Como comprar imóvel usado

Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono

A formalização da compra de imóvel usado deve ser precedida de ampla pesquisa da documentação do imóvel e de dono, para evitar dores de cabeça futuramente. Um cuidado que evita até mesmo o risco de eventual perda do imóvel como consequência de alguma ação judicial movida contra o proprietário/vendedor. 

Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono. Para começar, o Procon-SP orienta o consumidor que leia com atenção a matrícula atualizada do imóvel. Esse documento contém todas as informações e/ou restrições, como, por exemplo, medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes. 

O documento pode ser pedido na forma de uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região do imóvel, mediante o pagamento de uma taxa. A data de emissão dessa certidão deve ser recente, há menos de 30 dias, alerta o Procon-SP.

Do proprietário, devem ser pedidos os seguintes documentos: Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, o documento contém o histórico dos últimos 20 anos do imóvel, como hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc; certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside; certidões negativas de débito do IPTU. O comprador deve conferir se a metragem anotada na escritura coincide com a descrita no carnê; se for um bem financiado, as condições de liberação ou transferência; declaração negativa de débito ao síndico do condomínio. Outro cuidado é consultar, na prefeitura, se não há projeto de desapropriação para a área onde está situado o imóvel.

Se a negociação for intermediada por uma imobiliária, ficar atento também a eventuais documentos complementares – quando o imóvel for financiado, são pedidos documentos pessoais e comprovante de renda do comprador. 

Contrato de compra e venda

O contrato também exige cuidados. O Procon-SP recomenda que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda seja averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa providência, que poucos compradores adotam para não desembolsar a taxa cobrada pelos cartórios, garante a realização do negócio, caso o proprietário queira desistir da venda. Ademais, ela evita golpes como o de venda do mesmo imóvel para diversos interessados e assegura a concretização do negócio para quem registrou o compromisso. 

O momento de pagamento do imóvel não deve dispensar a lavratura da escritura definitiva de venda e compra, pelo Tabelião de Notas, com todas as informações da venda, incluídos os valores exatos do negócio. As taxas referentes ao registro do imóvel – imposto sobre transmissão de bens imobiliários, taxa de escrituração imobiliária e encargos municipais – podem variar de 4% a 6% do valor do bem, dependendo da cidade.

Publicidade enganosa e outras armadilhas 

Animada com o dinheiro extra que entra no fim de ano, como o 13º salário, bônus e prêmios, muita gente interessada na compra de imóvel procura os estandes de venda das construtoras e incorporadoras. A compra de casa própria, contudo, é algo que precisa ser avaliado com cuidado. 

Tanto antes, no momento da escolha do imóvel, como depois, porque a decisão exige capacidade financeira para bancar valor mensal relativamente elevado e de longa duração. Fiscalização da Fundação Procon-SP, feita em parceria com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Crecisp) entre julho e setembro nos estandes de venda, constatou uma série de irregularidades, como a propaganda enganosa e a cobrança de taxas indevidas. São problemas que, segundo o Procon-SP, os consumidores levam costumeiramente ao órgão de defesa do consumidor e engordam o ranking de reclamações do setor. 

Nos atendimentos prestados no primeiro semestre deste ano, os grupos Gafisa Tenda, com 145 reclamações, e PDG, com 113 queixas, figuram no topo do ranking. Lideram as queixas no período o desrespeito ao contrato/proposta e a falta de entrega da unidade no prazo, com 408 reclamações no período. Em seguida, aparecem a cobrança indevida de taxas, com 399 registros, e a qualidade da construção, com 52 queixas. 

As cobranças indevidas estão relacionadas, em geral, com as taxas de corretagem, assessoria imobiliária e Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (Sati), na compra do imóvel na planta. O Procon-SP comenta que não é incomum o consumidor ser surpreendido, no momento da assinatura do contrato, com a cobrança dessas taxas, sem informação prévia sobre a natureza desses serviços e sua contratação facultativa. 

CUIDADOS

A advogada Thaís Matallo orienta quem vai comprar um imóvel na planta que consulte antes o histórico da construtora e verifique sua idoneidade. Outro cuidado é analisar com atenção o memorial descritivo do empreendimento e a forma de pagamento, principalmente as parcelas intermediárias e o valor a ser desembolsado na entrega da chave. "Esses valores costumam ser elevados e podem fazer com que o comprador desista do imóvel no meio do caminho".

