05 (cinco) UFESPs referente ao 1º dia útil do mês do recolhimento, se o valor calculado acima informado for menor do que 05 UFESPs.
Certifico ainda que de acordo com o Provimento nº 833/2004, há necessidade do pagamento do valor do porte de remessa de R$29,50 (por volume de autos), a ser pago em guia própria do Banco do Brasil – código 110-4, tendo este processo 03 volume(s). (PJV – 43).
Nada mais.
ADV: ALFREDO ZUCCA NETO (OAB 154694/SP), OLGA MARIA DO VAL (OAB 41336/SP), NELSON LUIZ NOUVEL ALESSIO (OAB 61713/SP), MARCELO TERRA (OAB 53205/ SP), SYLVIA HOSSNI RIBEIRO DO VALLE (OAB 46005/SP), EDGARD SILVEIRA BUENO FILHO (OAB 26548/SP), ARTHUR LISKE (OAB 220999/SP), CAIO CESAR GUZZARDI DA SILVA (OAB 194952/SP), FABIO GUIMARAES LEITE (OAB 145600/ SP) (D.J.E. de 24.02.2014 – NP)
Fonte: DJE/SP | 24/02/2014.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
