Questão esclarece acerca do distrato de compra e venda já registrada.

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Compra e venda – distrato. Contrato já registrado.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do distrato de compra e venda já registrada. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto.

Pergunta
É possível o distrato de compra e venda de contrato já registrado?

Resposta
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou este tema com muita propriedade na obra “Coleção Cadernos IRIB vol. 1 – Compra e Venda”, p. 37, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

“13. Distrato de compra e venda

Distrato é um contrato que extingue outro, cujos efeitos não se exauriram e cujo prazo de vigência não expirou. Por isso, em princípio, entende-se inviável o distrato de escritura de compra e venda pura, perfeita e exaurida com o seu registro. O distrato é possível apenas se houver, no título original, a imposição de cláusula resolutiva expressa. Fioranelli aponta pela possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda, mesmo que registrado, desde que haja a devolução do preço e pagamento do ITBI.31

a) Afrânio de Carvalho observa que ‘o distrato da compra e venda inscrita, com devolução do preço pago, importa em compra e venda regressiva, sujeitando-se aos mesmos requisitos da primeira, inclusive o pagamento do imposto de transmissão e a nova inscrição’ (In: Registro de Imóveis, Forense, 4ª ed., 1998, p. 92). Como na venda regressiva há nova transmissão da propriedade imobiliária, incide o ITBI.

b) Venda e compra pura, perfeita e exaurida. Apresentação posterior de escritura pública relativa a distrato de tal negócio jurídico com menção, outrossim, a pacto comissório avençado em documento particular. Necessidade de a condição resolutiva constar do título aquisitivo. Inadmissibilidade de distrato, se já exaurida a compra e venda. Distrato, ademais, que se caracterizaria como venda regressiva do imóvel. Necessidade de apresentação da guia de pagamento do ITBI. Registro recusado. Decisão mantida (Ap. Cív. nº 67.781-0/3 de Guarulhos).

c) Compra e venda pura, quando perfeita e exaurida nas suas obrigações, não comporta arrependimento nem distrato. Todo distrato supõe contrato ainda por executar, pois se destina a extinguir vínculo obrigacional por esse estabelecido. A intenção em desfazer o negócio deve ser interpretada como venda inversa (Ap. Cív. Nº 182.044-2 do 2º TA Civil de SP).

(…)

____________________________

31 FIORANELLI. Op. cit., p. 506.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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DIREITO EMPRESARIAL. AVAL EM CÉDULA DE CRÉDITO RURAL

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Tratando-se de Cédula de Crédito Rural emitida por pessoa física, é nulo o aval prestado por pessoa física estranha ao negócio jurídico garantido.

Segundo o art. 60, caput, do Decreto-lei 167/1967, são aplicáveis às cédulas de crédito rural as mesmas regras de direito cambiário, no que forem cabíveis, inclusive em relação ao aval, dispensado o protesto para assegurar o direito de regresso contra endossantes e seus avalistas. Contudo, o § 3º do mencionado dispositivo define que são nulas quaisquer garantias reais ou pessoais, salvo quando prestadas pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente, pela própria empresa ou por outras pessoas jurídicas.

Precedente citado: REsp 599.545-SP, Terceira Turma, DJ 25/10/2007.

Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 28/5/2013.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1.353.244-MS

Fonte: Informativo de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – N° 0525 | 12/09/2013.

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A repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela alteração do valor das obrigações garantidas, aperfeiçoando-se novo negócio jurídico

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CSM/SP: Hipoteca. Aumento do crédito garantido. Novo negócio jurídico.

A repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela alteração do valor das obrigações garantidas, aperfeiçoando-se novo negócio jurídico.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0011994-89.2012.8.26.0362, que tratou acerca da necessidade de registro de contratação de nova hipoteca, em decorrência de aumento do crédito garantido, firmado em escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini e foi, à unanimidade, provido.

No caso em tela, o Ministério Público, inconformado com a sentença proferida pelo juízo a quo, que decidiu pela improcedência da dúvida suscitada, interpôs recurso de apelação, argumentando que a escritura pública apresentada ao Oficial Registrador representa novo negócio jurídico, tendo em vista o aumento do crédito hipotecário, a exigir, portanto, para constituição da hipoteca, novo registro. A interessada, em suas razões, ponderou a inocorrência da novação, já que foi concluído apenas um aditamento, com elevação do valor do imóvel hipotecado na escritura primitiva, e, assim, ao pretender a confirmação da sentença impugnada, descartou a necessidade de nova hipoteca.

Ao julgar a apelação, o Relator observou que, de acordo com a cláusula segunda do contrato firmado, a escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca não se limitou apenas a alterar o valor inicialmente ajustado, pois também afetou o valor do crédito garantido das obrigações. Posto isto, o Relator entendeu que a repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela mudança do valor das obrigações, aperfeiçoando-se, in casu, novo negócio jurídico, devendo o título ser registrado e não averbado, como pretendeu a interessada.

Neste sentido, assim se pronunciou o Relator:

“O contrato, valorada a especialização da hipoteca, nitidamente modificada em relação à primitiva, com a alteração do valor do crédito (artigo 1.424, I, do CC), traduz, induvidosamente, a finalidade dirigida à constituição de novo direito real de garantia, ainda dependente do registro da escritura pública.

Ora, o princípio da especialização, contemplando a identificação do crédito garantido, é da essência da hipoteca como direito real de garantia, motivo pelo qual a modificação promovida, independentemente da denominação atribuída à escritura pública, revela a conclusão de novo negócio jurídico, de outro contrato de hipoteca, a exigir, para seu surgimento e sua validade como direito real, o registro (stricto sensu) do título.”

Pelo exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui, e veja a Íntegra da Decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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