Preço pedido na venda de imóvel sobe mais que inflação

A valorização dos imóveis está superando a inflação neste ano. Pelo menos é isso o que mostra o Índice Fipe Zap Ampliado, que reflete a evolução dos preços pedidos pelo proprietário na hora de anunciar a venda do imóvel. De janeiro a outubro, o aumento médio do preço do metro quadrado acumulado está em 11,3%, enquanto a inflação oficial, medida pelo IPCA no mesmo período, cravou 4,4%. Em outubro, o preço pedido pelos imóveis teve uma alta média de 1,3%.

O Índice Fipe Zap é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo, com base nos anúncios publicados na página do ZAP Imóveis, na internet. São considerados apenas os anúncios de apartamentos ponderando sua localização, bairro, número de dormitórios e área útil. O índice considera o valor pedido, mas não detecta se o negócio foi fechado pelo preço solicitado.

Fonte: Site O Liberal Net I 20/11/2013.

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STJ: Selic ou não Selic, eis a questão

Responsável pela estabilização da jurisprudência infraconstitucional, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) retomou a discussão de uma questão controversa que já foi debatida diversas vezes em seus órgãos fracionários: a aplicação da taxa Selic nas indenizações civis estabelecidas judicialmente. 

Na prática, a controvérsia afetada à Corte Especial pela Quarta Turma diz respeito ao artigo 406 do Código Civil (CC) de 2002, que dispõe que, quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. 

O problema é que existem duas correntes opostas sobre qual taxa seria essa, o que vem impedindo um entendimento uniforme sobre a questão. 

Em precedentes relatados pela ministra Denise Arruda (REsp 830.189) e pelo ministro Francisco Falcão (REsp 814.157), a Primeira Turma do STJ entendeu que a taxa em vigor para o cálculo dos juros moratórios previstos no artigo 406 do CC é de 1% ao mês, nos termos do que dispõe o artigo 161, parágrafo 1º, do Código Tributário Nacional (CTN), sem prejuízo da incidência da correção monetária. 

Em precedentes relatados pelos ministros Teori Zavascki (REsp 710.385) e Luiz Fux (REsp 883.114), a mesma Primeira Turma decidiu que a taxa em vigor para o cálculo dos juros moratórios previstos no artigo 406 do CC é a Selic. 

A opção pela taxa Selic tem prevalecido nas decisões proferidas pelo STJ, como no julgamento do REsp 865.363, quando a Quarta Turma reformou o índice de atualização de indenização por danos morais devida à sogra e aos filhos de homem morto em atropelamento, que inicialmente seria de 1% ao mês, para adotar a correção pela Selic. 

Também no REsp 938.564, a Turma aplicou a Selic à indenização por danos materiais e morais devida a um homem que perdeu a esposa em acidente fatal ocorrido em hotel onde passavam lua de mel. 

Caso afetado

No caso específico (REsp 1.081.149) afetado à Corte Especial e relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, uma mulher ajuizou ação declaratória de inexistência de dívida com pedido de indenização por dano moral, contra a Companhia Securitizadora de Créditos Financeiros Gomes Freitas. 

Segundo os autos, a autora teve seus documentos pessoais falsificados, registrou boletim de ocorrência policial e cautelarmente incluiu nos cadastros da Câmara de Dirigentes Lojistas (CDL) a informação "documento clonado", ao lado de seu nome. Mesmo assim, a empresa determinou a inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes, em razão de dívida contraída por terceiros valendo-se da documentação falsificada. 

O juízo de direito da 14ª Vara Cível da Comarca de Porto Alegre julgou os pedidos procedentes. Reconheceu a inexistência da dívida, determinou o cancelamento da inscrição indevida e condenou a companhia ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.800, atualizada pelo IGP-M e juros de 12% ao ano. 

Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul deu parcial provimento ao recurso da autora para elevar a indenização a R$ 7 mil, fazendo incidir correção monetária e juros moratórios somente a partir da data daquele arbitramento. 

A autora recorreu ao STJ, sustentando que os juros moratórios e a correção monetária advindos de relação extracontratual devem incidir a partir do evento danoso (Súmulas 43 e 54 do STJ) e não do arbitramento da indenização. 

O julgamento do recurso foi interrompido por pedido de vista antecipada formulado pelo ministro João Otávio de Noronha. Ele entende que a questão deve ser previamente analisada pela Segunda Seção – especializada em direito privado – e não diretamente pela Corte Especial. 

Oportunidade

Para o ministro Luis Felipe Salomão, o julgamento desse caso é a oportunidade para o STJ consolidar entendimentos sobre a incidência da taxa de juros moratórios em dívidas civis (artigo 406 do CC), o momento inicial para sua fluência e a exata delimitação do que seja responsabilidade contratual e extracontratual para efeitos de incidência de juros e correção monetária. Para ele, é importante adequar os verbetes sumulares e os precedentes da Corte. 

A jurisprudência do marco inicial de incidência dos juros moratórios em responsabilidade extracontratual já está pacificada pela Súmula 54, que determina: "Os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual." 

A incidência de correção monetária na indenização por danos morais está pacificada pela Súmula 362: "A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento." 

Isso significa que os juros moratórios e a correção monetária decorrentes de responsabilidade extracontratual fluem a partir de momentos diversos – os juros moratórios a partir do evento danoso, e a correção monetária, em caso de dano moral, a partir do arbitramento do valor da indenização. 

No caso de responsabilidade civil contratual, a jurisprudência determina a incidência de juros a partir da citação ou do vencimento da dívida, conforme inúmeros precedentes julgados pela Corte Superior, entre eles o REsp 1.257.846, relatado pelo ministro Sidnei Beneti, e o REsp 1.078.753, relatado pelo ministro João Otávio de Noronha. 

Controvérsia

A controvérsia que ainda não foi harmonizada pelo STJ não envolve o momento, mas o percentual que deve ser aplicado para efeito de correção da dívida. Em embargos relatados pelo ministro Teori Zavascki (EREsp 727.842), a Corte Especial firmou orientação no sentido de que "atualmente, a taxa dos juros moratórios a que se refere artigo 406 do CC é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic), por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais". 

Posteriormente, também ficou consignado que "apesar de a Selic englobar juros moratórios e correção monetária, não se verificabis in idem, pois sua aplicação é condicionada à não-incidência de quaisquer outros índices de correção monetária". 

E é justamente nesse contexto que gira a controvérsia. Para o ministro Luis Felipe Salomão, já que a taxa Selic engloba juros moratórios e correção monetária em sua formação, sua incidência em dívidas civis pressupõe a fluência simultânea de juros e correção, fato que não ocorre em indenizações civis (Súmulas 54 e 362). 

Assim, defende o ministro, é necessário harmonizar a aplicação da Selic com as Súmulas 54 e 362 do STJ, que estabelecem a contagem de juros e de correção monetária em períodos distintos.

Tese

Luis Felipe Salomão reconhece que a taxa em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional é a Selic, mas entende que sua aplicação em dívidas civis não constitui “diretriz peremptória incontornável prevista no Código Civil”, sendo apenas um parâmetro a ser adotado na falta de outro específico previsto para determinada relação jurídica, como, por exemplo, o que há para dívidas condominiais (artigo 1.335, parágrafo 1º, do CC). 

“Não obstante, parece claro que o artigo 406 do CC não encerra preceito de caráter cogente, tanto é assim que confere prevalência às estipulações contratuais acerca dos juros moratórios (‘quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada’) e a estipulações legais específicas, deixando expressa a subsidiariedade da incidência dessa taxa”, ressalta o ministro. 

Mesmo discordando da aplicação da Selic em indenizações civis, ele consignou em seu voto ter aplicado tal entendimento em julgamento ocorrido na Segunda Seção para evitar o “pernicioso dissídio jurisprudencial interno”, mas ressalvou sua posição contrária à “aplicação indiscriminada da Selic”. 

Proposta

Com base no Enunciado 20, aprovado na I Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal em setembro de 2002, o ministro propõe que o STJ adote a utilização de índice oficial de correção monetária ou tabela do próprio tribunal local, somado à taxa de juros de 1% ao mês (ou 12% ao ano), nos termos do artigo 161 do Código Tributário Nacional (CTN). 

O referido enunciado dispõe que “a taxa de juros moratórios a que se refere o artigo 406 é a do artigo 161, parágrafo 1º, do Código Tributário Nacional, ou seja, 1% ao mês”. 

O mesmo enunciado, que possui caráter orientador da interpretação dos artigos, dispõe que a utilização da taxa Selic como índice de apuração dos juros legais não é juridicamente segura, porque impede o prévio conhecimento dos juros; não é operacional, porque seu uso será inviável sempre que se calcularem somente juros ou somente correção monetária; é incompatível com a regra do artigo 591 do novo Código Civil, que permite apenas a capitalização anual dos juros, e pode ser incompatível com o artigo 192, parágrafo 3º, da Constituição Federal, se resultarem juros reais superiores a 12% ao ano. 

“Independentemente de questionamento acerca do acerto ou desacerto da adoção da Selic como taxa de juros a que se refere o artigo 406 do Código Civil, o fato é que sua incidência se torna impraticável em situação como a dos autos, em que os juros moratórios fluem a partir do evento danoso (Súmula 54) e a correção monetária em momento posterior (Súmula 362)”, destaca o ministro em seu voto. 

Oscilação anárquica 

Para o relator do recurso afetado à Corte Especial, é exatamente pelo fato de englobar em sua formação tanto remuneração quanto correção, que a Selic não reflete, com perfeição e justiça, o somatório de juros moratórios e a real depreciação da moeda – que a correção monetária visa recompor pelos índices de inflação medida em determinado período. 

“A Selic não é um espelho do mercado; é taxa criada e reconhecida com forte componente político – e não exclusivamente técnico –, que interfere na inflação para o futuro, ao invés de refleti-la, com vistas na economia de um período anterior e na projeção para os próximos meses, em consonância também com as metas governamentais”, entende Salomão. 

Para balizar sua proposta, o ministro incluiu em seu voto um minucioso estudo sobre a taxa de juros paga com a utilização da Selic desde 2003 e constatou que sua adoção na atualização de dívidas judiciais conduz a uma oscilação anárquica dos juros efetivamente pagos pela mora. 

“Constata-se, por exemplo, o pagamento de juros a 12,31% ao ano em 2005, contra o irrisório 1,30% ao ano em 2012, períodos em que a inflação foi praticamente idêntica (5,69% e 5,84% a.a.), respectivamente”, analisou o relator. 

Para ele, a adoção da Selic para efeitos de pagamento tanto de correção monetária quanto de juros moratórios pode conduzir a situações extremas: por um lado, de enriquecimento sem causa ou, por outro, de incentivo à litigância habitual, recalcitrância recursal e desmotivação para soluções alternativas de conflito, ciente o devedor de que sua mora não acarretará grandes consequências patrimoniais. 

“Aliás, como as dívidas judiciais são atualizadas mensalmente, e não anualmente, há registros de meses em que a Selic ficou abaixo de índices oficiais que medem exclusivamente a inflação, o que significa juros negativos e que, em boa verdade, nesse período, foi o credor que pagou juros ao devedor, o que não se sustenta”, ressaltou o ministro em seu voto. 

Para Luis Felipe Salomão, a adoção da Selic na relação de direito público alusiva a créditos tributários ou a dívidas fazendárias é inquestionável, mas não há motivos para transpor esse entendimento para relações puramente privadas, nas quais se faz necessário o cômputo justo e seguro de correção monetária e juros moratórios, “atribuição essa que, efetivamente, a Selic não desempenha bem”. 

Voto

No caso afetado à Corte Especial, o ministro relator deu parcial provimento ao recurso especial para descartar a incidência da correção monetária a partir da inscrição indevida. Também consignou que a indenização por danos morais, para efeito de incidência de juros de mora, deve ser considerada sempre responsabilidade extracontratual – “até porque, no caso concreto, a ausência de contrato entre a autora e a instituição financeira foi exatamente o que justificou a propositura da ação”. 

Assim, entendeu o ministro, deve ser aplicada a Súmula 54 do STJ, com os juros moratórios fluindo a partir do evento danoso. 

Em relação à correção monetária, Salomão sustentou que a mesma deve incidir a partir do arbitramento da indenização em grau de apelação (Súmula 362), ao contrário do que propõe a recorrente, que busca a contagem também desde a inscrição indevida. O índice de correção será o da tabela adotada pelo tribunal de origem, desde que oficial. 

O julgamento foi interrompido por pedido de vista logo após a apresentação do voto, de forma que nenhum ministro votou após o relator. Não há data para retomada da discussão. 

A notícia refere-se aos seguintes processos: 

 
Fonte: STJ | 18/08/2013.
 
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
 

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